九十一年度重訴字第四五號｜民事：返還租賃房屋等｜裁判日期：91 年 06 月 21 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　九十一年度重訴字第四五號原　　　告　　長發營造有限公司法定代理人　　甲○○ 法定代理人　　丁○○ 訴訟代理人　　丙○○ 乙○○ 複　代理人　　戊○○ 右當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面一、聲明：（一）被告應將門牌號碼坐落台中市○區○○路三段一號十三樓之五號，面積十五點零九平方公尺，附屬建物陽台零點八三平方公尺之房屋騰空返還原告。（二）被告應給付原告新台幣（下同）八百二十五萬零六百六十八元。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：（一）被告於八十七年一月一日與原告訂立房屋租賃契約書，承租原告所有坐落台中市○○路○段一號十三樓之五號房屋作為架設無線電話基地台之用，約定租期自八十七年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，租金為每個月六千二百五十元，被告應於各該租賃年度開始之十日內交付該年度之十二期期票予原告，並由原告於支票兌現時開立發票交付被告，每二個租賃年度調漲原租金百分之十，故自八十九年一月起每月租金應調漲為六千八百七十五元。詎被告未依約於八十九年一月十日前給付該年度租金期票十二張給原告，屢經催告均置之不理，原告乃於同年二月十五日以新竹英明街郵局第二二二號存證信函通知被告終止契約，並要求被告於函到十日內返還房屋，被告業於同月十六日收受上開存證信函，故本件租賃契約已於前開日期終止，被告應將系爭房屋騰空返還原告。 （二）前開租賃契約雖已終止，然被告尚積欠自八十九年一月一日起至同年二月十六日止之租金計一萬零六百六十八元未給付予原告。又依上開租賃契約第十三條約定，被告既未於期限內返還租賃房屋，原告得請求被告給付自契約終止之翌日起至返還房屋之日止每日以該使用年度管理費兩倍即一萬二千元計算之違約金，原告以八十九年二月十七日起算至九十年十二月十八日止共計六百七十天，合計此部分違約金為八百零四萬元。另依該租賃契約第十六條約定，如因其中一方違約而涉訟時，違約方應負責支付他方因此所支出之訴訟費、律師費及其他相關費用，而原告於本件起訴後已支出裁判費及律師費共二十萬元，亦應由被告負責償還。是合計被告尚應給付原告租金、違約金、裁判費及律師費共八百二十五萬零六百六十八元。三、對被告抗辯所為之陳述：（一）原告係依兩造所定前開租賃契約第六條及第十六條約定，以被告未於八十九年一月十日前將該年度每月六千八百七十五元之期票共十二張交付予原告，並無端要求原告開立十二張發票予被告，屢經原告職員催促，經原告限期改善後仍未獲回應，乃依前揭約款之約定逕行以上開存證信函終止租賃契約，被告既已於次日收到該存證信函，前開租賃契約應於當日即已終止，被告以原告未依土地法第一百條第三款及民法第四百四十條規定辦理而認為終止契約不合法，顯有誤會，且原告亦得本於土地法第一百條第五款「承租人違反租賃契約」之規定主張終止該租賃契約。（二）原告公司地址設於苗栗縣竹南鎮○○路○段二二一號二樓，但因事實上需要而遷移至苗栗縣三灣鄉北埔村下林坪二九之二號營業，原告公司職員徐連燕、邱勝明二人已就此告知被告公司之承辦人，且原告於租賃契約上所留電話號碼為上開遷移營業地址之號碼，被告亦自認其知悉原告已遷移至上址營業之事實，其拒不郵寄租金期票予原告之真正原因在於被告要求原告馬上開立十二張發票，但其一要求與租賃契約第十八條約定不符致未獲原告同意。