111年度苗簡字第511號｜民事：共同給付修繕費用｜裁判日期：111 年 11 月 11 日

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 111年度苗簡字第511號原告郭幼馨訴訟代理人金台義被告郭添達李秀琴湯筱琦上列當事人間請求共同給付修繕費用事件，本院於111年11月3日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、被告郭添達、湯筱琦(下合稱郭添達等2人)經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，被告李秀琴經合法通知，未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠郭添達為飛鷹地產之負責人、湯筱琦係飛鷹地產之不動產仲介員，原告因有購屋需求，於108年12月間至飛鷹地產詢購價位在新臺幣（下同）200多萬之房屋，嗣經由湯筱琦介紹，原告於108年12月29日與李秀琴簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以240萬元向其購買坐落苗栗縣○○市○○段0 00地號土地權利範圍170/10000(下稱系爭土地)、同段226建號建物（門牌號碼苗栗縣○○市○○里00鄰○○00○0號6樓）、同段251建號建物權利範圍196/10000（下合稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房地）。㈡湯筱琦於簽約前有提出房屋現況說明書供原告閱覽，就「現況是否有滲水之情形？」明確記載為「否」，而李秀琴明知系爭房屋存有漏水之情，為逃避將來所負之修繕之責，竟特別要求在不動產買賣契約書第15條其他約定事項載明「本房地依現況定著物交屋。水、電、瓦斯應能正常使用。因價款已折讓，賣方不負屋況及漏水修繕之責，亦不負半年漏水及壁癌瑕疵擔保責任」（下稱系爭特約條款），原告基於信任，於房屋現況說明書空白處寫明「本人已詳閱不動產說明書，並簽名寫上日期108.12.21」，詎原告於點交後，發現系爭房屋天花板多處漏水，經告知郭添達等2人，湯筱琦當下向原告保證會儘速將漏水問題解決，郭添達亦答應負責修繕，並多次向原告表示「不管怎樣有滲漏水，我們都要負保固責任，半年內，這事是我們應該做的…」等語，惟其等雖有派工前來修繕，漏水問題卻始終未能解決，原告為一勞永逸，故於110年11月18日自行僱請證人李安生前來修繕，修繕費用共計21萬8,000元。㈢因被告故意不告知原告系爭房屋有漏水之重大瑕疵，致原告受有損害，為此，爰分別依民法第360條之規定、居間契約債務不履行、郭添達之承諾，請求李秀琴、湯筱琦、郭添達賠償原告為修復系爭房屋所支出之修繕費用。並聲明：⒈被告應連帶給付原告21萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。三、被告答辯：㈠郭添達則以：郭添達係欣苗泰不動產有限公司（下稱欣苗泰公司）負責人，原告看屋買房簽約皆係由欣苗泰公司業務即湯筱琦負責，簽約當下郭添達並無到場，交易完成後，發現有滲漏水一事，經湯筱琦反應後，郭添達即向原告訴訟代理人表示滲漏水情形係賣方負瑕疵擔保責任，賣方應會處理，公司方將協助幫忙與李秀琴溝通，郭添達並未同意要幫忙處理漏水問題，嗣後經賣方2次修繕，但修繕完畢後仍有滲漏水，因當時尚不知原告與李秀琴所簽訂之買賣契約有加註系爭特約條款，故向原告訴訟代理人表示「我們有瑕疵擔保的責任，所以我們會協助跟屋主溝通」，郭添達向證人即賣方經紀人住商不動產之業務張慶輝溝通，請其協調李秀琴處理，然李秀琴表示當初簽訂買賣契約時已談妥因房屋係折價出售，故不再修繕，賣方不負瑕疵擔保責任，事後向原告訴訟代理人告知並溝通此事，其並不認同，遂至臺灣苗栗地方檢察署(下稱苗檢)對郭添達等2人提起詐欺告訴，經苗檢檢察官以111年度偵字第1970號(下稱偵案)為不起訴處分，原告聲請再議經臺灣高等檢察署臺中檢察分署(下稱中高檢)以111年度上聲議字第1328號（下稱再議案）駁回確定。