110年度訴字第453號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：111 年 08 月 03 日

臺灣苗栗地方法院民事判決 110年度訴字第453號原告鍾文欽訴訟代理人徐睿謙律師被告呂蓮清訴訟代理人古富祺律師上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國111年7月13日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣20萬元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔8％，餘由原告負擔。四、本判決得假執行。但被告如以新臺幣20萬元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠兩造於民國103年10月21日簽立名為合夥契約實為買賣及租賃之混合契約，其中租賃部分，約定原告以每年租金新臺幣（下同）35萬元、租期6年10月（即103年11月1日起至110年8 月30日止），向被告承租建物1件（稅籍編號00000000000號）、貨櫃屋2件及坐落苗栗縣苑裡鎮苑裡坑水柳波小段88、88之1、88之17、88之18、88之32、152之7、152之12、152之13及152之14共9筆土地（下稱系爭標的物），且被告已收受押金共55萬元，嗣兩造於110年11月1日會同點交，竟遭被告以原告未返還不在約定租賃範圍內之設備為由，拒絕返還押金55萬元，原告即於當日拋棄占有，爰依民法第179條後段規定，請求被告返還押金55萬元。㈡又原告為同段160之1地號土地（下稱160之1地號土地）及其上門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里0鄰00○0號房屋（稅籍號碼00000 000000號，下稱36之1號房屋）之所有權人，遭被告以大型機器、設備占用原告所有之房地，為無法律上原因受有相當於每月租金14萬3,038元之利益（36之1號房屋為134坪*合理月租金每坪932元，160之1地號土地為756.25坪*合理月租金每坪24元），自107年4月10日起至110年8月31日間，共計579萬3,039元，致原告受有上開損害，爰依民法第179條前段規定，請求被告給付其中210萬元。㈢另原告曾於108年12月3日以每年5萬元向被告承租同段88之29 地號土地（下稱88之29地號土地），惟被告於109年10月26 日刨除88之29地號土地原鋪設之水泥，致原告未能將該地作為道路使用，遂提前於109年10月26日點交返還被告，被告自應返還109年10月26日起至同年12月31日間，共65日之溢付租金8,904元，爰依民法第179條後段規定，請求被告返還上開8,904元。㈣上開金額合計為265萬8,904元。並聲明：1.被告應給付原告2 65萬8,904元；2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠兩造就系爭契約全為合夥關係，且原告實際上僅交付20萬元押金並非55萬元；系爭契約已於110年8月30日終止，被告已先於110年8月13日催告原告返還設備、機具，經原告通知於110年11月1日點交，原告卻屆期未出現，經被告檢視現場發現原告未歸還多項設備及E廠房，原告並積欠110年9月、10 月之使用費6萬1,666元未清償，被告得主張與原告交付之20萬元押金抵銷。㈡原告前向被告買受包含160之1地號土地共22筆土地及36之1號房屋，雖已辦妥所有權移轉登記及稅籍變更登記，然原告從未請求被告點交上開160之1地號土地及36之1號房屋，依民法第373條規定，被告仍得繼續使用收益上開房地至110年08月31日點交日止，並非無權占有，即無不當得利。㈢兩造就88之29地號土地並未成立租賃契約，被告亦無收受此部分之5萬元租金；況原告使用88之29地號土地係為堆置木材，而非作為道路通行，是縱被告於109年10月26日刨除88 之29地號土地鋪設之水泥，不影響原告之使用目的等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：㈠兩造於103年10月21日簽立名為合夥契約之文書（即系爭契約），其中有約定原告以每年35萬元、期間6年10月（即103年11月1日起至110年8月30日止），約定使用稅籍編號00000000000號建物、貨櫃屋2件及坐落苗栗縣苑裡鎮苑裡坑水柳波小段88、88之1、88之17、88之18、88之32、152之7、152之12、152之13及152之14共9筆土地（即系爭標的物）。㈡系爭契約已於110年8月31日終止，兩造於110年11月1日進行系爭標的物之點交，點交未果。㈢原告向被告買受包含160之1地號土地及36之1號房屋，其中16 0之1地號土地及36之1號房屋均已於107年4月10日辦妥所有權移轉登記及稅籍變更登記，160之1地號土地於107年5月31日進行鑑界，證人吳月雲在場，被告於110年8月31日將放置於上開房地上的機器設備搬離上開房地。㈣原告曾於被告所有之88之29地號土地堆置木材，被告於109年 10月26日刨除上開土地鋪設之水泥。