臺灣苗栗地方法院107年度重訴字第33號

• 裁判案由: 所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 107 年 12 月 25 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第33號原　　　告　謝照祥

訴訟代理人　蔡伊雅律師
被　　　告　長安建設有限公司

法定代理人　張木椿
被　　　告　林麗雀
共　　　同
訴訟代理人　洪大明律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國107 年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告長安建設有限公司應給付原告新臺幣壹佰捌拾貳萬陸仟伍佰元，及自民國一百零七年九月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林麗雀應給付原告新臺幣柒萬玖仟元，及自民國一百零七年九月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告長安建設有限公司負擔百分之三十四，被告林麗雀負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告依序以新臺幣陸拾萬元、貳萬陸仟元為被告長安建設有限公司、被告林麗雀供擔保後，得為假執行。但被告長安建設有限公司如以新臺幣壹佰捌拾貳萬陸仟伍佰元、被告林麗雀如以新臺幣柒萬玖仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。原告起訴原請求：㈠被告長安建設有限公司（下稱長安公司）應將坐落苗栗縣○○鎮○○段0 地號土地上之建物（建號108 ）門牌苗栗縣○○鎮○○里00鄰○街0 號2 樓之3 權利範圍全部暨共同使用部分移轉登記予原告，及（建號145 ）門牌苗栗縣○○鎮○○里00鄰○街0 號11樓之1 權利範圍全部暨共同使用部分移轉登記予謝琇鈴、謝依君、謝琇姿。㈡被告林麗雀應將坐落苗栗縣○○鎮○○段0 地號土地，權利範圍一萬分之138 登記予原告，及權利範圍一萬分之201 移轉登記予謝琇鈴、謝依君、謝琇姿。㈢被告長安公司應給付原告自民國107 年3 月20日起至交屋日止，每日按新臺幣（下同）332 萬元依萬分之2 單利計算之利息（見本院卷第14頁）。嗣變更請求為：㈠被告長安公司應給付原告3,953,500 元，並自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告林麗雀應給付原告1,381,000 元，並自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第364 頁）。其變更核屬請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於104 年3 月4 日向被告長安公司購買坐落於苗栗縣○○鎮○○段0 地號「長安馥域」建案（下稱系爭建案）之C 棟2 樓房屋1 戶及地下2 層編號2 號車位（即建號108 號建物；下稱C2房屋）與A 棟11樓房屋1 戶及地下1
層編號53A 號車位（即建號145 號建物；下稱A11 房屋），及向被告林麗雀購買C2房屋之土地持分（下稱C2土地）及A11 房屋之土地持分（下稱A11 土地）【下合稱系爭房屋及土地】，並分別簽立C2房屋、A11 房屋之房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋買賣契約）及C2土地、A11 土地之土地預定買賣合約書（下稱系爭土地買賣契約）【系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約】。而依系爭房屋買賣契約第15條第2 項、第16條及系爭土地買賣契約第7 條第2 項約定，被告於領得使用執照6 個月內，應備妥文件申辦有關稅費及房屋所有權移轉登記程序，並通知買方即原告進行交屋，然被告長安公司於106 年9 月19日領得系爭建案之使用執照後，未於107 年3 月19日前履行其移轉系爭房屋及土地與通知原告交屋之義務，而陷於給付遲延，嗣經原告催告後，被告仍未履行，乃向被告表示解除系爭買賣契約，故系爭買賣契約業於107 年4 月30日合法解除，爰依民法第259 條及系爭房屋買賣契約第25條、系爭土地買賣契約第15條，請求被告應退還原告已繳納之價金共計362 萬元，並同時賠償系爭房屋及土地總價15% 之違約金等語。縱認被告得解除契約，惟期沒收伊已繳之價金充為違約金，亦屬過高，應與核減，超過核減違約金部分亦依民法第259 條請求返還；並聲明：㈠被告長安公司應給付原告3,953,500 元，並自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告林麗雀應給付原告1,381,000 元，並自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第364 頁）。
二、被告則以：依系爭房屋買賣契約第15條第2 項第2 款、系爭土地買賣契約第7 條第2 項第2 款約定，原告應預立各項取款或委託撥付文件，並開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓之本票予賣方，以利產權移轉登記，而原告雖有至頭份市農會申辦貸款，然並未交付該行之撥款委託書或取款條予被告，且所開立之本票，因未寫發票日期，屬無效之本票，故原告既未履行前開契約義務，故被告尚不得將系爭房屋及土地移轉登記予原告；再者，被告前以原告未能履約為由，曾委律師發函催告原告履約，但原告於收受後置之不理，顯已違約，被告經向原告表示解約後，於107 年5 月16日解除契約，故本件兩造之契約既經被告依法解除，則原告之主張即無所據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列不爭執事項，兩造同意屬實，法院得逕採為判決基礎：㈠原告有於104 年3 月4 日向被告購買系爭建案之系爭房屋及土地，並分別簽定系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，如下所示：
