臺灣苗栗地方法院108年度苗簡字第39號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 108 年 11 月 22 日

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　　　　 108年度苗簡字第39號原　　　告　傅秀娥
訴訟代理人　高仁宏律師
被　　　告　徐合慧
訴訟代理人　王炳人律師
江錫麒律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於108 年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附圖即苗栗縣竹南地政事務所108 年4 月25日鑑定圖所示，座落苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○○0000地號（由11地號土地分割而出）土地編號A1面積1.79平方公尺之雨遮、編號A2面積4.47平方公尺之樓梯間和建物，及座落11地號【重測前為苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○○○○段○000 地號】土地（與11-1地號土地下合稱系爭土地）編號A3面積0.38平方公尺之雨遮、編號A4面積0.39平方公尺之圍籬、編號A5面積9.85平方公尺之樓梯間和建物（下合稱系爭地上物）拆除，將土地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）6 萬2,830元，及自108 年6月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108 年6
月20日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，按月給付原告1,060 元。
三、本判決第1 項，如原告以21萬8,724 元為被告供擔保，得為假執行，但被告如以65萬6,171 元為原告供擔保，得免為假執行。
四、本判決第2 項前段，如原告以2 萬943 元為被告供擔保，得為假執行，但被告如以6 萬2,830 元為原告供擔保，得免為假執行；本判決第2 項後段，如原告按月以353 元為被告供擔保，得為假執行，但被告如按月以1,060 元為原告供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
六、訴訟費用7,710 元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠系爭土地、472 建號建物（即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00000 號房屋）為原告所有，9 地號（重測前為後龍小段156 地號）土地及座落其上之510 建號建物（即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路000 號房屋）則為被告所有，被告未經同意，於系爭土地上興建系爭地上物，已侵害原告之所有權，爰依民法第767 條第1 項規定，訴請被告將系爭地上物拆除後，將土地返還原告。又被告無權占用11、11-1地號土地面積分別為10.39 、6.26平方公尺，係無法律上原因獲得相當於租金之利益，致使原告受有損害，而11、11-1地號土地申報地價分別為9,894.4 元、8,976 元，爰併依不當得利之法律關係，請求被告給付自民事訴之變更追加狀繕本送達之日回溯5 年按申報地價10% 計算年租金之相當於租金之不當得利7 萬9,495 元【計算式：（10.39 ×9,894.4 ＋6.26×8,97
6 ）×10 %×5 ＝79,495】；另被告現仍持續占有使用系爭
土地，故請求被告自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1,325 元【計算式：10.39 ×9,894.4 ＋6.26×
8,976 ）×10% ÷12＝1,325 】。
㈡否認被告所提訴外人即11地號土地原所有權人康何鏡於69年3 月31日與訴外人即被告之祖父徐黃松崑所簽訂之使用共同壁協定書（下稱系爭協定書）之形式上及實質上真正。縱認為真正，惟11-1地號土地係於74年11月28日自11地號土地分割而來，因此簽訂系爭協議書時，方僅同意以後龍小段156