（三）因原告已於前開日期終止租賃契約，被告辯稱其於八十九年七月十七日以台中港第六支局第一六０號存證信函與原告合意終止合約云云顯與事實不符，原告於同月三十一日以台北監察院郵局第八十六號存證信函予以答覆並表示不同意被告公司承辦人何榮鍵將系爭房屋交予訴外人林大樹，嗣原告再於同年十月十二日以新竹光華街郵局第四二０號存證信函檢附原告公司八十九年度臨時股東會議記錄通知被告，表示原告公司之法定代理人由甲○○擔任，除反對被告將系爭房屋交予林大樹外，並聲明林大樹無權代表原告，另請被告出具該房屋絕無輻射電波而不影響人體健康之書面。（四）因原告已於上開日期終止租賃契約，乃通知被告公司承辦人何榮鍵於八十九年七月二十九日下午二時至房屋現場結清有關費用並點交房屋，原告方面由朱瓊棻按時抵達房屋現場，然因何榮鍵當場表示房屋將交予林大樹云云致未完成點交，而原告迄今尚未就系爭房屋予以實力支配，被告主張其委託上道工程股份有限公司（下稱上道公司）將房屋內所設基地台遷移等情亦與原告無關。四、證據：提出房屋租賃契約書影本二份、被告積欠租金及違約金計算表、民事聲請調解書狀及附證、本院調解不成立證明書、本院民事執行處函、原告公司臨時股東會議紀錄、房屋稅籍證明書、委任契約書影本各一份、本院收據影本三份、郵局存證信函影本四份，並聲請訊問證人邱勝明、朱瓊棻。乙、被告方面：一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：（一）原告雖主張於八十九年二月十五日以新竹英明街郵局第二二二號存證信函通知被告終止租約，然因被告於承租系爭房屋時即依租賃契約第五條約定支付原告一萬二千五百元為押租保證金，倘原告主張被告遲付租金，其應依土地法第一百條第三款及民法第四百四十條之規定先以被告所繳前開押租金抵償，於遲付租金總額逾二個月租金額時另行限期催告被告給付租金，若被告於期限內不為支付時，原告始得終止租約。惟原告並未舉證證明其已限期催告被告支付租金，且縱依原告主張終止租約之日期，被告遲付租金之總額亦未逾二個月之租金額，是原告所主張前開終止租約並不合法。又縱依兩造所訂租賃契約第十六條約定所載「一方違反本契約書之任一條款時，他方得通知違約方限期改善，如於期限內不為改善或改善不完全時，他方有權通知違約方逕行終止本契約。」，原告仍應限期催告被告支付租金且被告逾期不為支付時，原告始得終止契約，然原告始終從未限期催告被告給付租金。（二）被告自八十九年一月間起即屢次與原告聯絡交付該年度租金期票及開立發票等事宜未果，乃於同年月二十六日以台中港第六支局第十六號存證信函寄至原告於租約上所載公司地址，請原告於函到七日內與被告聯絡辦理前開事宜，惟該份存證信函因原告遷移地址不明致遭郵局退回，經被告輾轉打聽始探知原告公司已遷移至苗栗縣三灣鄉北埔村下林坪二九之二號，被告遂於同年二月十一日再以台中港第六支局第二六號存證信函通知原告辦理上開事項，該存證信函雖由協志玩具製造股份有限公司（下稱協志公司）代收，然由嗣後原告覆函內容可知該存證信函確已順利送達原告。此後被告公司承辦人何榮鍵曾親自將租金期票送達原告上開地址，然因原告公司並未於該址營業，且該址之警衛不敢代為受領致未能交付，嗣原告雖曾於同年六月二十六日派員前來被告公司台中工務所領取期票，惟因並未事先聯絡且被告公司承辦人員因公外出，原告公司人員表示不願等候而逕行離去。被告公司人員返回後隨即於次日將八十九年一月至五月份之租金期票以雙掛號郵件寄予原告，同年七月間並將六月及七月份之租金期票以同樣方式寄給原告。詎嗣後被告復接獲原告八十九年七月十日台北監察院郵局第五九號存證信函表示被告未依約交付租金並擬自同年七月一日起以每月二萬五千元加計違約金，被告遂於同月十七日以台中港第六支局第一六０號存證信函回覆表示願於該月三十一日終止租賃契約，且被告已將系爭房屋復原，請原告於函到十日內完成點交，原告即與被告公司承辦人何榮鍵約定於當月二十九日點交房屋，是系爭租賃契約業因兩造合意而於同月三十一日終止。