105年度訴字第521號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：106 年 05 月 26 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第521號原　　　告　賴錫賢訴訟代理人　白裕棋律師被　　　告　方宏豪追加被告　　卓建勳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年5 月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附圖所示Ａ１部分，面積二十八點二二平方公尺之鐵皮雨遮；Ａ２部分，面積一百三十二點二五平方公尺之建物遷讓返還予原告。被告應將如附圖所示Ｂ１部分，面積七十點三一平方公尺之客廳；Ｂ２部分，面積三十四點五二平方公尺之房間；Ｂ３部分，面積六十點四五平方公尺之建物；Ｂ４部分，面積五點四三平方公尺之鐵製樓梯；Ｂ５部分，面積一百五十九點○六平方公尺之建物；Ａ５部分，面積十四點九一平方公尺之貨櫃拆除，將土地返還原告。追加被告應將如附圖所示Ａ６部分，面積十四點九一平方公尺之貨櫃；Ａ７部分，面積二百四十點四二平方公尺之菜園拆除，將土地返還原告。被告應給付原告新臺幣參仟捌佰壹拾元，及自民國一百零五年一月一日起至遷讓返還如附圖所示Ａ２部分建物所占用之土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣參佰捌拾壹元。追加被告應自民國一百零五年十月二日起至遷讓返還如附圖所示Ａ６部分貨櫃、Ａ７部分菜園所占用之土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣柒佰捌拾陸元。本判決第一、二、四項，於原告以新臺幣肆拾參萬伍仟玖佰玖拾伍元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰參拾萬柒仟玖佰捌拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。本判決第三、五項，於原告以新臺幣貳拾柒萬貳仟參佰伍拾貳元為追加被告供擔保後，得假執行。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十二，餘由追加被告負擔。事實及理由壹、程序事項一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第255 條第2 項、第256 條分別定有明文。經查：㈠原告起訴原請求：⒈被告應將原告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段○000 ○號建物（門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○里○○0000號，下稱系爭主建物）騰空遷讓返還原告；⒉被告應給付原告新臺幣（下同）6,350 元，及自民國105 年1 月1 日起至系爭主建物騰空遷讓及土地遷清返還原告止，按月給付原告635 元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡嗣分別於105 年8 月9 日、105 年11月11日具狀追加卓建勳為追加被告，及追加請求被告及追加被告應將坐落同段1282地號土地（下稱系爭土地），如苗栗縣通霄地政事務所（下稱通霄地政）105 年10月28日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A1、B1至B5等5 部分未辦保存登記之增建物（下稱系爭增建物，與系爭主建物合稱系爭房屋），騰空遷讓返還予原告，及將A5至A7等部分之地上物（下稱系爭地上物）拆除後，將土地返還予原告，並變更聲明為： ⒈先位聲明：⑴被告應將如附圖所示A1部分，面積28.22 平方公尺之鐵皮雨遮、A2部分，面積132.25平方公尺之建物、B1部分，面積70.31 平方公尺之客廳、B3部分，面積60.45 平方公尺之建物、B4部分，面積5.43平方公尺之鐵製樓梯、B5部分，面積159.06平方公尺之建物，遷讓返還予原告；⑵被告應將如附圖所示A5部分，面積14.91 平方公尺之貨櫃拆除，並將上開土地返還予原告；⑶被告應給付原告6,350 元，及自105 年1 月1 日起至前2 項建物遷讓及返還土地予原告之日止，按月給付原告635 元；⑷追加被告應將如附圖所示B1部分，面積70.31 平方公尺之客廳、B2部分，面積34.52 平方公尺之房間，遷讓返還予原告；⑸追加被告應將如附圖所示A6部分，面積14.91 平方公尺之貨櫃、A7部分，面積240.42平方公尺之菜園拆除，並將上開土地返還予原告；⑹追加被告應自收受105 