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│房屋、土地│原告購買之不動產標的 │簽訂何契約 │
│出賣人 │ │ │
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│被告長安建│C2房屋（見本院卷第20至21│房屋預定買賣合約書（見│
│設有限公司│頁） │本院卷第19至76頁） │
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│被告林麗雀│C2土地（見本院卷78第至79│土地預定買賣合約書（見│
│ │頁） │本院卷77第至96頁） │
├─────┼────────────┼───────────┤
│被告長安建│A11 房屋（見本院卷第98至│房屋預定買賣合約書（見│
│設有限公司│99頁） │本院卷97第至159 頁） │
├─────┼────────────┼───────────┤
│被告林麗雀│A11 土地（本院卷第158 、│土地預定買賣合約書（見│
│ │159 頁） │本院卷157 第至176 頁）│
└─────┴────────────┴───────────┘
㈡原告就購買上開系爭房屋及土地，已給付下列所示之金額予被告：
┌──────┬─────────────────┐
│系爭房屋、 │原告已給付之房屋、土地價金（新臺幣│
│土地、契稅 │）【如付款明細表、收據所示】 │
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│C2房屋 │109萬（見本院卷第177頁） │
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│C2土地 │28萬（見本院卷第178頁） │
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│C2契稅規費暫│15萬 │
│收款 │ │
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│A11房屋 │150萬（見本院卷第179頁） │
├──────┼─────────────────┤
│A11土地 │45萬（見本院卷第180頁） │
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│A11 契稅規費│15萬 │
│暫收款 │ │
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│ 合計│362萬 │
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㈢被告長安公司就系爭房屋於106 年9 月19日已取得使用執照。（本院卷第199 頁）
四、原告主張被告遲延履行移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務等情，則為被告否認並以前詞置辯。是以，本件之爭點厥為：㈠原告向被告解除系爭房屋及土地之買賣契約，有無理由？㈡被告向原告解除系爭房屋及土地之買賣契約，有無理由？㈢原告向被告長安公司、林麗雀分別請求3,953,500 元、1,381,000 元及自擴張聲明狀送達翌日自清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？茲析述本院得心證之理由如下：
㈠原告向被告解除系爭房屋及土地之買賣契約，有無理由？
⒈原告主張被告未履行系爭買賣契約之約定，即未於使用執照核發後六個月內將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告之義務，且經催告後仍未履行，原告乃向被告解除契約乙情，為被告所否認，故原告是否為合法解除契約，應視被告是否確有違約之情事。而按系爭房屋買賣契約第15條第2 項約定：「賣方應於買方履行下列義務時，在使用執照核發後六個月內備妥文件申辦有關稅費及房屋所有權移轉登記程序，其房屋契稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。…（二）提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓之本票予賣方，以利產權移轉登記。若買方未依約撥付銀行貸款，經催告仍拒絕履行者，賣方得行使本票權利，待該全數貸款撥入賣方指定帳戶時，該本票自動作廢，並於交屋時返還買方（銀行貸款相關規定請另詳本約第十九條貸款約定）。」、第19條第1
項約定：『附件五付款明細表中金融貸款部分，係工程期款之一部分，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，應於簽訂本約同時，另書立「代辦貸款委託書」（如附件六），「代刻印章授權書」（如附件七）由買賣雙方依約辦妥一切貸款手續，所衍生費用由買方負擔。惟買方可得較低利率或有利買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，買方應於賣方通知辦理貸款時間日起二十天內配合賣方指定代書完成銀行對保手續（含開立與合約貸款金額等額之禁止背書轉讓商業本票），並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方。賣方於取得全額之貸款金額後，即交還該禁止背書之商業本票。若買方未能配合辦理或手續不完備怠於協助辦理貸款手續，經賣方催辦而仍置之不理時，視同買方不辦貸款』（見本院卷第29、33、107 、111 頁）；系爭土地買賣契約第7 條第2 項約定：「賣方應於買方履行下列義務時，在使用執照核發後六個月內備妥文件申辦有關稅費及土地所有權移轉登記程序，其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。…（二）提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓之本票予賣方，以利產權移轉登記。