（三）前開租約既於八十九年七月三十一日終止，則被告應給付之租金應計算至該日為止，按調漲後每月六千八百七十五元計算該年一月份至七月份之租金總額為四萬八千一百二十五元，扣除被告前繳押租金後，被告尚應給付原告之租金為三萬五千六百二十五元，而依經濟部中部辦公室登記資料，原告公司之法定代理人為朱曾玉鳳，然因原告主張朱曾玉鳳之股權喪失，該公司股東會業已改選新任董事云云，被告因無法確認原告公司之代表人且為避免日後發生爭執，乃依法將前開應支付予原告之租金提存於鈞院提存所。（四）依上開租賃契約第十三條之約定，被告僅須於終止租約之日起七日內將標的物騰空返還即可，而被告於通知原告點交之前即已自行將系爭房屋騰空回復原狀，並於八十九年六月二十九日委託上道公司於同年七月四日將屋內之基地台遷移，被告公司承辦人何榮鍵曾與原告約定於該月二十九日點交房屋，然當日原告公司人員並未到場，是此部分係屬原告受領遲延，被告並無任何違約遲延返還房屋之情事，原告既未舉證證明被告現今仍占有系爭房屋使用，其請求被告返還房屋並賠償違約金、訴訟費用及律師費等均屬無據。（五）原告於租賃契約上所載地址為苗栗縣竹南鎮○○路○段二二一號二樓，且該公司登記地址亦未變更，原告從未主動派員告知被告關於遷移地址之事。又被告公司承辦人何榮鍵亦從未向原告表示欲將系爭房屋點交予林大樹，另兩造租賃契約中並未約定被告須於返還房屋時出具該房屋無輻射電波而不影響人體健康之書面，原告上開要求亦無理由。原告前任董事林大樹與朱曾玉鳳間早有債務糾葛致生公司內部股權轉讓及法定代理人之紛爭，無法就向被告收取租金期票乙節達成共識，本件應係原告公司內部人事糾紛所致之爭議，又依原告主張之計算方式，其得向被告請求之違約金高達每日一萬二千元，顯有過高之情事，實則該租賃契約第十三條文字應係誤繕，兩造當事人之真意應為「每日以該租賃年度租金按比例計算兩倍之金額向乙方請求違約賠償」，而原告於租約終止後遲遲不願接受點交房屋，甚至未曾前往現場勘查房屋現況，顯係違反常理且與前開過高之違約金有關。三、證據：提出郵局存證信函影本四份、本院提存書、工程通知單、原告公司登記資料、空白租約範本及使用借貸契約範本影本各一份、遷移工程照片二十二幀，並聲請訊問證人何榮鍵、張坤源。理由一、依兩造所訂房屋租賃契約第二十一條之約定，因該契約所生糾紛涉訟時，兩造合意以本院為第一審管轄法院，據此本院自有管轄權，合先敘明。二、本件係因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，依民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款規定，應不問其標的價額而適用簡易程序，惟因原告起訴主張之訴訟標的價額已逾同條第一項所定額數十倍以上，原告復以書狀聲請改用通常訴訟程序，被告並於本院審理中當庭以言詞表示同意，本院業於九十一年四月二十四日依同條第五項規定，裁定改用通常訴訟程序審理。三、原告主張：⑴被告於八十七年一月一日與原告訂立房屋租賃契約，承租原告所有坐落台中市○○路○段一號十三樓之五號房屋作為架設無線電話基地台之用，約定租期自八十七年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，租金為每個月六千二百五十元，被告應於各租賃年度開始之十日內交付該年度之十二期租金期票予原告，並由原告於支票兌現時開立發票交付被告，每二個租賃年度調漲原租金百分之十，故自八十九年一月起每月租金應調漲為六千八百七十五元。詎被告未依約於八十九年一月十日前給付該年度租金期票十二張給原告，屢經催告均置之不理，原告乃於同年二月十五日以新竹英明街郵局第二二二號存證信函通知被告終止契約，並要求被告於函到十日內返還房屋，被告業於同月十六日收受上開存證信函，故本件租賃契約已於前開日期終止，被告應將系爭房屋騰空返還原告。