年8 月8 日民事訴之聲明更正及追加起訴狀之翌日起至前2 項建物遷讓及返還土地予原告之日止，按月給付原告5,000 元；⑺願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：⑴被告應將如附圖所示A1部分，面積28.22 平方公尺之鐵皮雨遮、A2部分，面積132.25平方公尺之建物，遷讓返還予原告；⑵被告應將如附圖所示A5部分，面積14.91 平方公尺之貨櫃、B1部分，面積70.31 平方公尺之客廳、B2部分，面積34.52 平方公尺之房間、B3部分，面積60.45 平方公尺之建物、B4部分，面積5.43平方公尺之鐵製樓梯、B5部分，面積159.06平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還予原告；⑶被告應給付原告6,350 元，及自105 年1 月1 日起至前2 項建物遷讓及返還土地予原告之日止，按月給付原告635 元；⑷追加被告應自如附圖所示B1部分，面積70.31 平方公尺之客廳、B2部分，面積34.52 平方公尺之房間遷出；⑸追加被告應將如附圖所示A6部分，面積14.91 平方公尺之貨櫃、A7部分，面積240.42平方公尺之菜園拆除，並將上開土地返還予原告；⑹追加被告應自收受105 年8 月8 日民事訴之聲明更正及追加起訴狀之翌日起至前2 項建物全部遷出及返還土地予原告之日止，按月給付原告5,000 元；⑺願供擔保，請准宣告假執行。 ⒊核其所為，就追加被告及追加系爭增建物部分，屬請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明，另依附圖更正占用範圍，屬更正事實上之陳述，且被告及追加被告對原告之追加無異議而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，應予准許。二、追加被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：㈠原告於104 年2 月3 日向證人張麗華買受被告前妻即訴外人李宥臻信託予張麗華之系爭主建物、增建物及土地（下合稱系爭房地），詎被告及追加被告無正當權源而占有系爭房地，經原告多次要求遷離，均置之不理。被告雖提出與李宥臻之和解筆錄，其上記載李宥臻於剩餘財產分配請求權相關案件確定前，同意被告居住於系爭房屋等語，然使用借貸契約僅有債之效力，其法律關係僅存於契約當事人間，故被告自不得執其與李宥臻間僅具債權性質之使用借貸關係，對抗原告之所有權；且被告與李宥臻間剩餘財產分配請求權訴訟，亦於104 年2 月25日經臺灣臺中地方法院102 年度重家訴字第11號（下稱另案）判決確定在案，自難以此對抗善意之原告。㈡被告及追告被告無權占用系爭房地，受有相當於租金之不當得利。而依土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段等規定，系爭主建物之基地面積為132.25平方公尺，系爭土地104 年之公告地價為每平方公尺720 元，依前開規定計算每月之不當得利為635 元（計算式：系爭主建物占用面積132.25平方公尺×系爭土地104 年之公告地價720 元×80% × 10% ×1/12＝634.8 元，小數點以下四捨五入，下同），故請求被告給付自104 年2 月3 日原告取得系爭房地所有權之日起至104 年12月31日止，共10個月相當於租金之不當得利6,350 元，及自105 年1 月1 日起至被告返還系爭房地之日止，按月給付635 元；又被告亦自陳每月向追加被告收取租金5,000 元，是請求追加被告自收受105 年8 月8 日民事訴之聲明更正及追加起訴狀之翌日起至返還系爭房地予原告之日止，按月給付原告5,000 元。㈢為此，爰依民法第767 條第1 項前段規定及不當得利之法律關係，提起本訴，先位請求被告及追加被告遷出系爭房屋，及拆除系爭地上物，並將系爭房地返還予原告，併給付原告相當於租金之不當得利。如認原告非系爭增建物之所有權人，爰依民法第767 條第1 項中段規定及不當得利之法律關係，備位請求被告及追加被告將系爭增建物、地上物拆除，並將土地返還予原告，及給付原告相當於租金之不當得利等語。並聲明：如程序事項變更聲明後所示。㈣對被告抗辯所為之陳述： ⒈被告雖答辯略以：原告與李宥臻就系爭房地之買賣係通謀虛偽意思表示而無效，且原告非善意第三人；又系爭房地係被告所有，李宥臻僅為借名登記名義人，其非無權占有云云。然依張麗華106 年1 月19日（下稱同日）之證詞可知，系爭房地原係以500 萬元出售予訴外人吳男勝，復因吳男勝就系爭房地提起請求返還價金訴訟，雙方嗣和解並將系爭房地返還予張麗華，而原告考量李宥臻有資金需求，適其有置產打算且買賣價金尚屬合理，始花費與出售吳男勝相同之金額500 萬元買受系爭房地，且業已將價款交付予張麗華，足證原告與李宥臻或張麗華間，並無通謀虛偽之意思表示。