臺灣苗栗地方法院97年度訴字第450號

• 裁判案由: 給付買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 98 年 11 月 26 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第450號原　　　告
即反訴被告　甲○○
訴訟代理人　吳聖欽律師
複代 理 人　丙○○
被　　　告
即反訴原告　乙○○
訴訟代理人　陳俊傑律師
丁○○
戊○○
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國98年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾參萬元，及自民國九十八年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳拾參萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實與理由
壹、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書為之。民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件被告之住居所地雖非屬本院管轄，惟依兩造所簽訂不動產買賣契約書第12條之約定，因本契約涉訟時，契約當事人合意以不動產所在地之地方法院即本院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟應有管轄權，合先敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號裁判要旨參照）。本件原告依兩造簽訂之買賣契約請求被告給付買賣價金，被告則抗辯已向原告為解除買賣契約之表示，進而於反訴請求原告應返還被告已給付之價金，核其本訴及反訴之訴訟標的及防禦方法實相牽連，又無其他民事訴訟法第260
條所規定不得提起反訴之情形，是反訴原告之反訴自應准許，合先敘明。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件反訴原告提起反訴時，訴之聲明原為：「㈠反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）23萬元，及自民國97年10月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡反訴被告應將反訴原告於97年10月25日所簽發票號156723，面額377 萬元本票1 紙返還予反訴原告。㈢反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於98年1 月20 日 言詞辯論期日變更為：「㈠反訴被告應給付反訴原告23萬元，及自98年1 月20日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。」核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自應准許。
貳、實體事項：
一、本訴部分：
㈠原告主張：
⒈被告於97年10月25日與原告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以430 萬元向原告買受坐落苗栗縣頭份鎮○○段688 地號土地，及其上門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○里○○鄰○○○路136 巷12號房屋（下稱系爭不動產）
，被告並於簽約當日給付第1 期簽約金3 萬元、於97年10月28日給付第2 期備證款20萬元與原告。原告於97年11月6 日前完成全部核稅程序，被告依約應於97年11月9 日繳納第3 期款30萬元，並無條件配合納稅及過戶事宜，詎被告以系爭房屋地基下陷及傾斜為由，拒絕履行契約，原告乃於97年11月17日以新竹英明街郵局第1603號存證信函催告被告履約，被告仍以同一理由於97年11月20日寄發存證信函向原告主張解約。然系爭房屋乃採新式筏式基礎建造，為建築界目前公認最安全堅固之工法，相鄰四戶房屋坐落於共同筏式基礎上，其間並無裂隙，不可能有傾斜情形發生，而柏油路龜裂為柏油鋪設淺薄形成之普遍現象，不能以此認為系爭房屋有傾斜或地層下陷之情形。另系爭房屋1 樓後方有加蓋廚房至2 樓，由4 樓神明廳每個窗戶作鉛垂測量均無法達到地面，僅能到達加蓋屋頂上方，被告辯稱可作鉛垂測量，誠屬謬論。