㈤原告有繳納㈠所示之稅籍編號00000000000號建物於110年9月9 日至110年11月8日之電費2,098元。四、爭執事項：㈠系爭契約法律性質為合夥契約抑或買賣、租賃之混合契約？㈡被告就系爭契約已收受之押金為55萬元抑或20萬元？㈢原告依民法第179條後段規定，請求被告返還不爭執事項㈠所示之契約押金55萬元，有無理由？㈣原告依民法第179條前段規定，請求被告給付自107年4月10日起至110年8月31日占有160之1地號土地及36之1號房屋之相當於租金之不當得利共579萬3,039元之其中210萬元，有無理由？㈤兩造就88之29地號土地有無成立租賃契約？原告依民法第179 條後段規定，請求被告返還109年10月26日起至109年12月31日間，共65日之溢付租金8,904元，有無理由？㈥系爭契約所示之系爭標的物有無包含證人陳銘洲所稱的E工廠現狀、木材加工機及其他生財設備(如被證3附表所示)。五、本院得心證之理由㈠系爭契約之法律性質為買賣、租賃之混合契約： 1.按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。就當事人所訂定契約之定性，應依當事人所陳述之原因事實，並綜觀其所訂立契約之內容及特徵，將契約所約定之事項或待決之法律關係，置入典型契約之法規，比對其是否與法規範構成要件之連絡對象相符，以確定其實質上究屬何類型之契約（有名契約、無名契約、混合契約，或契約之聯立），或何種法律關係？俾選擇適用適當之法規，以解決當事人之糾紛（最高法院108年度台上字第346號判決意旨）。 2.系爭契約之內容為被告將系爭標的物提供原告作為農產品使用、木材加工使用，範圍包含工廠現狀，不含木材加工機，並須留1間辦公室給被告使用，原告則每年給付被告35萬元（第1、3、15條），期滿原告應遷讓交還基地，並將地上物生財器具清除完畢，不得向被告請求任何費用（第5條第3項、第8條第4項），並載明被告已收受20萬元（第17條），再另以書面約定自103年11月1日零時起公司裡面員工及器具由原告負責，被告不負一切責任（見原證2，本院卷1第31頁）。 3.觀諸上開約定，可見被告每年僅係單純向原告收取原告使用系爭標的物之對價，其性質核與民法第421條規定「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」之定義相符；另系爭契約第8條約定，則係原告給付被告650萬元作為取得「怪手兩部、鏟土機2部、木屑加工機兩套、破碎機乙台、堆高機乙台」等物所有權之代價，核其性質亦與民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」之定義相符。是原告主張系爭契約為買賣及租賃之混合契約，即屬可採。至被告固抗辯系爭契約用字遣詞再三以「合夥」稱呼，應為合夥契約乙節，然其未能提出系爭契約中有何相互出資經營共同事業並就損益分配之相關約定，而與民法第667 條第1項規定：「合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約」之定義未符，是被告抗辯並不可採。㈡被告就系爭契約已收受之押金為55萬元抑或20萬元？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨）。所謂舉證係指就待證事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其待證事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正，而為有利之認定，合先說明。 2.原告主張被告已分別於103年10月21日及同年月31日收受押金35萬元及20萬元，合計押金55萬元乙節，經被告自認已收受其中20萬元（見本院卷1第86、113、586頁），則原告應就被告另有收受35萬元押租金乙節盡舉證責任。依系爭契約第8條第2款約定，系爭契約之押金為每年35萬元，而原告固主張被告之女呂佳樺已簽收該35萬元，並提出呂佳樺於系爭契約所書立之「105.1.6付清」字樣為證（見本院卷1第27頁），然上開字樣係書寫於系爭契約第1頁之第5條「使用基地之限制」項下，而非第2頁之第8條第2款項下，且該字樣並未記載係付清何項目之何金額，以系爭契約尚有約定他項費用（如第3條之35萬元、第8條第㈠項之650萬元、第㈢項之200 萬元、第16條之450萬元、第17條之20萬元）觀之，自難逕認呂佳樺書寫之上開字樣得以證明被告已收受該筆35萬元押金。原告復未能提出其他事證使本院形成被告有另行收受35萬元押金之心證，則其主張被告有收受35萬元押金乙節，即難憑採。㈢原告依民法第179條後段規定，請求被告返還系爭契約押金55 萬元，有無理由？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條後段定有明文。次按押租金契約乃獨立於租賃契約之別一契約，為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力；又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責；再按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院65年台上字第156號、81年度台上字第1630號判決意旨）。 