又被告既主張其就系爭房地與李宥臻有借名委任關係存在，而非無權占用，仍需由被告舉證證明之。 ⒉被告雖一再辯稱：系爭增建物為伊所出資興建，故其為所有權人，原告不得請求遷讓云云。然被告前既已於另案起訴狀中自陳無任何不動產，則不可能嗣後又成為系爭增建物之所有權人，且其亦不爭執系爭房地屬李宥臻之剩餘財產，並經另案認定系爭增建物係屬其前妻李宥臻所有。況被告於105 年6 月27日本院會同兩造至現場履勘時，亦未主張其為系爭增建物之所有權人，是被告所辯明顯前後矛盾，無足採信。⒊依證人林季蓉、江鎮利、張錦蓮於同日之證詞，顯見卷附被告所提，由訴外人郭文夏、利鴻達工程行、三發建材行分別於97年7 月30日、97年5 月29日、97年5 月10日開立之收據，所載之金額非僅包含系爭增建物，且李宥臻亦有以支票支付工程款；又依證人邱金清、洪錦和於同日之證詞，足證卷附被告所提，由訴外人立順土木包工業、五豐水泥製品股份有限公司分別於97年6 月1 日、97年6 月30日開立之收據，所載金額為系爭主建物之工程款，與系爭增建物無關，且證人亦證稱不清楚係由何人出資；另依證人吳忠期於同日之證詞，益證李宥臻有參與系爭增建物之興建，且53萬元工程款，大部分係為植栽綠化工程及整地用，顯與系爭增建物無關，故無法證明被告為系爭增建物之所有權人。且被告於與李宥臻間剩餘財產分配案件訴訟中，自承對外負有債務，根本無力負擔總計高達594 萬8,950 元之工程款，被告迄未提出支付上開工程款項之金流證明，難遽認系爭增建物為被告出資興建。 ⒋縱認系爭增建物為被告出資興建，惟此僅為被告與原告前手出賣人間之內部債務糾紛，原告為善意第三人，業經合法出資買賣取得系爭房地，加以，依苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書所載，系爭增建物納稅義務人為原告，應足茲證明原告確為系爭增建物之所有權人。 ⒌另如一方面認定系爭增建物不具獨立性部分為被告與李宥臻共有，一方面又認定系爭主建物為單獨所有，除與另案就系爭房屋所有權歸屬之認定相違背外，亦難想像外觀上具有整體性且在同一地號上之系爭主建物、增建物異其所有人或認定僅部分有共有關係。二、被告抗辯：原告與李宥臻間買賣系爭房地之債權契約、物權契約，均係通謀虛偽意思表示而應屬無效，原告即非所有權人。又兩造原係連襟關係，原告對被告與李宥臻間之家事及財產訴訟緣由知之甚深，亦知悉系爭房屋係被告出資興建而為所有權人，李宥臻僅係借名登記人，顯見原告並非不知情之善意第三人。另被告在與李宥臻請求婚姻事件訴訟期間，曾向本院聲請假扣押李宥臻名下財產，然遭本院駁回，李宥臻遂於該駁回裁定送達之翌日即101 年3 月22日送件申請將系爭房地信託予張麗華，而原告係於信託期間買受系爭房地，顯見原告係經李宥臻、張麗華之同意始取得所有權，足證原告知悉系爭房屋係被告與李宥臻間分配剩餘財產訴訟之標的物，仍執意於訴訟尚未確定前買受，復參酌系爭主建物曾經鑑價認定價值為670 萬元，原告卻僅以500 萬元購買，實難認原告與李宥臻或張麗華間無通謀虛偽意思表示之情事，而受善意第三人之保護。另被告雖曾口頭答應以每月租金5,000 元將系爭增建物之一部出租予追加被告，然嗣後追加被告皆係以負擔系爭房屋之水電費之方式抵繳租金，被告實際上並未收受租金，且就水電費部分僅於3,000 元內不爭執等語。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、追加被告則就向被告承租系爭增建物之一部並繳納租金予被告及原告請求遷讓並返還房地等節無意見，且願意搬離，惟請求給予一段時間處理搬遷事宜。四、原告前向張麗華買受系爭房地，並完成移轉登記，現為系爭土地與系爭主建物登記之納稅義務人，亦為系爭增建物房屋稅籍資料所列之所有權人，被告及追加被告為系爭房地之現占有人，被告占有如附圖所示A1、A2、A5、B3、B4、B5等部分之建物及地上物，追加被告占有如附圖所示B2、A6、A7等部分之建物及地上物，被告及追加被告共同占有如附圖所示B1部分之建物等情，業據原告提出系爭土地及主建物之土地、建物所有權狀、登記第一類謄本、異動索引、建築改良物所有權買賣移轉契約書、苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書、不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書等為證（見本院卷一第8 至9 、22至23、41至45、95、159 至162 、164 頁），復經本院會同兩造及通霄地政人員至現場勘驗，製有勘驗筆錄、照片及附圖等在卷可稽（見本院卷第一83至93、248 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。