⒉本件系爭房地迄未移轉登記所有權並交付予被告，按最高法院77年度台上字第1260號判決意旨，標的物之危險如未移轉於買受人時，買受人即無主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任之可言。是被告自不得於危險移轉前主張物之瑕疵擔保責任，應待付清買賣價金，取得系爭房地所有權及占有後，舉證證明系爭房屋有重大瑕疵，另行起訴主張解約後回復原狀。又最高法院86年度台上字第1029號判決意旨，該判決之房屋有外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沉陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，尚認解除契約對出賣人顯失公平，買受人僅得請求減少價金。而本件系爭房屋依98年9 月28日台建師苗鑑字第033 號函覆本院之鑑定報告書觀之，其傾斜度尚未達重大瑕疵，況系爭房屋屋況良好，屋內屋外少有裂痕或漏水情事，房屋本身效用並無減損，原告已在系爭房屋居住2 年均未發生問題，上開鑑定報告書亦無法證明系爭房屋結構有安全疑慮，縱認有瑕疵存在，被告主張解除契約亦顯失公平。
⒊原告已催告被告給付第3 期款30萬元及配合辦理系爭房地之移轉登記，依民法第235 條規定，已生依債務本旨提出之效力，被告就系爭房地所有權移轉登記已受領遲延，其有給付原告第4 期款377 萬元之義務。爰依系爭買賣契約之法律關係提起本訴，請求原告給付第3 期及第4 期剩餘價款共407 萬元。並聲明：⒈被告應給付原告407 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日即97年12月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則辯以：
⒈兩造於97年10月25日簽訂系爭買賣契約，伊除於同日交付簽約金3 萬元外，並於10月28日給付20萬元備證款予原告。後伊委託廠商製作系統櫃及按摩浴缸，經廠商告知系爭房屋地面及牆壁有不正之情形，遂於同年11月9 日委請建築師事務所土木技術人員勘驗系爭房地，在系爭房屋3 樓半作鉛垂測量後，於地面處測得傾斜度約15至18公分之差距，發現系爭房屋有地層下陷及屋體傾斜之情況。嗣於同年11月25日委請訴外人戊○○，會同仲介公會理事長蘇祥裕、仲介彭玉雪作地面、牆壁多處之水平儀量測，推估值為樓面高低差約8 至10公分，牆面至5 樓約20公分之傾斜。且系爭房屋前方馬路下陷，堆置相當多建築物廢棄物以防繼續崩陷，屋前及屋側道路顯現多處龜裂。詎原告對被告請求鑑定系爭房屋有無傾斜一事均置之不理，亦不願填寫保證屋體並無傾斜之保證書，一味要求被告付清價款，顯違反誠信原則。
⒉依98年9 月28日台建師苗鑑字第033 號函覆本院之鑑定報告書，系爭房屋正面傾斜率為1/57，已超過1/100 ，影響市場上購買意願，且需作結構安全性評估予以修復補強，若以傾斜率1/50房屋重建造價估算，系爭房屋傾斜率已甚接近應拆除重建之程度。原告與仲介矇騙屋體傾斜之事實，就房屋安全性及變價性言，在交易上顯為重要，造成被告錯誤判斷而簽約，基於生命安全及財產損失之疑慮，被告得主張民法第88條、第89條規定撤銷買受系爭不動產之意思表示，買賣契約自始無效。且原告出售系爭房屋存有滅失或減少其價值之重大瑕疵，被告自得依民法第354 條、第359 條之規定解除買賣契約。另兩造簽訂之不動產買賣契約書未附不動產標的物現況說明書，依消費者保護法第17條之規定，已構成契約無效。縱原告有簽署現況說明書，且於現況說明書第20項：「是否有龜裂傾斜情形」選項中勾選「否」，然原告蓄意不附於契約之中，依最高法院56年台上字第1948號判決意旨，應由原告就其所擔保房屋無傾斜之品質負舉證責任。而原告未就系爭房屋建於曾發生走山現象，地層不穩之山坡地，造成地基不穩、馬路龜裂等現況盡告知義務，隱瞞消費者權益告知事項，依消費者保護法第7 條、第10條、第43條之規定，系爭買賣契約應屬無效。