⑵ 前開租賃契約雖已終止，然被告尚積欠自八十九年一月一日起至同年二月十六日止之租金計一萬零六百六十八元未給付予原告。又依上開租賃契約第十三條約定，被告既未於期限內返還租賃房屋，原告得請求被告給付自契約終止之翌日起至返還房屋之日止每日以該使用年度管理費兩倍即一萬二千元計算之違約金，原告以八十九年二月十七日起算至九十年十二月十八日止共計六百七十天，合計此部分之違約金為八百零四萬元。另依該租賃契約第十六條約定，如因其中一方違約而涉訟時，違約方應負責支付他方因此所支出之訴訟費、律師費及其他相關費用，而原告於本件起訴後已支出裁判費及律師費共二十萬元，亦應由被告負責償還。⑶原告係依前開租賃契約第六條及第十六條約定，以被告未於八十九年一月十日前將該年度每月六千八百七十五元之租金期票共十二張交付予原告，並無端要求原告開立十二張發票予被告，經原告催告限期改善後仍未獲回應，乃依前揭約款之約定逕行以上開存證信函終止租賃契約，被告既已於次日收到該存證信函，前開租賃契約應於當日即已終止，被告以原告未依土地法第一百條第三款及民法第四百四十條規定辦理而認為終止契約不合法，顯有誤會，且原告亦得本於土地法第一百條第五款「承租人違反租賃契約」之規定主張終止該租賃契約。又原告公司地址設於苗栗縣竹南鎮○○路○段二二一號二樓，但因事實上需要而遷移至苗栗縣三灣鄉北埔村下林坪二九之二號營業，原告公司職員徐連燕、邱勝明二人已就此告知被告公司之承辦人，且原告於租賃契約上所留電話號碼為上開遷移營業地址之號碼，被告亦自認其知悉原告已遷移至上址營業之事實，其拒不郵寄租金期票予原告之真正原因在於被告要求原告馬上開立十二張發票，但其一要求與租賃契約第十八條約定不符致未獲原告同意。⑷因原告已於前開日期終止租賃契約，被告辯稱其於八十九年七月十七日以台中港第六支局第一六０號存證信函與原告合意終止合約云云即與事實不符，原告於同月三十一日以台北監察院郵局第八十六號存證信函予以答覆並表示不同意被告公司承辦人何榮鍵將系爭房屋交予訴外人林大樹，嗣原告再於同年十月十二日以新竹光華街郵局第四二０號存證信函檢附原告公司八十九年度臨時股東會議記錄通知被告，表示原告公司之法定代理人由甲○○擔任，除反對被告將系爭房屋交予林大樹外，並聲明林大樹無權代表原告，另請被告出具該房屋絕無輻射電波而不影響人體健康之書面。⑸因原告已於上開日期終止租賃契約，乃通知被告公司承辦人何榮鍵於八十九年七月二十九日下午二時至房屋現場結清有關費用並點交房屋，原告方面由朱瓊棻按時抵達房屋現場，然因何榮鍵當場表示房屋將交予林大樹云云致未完成點交，而原告迄今尚未就系爭房屋予以實力支配，被告主張其委託上道公司將房屋內所設基地台遷移等情亦與原告無關。為此依上開租賃契約第六條、第十三條、第十六條及土地法第一百條第五款之規定，訴請被告騰空返還系爭房屋，並給付原告前開租金、違約金、裁判費及律師費共八百二十五萬零六百六十八元等語。四、被告則以：⑴原告雖主張其於八十九年二月十五日以上開存證信函通知被告終止租約，然因被告於承租系爭房屋時即依租賃契約第五條約定支付原告一萬二千五百元為押租保證金，倘原告主張被告遲付租金，其應依土地法第一百條第三款及民法第四百四十條之規定先以被告所繳前開押租金抵償，於遲付租金總額逾二個月租金額時另行限期催告被告給付租金，若被告於期限內不為支付時，原告始得終止租約。惟原告並未舉證證明其已限期催告被告支付租金，且依原告主張終止租約之日期，被告遲付租金之總額亦未逾二個月之租金額，是原告所主張前開終止租約並不合法。又縱依兩造所訂租賃契約第十六條約定所載「一方違反本契約書之任一條款時，他方得通知違約方限期改善，如於期限內不為改善或改善不完全時，他方有權通知違約方逕行終止本契約。」，原告仍應限期催告被告支付租金且被告逾期不為支付時，原告始得終止契約，然原告始終從未限期催告被告給付租金。