五、得心證之理由㈠被告未能舉證原告與張麗華間就系爭房地所為買賣債權行為與所有權移轉之物權行為均為通謀虛偽意思表示 1.第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。又民法第87條第1 項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示，為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，洵無違誤（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）。 2.依照張麗華所提李宥臻與吳男勝間所訂立之買賣契約書（見本院卷二第104 至106 頁）所示，李宥臻前於101 年10月2 日將系爭房地出售予吳男勝時所約定之買賣價金即為500 萬元。嗣吳男勝以李宥臻未能依約於3 個月內排除被告對系爭房地之占有使用點交予吳男勝為由提起訴訟，李宥臻與吳男勝在臺灣高等法院臺中分院達成和解，有吳男勝另案民事起訴狀、和解筆錄等在卷可稽（見本院卷二第101 至103 、109 至110 頁）。而李宥臻將系爭房地信託登記予張麗華後，由張麗華以500 萬元出售予原告，有不動產買賣契約書、價款收付明細表、土地所有權買賣移轉契約書等在卷可證（見本院卷一第159 至165 頁）。故張麗華將系爭房地出售予原告之價金與李宥臻原出售予吳男勝之價金相符。系爭房地於另案被告與李宥臻間剩餘財產分配訴訟中，雖經鑑定價格為675 萬6,000 元，有另案判決在卷可參（見本院卷二第44頁），然該價格為系爭房地客觀價值，並未考量系爭房地遭被告占用無法取回之情形。而依法院民事強制執行實務，拍賣之標的不動產若現況有出賣人以外之第三人占用，應買人考量能否取回拍賣標的不動產尚有變數，不僅會大幅影響拍賣標的不動產之出售價格，甚至會導致無人應買而多次流標之情形，故系爭房地既遭被告占用，以500 萬元之價格成交即無不合常理之處。且原告除簽約時給付10萬元，另於104 年1 月15日、104 年2 月12日向其妻賴李秀彥借款240 萬元、150 萬元，於104 年2 月6 日向其岳父李漢波借款100 萬元匯入賴李秀彥擔任負責人之錫甫有限公司支票存款戶，再由錫甫有限公司之支票存款戶兌現支付予張麗華，亦有支票影本2 張、公司及分公司基本資料列印、錫甫有限公司台中商業銀行000000000000號帳戶存摺封面及內頁往來明細、台中商業銀行105 年10月27日中花壇字第1050000118號函暨所附存摺存款取款憑條3 張等在卷可佐（見本院卷一第165 至168 、229 至232 頁），堪認原告確有依約付款。則被告徒以原告配偶係李宥臻之妹為由，主張原告與李麗華間就系爭房地所為買賣債權行為與所有權移轉之物權行為均為通謀虛偽意思表示，應為無效云云，即非可採。而被告主張原告知悉被告與李宥臻間之剩餘財產分配訴訟及系爭房地係被告出資興建，並非善意第三人云云，並未舉證以實其說，自難憑採，故被告並未能舉證原告與張麗華間就系爭房地所為買賣債權行為與所有權移轉之物權行為均為通謀虛偽意思表示。㈡被告未能舉證系爭房地係被告借名登記於李宥臻名下 1.所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院105 年度台上字第1897號判決意旨參照）。被上訴人否認兩造間存在借名契約，應由上訴人就該契約存在之事實負舉證之責（最高法院105 年度台上字第254 號判決意旨參照）。故被告主張系爭房屋係由被告出資興建借名登記於李宥臻名下，應由被告就此負舉證責任。 2.林季蓉結證稱：一樓主建物跟增建部分都是伊與伊郭文夏夫妻二人裝潢，裝潢時除被告外，被告前妻也有跟伊二人接觸，支票有李碧珍（李宥臻原名）信用合作社的，還有方李順的票，伊去請款的時候，都是找被告前妻收取，伊不知道被告付款的資金來源等語（見本院卷二第67至69頁）；邱金清結證稱：被告委託伊蓋房子，主建物跟增建部分全部都是伊蓋的，伊都是跟被告請款，但被告有時把錢放在家裡，請伊過去直接跟他太太拿錢，伊不知道被告付款給伊的資金來源等語（見本院卷二第70至72頁）；吳忠期結證稱：伊施作附圖B2部分，除了被告以外還有跟被告前妻接洽，被告當初在苑裡街上開公司，伊公司職員去苑裡街上被告處請款，現金是伊自己跟被告拿，支票是公司員工去收取，支票何人名義時間太久伊已經忘記，伊不知道被告付款資金來源等語（見本院卷二第76至77頁）；張錦蓮結證稱：被告跟伊購買建築材料、水泥跟砂，細項要問伊先生，如果金額小，被告身上有錢就付現金，如果沒有錢，就請被告前妻開票給伊，被告付款的資金來源應該是他們夫妻的錢，伊認為是被告付的款項，但不知道付款的資金來源，被告前妻有其他行業，整個工程有一半是給付現金，有一半是給支票，只要是給支票都是被告前妻開的等語（見本院卷二第82至85頁）。