臺灣苗栗地方法院94年度訴字第457號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 96 年 08 月 21 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第457號原　　　告　己○○○
訴訟代理人　庚○○
複　代理人　葉天昱律師
被　　　告　丁○○
訴訟代理人　賴淑惠律師
複　代理人　乙○○
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國96年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關；又按前項爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。本件耕地租佃爭議事件，先經苗栗縣大湖鄉公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經苗栗縣政府耕地租佃委員會調處並作成決議，惟當事人當場表示不同意調處決議，再經苗栗縣政府逕移送本院審理，有苗栗縣政府函、苗栗縣大湖鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、苗栗縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可憑（見卷第4 至26頁），是本件租佃爭議事件已具備前揭起訴要件，合先陳明。
二、原告起訴主張：
㈠苗栗縣大湖鄉○○段677 之7 、677 之56、677 之96、677
之290 、677 之292 等5 筆地號土地（下稱系爭5 筆土地）為原告所有，原告原與被告之被繼承人張錦宗就系爭5 筆土地訂有三七五耕地租約，嗣由被告依繼承法律關係繼受並登記為三七五耕地租約之承租人。
㈡本件被告未自任耕作，有以下事實可證：
⒈被告自民國84年間起即至位於台中縣豐原市○村里○○路395 巷24號之松讚實業股份有限公司任職，而未實際自任系爭5 筆土地之耕作事務，被告因上開行為，已據鈞院以87年度易字第112 號判決有罪確定，被告所為已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定。
⒉被告將承租之系爭土地建築房屋供居住或供其他非耕作之用，顯未自任耕作，詳述如下：
①按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項原定租約無效之原因，有最高法院70年台上字第4637號判例可參。②系爭土地上，固原有第252 建號、面積83平方公尺之竹造建築物，此有建物所有權狀及照片可考。現有建物，依鈞院履勘結果，如附圖一所示Ａ部份為磚造石棉瓦頂建物面積有136 平方公尺、Ｂ部份為石棉瓦建物面積有77平方公尺，已非原252 建號面積83平方公尺之竹造建物。此外，現有建物亦據苗栗縣稅捐稽徵處派員現場勘查結果判定「所列房屋（門牌號碼：大湖鄉大寮村大窩16號）構造與上開建物權狀所載不符」，有苗栗縣稅捐稽徵處函可參。
③據上，如附圖一所示Ａ、Ｂ部份建物已逾土地法第83條規定之得繼續為從來使用之範圍，同時係未經申請許可發給執照而擅自建造之違法建築，顯有將原供農業使用之土地變更為非農業使用情事，應認未自任耕作。
⒊依卷附鈞院網路資料查詢表顯示被告確實經年不在台灣（離境），顯然事實上未自任耕作系爭土地。
㈢被告抗辯系爭5 筆土地由其家屬自任耕作，亦不可採：