2.查原告於系爭契約成立時，就已支付20萬元押金予被告，業經被告自認如前（見本院卷1第113、586頁）；再依不爭執事項㈡所示，兩造所訂系爭契約業於110年8月31日終止，則兩造間系爭契約既因終止而消滅，依最高法院判決意旨，被告已無保有上開押金之法律上原因，是原告依民法第179條後段規定，請求被告返還其受領之20萬元押金，即屬有據，應予准許。 3.被告固抗辯原告尚積欠2個月搬遷期間之相當於租金之不當得利共6萬1,666元乙節（見本院卷1第586至587頁），然依系爭契約第8條第㈣項約定：「合夥期滿乙方（即原告鍾文欽不再續約時，地上物生財工具等，乙方應於兩個月之內清除完畢。」（見本院卷1第28頁），及被告當庭陳稱：我們有同意他到10月30日，在合約第8條第4款，他們就是依據這1 條主張有2個月的搬遷期，我們也同意等語（見本院卷1第116頁），參以租期屆至本應返還租賃物之常態，兩造既額外約定原告有2個月之搬遷期，應認係就原告返還租賃物義務之清償期為特別約定，而為原告於搬遷期間內占有系爭標的物之法律上原因，即無所謂有不當得利而需返還利益之義務。被告以原告積欠2個月搬遷期間之相當於租金之不當得利為由拒絕返還押金，為無理由。 4.被告固再抗辯其得自押金扣抵原告未歸還原租賃範圍內之E 廠房及附件所示物品之費用乙節（見本院卷1第587至588頁），然經原告否認E廠房及附件所示物品為原租賃範圍，依前開㈡1.之舉證責任分配說明，被告自應就E廠房及附件所示物品亦為原租賃範圍乙節負舉證責任。惟被告不僅未能提出有關E廠房及附件所示物品均經原告簽認點交之文件，亦未見系爭契約有約定E廠房及附件所示物品約定為租賃範圍，且被告亦未能提出曾點交予原告使用時之相關事證。況被告就E廠房部分，僅提出陞源生物有限公司（下稱陞源公司）財產清冊及國稅局函文，然陞源公司與被告已是相異之法人格，又上開陞源公司之財產清冊僅係陞源公司單方製作之文件，且該清冊所載鐵皮屋亦未載明其坐落位置或面積確係本件E廠房；而國稅局函文僅係通知陞源公司需就坐落其所有土地之地上物完成稅籍登記，並未具體認定該等地上物之所有權歸屬；另原告業已提出其為E廠房納稅義務人之稅籍證明書與房屋稅繳納書（見本院卷2第7至14頁），則被告抗辯E廠房係屬被告所有而為出租範圍之一部乙節，即難憑採；另被告就附件所示物品部分則提出銷貨單、收據及訴外人馬立峰、胡慶宗出具之切結書等件，惟該等文件既非原告製作或簽認，自均難認被告確曾點交附件所示物品予原告使用。從而，被告所舉事證顯不足認定E廠房及附件所示物品為系爭契約租賃範圍所及，則被告以原告未騰空返還E廠房及附件所示物品為由，拒絕返還押租金，亦無理由。㈣原告依民法第179條前段規定，請求被告給付自107年4月10日起至110年8月31日占有160之1地號土地及36之1號房屋之相當於租金之不當得利共579萬3,039元之其中210萬元，有無理由？ 1.按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條前段之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉而標的物尚未交付者，買受人仍無收益權。出賣人在未交付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有。固為最高法院110年度台上字第207號判決意旨所揭示。然上開判決意旨係就出賣人尚未交付標的物予買受人為闡釋，是如出賣人已將標的物交付予買受人時，即無上開判決意旨之適用。 2.本件160之1地號土地及36之1號房屋業已於107年5月31日點交完畢：依不爭執事項㈢所示，及證人吳月雲於本院具結證稱：我是地政士，買賣契約是我做的，依契約付款條件第3條後面備註欄裡面有載明是登記銀行貸款後3日內點交，點交部分當時是申請地政事務所鑑界，我有問賣方呂蓮清有無要到現場，呂蓮清說他沒空，所以就由我去參與鑑界，鑑界是在登記後付尾款之前，我只是於地政事務所鑑界時在哪裡，就讓買方也知道，這就是點交的意思，一般是地政事務所鑑界後就是點交，雙方沒有問題，就交尾款，依照成果圖之複丈日期記載是107年5月31日，就是我代表呂蓮清參與點交鑑界的日期，鑑界點交就是指界址點交，只管土地的地界，不會看哪些東西要排除，當時沒有講要把東西清空，是依現況移轉點交，點交時兩造沒有約定要清除地上物，不知道有沒有約定被告的東西點交後可以繼續放在標的內等語（見本院卷1第336至340頁）。可見被告已於107年5月31日鑑界時將上開房地移轉占有予原告而使原告取得收益權。被告抗辯尚未點交乙節，即不足採。 3.原告請求被告給付不當得利為無理由： ⑴按無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談（最高法院102年度台上字第232號判決意旨）。 ⑵原告主張被告仍留置機器設備、管線於上開房地，屬無權占有上開房地，致其未能使用160之1地號土地及36之1號房屋之全部面積乙節，然經本院斟酌被告所遺留之機器設備位置均在36之1號房屋內（見本院卷1第47至52頁），可見被告所遺留之機器設備係占用36之1號房屋，而非160之1地號土地。