由上開證人所述，可知興建系爭房屋所需款項，確有部分係由李宥臻所支付，且李宥臻亦有參與附圖B2部分之施工事宜，且上開證人均證稱不知被告與李宥臻給付款項之資金來源，則依證人所言，本院實無從認定系爭房屋係由被告出資興建。況縱令係由被告出資興建，被告與李宥臻於系爭房屋興建當時感情尚佳，系爭房屋亦非無可能係由被告贈與李宥臻，被告既未能舉證系爭房屋係由被告獨資興建，復未能舉證被告與李宥臻間確有借名登記契約之合意存在，則被告主張系爭房屋係被告借名登記於李宥臻名下，即無可採。㈢系爭房屋所有權或事實上處分權之歸屬 1.系爭主建物（即A2）部分系爭主建物之登記所有權人為原告，有建物登記第一類謄本附卷為憑（見本院卷一第42頁），被告未能舉證原告與李宥臻間買賣系爭房地之債權行為及移轉系爭房地所有權之物權行為均為通謀虛偽意思表示，亦未能舉證李宥臻係被告系爭房地借名登記之名義人，被告方為實質所有權人，復未能舉證原告受移轉登記時明知登記之名義與實質不符，並非善意第三人，業如前述，則原告為系爭主建物所有權人，應無疑義。 2.系爭增建物部分 ⑴附圖A1部分 ①動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811 條定有明文。上訴人主張對系爭房屋曾加以裝修，縱屬真實，然其所購買之磚、瓦、塑膠板等，既因附合於債務人之不動產而成為系爭不動產之成分，無單獨所有權存在，亦自無足以排除強制執行之權利（最高法院56年台上字第2346號判例意旨參照）。又動產因附合而為不動產之重要成分者，已無所有權歸屬之問題，因該動產已失其獨立性，所有權消滅，不動產所有權範圍因而擴張。此項附合，須其結合具有固定性、繼續性，應依其經濟目的、社會一般交易通念及其他客觀狀況認定之，不能僅憑物理上之觀察為判斷依據（最高法院102 年度台上字第2420號判決意旨參照）。 ②附圖A1部分之雨遮，與主建物之結合具有固定性、繼續性，且其經濟目的及依社會一般觀念均係在提升主建物之效用，自應認已與主建物附合，屬主建物所有權所及範圍，應歸原告所有。 ⑵附圖B1、B2、B3、B4、B5部分 ①所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811 條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100 年度台上字第4 號判決意旨參照）。 ②依證人即設計附圖A2系爭主建物之建築師謝秋來所提之設計圖（見本院卷二第113 至116 頁）顯示，系爭主建物原係設計作為農業資材室使用，呈長條形，內部並無隔間；且依建物所有權狀（見本院卷一第9 頁）所示，係於96年10月15日建築完成；而B1至B5依稅籍證明書（見本院卷一第95頁）所示，分別約係於98年3 月及101 年9 月間建築完成；B1現況作為客廳使用，與A2間有1 道門相連（見本院卷二第118 頁下方、第138 頁下方及第139 頁照片），有1 道鐵捲門及鐵門可獨立對外出入（見本院卷二第144 頁上方、第147 頁照片），若將A2、B1間之門封死，B1仍可獨立進出；B2、B3現況分別為追加被告及被告使用之房間，擺床作為臥室使用，內有獨立衛浴，對外各有1 道鐵門可獨立出入（見本院卷二第120 至123 、140 至143 頁、第124 頁上方照片），B5為二樓，現況作為倉庫使用，有1 道鐵門可獨立對外出入（見本院卷二第124 頁下方、125 、127 、145 頁、第144 頁下方照片），B4為一樓連通至B5之鐵梯（見本院卷二第126 頁、第146 頁下方照片）。由上述建築日期、現況使用情形及客觀之構造觀察，可認B1至B5在構造、使用上皆具有獨立性，與A2在物理上並無依附關係，各可獨立使用，應係獨立於A2之外，並非A2所有權擴張範圍。 ③未辦理保存登記之房屋，其所有權應歸屬於出資興建人，非以建造執照名義定之（最高法院92年度台上字第2402號判決意旨參照）。而依前揭證人所述，興建B1至B5之資金，部分係由被告支付，部分係由李宥臻支付，依既有證據，本院僅得認定B1至B5係被告與李宥臻共同出資興建，應為渠二人共有。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年第2 次民事庭庭長會議決議意旨參照）。B1至B5屬未辦理保存登記之建物，自無從依民法第758 條第1 項之規定移轉所有權。故原告由張麗華輾轉由李宥臻處所取得者，至多僅為事實上處分權，B1至B5之所有權人仍為被告與李宥臻，但事實上處分權人為原告與被告，堪以認定。 ④房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院70年台上字第3760號判例意旨參照）。故原告主張B1、B2、B3、B4、B5之納稅義務人為原告，應足證明原告為所有權人云云，尚非可採。 ⑤自認依民事訴訟法第279 條第1 項之規定，須於本訴訟中所為。故被告雖曾於另案訴訟中自陳並無任何不動產，亦不爭執B1至B5應為李宥臻所有，及對外負有高額債務等，然此均僅係供作本院全辯論意旨之一部為參考，並無絕對之拘束力。況依前開最高法院判決意旨，未辦保存登記建物所有權應歸屬出資興建人，故被告於前案上開主張或陳述，尚無從改變本院就B1至B5所有權與事實上處分權歸屬之認定。㈣原告依民法第767 條第1 項前、中段之規定對被告及追加被告請求返還系爭房地，有無理由？ 1.建物部分 ⑴附圖A1、A2部分 ①借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，民法第470 條第1 項前段定有明文。又使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意旨參照）。 ②被告雖主張李宥臻於本院家事庭100 年度婚字第106 號離婚案件與被告達成和解，和解成立內容第4 點記載：「在剩餘財產分配請求權相關案件確定前，同意被告居住於苗栗縣○○鎮○○里0 鄰○○00○0 號。」，有和解筆錄在卷可考（見本院卷一第10至11頁）。且因李宥臻同意被告使用系爭房地並未收取租金，自屬無償之使用借貸關係。然被告與李宥臻間之剩餘財產分配案件即另案，業已於104 年3 月30日24時確定，有該案判決及確定證明書在卷可按（見本院卷一第12至19頁），則被告與李宥臻間所定借用期限已然屆滿，依民法第470 條第1 項前段規定，被告於該時點起，即負有返還借用物之義務。況依前開判例意旨，基於債之相對性，被告亦無從以其與李宥臻間之使用借貸關係對抗原告。故原告請求被告遷讓返還A1、A2，自屬有據。 ⑵附圖B1至B5部分 ①不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767 條第1 項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。原審以被上訴人為系爭未辦理保存登記房屋之買受人，有取得該建物之事實上處分權，得類推適用前揭物上請求權規定，請求上訴人返還系爭建物一樓部分，於法自有違誤（最高法院103 年度台上字第2241號判決意旨參照）。又各共有人對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，依民法第821 條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，其請求僅向自己返還者，應將其訴駁回（最高法院37年上字第6703號判例意旨參照）。且事實上處分權雖非物權，仍屬財產權，依民法第831 條規定亦準用民法第821條之規定。 ②事實上處分權無第767 條第1 項物上請求權規定之適用或類推適用，縱令可適用或類推適用，B1至B5之事實上處分權現為兩造所共有，原告亦僅得請求被告向全體共有人返還。故原告此部分請求為無理由，應予駁回。 2.土地部分（即附圖A5、A6、A7所占用系爭土地部分）原告為系爭土地所有權人，有土地所有權狀在卷可查（見本院卷一第8 頁）。依被告所述，A5貨櫃為被告所有，A6貨櫃為追加被告所有，A7部分菜園為被告租予追加被告使用（見本院卷二第156 頁），菜園入口鐵圍籬、木頭支架及線網等均為追加被告所設置（見本院卷二第182 頁）。而被告與李宥臻之和解契約中李宥臻同意被告使用之範圍僅有系爭房屋，並不包括A5貨櫃，故被告自無權占用A5貨櫃所在土地，應將A5貨櫃拆除，將土地返還原告。而追加被告對其應返還A6貨櫃及A7菜園占用之土地並無意見（見本院卷二第14至16頁），故追加被告亦應將A6貨櫃、A7菜園拆除，將土地返還原告。㈤原告備位聲明依民法第767 條第1 項規定基於系爭土地所有權人之地位，請求被告拆除B1至B5，有無理由？ 1.建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。該建物如為共有者，其拆除，依民法第819 條第2 項規定，應得共有人全體之同意。土地所有權人請求拆除占用其地之建物，該建物如為共有者，須以建物全體共有人為被告，其被告當事人始為適格（最高法院105 年度台上字第1836號判決意旨參照）。 2.依上開最高法院判決意旨之說明，土地所有權人請求拆除占用其地之未辦保存登記建物，如建物為共有，應以建物全體事實上處分權之共有人為被告，當事人適格始無欠缺。