並聲明：⒈如主文第1項所示；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡湯筱琦則以：這個案件係與住商不動產配案，並非湯筱琦所經營之屋主房屋，系爭房地相關資料均係由張慶輝提供，系爭房屋交屋前已協同原告看屋多次，均未發現漏水情形，且依張慶輝所提供之資料上所載系爭房屋並無滲漏水，交屋後經原告告知，方知系爭房屋有漏水問題，湯筱琦係依現況進行交易，若有漏水情形，應是李秀琴與其仲介即住商不動產未告知，並不可歸責於湯筱琦，且李秀琴出售系爭房屋時已有減免價金，故其不願意負瑕疵擔保責任。並聲明：⒈如主文第1項所示；⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。㈢李秀琴未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述。四、下列事實為到庭之原告及郭添達等2人所不爭執（卷第115至116、163至164頁)，復有如下所示之證據資料可資佐證，堪信為真：㈠原告與李秀琴於108年12月29日簽訂系爭契約，李秀琴將系爭房地以240萬元售予原告，契約第15條其他約定事項約定「因價款已經折讓，賣方不負屋況及漏水修繕之責，亦不負半年漏水及壁癌瑕疵擔保責任」（卷第29至36頁系爭契約）。系爭房地於109年2月7日以買賣為原因移轉登記為原告所有(苗檢110年度他字第1355號卷，下稱他卷，第43至44頁系爭房地登記公務用謄本)。㈡系爭契約108年4月8日經訴外人詹益和、張慶輝簽名確認之不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）第34項現況是否有滲漏水之情形勾選否（卷第25、27頁不動產委託銷售標的現況說明書）。㈢原告曾對郭添達等2人提詐欺告訴，經苗檢檢察官以偵案為不起訴處分（卷第93至96頁偵案不起訴處分書），原告聲請再議經中高檢以再議案駁回確定（偵案卷第28至30頁再議案處分書）。㈣張慶輝於苗檢檢察官111年1月5日偵訊時提出之系爭契約108年4月8日經詹益和、張慶輝簽名確認之不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）第34項現況是否有滲漏水之情形勾選是，委託人說明欄記載位置為樓頂板，其後並以文字書寫「現況交付不修繕」，並由李秀琴簽名，下方其他欄位有原告簽名，並經原告與李秀琴蓋印（他卷第65頁及反面不動產委託銷售標的現況說明書）。五、法院之判斷㈠李秀琴部分：買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。依前揭本院認定之事實㈠系爭契約第15條其他約定事項約定「因價款已經折讓，賣方不負屋況及漏水修繕之責，亦不負半年漏水及壁癌瑕疵擔保責任」，另依前揭本院認定之事實㈣張慶輝於苗檢檢察官111年1月5日偵訊時提出之系爭契約108年4月8日經詹益和、張慶輝簽名確認之不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）第34項現況是否有滲漏水之情形勾選是，委託人說明欄記載位置為樓頂板，其後並以文字書寫「現況交付不修繕」，並由李秀琴簽名，下方其他欄位有原告簽名，並經原告與李秀琴蓋印，而張慶輝於偵查中提出之契約、不動產委託銷售標的現況說明書核與其於本院審理時提出者完全相同（本院卷第177至193頁、他卷第59至65頁），而原告於本院審理時自承：當初簽的是這份，這是我自己簽的，上面的簽名是我的簽名，章也是我的章（本院卷第158至159頁），原告訴訟代理人則自承：手寫的部分，我有問過他們，他們說這是形式，因為我沒有買過房子，我就相信他們（本院卷第164頁），不否認前揭契約、現況說明書上記載內容及原告簽名、印文之真正，足認原告於簽約時，已明白知悉系爭房屋樓頂板有滲漏水，方與李秀琴約定現況交付不修繕，並特別約定賣方不負屋況及漏水修繕之責，亦不負半年漏水及壁癌瑕疵擔保責任，則原告主張被告故意不告知漏水瑕疵，顯與事實不符，其主張依民法第360條請求李秀琴賠償其故意不告知漏水瑕疵所致原告之損害即修繕漏水所支出之費用，自屬無據。