⑵被告自八十九年一月間起即屢次與原告聯絡交付該年度租金期票及開立發票等事宜未果，乃於同年月二十六日以台中港第六支局第十六號存證信函寄至原告於租約上所載公司地址，請原告於函到七日內與被告聯絡辦理前開事宜，惟該份存證信函因原告遷移地址不明致遭郵局退回，經被告輾轉打聽始探知原告公司已遷移至苗栗縣三灣鄉北埔村下林坪二九之二號，被告遂於同年二月十一日再以台中港第六支局第二六號存證信函通知原告辦理上開事項，該存證信函雖由協志公司代收，然由嗣後原告覆函內容可知該存證信函確已順利送達原告。此後被告公司承辦人何榮鍵曾親自將租金期票送達原告上開地址，然因原告公司並未於該址營業，且該處之警衛不敢代為受領致未能交付，嗣原告雖曾於同年六月二十六日派員前來被告公司台中工務所領取期票，惟因並未事先聯絡且被告公司承辦人員因公外出，原告公司人員表示不願等候而逕行離去。被告公司人員返回後隨即於次日將八十九年一月至五月份之租金期票以雙掛號郵件寄予原告，同年七月間並將六月及七月份之租金期票以同樣方式寄給原告。詎嗣後被告復接獲原告八十九年七月十日台北監察院郵局第五九號存證信函表示被告未依約交付租金並擬自同年七月一日起以每月二萬五千元加計違約金，被告遂於同月十七日以台中港第六支局第一六０號存證信函回覆表示願於該月三十一日終止租賃契約，且被告已將系爭房屋復原，請原告於函到十日內完成點交，原告即與被告公司承辦人何榮鍵約定於當月二十九日點交房屋，是系爭租賃契約業因兩造合意而於同月三十一日終止。⑶前開租約既於八十九年七月三十一日終止，則被告應給付之租金應計算至該日為止，按調漲後每月六千八百七十五元計算該年一月份至七月份之租金總額為四萬八千一百二十五元，扣除被告前繳押租金後，被告尚應給付原告之租金為三萬五千六百二十五元，而依經濟部中部辦公室登記資料，原告公司之法定代理人為朱曾玉鳳，然因原告主張朱曾玉鳳之股權喪失，該公司股東會業已改選新任董事云云，被告因無法確認原告公司之代表人且為避免日後發生爭執，乃依法將前開應支付予原告之租金提存於本院提存所。⑷依上開租賃契約第十三條之約定，被告僅須於終止租約之日起七日內將標的物騰空返還即可，而被告於通知原告點交之前即已自行將系爭房屋騰空回復原狀，並委託上道公司於同年七月四日將屋內之基地台遷移，被告公司承辦人何榮鍵曾與原告約定於該月二十九日點交房屋，然當日原告公司人員並未到場，是此部分係屬原告受領遲延，被告並無任何違約遲延返還房屋之情事，原告既未舉證證明被告現今仍占有系爭房屋使用，其請求被告返還房屋並賠償違約金、訴訟費用及律師費等均屬無據。⑸原告於租賃契約上所載地址為苗栗縣竹南鎮○○路○段二二一號二樓，且該公司登記地址迄今亦未變更，原告從未主動派員告知被告關於遷移地址之事。又被告公司承辦人何榮鍵亦從未向原告表示欲將系爭房屋點交予林大樹，另兩造租賃契約中並未約定被告須於返還房屋時出具該房屋無輻射電波而不影響人體健康之書面，原告上開要求亦無理由。原告前任董事林大樹與朱曾玉鳳間早有債務糾葛致生公司內部股權轉讓及法定代理人之紛爭，無法就向被告收取租金期票乙節達成共識，本件應係原告公司內部人事糾紛所致之爭議，又依原告主張之計算方式，其得向被告請求之違約金高達每日一萬二千元，顯有過高之情事，實則該租賃契約第十三條文字應係誤繕，兩造當事人之真意應為「每日以該租賃年度租金按比例計算兩倍之金額向乙方請求違約賠償」，而原告於租約終止後遲遲不願接受點交房屋，甚至未曾前往現場勘查房屋現況，顯係違反常理且與前開過高之違約金有關等語，資為抗辯。五、原告主張被告於八十七年一月一日與原告訂立房屋租賃契約，承租原告所有系爭房屋作為架設無線電話基地台之用，約定租期自訂約日起至八十九年十二月三十一日止，租金為每月六千二百五十元，被告應於各租賃年度開始之十日內交付該年度之十二期租金期票予原告，並由原告於支票兌現時開立發票交付被告，每二個租賃年度調漲原租金百分之十等事實，業據其提出與所述相符之租賃契約書影本一份為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。