惟若土地所有人亦為事實上處分權之共有人之一時，因一人無法同時為民事訴訟之原告與被告，且具共有人身分之原告既已起訴請求拆屋還地，即已同意拆除該地上物，故應認僅以其他共有人為被告即可符合民法第819 條第2 項之規定（臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民執類提案第31號研討結果參照）。 3.被告無法以其與李宥臻間之使用借貸關係對抗原告，業如前述，故原告請求被告拆除B1至B5，為有理由，應予准許。㈥原告依民法第179 條規定請求被告及追加被告給付相當租金之不當得利，有無理由？ 1.追加被告占用附圖B1、B2、A6、A7部分 ⑴租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952 條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言（最高法院104 年度台上字第2252號判決意旨參照）。而民法第952 條規定：「善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益。」是此規定之適用，係以占有人依民法第943 條規定，經推定適法有於占有物上行使之權利為前提。再99年2 月3 日修正公布，於99年8 月3 日施行之民法第943 條第1 項規定：「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利」、第2 項規定：「前項推定，於下列情形不適用之：一、占有已登記之不動產而行使物權。…」。其修正理由說明：對於已登記之不動產物權，其交易相對人所應信賴者，乃地政機關之登記，不能依憑不動產之現時占有狀態而為權利之推定（民法第759 條之1 參照）。則依前開立法理由之說明，占有已登記之不動產而行使租賃權者，對於使其取得不動產占有之出租人是否確為不動產之所有人，仍應依地政機關之登記為準，不能依憑不動產之現實占有狀態為權利之推定，亦即於「占有已登記之不動產而行使租賃權」之情形，本於相同事務應為相同處理之平等原則，亦應有民法第943 條第1 項第1 款規定之類推適用。 ⑵附圖B1、B2均非已登記之不動產，追加被告占有使用附圖B1、B2依民法第943 條第1 項規定受推定適法有此權利，符合民法第952 條規定之要件，得為占有物之使用收益，自無庸負不當得利返還責任，故原告就此部分請求追加被告返還占用B1、B2建物之不當得利，為無理由，應予駁回。又無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。準此，上訴人縱無使用系爭土地之合法權源，因占有系爭土地者為系爭花棚所有人，上訴人僅為占有系爭花棚之人，則倘系爭花棚所有人有權占用系爭土地，系爭土地所有人即未受損害，反之，倘系爭花棚所有人無權占有系爭土地，系爭土地所有人固得對於系爭花棚所有人及占有人一併請求排除侵害，但因上訴人所受之不當利益，與土地所有人所受損害之間，並無因果關係，被上訴人即不得依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之損害（最高法院102 年度台上字第232 號判決意旨參照）。依上開說明，追加被告係占有使用B1、B2，占有使用B1、B2所座落之土地者，應為被告，追加被告所受利益與原告所受損害並無因果關係，故原告請求追加被告返還占用B1、B2座落土地之不當得利，亦無理由，應併予駁回。 ⑶附圖A6、A7所占用之土地屬系爭土地之一部份，而系爭土地業經登記，故依上開說明，追加被告無從依民法第943 條第1 項規定受推定，不符民法第952 條規定之要件，仍應對原告負不當得利返還責任。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80% 為其申報地價，土地法第148 條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1 項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價。再者，所謂「年息10% 為限」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。系爭土地105 年1 月、106 年1 月之當期申報地價皆為每平方公尺616 元（計算式：770 ×0. 8 ＝616 ），有公告土地現值及公告地價查詢結果在卷可稽（見本院卷二第174 頁），而追加被告占用之面積為255.33平方公尺（計算式：14.91 ＋240.42＝255.33），本院審酌系爭土地位於農業區，距離苑裡市區約1.9 公里，車程約5 分鐘，距離苑裡車站約2 公里，車程約5 、6 分鐘，附近有私立龍德家商、麥當勞（見本院卷二第156 頁，原告對此並無爭執），及系爭土地之對外交通狀況、周圍生活機能、工商繁榮程度等，認原告主張按申報地價年息之10% ，計算被告無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，尚屬過高，應以年息6%為適當。