⒈所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借予他人使用在內（最高法院56年台上字第1520號判例參照），交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年台上字第599 號判例參照）。
⒉證人戊○○到庭證稱：「（為何會在丁○○的地上工作？）因為丁○○的地種完草莓後沒有種夏季蔬菜，丁○○的母親就說給我種夏季蔬菜」、「（丁○○的母親是否有提過這塊地是給甲○○種夏季蔬菜？）他有當著我跟甲○○的兒子的面講，幫他除屋子後面的草，夏季蔬菜給他種，田也不會荒廢」、「（草莓期結束後，丁○○的母親都在做什麼？）他有時會去法寶寺幫忙」、「（他是否就不處理田裡的事？)
他會種菜送到法寶寺去」、「（丁○○的母親現在還有在從事耕作？）她夏天沒有種，她一年之內只有在種草莓，他就把地給我整理」、「（丁○○的地除了給你在夏季種蔬菜外，還有給別人種嗎？）丁○○的田在冬天的時候都會種草莓，在夏天的時候，有一部份遇會給甲○○種夏季蔬菜」等語，由證人戊○○上開指證，揆諸前揭判例意旨，應認張涂月娥未自任耕作。
⒊又從證人丙○○之證詞可知，張涂月娥事實上並不曾耕種系爭草莓園，也不曾經營管理系爭草莓園。否則，何以證人丙○○2 次前往系爭草莓園都不曾遇見張涂月娥？證人戊○○又豈敢公然向遊客說「草莓園是他們的」？此外，倘僅係幫忙性質，在遊客不多、張涂月娥也未上班未從事其他農事之情形下理應與幫忙的工作人員一起忙碌方符事理。因此，應足認，系爭土地上之草莓園為證人戊○○種植及經營管理，張涂月娥並未自任耕作。
㈣依鈞院囑託地政人員測量由原告指出、經張涂月娥確認之證人戊○○、甲○○種植夏季蔬菜之位置及面積，結果為：證人戊○○栽種面積高達2,399 平方公尺，甲○○栽種面積亦達1,687 平方公尺，有測量成果圖在卷可稽。而依農委會苗栗區農業改良場網頁公開資訊顯示草莓之栽種期為自12月至翌年3 月共4 個月，4 月至11月均適合栽種其他主要作物。因此，被告將系爭5 筆土地借予證人戊○○、甲○○種植夏季蔬菜，揆諸前揭農業資訊，應認「不自任耕作」。
㈤綜上說明，被告既有上開未自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第16條第1 項前段、第2 項規定原訂租約自屬無效。被告占用系爭5 筆土地即為無權占用，原告即得依民法第767 條、第455 條規定訴請被告返還占有。另被告無權占用系爭5 筆土地，則土地上之建物及工作物亦無權占用，爰一併訴請被告拆除之。並聲明：⑴被告應將系爭677 之96地號土地上如附圖一所示Ａ部分面積136 平方公尺、Ｂ部分面積77平方公尺、如附圖二所示Ｅ部分面積9 平方公尺；系爭677 之292 地號土地上如附圖二所示Ａ部分面積25平方公尺、Ｂ部分面積9 平方公尺；系爭677 之56地號土地上如附圖二所示Ｃ部分面積6 平方公尺之地上物拆除。⑵被告應將系爭5 筆土地全部返還原告占有。
三、被告之抗辯：
㈠系爭土地係79年間被告父親張錦宗亡故，承租權由被告及母親張涂月娥共同繼承，僅由被告繼承出名承租，均由被告及張涂月娥共同承耕，縱被告於農閒時期至工廠上班或出國前往大陸探視在大陸工作之配偶，亦均由張涂月娥照顧系爭耕地內作物，揆諸最高法院71年台上字第2841號判例意旨，亦應視為被告自任耕作。證人張涂月娥證稱：其平常在種草莓、李子，耕作使用的農具集中在草莓園旁的鐵皮屋內等語，且經鈞院勘驗結果：該鐵皮屋內有濃厚之農藥味，置有肥料、農藥、噴農藥機具等物，應屬現有人使用之處，足證系爭土地尚由被告及張涂月娥自任耕作。