⒊縱認系爭房屋之瑕疵未達解約或未存有意思表示錯誤之情形，依系爭買賣契約第10條之約定，倘被告不買或不按約定日期付款，經原告定期催告仍不給付時，願將既付23萬元價款全部由乙方（即原告）無條件沒收，抵作違約金，並解除契約，則原告主張依買賣契約請求被告給付剩餘價金，亦失所據等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢本件依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款、第271 條之1 規定，整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項如下：
⒈不爭執事項：
⑴被告於97年10月25日透過金莎房屋仲介有限公司居間仲介，向原告購買系爭不動產，買賣價金為430 萬元，被告已依約給付23萬元，尚有407 萬元未給付。
⑵系爭不動產尚未移轉所有權，亦未交付予被告。
⑶系爭不動產標的物現況說明書中，原告於「是否有龜裂傾斜情形」選項勾填「否」。
⑷被告以系爭房屋有地基下陷及傾斜之瑕疵，於97年11月20日以存證信函向原告表示解除系爭不動產買賣契約。⑸原告否認系爭房屋有上述⑷所示瑕疵。
⑹系爭房屋經臺灣省建築師公會苗栗縣辦事處鑑定，房屋正面向右傾斜率1/57，側面向左傾斜率1/400 。
⒉爭執事項：
⑴系爭房屋有無傾斜之瑕疵？
⑵系爭不動產交付前，被告可否對原告主張物之瑕疵擔保請求權？
⑶被告以系爭房屋有「正面向右傾斜1/57，側面向左傾斜1/400 」之瑕疵，主張解除系爭買賣契約是否顯失公平？
⑷原告可否請求被告給付買賣價金407 萬元？被告即反訴原告請求原告即反訴被告返還23萬元價金有無理由？
㈣本院之判斷：
⒈系爭房屋確有房屋正面向右傾斜率1/57，側面向左傾斜率1/400之瑕疵：
本件被告主張系爭房屋3 樓半作鉛垂測量後，於地面處測得傾斜度約15至18公分之差距，另於地板、牆壁多處之水平儀量測，推估值為樓面高低差約8 至10公分，牆面至5
樓約20公分之傾斜，房屋外牆臨頭份鎮○○○路136 巷道之牆面自4 樓窗戶向右傾斜，系爭房屋有屋體傾斜之瑕疵等語，然為原告所否認。查系爭房屋1 樓停車場及2 樓、4 樓外觀無裂痕，3 樓除主臥房磁磚有些許裂痕外，其餘外觀無裂痕，5 樓陽台靠中正三路136 巷道牆面有長度約為11塊丁掛厚度之裂痕等情，業經本院會同兩造現場履勘查明，有本院98年9 月7 日勘驗筆錄1 份、當日所攝現場照片18張在卷可稽（見卷第146 頁至第161 頁）。本院囑託臺灣省建築師公會苗栗辦事處，就系爭房屋有無傾斜予以鑑定，經該辦事處以98年9 月28日台建師苗鑑字第033
號函覆鑑定結果為：「系爭房屋正面測量向右傾斜，傾斜率為1/57；側面測量向左傾斜，傾斜率為1/400 ，依照臺灣省建築師公會出版之『建築鑑定及鑑估手冊』，關於標的物傾斜之補償費用估算，房屋傾斜超過1/50，以房屋拆除重建造價估算，房屋傾斜超過1/100 ，需作結構安全評估，房屋傾斜超過1/200 ，修復及補強即可」等語，有鑑定報告書1 份在卷可憑（見卷第162 至173 頁），且兩造對此鑑定機關及鑑定結果數據均不爭執，上開鑑定結果自堪採信。依上開鑑定結果觀之，系爭房屋之結構體確有傾斜之情況，且房屋正面測量向右傾斜，傾斜率高達1/57，而依社會交易通念，房屋主體傾斜，攸關民眾之居住安全，足以減少其效用及交易價值，且其減少之程度，衡諸臺灣省建築師公會出版之「建築鑑定及鑑估手冊」，若房屋傾斜超過1/50，即以房屋拆除重建造價估算，系爭房屋經鑑定之上開傾斜率，難謂無關重要，是被告主張系爭房屋上述傾斜情形，屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應堪採信。⒉本件買受人即被告得於出賣人即原告將系爭不動產交付前，對原告主張物之瑕疵擔保請求權：
⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文；又民法第359
條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，尚難謂買受人不得對之解除契約（最高法院85年度台上字第1306號、86年度台上字第2398號裁判要旨參照）。
⑵查系爭房屋存有傾斜之瑕疵，已如前述，被告既非於買賣契約成立時即知悉或因重大過失而不知有此瑕疵，且依原告於委託金莎房屋仲介有限公司銷售系爭房屋時填載之標的物現況說明書所載，原告於第21項「是否有龜裂傾斜情形」選項勾填「否」，該仲介公司自無從向被告告知上開瑕疵。而出賣人即原告有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人即被告亦有拒絕受領瑕疵物之權利，茲因系爭房屋正面向右傾斜率達1/57，依照鑑定報告書所述，幾近傾斜率1/50需拆除重建之程度，難認得以修補，縱可修補亦需耗費龐大費用，且原告否認系爭建物有該項瑕疵，亦無修補之意願（見卷第214