六、按出租人之終止租約，在未定期限之租賃，土地法第一百條固設有嚴格限制；至定期租賃契約，則無土地法第一百條之適用，於租賃期限屆滿時，其租賃關係即為消滅，司法院院解字第三四八九號、第三六０五號、第四００五號解釋、最高法院四十年度台上字第一七九三號、四十年度台上字第二五六號判決意旨均可參照。是出租人及承租人雙方就定期租賃契約之終止，即應適用民法之規定。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是，最高法院八十六年度台上字第三三０三號判決意旨亦可參照。故出租人與承租人間亦得於契約中就遲延給付租金之法律效果以特別約定排除民法第四百四十條之規定而適用之。七、原告雖主張被告未依約於八十九年一月十日前給付該年度租金期票十二張給原告，屢經催告均置之不理，原告乃依前開租賃契約第六條、第十六條約定及土地法第一百條第五款規定，於同年二月十五日以新竹英明街郵局第二二二號存證信函通知被告終止契約，被告業於同月十六日收受上開存證信函，故本件租賃契約已於前開日期終止云云，被告則辯稱原告上開終止契約之意思表示與土地法第一百條第三款及民法第四百四十條之規定不符，且原告亦未依契約第十六條約定限期催告被告支付租金，其終止契約並不合法等語，經查：（一）兩造所訂前開租賃契約第二條約定「租賃期間自八十七年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，計三年。」是兩造所訂係屬定期租賃契約，揆諸前揭解釋及判決意旨，租賃關係應於租期屆滿時消滅，並無土地法第一百條之適用。出租人倘欲以承租人未按期給付租金而終止租約，則應適用民法第四百四十條之規定或租賃契約之特別約定條款，兩造前開以土地法第一百條規定所為之攻擊防禦方法，於本件租賃關係之爭執均無適用之餘地。（二）另依上開租賃契約第六條約定「乙方（即被告）應於租期間開始之十日內交付本租賃年度之第一期租金及押租保證金；本租賃年度第二期至第十二期租金，乙方於本租賃年度第二期開始之十日內交付各期之租金期票。爾後各租賃年度之租金，乙方於該租賃年度開始之十日內交付甲方（即原告）該年度之十二期期票予甲方。」、第十六條則約定「一方違反本契約書之任一條款時，他方得通知違約方限期改善，如於期限內不為改善或改善不完全時，他方有權通知違約方逕行終止本契約。」，是該契約第六條係約定被告給付租金之義務、內容及方式，倘被告未依上開條款履行，即屬契約義務之違反，其違約之處理方法及法律效果則如契約第十六條所定，而兩造間既已於租賃契約中就此設有特別約定，即應排除民法第四百四十條之規定予以優先適用，被告辯稱原告終止契約與民法前揭規定不符云云，尚非可採。（三）原告於八十九年二月十五日新竹英明街郵局第二二二號存證信函中載明：「台端之所為已嚴重違背該契約之約定，再有本公司徐先生與邱先生已多次在電話中告知請將該租金支票寄交本公司，台端拒不置理，依照該合約精神，貴公司已違背多次經本公司告知多次仍拒不置理，又來函一派胡言，因此本公司將以本函通知台端解除該租賃契約，同時並以本函作為解除該租賃契約之意思表示，不另文通知並請貴公司於函到十日內與本公司解決。」等語，並主張其業以上開存證信函通知被告終止租賃契約且經被告收受，固有原告所提該存證信函影本一份在卷可查，然原告並未舉證證明其於寄發前開存證信函之前曾先行限期催告被告給付遲付之租金期票且被告於所定期限屆至後仍未為給付，而被告復否認原告曾有「限期催告改善」之作為，即與上開租賃契約第十六條所定「通知違約方限期改善，如於期限內不為改善或改善不完全時，他方有權通知違約方逕行終止本契約。」