若買方未依約撥付銀行貸款，經催告仍拒絕履行者，賣方得行使本票權利，待該全數貸款撥入賣方指定帳戶時，該本票自動作廢，並於交屋時返還買方（銀行貸款相關規定請另詳本約第八條貸款約定）。」，第8 條第1 項約定『附件（一）付款明細表中銀行貸款部分，係工程期款之一部分，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，應於簽訂本約同時，另書立「代辦貸款委託書」（如附件二），「代刻印章授權書」（如附件三），由買賣雙方依約辦妥一切貸款手續，所衍生費用由買方負擔。惟買方可得較低利率或有利買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，買方應於賣方通知辦理貸款時間日至指定地點辦理銀行貸款對保手續（含開立與合約貸款金額等額之禁止背書轉讓商業本票），並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方。賣方於取得全額之貸款金額後，即交還該禁止背書之商業本票。若買方未能配合辦理或手續不完備怠於協助辦理貸款手續，經賣方催辦而仍置之不理時，視同買方不辦貸款』，有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷第81至83、161 至163
頁）。依系爭房屋買賣契約第15條第2 項、系爭土地買賣契約第7 條第2 項所定：「賣方應於買方履行下列義務時…」之文字，足見被告於取得使用執照之6 個月內，是否有移轉系爭房屋及土地所有權登記之義務，應視原告有無履行系爭房屋買賣契約第15條第2 項、系爭土地買賣契約第7 條第2
項約定之先義務內容，合先敘明。
⒉而依上開約定內容可見，買受人即原告於出賣人即被告移轉系爭房屋及土地所有權登記前，應提出銀行貸款之資料，並需預立各項取款或委託撥付文件，及開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓之本票予被告，而買受人雖依系爭房屋買賣契約第19條第1 項、系爭土地買賣契約第8 條第1 項約定，有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，惟仍需有「承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方」之情形（如出具撥款委託書、取款條等文件），始足認已履行其先義務。經查，被告就系爭建案合作之貸款銀行為華南商業銀行，業據兩造所不爭執（見本院卷第313 頁），而原告向被告購買系爭房屋及土地時，有簽立代辦貸款委託書（見本院卷第47、48、91、92、125 、126 、171 、172 頁），委託被告代辦貸款，然華南商業銀行依原告所提供之收入證明文件，認原告無穩定收入來源而未與核貸，有該銀行之函文在卷可憑（見本院卷第291 頁），嗣原告自行至頭份市農會（下稱農會）貸款，經農會於106 年12月8 日以原告以C2房地為擔保，核准原告貸款360 萬元，另於106 年12月12日以訴外人謝琇鈴、謝依君、謝琇姿以A11 房地為擔保，核准謝琇鈴貸款500
萬元，有核貸通知書影本2 紙在卷可憑（見本院卷第195 、196 頁），是上開事實，均堪認定。又查，原告雖向農會核貸照准，惟就農會准予核貸之其中500 萬元，係貸予謝琇鈴，並非原告即系爭買賣契約之買方，再者，原告並未向農會要求簽屬將貸款款項撥入被告指定帳戶之同意書等文件，亦無向被告出具取款或委託撥付文件，倘農會撥款時，亦直接撥入原告所有之帳戶，而非被告之帳戶，此有農會函文在卷可憑（見本院卷第289 頁），自與前開系爭買賣契約之約定不符。況且，證人即農會職員林振宏於本院審理中證述：「（問：你剛才有提到頭份農會沒有開立撥款同意書這種方式，那如果借款人是開立取款條給建設公司，讓建設公司自行去取款時，頭份農會會干涉嗎？）不會，但大額提領，我們會要求當事人到場。」等語明確（見本院卷第341 頁），足見原告並非不能提出取款條予被告，至為甚明。是原告並未履行預立各項取款或委託撥付文件、或取得承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方之先義務，堪以認定，是以，被告自無先將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告之義務，亦無陷於給付遲延之情形。故原告以被告給付遲延為由，向被告解除契約之意思表示，洵屬無據。
⒊至原告雖爭執：農會之撥款流程需由出賣人將不動產移轉登記予買受人，由農會設定抵押後始能撥款，並無須取得取款條，然係因被告拒不移轉系爭房屋及土地所有權，致無法貸款，並認爭房屋買賣契約第15條第2 項、系爭土地買賣契約第7 條第2 項之定型化契約約定，有失公平誠信云云。惟衡以不動產之價格甚鉅，如系爭房屋及土地總價款為1,143 萬元，而被告銀行貸款部分即達701 萬元，占總價款逾六成之比例，有付款明細表在卷為證（見本院卷第177 至180 頁），故出賣人與買受人為前開約定，其目的即在確保出賣人於移轉登記不動產後，當能取得買受人貸款之款項，亦避免出賣人於貸得款項後拒不支付之情形，是上開約定，尚符社會交易習慣，難謂有失公允。又縱認原告所述農會核貸流程為真，然系爭買賣契約既已如上述約定，原告自應考量如何提出符合系爭買賣契約約定之擔保文件，以確保被告得以取得貸款，況如證人林振宏前開證述，原告並非不能提出取款條予被告，惟原告捨此不為，逕指被告違約，尚無可採。另依系爭房屋買賣契約第16條第1 項約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…（三）買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款及賣方貸付款項）及完成一切交屋手續。…」（見本院卷第30、108 頁），然原告既未繳清應付未付款，且被告復主張行使同時履行抗辯權（見本院卷第211 至213 頁），亦難認被告有何給付遲延之情形，故原告另主張被告違反系爭房屋買賣契約第16條第1 項約定，向被告解除契約之意思表示，亦無可採。
㈡被告向原告解除系爭房屋及土地之買賣契約，有無理由？