依此計算結果，追加被告每月應給付之租金應為786 元（計算式：616 ×255.33×6%×1/12＝786.4 ）。而追加起訴狀係於105 年9 月21日寄存於追加被告戶籍地之警察機關，依法應於105 年10月1 日生送達效力，故原告請求追加被告自追加起訴狀繕本送達之翌日即105 年10月2 日起至追加被告遷讓返還前開土地之日止，按月給付原告786 元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。 ⑷土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求（最高法院83年度台上字第1139號判決意旨參照）。本件依被告所言，追加被告每月會繳付水電費3,000 元作為租金（見本院卷二第156 頁），若依最高法院前開判決見解，似應予以扣除。惟不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利人應連帶負返還責任之規定，故同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任。又無權占有人將無權占有土地出租與第三人占有使用，該租賃關係對土地所有權人不生效力，故土地所有權人均得向間接占有人（即原無權占有之出租人）及直接占有人（即第三人）請求無權占有土地之不當利得，惟間接占有人及直接占有人無權占有土地所得利益重疊同一，此點與多數利得人分別有其不當利得之情形不同，故間接占有人與直接占有人對土地所有權人所負不當利得返還義務之給付目的應屬同一，任一方為給付即足滿足不當得利法律制度目的，故他方於同一範圍當免再為給付。最高法院上開見解雖認該第三人係基於租賃關係而占有，且已交付租金予出租人，並無不當利得云云，惟本院認：第三人無法以租賃關係對抗土地所有權人，故仍屬無權占有人，且第三人縱使已交付租金予出租人，對土地所有權人而言，仍未能解免其使用土地受有不當利得之認定。若認第三人交付租金予出租人得以對抗土地所有權人，對土地所有權人而言，顯難查知究竟第三人有無給付租金？給付租金至何時？且此見解將使該第三人無理由拒絕給付租金予出租人，進而將出租人無資力返還不當利得之風險轉由土地所有權人負擔；至於該第三人受不當得利請求後，仍得依租賃關係轉向出租人為請求，足以調整第三人之利益，且第三人對所有權人負有不當利得返還義務之見解，亦將促使基於債權關係之直接占有人，更加仔細查證接間占有人是否有使用土地之正當權源，俾能於該債之關係中先予約定規制。從而，本院認由同為無權占有人之間接占有人、直接占有人以不真正連帶法律關係之方式負返還不當利得之義務，始符合不當得利法律制度之本旨（臺灣高等法院臺中分院102 年度上字第15號判決意旨參照）。被告既尚未對原告返還占用A6、A7之不當得利，則原告請求追加被告為給付，即無不合，併予敘明。 2.被告占用A2主建物部分原告請求被告返還不當得利之範圍，僅限於占用系爭主建物所座落之土地部分（見本院卷一第6 頁起訴狀、卷二第182 頁），該部分之土地面積為132.25平方公尺，且原告係請求依102 年之申報地價計算相當於租金之不當得利（見本院卷一第6 頁），則原告每月得向被告請求相當於租金之不當得利之金額應為381 元（計算式：720 ×0.8 ×132.25×6%× 1/12＝380.8 ）。而原告係於104 年2 月3 日取得系爭土地所有權，有土地所有權狀1 紙在卷可考（見本院卷一第8 頁），總計經過10月28日，但原告僅請求10個月之不當得利（見本院卷一第6 頁），故於3,810 元之範圍內應予准許。故原告得向被告請求之不當得利，為3,810 元及自105 年1 月1 日起至騰空返還A2系爭主建物之日止，按月給付原告381 元。六、綜上所述，原告基於所有物返還請求權及不當得利返還請求權，請求被告與追加被告給付如主文第1 至5 項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。其餘原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。中華民國 106 年 5 月 26 日民事第二庭法官王筆毅以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。書記官李佳靜中華民國 106 年 5 月 26 日

臺灣苗栗地方法院105年度訴字第521號

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