㈡系爭5 筆土地面積共計21,313平方公尺，約2 甲餘地，自37年間被告祖父於向原土地所有權人即原告之夫楊鼎宗承租前，系爭土地本僅其中面積約2 甲地部分之耕地作為耕作使用，另部分土地（即現有建築物二棟及水泥廣場之小部分土地）楊鼎宗本有竹造建物及廣場，非作為耕作使用，嗣45年竹造建物倒塌後，楊鼎宗同意被告祖父重建，有改建後建物及廣場狀況之舊照片可稽。是現有建築物2 棟及水泥廣場之土地，自37年被告祖父承租時起，本非作為耕地使用，並無將耕地轉為建築使用之情形。至上開建物是否合法建築，與本件租佃爭議事件無關。另原告所舉實務見解，係指原作為耕作使用之耕地，事後變更用途，轉為建築房屋居住，而不再自任耕作而言，與本件系爭房屋、廣場所坐落土地，本在37年租約訂定之始，即非作為耕地使用之情形不同。
㈢又被告祖父亡故後，由被告父親張錦宗繼承出名承租，現有建築物2 棟雖分別於71年及76年間，由被告之父親於原址加以修繕，然此均經出租人即原告之同意下所為，否則原告何以數十年間均無提出異議。況被告係於79年間因父親亡故，始繼承出名承租，並6 年為一期續租，自被告承租時起迄今，系爭土地均維持現狀，並無變動實際耕作面積，且無未經原告同意下，新、擴建建築物之情事，是原告所述與實情不符，並無理由。
㈣另原告以系爭土地一部分由證人戊○○、甲○○種植夏季蔬菜乙節，由證人戊○○之證言可知，被告及張涂月娥尚自任耕作，且系爭土地（扣除後山柿子園部分）僅種植草莓，此係被告父親張錦宗時代即沿傳迄今，有農業世界雜誌第29期可證，而夏季本係草莓園休耕期，被告及張涂月娥該段休耕期間自無所謂不自任耕作之情形。至一小部分土地於95年度草莓夏季休耕時，短暫由證人戊○○、甲○○種植夏季蔬菜，時限僅該95年度休耕期間之夏季3 個月左右，面積約僅4,000 平方公尺，佔系爭5 筆土地面積21,313平方公尺極小部分，此短暫權宜措施，係避免耕地無人除草整理以致過度荒廢，而減少休耕完後被告及張涂月娥欲栽種草莓時整理土地之困難，與轉租、出借耕地，長時間完全由他人使用或耕作，而不自任耕作之情形不同。是此休耕期間短暫之權宜措施與原告所舉實務見解「所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借予他人使用，交換耕地，即未自任耕作其承租之耕地」之規範意旨不同，自不能望文生義，比附援引前開實務見解，而採為對被告不利之認定。
㈤草莓栽種期係自國曆8 月份開始整地，9 月初種，直到翌年3 月底結束，約8 個月，此尚不包括之前育苗及事後剷除舊苗之時間，此據證人張涂月娥陳述綦詳。原告所舉草莓「產期」自12月至翌年3 月計4 個月，係指果實產期，並非全部栽種期。是栽種草莓每年休耕期間僅約3 個多月，被告及張涂月娥於草莓休耕期間，亦從事草莓育苗、及其他如李子、柿子等多年生果樹之照護，無不自任耕作之情形。又個別耕地之實際狀況不同，而耕作者自身對於作物選擇涉及技術、意願、經濟效應等等諸多因素，自不能以系爭部分耕地於草莓休耕期間休耕未種植其他作物，或僅95年度休耕期間將其中一小部份土地予證人戊○○、甲○○種植夏季蔬菜之短暫權宜措施，而認係不自任耕作。
㈥證人丙○○自承其丈夫與原告之子庚○○之配偶張絨有堂兄妹關係，其又是張絨之同事，當日前去採草莓時，張絨亦在場，亦承認預約時確有指定要採被告丁○○耕地這邊之草莓園，而大湖鄉省道旁草莓園林立，不僅立有招牌對外開放光觀草莓園，地勢平坦交通方便，何以證人丙○○卻捨省道旁之草莓園，而遠赴大窩山上路況狹小，地勢陡峭，無指示牌或草莓園招牌，究有無對外遊客經營觀光草莓採收，尚難以得知之系爭土地採草莓？此與常理有違。又本件租佃爭議事件早在94年初即由庚○○代理原告向大湖鄉公所申請認定租約無效，庚○○的太太張絨不可能不知上情，證人丙○○與張絨等人當日前往採草莓，豈有再明知故問之可能？是證人丙○○顯係配合原告，假扮遊客，利用一般人省卻解釋上麻煩，對不認識之人隱藏遊客無須得知之事實隨意應答之狀況，製造系爭土地係證人戊○○經營草莓園之假象。是縱證人戊○○曾向丙○○表示草莓園是他自己的，亦難以證人戊○○為避免不認識遊客有草莓園歸屬不清而不敢採之疑慮，而為真意保留之話語，而為被告不利之認定。並聲明：如主文第1 項所示。