之前提要件不符；又原告於上開信函中始終係表示欲「解除租賃契約」而非「終止租賃契約」，雖可能係其混淆法律用語所致，然究與其所主張援引契約第十六條約定之法律效果有所岐異，是原告主張其已於前開日期以該存證信函為意思表示而終止本件租賃契約云云，並非合法，被告就此所辯非無可採。八、被告另辯稱其接獲原告八十九年七月十日台北監察院郵局第五九號存證信函表示被告未依約交付租金並擬自同年七月一日起以每月二萬五千元加計違約金，被告遂於同月十七日以台中港第六支局第一六０號存證信函回覆表示願於該月三十一日終止租賃契約，請原告於函到十日內完成點交，原告即與被告公司承辦人何榮鍵約定於當月二十九日點交房屋，是系爭租賃契約業因兩造合意而於同月三十一日終止云云，然此一事實已為原告所否認並陳稱：「我們認為在八十九年二月十六日已經終止契約，所以我們收到被告存證信函後，在同年七月二十九日當日也有意願要去點交房屋，不過我們不同意被告所稱於七月三十一日合意終止．．．」（見本院九十一年五月二十四日言詞辯論筆錄），又查原告於上開台北監察院郵局第五九號存證信函之主旨仍係強調「解除契約並返還系爭房屋，另擬自八十九年七月一日起以每月二萬五千元加計違約金」等語，並未提及將於同年七月三十一日終止契約，另原告於收受被告上開台中港第六支局第一六０號存證信函後，雖曾再以台北監察院郵局第八六號存證信函回覆並提及於同年七月二十九日下午二時點交房屋事宜，然仍未表示同意於同年七月三十一日終止租賃契約，並於該份回函中載明：「因貴公司違反租賃約定，本公司亦於八十九年二月十五日以新竹英明街郵局存證信函第二二二號解除該租賃契約有案」等語，均有兩造所陳前揭存證信函影本各一份在卷可憑，足見原告覆函表示同意與被告約定日期就系爭房屋進行點交之原因係由於其認為兩造租賃契約業經原告於八十九年二月十五日發函表示終止，與被告以上開存證信函聲明於同年七月三十一日終止契約等情無關，是被告於前開存證信函中所載終止契約乙節係屬其單方意思表示，兩造間並未就此一終止契約之日期達成意思合致，而被告亦於本院審理中自承就此一合意終止之事實並無其他方法可資證明（見本院前揭言詞辯論筆錄），故尚難認為前開租賃契約已於上開日期由兩造合意終止。九、又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第四百五十條第一項定有明文。本件兩造所訂租賃契約係屬定期租約，已如前述，雖兩造前所主張之終止租約均非合法，然因該租賃關係嗣後業於八十九年十二月三十一日因租約期限屆滿而歸於消滅，被告仍應於租賃關係消滅後負返還租賃房屋之義務。原告雖主張被告尚未騰空返還系爭房屋云云，惟查：被告曾於八十九年七月十七日以台中港第六支局第一六０號存證信函向原告表示其已將系爭房屋復原，請原告於函到十日內完成點交等情，有上開存證信函影本一份附卷可查，又被告於通知原告點交之前即已自行將系爭房屋騰空回復原狀，並委託上道公司將屋內之基地台遷移之事實，亦據其提出工程通知單及遷移工程照片二十二幀等件為證，是被告業以前揭存證信函將準備給付之情事通知原告。另原告方面曾與被告公司承辦人何榮鍵約定於同年七月二十九日下午點交房屋乙節，為兩造所不爭執，原告雖陳稱因何榮鍵當場表示房屋將交予林大樹致未完成點交云云，然此部分事實已為被告所否認，並表示原告於上開約定時間並未派員到場，而證人即被告公司承辦人何榮鍵則到庭證稱：「我們在八十九年七月間騰空房屋後，有將房子的鑰匙交給大樓管理員。」、「因為當天原告沒有派人來點交，我們沒有辦法聯絡上，所以才將鑰匙交給大樓管理員。」等語（見本院前揭言詞辯論筆錄），另證人即原告公司職員朱瓊棻雖到庭證稱：「當天我有到現場，但被告公司到場人員何榮鍵當場表示要將房屋點交給林大樹不能點交給別人，所以當天沒有點交我就走了。」等語，然該證人亦陳稱：「當天只有我們二人在場，並沒有其他人在場。我也沒有進去房屋裡面看。」