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條第2 項、第3 項、第254 條定有明文。本件原告並未履行爭房屋買賣契約第15條第2 項、系爭土地買賣契約第7 條第2 項所訂，預立各項取款或委託撥付文件或取得承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方之義務，如前所述，已堪認定。而被告前以存證信函催告原告於函到（即107 年4 月23日）21日內履行前開義務，有存證信函在卷可憑（見本院卷第267 至273 頁），而原告經催告期限到期後亦未履行，足認原告已陷於給付遲延，故被告於催告期限屆至後，向原告解除系爭買賣契約，解除之意思表示亦於107 年5 月16日到達原告，有存證信函、民事調查證據聲請暨準備書狀及回證在卷可憑（見本院卷第260 至263 、449 頁）已生合法解除契約之效力。
㈢原告向被告長安公司、林麗雀分別請求3,953,500 元、1,381,000 元及自擴張聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？
⒈查原告因購買系爭房屋及土地，業給付259 萬元購屋款及30萬元契稅規費暫收款予被告長安公司，及給付73萬元購地款予被告林麗雀，業據兩造所不爭執（如上開不爭執事項㈡，及本院卷第253、255頁），合先敘明。
⒉按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…」，民法第259 條定有明文。而按系爭房屋買賣契約第25條約定『違約之處罰…二、買方違反有關「付款條件及方式」（即第15條）之規定者，賣方除得依契約第九條請求逾期之遲延利息外，並得解除本契約且沒收買方支付之價款，惟沒收之價款以不超過房屋總價款百分之十五為限。…。三、買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。』；系爭土地買賣契約第15條『違約之處罰…二、買方違反有關「付款條件及方式」（即第7 條）之規定者，賣方除得依契約第六條請求逾期之遲延利息外，並得解除本契約且沒收買方支付之價款，惟沒收之價款以不超過土地總價款百分之十五為限。…。三、買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。』，有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷第36、37、86、114
、115 、166 頁）。觀之系爭房屋買賣契約第25條及系爭土地買賣契約第15條約定「不得另行請求損害賠償」文字可見，足認兩造係將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，係屬損害賠償預定性質之違約金約定，堪以認定。是據上開約定，被告能沒收原告交付款項之金額即違約金部分，至多為系爭房屋及土地總價15% ，其餘為原告所支付之買賣價金，於契約解除後應予返還，並得依自受領時起請求利息之償還。而C2房屋及A11 房屋總價共計709 萬元，其總價15 %則為1,063,500 元，另C2土地及A11 土地總價為434 萬元，其總價15% 則為651,000 元，有付款明細表在卷可證（見本院卷第177 至180 頁）。故原告依民法第259 條規定，就已支付之款項，請求被告長安公司就超過15 %違約金部分之購屋款共計1,526,500 元及30萬元契稅規費暫收款（合計1,826,500 元）返還，並加計自擴張聲明狀繕本送達翌日即107 年9 月5 日（見本院卷第411 頁所附存證信欄回執）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，及請求被告林麗雀就超過15% 違約金部分之購地款共79,000元返還，並加計自107 年9 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬有據。
⒊按當事人所約定違約金之性質，為損害賠償總額預定性質之違約金，債務人於不履行債務時，債權人即得不待證明其損害數額之多寡，按約定之違約金，請求支付，而請求核減違約金者，自應就該違約金之約定過高之事實負舉證責任（最高法院104 年度台上字第530 號判決意旨參照）。又損害賠償總額預定性違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在，當事人行使解除權後，依民法第259 條及第260 條規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，亦即民法第259 條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同；是以約定之違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定請求返還，亦即應按所酌減之數額依民法第182
條第2 項計付利息，最高法院94年度台上字第1874號判決意旨參照。本件原告雖主張系爭買賣契約約定之違約金過高，然並未舉證以實其說，又縱使本院依職權酌減違約金，然揆諸前開見解，原告就核減違約金部分亦應以一般不當得利請求返還，而原告既係依民法第259 條一併主張就酌減違約金請求返還（見本院卷第405 頁），亦與法無合。
五、從而，原告請求被告長安公司返還1,826,500 元，並自擴張聲明狀繕本送達翌日即107 年9 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，及請求被告林麗雀返還79,000元，並自107 年9 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，即應駁回之。另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 12 月 25 日民事第二庭 法 官 黃思惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。書記官 謝惠蓉
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日