、157 地號土地之境界線為共同壁中線，且該協定書所約定之共同壁中線係依雙方土地之地界，亦即係以74年分割前之11地號及9 地號土地界址線劃分，因利用土地建築時並無使用他人土地之情形，無需得鄰地所有權人之同意，足證被告辯稱如附圖編號A5所示樓梯間及建物越界範圍之西側邊線係系爭協定書約定之共同壁所在，並非正確，被告自無權使用11地號土地；何況系爭協定書僅屬債權契約，亦無拘束原告之可能，故被告辯稱並無理由。
㈢否認被告所提土地交換證書（下稱系爭交換證書）之形式上及實質上真正。縱認為真正，然被告並未舉證證明何以簽約雙方係證人即徐黃松崑之女兒徐淑臻與訴外人陳漢昌，徐黃松崑卻得依該交換證書在11-1地號土地興建建物；何況系爭交換證書僅為債權契約，亦無從拘束原告。
㈣並聲明：⒈如主文第1 項所示；⒉被告應給付原告7 萬9,495 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108 年6 月17日民事訴之變更追加狀繕本送達之日起至拆除返還如主文第1 項所示土地止，按月給付原告1,325 元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠徐黃松崑於69年3 月31日在後龍小段156 地號土地上興建510 建號建物之前棟前，曾與毗鄰之後龍小段157 地號土地所有權人康何鏡於69年3 月31日簽訂系爭協定書，彼此約定「右鄰基地境界線為共同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議特此協定」，依使用共同壁之社會通識，共同壁通常被認為係兩側土地經界線之所在，或兩側土地所有權人占有使用之最大範圍，因此如附圖編號A5所示樓梯間及建物越界範圍之西側邊線即為系爭協定書約定之共同壁所在，徐黃松崑對該共同壁西側範圍土地有占有使用之權利，原告應繼受其前手之約定義務，不得請求被告拆屋還地。
㈡徐黃松崑於80年2 月間申請510 建號建物後棟之建造執照時，當時11、11-1地號土地之所有權人分別為徐淑臻、陳漢昌，並於81年10月2 日簽訂系爭交換證書，約定「一、徐淑臻所有後龍鎮龍南段壹壹地號土地係徐淑臻厝後貳坪，無條件供陳漢昌使用或建築房屋時須蓋章。二、陳漢昌所有後龍鎮龍南段第壹壹之壹地號土地係陳漢昌屋後貳坪，無條件供徐淑臻使用或建築房屋時須蓋章。」，此為徐黃松崑得以在11-1地號土地上興建如附圖編號A2所示樓梯間及建物，以及510 建號建物之建造執照申請書建築地點僅列9 地號土地，但使用執照申請書建築地點欄卻擴大為9 、11-1地號土地之原因。其後徐淑臻於82年4 月9 日取得11-1地號土地所有權後，連同11地號土地、472 建號建物輾轉讓與訴外人朱恭南、楊溪泉、原告，因此原告仍有義務提供11-1地號土地供被告作為樓梯間使用，不得請求被告拆除。
㈢472 建號建物興建時間較510 建號建物晚，可確實認定472
建號建物係搭附共同壁而興建，則該共同壁一旦拆除，原告勢需自費重建毗鄰之牆壁，所耗經費定當不貲，結構安全更值堪慮，顯然係損人不利己而有權利濫用之情事，爰依民法第796 條之1 規定，請求本院斟酌免為全部或一部之移去或變更，改命被告對於原告所受之損害支付償金，或依原告之請求以相當之價額命被告購買越界部分之土地。
㈣並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第391 頁）：
㈠系爭土地為原告所有，被告所有之系爭地上物占用系爭土地之面積如附圖計算面積、使用地號及備註欄所示。
㈡11地號土地於65年9 月21日起為康何鏡所有，於75年8 月3
日以買賣為原因移轉登記為徐淑臻所有，於86年5 月21日以買賣為原因移轉登記為朱恭南所有，於87年6 月1 日以買賣為原因移轉登記為楊溪泉所有，於104 年5 月7 日以買賣為原因移轉登記為原告所有；11地號土地於74年11月28日分割增加11-1地號土地，11-1地號土地於75年8 月7 日以判決移轉為原因移轉登記為陳漢昌所有，於82年4 月9 日以買賣為原因移轉登記為徐淑臻所有，於86年5 月21日以買賣為原因移轉登記為朱恭南所有，於87年6 月1 日以買賣為原因移轉登記為楊溪泉所有，於104 年5 月7 日以買賣為原因移轉登記為原告所有。
㈢472 建號建物於75年4 月3 日登記為康何鏡所有，於75年6
月17日以買賣為原因登記為徐淑臻所有，86年5 月21日以買賣為原因登記為朱恭南所有，87年6 月1 日以買賣為原因移轉登記為楊溪泉所有，於104 年5 月7 日以買賣為原因移轉登記為原告所有。