四、原告主張：系爭5 筆土地為原告所有，原告原與被告之被繼承人張錦宗就系爭5 筆土地訂有三七五耕地租約，嗣由被告依繼承法律關係繼受並登記為三七五耕地租約之承租人等情，業據提出土地登記謄本（見卷第92至96頁）為證，且為被告所不爭執，並有苗栗縣政府94年12月27日府地權字第0940149558號函所附臺灣省苗栗縣私有耕地租約在卷可佐（見卷第51頁），堪信為真實。
五、至原告主張：被告未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定系爭租約應認無效等語，則為被告所否認，並以前揭情詞為辯，是本件應審究者為：被告是否有未自任耕作之情事？茲析述如下：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，耕地三七五減租條例第16條第1 項定有明文。而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，又所謂「承租人」，應包括其家屬在內（最高法院70年台上字第4637號判例、71年台上字第2841號判例參照）。
㈡被告辯稱：系爭5 筆土地由被告及張涂月娥共同承耕，縱被告於農閒時期至工廠上班或前往大陸探視配偶，亦由張涂月娥照顧系爭耕地內作物等語。經查：證人戊○○到庭結證稱：「（【提示照片4 、6 】草莓園是誰的？）是丁○○的」、「（草莓園是誰種的？）是丁○○的母親種的，我們是採用換工的方式」、「（丁○○的母親現在還有在從事耕作工作？）她夏天沒有種，她一年之中只有在種草莓…」、「（丁○○本身還有在從事農作？）丁○○的岳父在大陸設廠…他在草莓期的時候，會回來幫他媽媽」等語明確（見卷第158 、266 、267 頁），證人張涂月娥證稱：「（平常有工作？）平常有工作，我平常在種草莓，沒種的話就休耕，草莓第一期一定會種，第二期看自己選擇要種玉米、蔬菜…」、「（是否有跟人換工，情形如何？）有，換工就是你幫我整地，我也幫你整地，因為種植時不可以拖太久，所以需要多一點人手」、「（有跟戊○○換工？）有…」、「（被告丁○○是否在家？）不在，現在在台灣，平常也有住這邊，他放假時候會回來住」、「（耕作的事，丁○○會幫忙？）他會幫忙，他從小看我們種植這些作物」等語綦詳（見卷第325 、326 頁），且上開證詞互核相符，自堪採信，又本院會同兩造至證人張涂月娥所指置放農具、肥料之鐵皮屋（即附圖二所示Ａ部分）勘驗，鐵皮屋內有濃重之農藥味，置有肥料、農藥、噴農藥機具等物，可認係現有人使用之處所，有勘驗筆錄、現場圖、現場照片可憑（見卷第328 、333 、337 、338 頁），是以證人張涂月娥確有在系爭5 筆土地從事種植草莓，被告有時亦會協助證人張涂月娥種植乙節，堪予認定。又證人為被告之母親，兩人皆住於苗栗縣大湖鄉大寮村12鄰大窩16號，且被告為戶長，有戶籍謄本、勘驗筆錄證人人別資料可稽（見卷第116 、324 頁），可認證人張涂月娥係被告之家屬，而證人張涂月娥既有以系爭5 筆土地供自己從事耕作之用，揆諸前開判例意旨，被告並無未自任耕作之情事，甚為明確。