而36之1號房屋之納稅義務人現為訴外人特茂生物科技有限公司（下稱特茂公司），有原告所提稅籍證明書及房屋稅繳款書（見本院卷2第7頁），原告亦自陳36之1號房屋之事實上處分權人為特茂公司（見本院卷2第20頁），而特茂公司與原告於法律上仍為不同之法人格，此不因原告為特茂公司之負責人而得逕認二者同一，是原告並非36之1號房屋之事實上處分權人，自不得請求被告給付此部分之不當得利210萬元，為無理由。㈤兩造就88之29地號土地有無成立租賃契約？原告依民法第179 條後段規定，請求被告返還109年10月26日起至109年12月31日間，共65日之溢付租金8,904元，有無理由？ 1.原告主張其有以每月5萬元為代價，向被告承租88之29地號土地乙節，經被告否認有租賃關係存在，依前開㈡1.之說明，原告自應就兩造有就88之29地號土地以每月5萬元為代價成立租賃契約並已支付租金乙節負舉證責任。 2.原告固舉被告簽收之租金付款明細資料為憑（即原證4，見本院卷1第35頁），然該紙資料僅載明租賃範圍為系爭標的之9筆土地及同段89之4地號土地共10筆土地，並未記載88之29地號土地；又系爭契約之租金為每年35萬元，惟上開原證4記載於107至109年度之租金總額為42萬元，110年度總額甚至為57萬6,000元，其數額均與系爭契約上開35萬元租金加上原告所稱88之29地號土地5萬元之總數共40萬元不符，即難逕認得以證明原告確有向被告承租88之29地號土地。原告雖主張上開租金數額不符，係因被告另有調漲系爭租約之租金所致等語。然其所提事證（原證27、28，見本院卷1第299至303頁），均為89之4地號土地之相關記載，而非本件88之29地號土地，況原證27為訴外人鄭振池、鄭清寅均係自行書寫之文字；原證28亦僅係訴外人胡秀美於105年12月13日自行記載之文字，均未能直接證明原告所述為真，即難憑採。至證人陳銘洲固曾證稱：我在103年前跟被告工作4、5年，103年進入原告公司後，約105年聊天時聽過原告跟我說外面放木頭的土地是跟被告租的，我知道土地是被告的，108年左右，被告那塊土地的水泥打掉後，原告好像就沒有跟被告租了等語（見本院卷1第340至345頁），然其亦同時證稱：是原告自己跟我講是承租的，不清楚是否有承租等語（見本院卷1第345頁），可見其並非親自目擊兩造成立租約之經過，而係自原告聽聞，即屬原告之單方陳述，自難證明兩造有就88之29地號土地成立租約，原告既未能證明兩造有就88之29地號土地成立租約，則原告據此請求被告返還溢付租金8,904元，即屬無理由。㈥不爭執事項㈠所示之系爭標的有無包含證人陳銘洲所稱的E工廠現狀、木材加工機及其他生財設備(即附件即被證3附表所示)：被告抗辯系爭標的包含證人陳銘洲所稱的E工廠現狀、木材加工機及其他生財設備(如被證3附表所示)乙節，經原告否認有租賃關係存在，依前開㈡1.之說明，被告自應就上情負舉證責任。然被告所提文件，均經本院認定未能證明系爭標的包含E工廠現狀及其他生財設備，已如五㈢4.所述；至木材加工機部分，經被告訴訟代理人於本院表示僅爭執C辦公室(含附件所示設備)、E工廠為原告依系爭契約應返還之標的（見本院卷2第18至19頁），則木材加工機部分即與本件並無關聯性，縱令有關連性，然系爭契約第15條既已載明並非契約範圍，是亦非原告依約應返還之項目，均附此說明。㈦小結：原告得請求被告給付之金額為20萬元。六、綜上所述，原告請求被告給付20萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。又本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使法院為職權之發動，爰不為假執行擔保金之諭知。另被告陳明就其不利部分，願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，即應駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，認於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁。另被告固曾於書狀主張其代原告溢繳103年度11月、12月之房屋稅金抵銷，然此抗辯係基於原告原請求被告返還原告為被告代繳110年度11月、12月之房屋稅金部分所為（見本院卷1第86頁），經兩造為陳述（見本院卷1第116、226頁），原告於111年4月11日撤回此部分之請求後，兩造亦同意不再提出爭執事項外未主張之爭點及攻防方法（見本院卷1第412、613頁），附此說明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　3 　　日民事第二庭法官顏碩瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　3 　　日書記官蔡芬芬

臺灣苗栗地方法院110年度訴字第453號

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