四、法院之判斷
㈠原告得否請求被告拆除系爭地上物？
1.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件被告對於原告為系爭土地所有人之事實並無爭執，則依前開舉證責任分配原則之說明，自應由被告就其占有系爭土地有正當權源負舉證責任。
2.被告之祖父徐黃松崑於69年間申請510 建號建物之建築執照時，雖曾檢附系爭協定書，有本院調得之（69）栗建都字第4367號建築執照卷可稽（影本見本院卷第309 頁），惟系爭協定書記載：「建築房屋以右鄰基地境界線為共同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議特此協定」，故依系爭協定書，康何鏡與徐黃松崑所擬共同使用之共同壁，必須座落在重測前後龍小段156 、157 地號土地即重測、分割後9 、11-1地號土地之界址線，並以該界址線為牆壁中心，方符雙方之約定。然附圖點位1 、2 共同壁中心線所在位置與9 、11-1地號土地界址線間之距離經以尺測量結果約為0.5 、0.4 公分左右，依比例尺換算，與9 、11-1地號土地界址線之距離高達0.8 至1 公尺，而一般紅磚規格寬度僅約為10至11公分，若以紅磚中心為共同壁中心線所在位置，附圖點位1 、2 僅能距離9 、11-1地號土地界址5 至5.5 公分左右，故附圖點位1 、2 所在位置顯非在系爭協定書同意之範圍內，被告以系爭協定書主張有使用系爭土地之權利云云，顯無可採。且徐黃松崑既未依約定之位置建築共同壁，自亦不能再主張就距離界址5 至5.5 公分範圍內之土地有使用權。
3.被告雖另提出系爭交換證書（見本院卷第233 頁），並經徐淑臻結證稱：我跟陳漢昌跟我父親都講好了，才會簽這個證明書等語（見本院卷第265 頁）。惟該交換證書之訂約人為陳漢昌與徐淑臻，效力並不及於徐黃松崑，且被告雖提出陳漢昌書立之土地使用權同意書（下稱系爭使用權同意書，見本院卷第97頁），惟經原告否認其形式與實質真正，原告亦未能舉證系爭土地使用權同意書為真。況依本院調得之（80）栗建管字第10號建築執照及（82）栗建管後字第15號使用執照申請案卷，卷內並無系爭土地使用權同意書。若被告於本件訴訟程序所提出之系爭土地使用權同意書確為真正，且系爭交換證書之效力確經陳漢昌同意及於徐黃松崑，徐黃松崑自無不於前開建築、使用執照申請案提出系爭土地使用權同意書以供主管機關審酌之理。故本院自無從依系爭交換證書與系爭土地使用權同意書為有利被告之認定。
4.民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判決意旨參照）。附圖說明欄記載「1-2 為共同壁中心線」，故原告請求拆除之部分僅為共同壁之一半，並非拆除全部共同壁，且原告可另行施作其他補強工程補強472 建號建物，拆除共同壁不必然危及472 建號建物之結構安全，且係為維護系爭土地所有權之正當權利行使，非以損害被告為目的，無權利濫用可言。
5.土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之，民法第796 條之1 固有明文。惟就510 建號建物後段部分，被告既能提出系爭交換證書，且申請建築執照時所列建築基地僅有9
地號土地【見（80）栗建管後字第10號建築執照卷附建築執照申請書與建築線指示（定）申請圖】，申請使用執照時所列建築基地卻包含9 、11-1地號土地【見（82）栗建管後字第15號使用執照卷附使用執照申請書與附圖】，實際使用範圍依附圖所示更包括11地號土地，顯見徐黃松崑當初興建510 建號建物後段時，是否故意逾越地界，已非無疑。況經本院闡明詢問被告是否有要聲請送鑑拆除系爭地上物對510 建號建物之結構安全有無影響，被告表示無欲提出聲請（見本院卷第347 、393 頁），則本院即無從遽行認定拆除系爭地上物將危及510 建號建物之結構安全，及透由鑑定得知拆除、重建或補強所需之工程費用為若干，據以判斷拆除系爭地上物對公共利益及被告利益之影響程度為何，自無從適用民法第796 條之1 第1 項規定，免為除去。
6.綜上分析，系爭地上物占用系爭土地如附圖所示編號A1至A5部分並無正當權源，原告自得請求被告拆除。
㈡原告得否向被告請求相當租金之不當得利？