㈡原告雖主張：系爭土地上原有之竹造建築物，已被改建為如附圖一所示Ａ部份磚造石棉瓦頂建物及Ｂ部份石棉瓦建物，且該等建物係未經申請許可發給執照而擅自建造之違法建築，被告顯有將原供農業使用之土地變更為非農業使用情事，應認未自任耕作等語。然按佃農在承租之耕地上建築農舍，固應為便利耕作而設，不以解決佃農家族實際居住問題為目的，惟該農舍之設置，並不排除兼作佃農住宅使用，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，即非為便利耕作而設置農舍（最高法院89年台上字第2760號判決參照），本件系爭5 筆土地面積共計達21,313平方公尺，幅員廣大，又位處大湖鄉大窩山山坡，有相當之高低落差，且僅有一條產業道路作為聯繫，往來交通難謂便利，此經本院勘驗屬實，並有空照圖、現場圖、現場照片可考（見卷第332 至337 頁），是以被告如須另覓居住處所，耕作時勢必兩地奔波，甚為不便，是以被告縱在系爭677 之96地號將原有竹造建物改建為如附圖一所示Ａ部份磚造石棉瓦頂建物及Ｂ部份石棉瓦建物，且作為住家使用（門牌號碼：苗栗縣大湖鄉大寮村12鄰大窩16號），面積（合計213 平方公尺）固較先前建物略大，惟可認係為便利耕作而設，況該面積僅占系爭5 筆土地面積之百分之一，難認被告因此將系爭土地變更為非農業使用，是縱有前述之改建情事，依上說明，應為法所容許，尚難謂被告因此有不自任耕作之情事，原告上揭主張，並非可取。至上開建物是否違反建築法規而屬違章建築，則不影響本件前述認定，一併陳明。
㈢原告復主張：依鈞院囑託地政人員測量結果，被告將系爭5
筆土地借予證人戊○○種植夏季蔬菜之面積高達2,399 平方公尺，借予甲○○種植夏季蔬菜之面積亦達1,687 平方公尺，依最高法院56年台上字第1520號判例、最高法院63年台上字第599 號判例意旨，應認為被告未自任耕作等語。惟細繹上開判例意旨，其所述情形係承租人將耕地借予他人使用，或與他人交換耕地使用，此時承租人完全未在承租之耕地上為自己從事耕作之用，足認承租人未自任耕作，故上開判例所著重者在於承租人是否有在承租之耕地上從事耕作之事實。而在本件，被告確有在系爭土地上種植草莓，業如前段㈠所述，因草莓係冬季作物，被告在休耕時將部分耕地由證人戊○○、甲○○種植夏季蔬菜，是以本件被告並無上開判例所強調者承租人完全未在承租耕地上從事耕作之情形，故無上開判例之適用。再者，參諸被告所借用他人土地之面積為4,086 平方公尺（2,399 ＋1,687 ＝4,086） ，僅占系爭5
筆土地總面積21,313平方公尺之5 分之1 ，而使用期間為3
至4 個月，約占1 年中之3 分之1 至4 分之1 ，自被告種植草莓之耕作範圍、時間長短與證人戊○○、甲○○種植夏季蔬菜之耕作範圍、時間長短相比較，兩者差距甚大，從而尚難僅因被告有將部分土地出借予證人戊○○、甲○○種植夏季蔬菜之事實，即遽認被告有不自任耕作之情事，原告就此主張，亦非可採。
六、綜上，本件被告並無不自任耕作之情形，原告主張：被告未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定系爭租約應認無效等語，即無所據。從而，原告依民法第767 條、第455 條之規定，訴請被告：⑴應將系爭677 之96地號土地上如附圖一所示Ａ部分面積136 平方公尺、Ｂ部分面積77平方公尺、如附圖二所示Ｅ部分面積9 平方公尺；系爭677 之292 地號土地上如附圖二所示Ａ部分面積25平方公尺、Ｂ部分面積9 平方公尺；系爭677 之56地號土地上如附圖二所示Ｃ部分面積6 平方公尺之地上物拆除。⑵應將系爭5 筆土地全部返還原告占有，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　 8 　　月　　21　　日民事庭法　官　張 文 毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
書記官 黎 東 成
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　21　　日