㈡湯筱琦部分： ⒈原告與郭添達等2人均認仲介契約是成立於欣苗泰公司與原告間（本院卷第152頁），則湯筱琦既非仲介契約之當事人，原告自不能向湯筱琦請求居間契約債務不履行之損害賠償。⒉損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為成立要件。相當因果關係之認定，應以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察基礎，倘就該客觀存在之事實，依吾人智識經驗判斷，通常有發生同樣損害結果之可能者，得謂行為人之行為與被害人所受損害間有相當因果關係。苟無此一行為，固不能發生此項損害；倘有此一行為，通常亦不致此種損害時，即無因果關係存在（最高法院110年度台上字第1405號判決意旨參照）。查原告於簽約當日業經李秀琴告知系爭房屋樓頂板有滲漏水之事實，業如前述，而一般常人如知悉房屋有滲漏水之情形，通常即不願購買，故縱使湯筱琦原有告知原告系爭房屋無滲漏水，但原告於簽約前已明確知悉湯筱琦所言並非事實，仍執意購買，並自主決定承擔系爭房屋滲漏水之風險與李秀琴簽約並與李秀琴特約免除李秀琴之滲漏水修繕義務與瑕疵擔保責任，則原告嗣因系爭房屋滲漏水所受損害，與湯筱琦告知原告系爭房屋無滲漏水間，顯然已無相當因果關係，亦難令湯筱琦就此損害負賠償責任。㈢郭添達部分： ⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。 ⒉依原告所提原告訴訟代理人與郭添達間之錄音譯文（本院卷第207至223頁），郭添達雖曾向原告表示「當然，當然，沒錯，沒錯，我同意！我同意！因為妳們是買方，什麼事情妳找我是對的」、「在半年之內如果有漏雨，就算搬進去，有漏雨還是可以找我們」、「交屋半年內，妳都可以找我」、「不管怎麼樣，只要滲漏水，我們都要負保固責任，半年之內，這事是我們應該做的」、「我這個人說話算話」、「我今天對妳的承諾，我就是一個承諾，不用他們，就我們兩個人就好了，妳對我說的，我對妳說的，就是一個承諾」（本院卷第207、211、213、217、221頁），惟另亦表示「友店回應了，屋主說最快下禮拜才能用，施工的在趕工」、「張慶輝是住商友店，他也說屋主說他負責，最快下禮拜才能動工，因為施工的正在趕工」、「房屋漏雨是賣方的問題，是賣方屋主的問題，妳是買方，妳把問題丟給我」、「妳問題丟給我，我可以接受，但是我要追蹤屋主，什麼時候要去處理」、「屋主說下個禮拜動工，如果沒有動工，你隨時可以找我，我也隨時可以找他們」（本院卷第207、209、213、215、217頁），顯見郭添達所謂負責，乃是找前屋主出面處理之意，並非要自行承擔滲漏水之修繕或賠償責任。且原告於偵查中亦曾提出前開錄音檔案，經檢察官勘驗後，偵案不起訴處分書記載「經本署勘驗該對話錄音，並無被告郭添達答應告訴人支付維修費之情事」（本院卷第96頁），足認郭添達確不曾承諾原告要承擔系爭房屋滲漏水之修繕與賠償責任，則原告主張依郭添達之承諾向其請求給付滲漏水修繕費用，自屬無據。六、綜上所述，原告依民法第360條之規定、居間契約債務不履行、郭添達之承諾，請求被告連帶給付21萬8,000元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。七、本件事證已明，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　11　　日苗栗簡易庭法　官　王筆毅以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　11　　日書記官　劉家蕙

臺灣苗栗地方法院111年度苗簡字第511號

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