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。查被告所有系爭地上物占用系爭土地，無法律上原因而受有利益，因而致原告受有損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告自民事訴之變更追加狀送達之日回溯5 年，暨自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日起至返還所占用之土地之日止，占用土地相當於租金之不當得利，即屬有據。
2.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，此於租用基地建築房屋之情形準用之，同法第105 條亦有明文。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法所申報之地價。有關房屋及基地租賃計收租金之上限規定，於請求返還相當於租金利益之事件，自可據為計算利益之標準。惟前揭土地法第97條所謂以年息10% 為限，乃基地租金之最高限額，非謂必以申報價額10% 計算之，計算相當於租金之損害，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號、第3331號判決意旨參照）。經查，11地號土地102 年1 月、105 年1 月之申報地價分別為每平方公尺9,336 元、9,894.4 元，11-1地號土地102 年1 月、105 年1 月之申報地價皆為每平方公尺8,976 元；系爭土地周邊有大龍大賣場、後龍火車站、光田診所、振成五金行、後龍鎮農會、貢茶飲料店、彬記藥房、清心福全飲料店、新竹肉圓、港味強記燒臘店、阿水飯店、慶源與典慶機械五金行及小吃攤等（見本院卷第289 至294 頁照片），商業活動熱絡、交通便利、生活機能佳，被告占用11-1地號土地6.26（計算式：1.79＋4.47＝6.26）平方公尺作為雨遮、樓梯間及建物使用，占用11地號土地10.39 （計算式：0.38＋0.39＋9.85－0.23＝10.39 ）平方公尺作為雨遮、圍籬、樓梯間及建物使用（見附圖備註欄及附註之說明），本院綜合考量上情，認原告得請求之不當得利，應按系爭土地申報地價年息8%計算為適當。從而，原告請求被告給付自民事訴之變更追加狀繕本送達之日即108 年6 月19 日起回溯5 年（即103 年6 月20日至108年6 月19日）相當於租金之不當得利6 萬2,830 元【計算式：6.26×8,976 ×8%×5 ＋10.39 ×9,336 ×8%×（1 ＋19
4/366 ）＋10.39 ×9,894.4 ×8%×（3 ＋169/ 365）＝62
,829.8，小數點以下四捨五入，以下均同】，暨自108 年6
月21日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,060 元【計算式：（6.26×8,976 ＋10.39 ×9,894.4
）×8%÷12＝1,059.9 】，均屬有據，逾此範圍，則屬無據
。
3.給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告對於被告之前揭不當得利返還請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權。而被告係於108 年6 月19日收受民事訴之變更追加狀繕本，從而，原告併請求被告自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日即108
年6 月20日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條規定，求為判決如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
六、原告及被告均陳明願供擔保請准、免假執行宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本院並依職權確定訴訟費用額為7,710 元【計算式：裁判費7,160 元（訴訟標的價額計算式：6.26平方公尺×每平方公尺37,356元＋10
.39 平方公尺×每平方公尺40,676元＝656,170.89元，請求
相當租金不當得利部分依民事訴訟法第77條之2 第2 項不併算價額，應徵第一審裁判費7,160 元）＋證人日旅費550 元＝7,710 元】。
中 華 民 國 108 年 11 月 22 日苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李佳靜
中 華 民 國 108 年 11 月 22 日