等語（均見本院九十一年六月七日言詞辯論筆錄），上開兩位證人分別為兩造公司之職員，就前開點交經過情形各執一詞並為對己方公司有利之陳述，然因證人朱瓊棻表示當時僅其與證人何榮鍵二人在場別無他人，而何榮鍵復否認朱瓊棻曾到場點交，尚難單以證人朱瓊棻之證詞遽認原告所述為實，然原告既主張何榮鍵曾當場表示系爭房屋將交予林大樹致未完成點交，復未能就此一有利於己之積極事實另行加以舉證，即難認其此部分之主張為真實。而證人何榮鍵雖陳稱其因未能聯繫原告乃將房屋鑰匙交給大樓管理員，然被告既已將系爭房屋騰空回復原狀且僱工遷移原有之基地台，並已於通知原告進行點交後拋棄租賃標的物之占有，為所有權人之原告自得就系爭房屋予以實力支配，縱令其尚未自被告處取得房屋鑰匙，仍得經由更換門鎖之方式取回房屋加以使用，並無不能進行實力支配之情事存在，然原告始終並未就被告現仍占有系爭房屋使用之事實予以舉證證明，並於本院最後言詞辯論期日自承其迄未前往現場確認房屋目前使用情形為何，是前開租賃契約雖已因期限屆至而終止，惟被告既表示早已拋棄占有系爭房屋並通知原告點交，原告亦未能舉證證明被告現尚占有該房屋加以使用，其訴請被告騰空返還系爭房屋，即屬無據，應予駁回。十、原告另請求被告給付自八十九年一月一日起至同年二月十六日止之租金計一萬零六百六十八元云云，惟查被告辯稱其因不能確認原告公司代表人究為何人，已將八十九年一月至七月間應付之租金扣除前繳押租保證金後提存於本院提存所等情，業據其提出本院九十一年度存字第二一六號提存書影本一份為證，此部分事實亦為原告所不爭執，是原告已得就其所請求之前開租金備具證件後向本院提存所辦理領取，其上開請求已無必要，應予駁回。又原告另依上開租賃契約第十三條約定，請求被告給付自八十九年二月十七日起算至九十年十二月十八日止每日以該使用年度管理費兩倍即一萬二千元計算之違約金共八百零四萬元，及依第十六條約定請求被告給付裁判費、律師費共二十萬元云云，然依該租賃契約第十三條後段約定：「如乙方不於期限內返還標的物，甲方得自屆滿或終止之翌日起，每日以該使用年度管理費兩倍計算之金額向乙方請求違約賠償，至乙方返還標的物之日止。」，而被告既早於租賃期限屆滿前即已將房屋回復原狀拋棄占有並通知原告點交收回，而原告亦未能證明被告占有系爭房屋繼續使用拒不返還，則被告並無遲延返還標的物致應給付違約金之義務；又原告未能證明被告確有遲付租金經催告限期改善仍未繳付之事實，且原告前開終止合約之意思表示並不合法，業如前述，則亦不得認被告有何違約之情事而應依上開條款給付裁判費及律師費等相關費用。十一、綜右所述，兩造所訂租賃契約雖已因期限屆至而終止，惟被告既已於期限屆滿前即將房屋回復原狀後拋棄占有並通知原告點交，並未遲延返還標的物，且將八十九年一月至七月份之租金予以提存，而原告亦未能舉證證明被告現仍占有系爭房屋加以使用並有遲付租金經催告限期改善仍未繳付之違約事實，其遽行訴請被告騰空返還系爭房屋，並給付如聲明所示之租金、違約金、裁判費及律師費等，洵屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決基礎之事實及結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。十三、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　　九十一　　年　　六　　　月　　二十一　　日臺灣苗栗地方法院民事庭~B法　　　官　邱光吾右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 ~B法院書記官　籃營昌中　　　華　　　民　　　國　　　九十一　　年　　六　　　月　　二十一　　日

臺灣苗栗地方法院九十一年度重訴字第四五號

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