頁），原告雖未移轉系爭房地之所有權，且未交付被告，依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，尚難謂被告不得對原告解除契約。原告主張標的物之危險未移轉於買受人即被告時，被告即無從主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，應待付清買賣價金，取得系爭房地所有權及占有後，始可另行起訴主張解約後回復原狀云云，徒使法律關係趨於複雜，亦損及買受人之權益，且民法第354 條規定之立法目的，出賣人於危險移轉前仍應除去物之瑕疵，是若物之瑕疵已不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願意為之時，在危險移轉前，買受人自亦得行使物之瑕疵擔保請求權，方符合事理之平。故原告主張於交付系爭房屋前，被告無從主張原告對系爭房屋之之瑕疵擔保責任，應待交付房屋後始得解除系爭買賣契約，委屬無據。
⒊被告以系爭房屋有「正面向右傾斜1/57，側面向左傾斜1/400 」之瑕疵，主張解除系爭買賣契約，無顯失公平：
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。本件原告應就系爭房屋之傾斜瑕疵對被告負物之瑕疵擔保責任，已如上述。原告雖稱系爭房屋縱有「正面向右傾斜1/57，側面向左傾斜1/400 」之瑕疵，被告主張解除契約亦顯失公平云云。惟所謂解除契約「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平（最高法院93年度台上字第80號判決意旨參照）。系爭房屋經本院囑託臺灣省建築師公會苗栗縣辦事處鑑定結果認目前屋體正面向右傾斜率為1/57，側面向左傾斜率為1/400 ，參酌鑑定報告書所載關於標的物傾斜之補償費用估算標準以觀，房屋傾斜超過1/50，以房屋拆除重建造價估算，房屋傾斜超過1/100 ，需作結構安全評估。而系爭房屋正面傾斜率1/57，遠大於需重作結構安全評估之1/100 傾斜率門檻，且甚近需拆除重建之1/50傾斜率，堪認系爭房屋確存有足以影響房屋結構安全之「傾斜」瑕疵，對居住安全之危害不言可喻，且嚴重影響其交易價值，自非屬輕微。再者，本件原告尚未將系爭不動產之所有權移轉登記予被告，解除系爭買賣契約對於原告而言，僅有仲介費用之損失，相較於被告若花費百萬元購入系爭房屋，其屋體嚴重傾斜所存在立即或潛在之危險，造成居住安全及財產損害疑慮甚鉅，故本院認原告抗辯解除系爭買賣契約顯失公平，難謂有據。
⒋原告不得請求被告給付買賣價金407 萬元：
被告就系爭房屋傾斜之嚴重瑕疵，得依民法第359 條物之瑕疵擔保請求權對原告主張解除契約，且無顯失公平之情事。兩造於97年10月25日簽訂買賣契約，被告前以97年11月20日頭份郵局第323 號存證信函向原告主張解除買賣契約，並以98年1 月5 日答辯狀送達翌日即98年1 月20日為解除契約意思表示之通知，均未逾民法第365 條主張解約之法定除斥期間，是兩造就系爭不動產之買賣契約既已解除，原告請求被告給付剩餘價款共407 萬元，自屬無據。⒌綜上，系爭房屋有屋體正面向右傾斜率1/57，側面向左傾斜率1/400 之情形，以標的物傾斜之補償費用標準衡量，屬接近拆除重建程度之重大瑕疵，且此重大瑕疵難認得以修補，縱可修補亦所費不貲，原告復無修補意願，又被告主張解除契約亦未顯失公平，被告已合法解除系爭買賣契約，原告依買賣關係請求被告給付買賣價金407 萬元，自無理由。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張：兩造於97年10月25日簽訂系爭買賣契約，反訴原告於簽約當日先交付簽約金3 萬元，嗣於同年10月28日交付20萬元備證款予反訴被告。因系爭房屋有傾斜率密接拆屋重建程度之重大瑕疵，此瑕疵於交易上頗為重要，且無法藉由通常檢查得知，致反訴原告陷於錯誤而為購買之意思表示，反訴原告自得依民法第88條、第89條之規定撤銷買賣契約之意思表示，請求反訴被告返還反訴原告已繳之價款。另得依民法第354 條、第359 條物之瑕疵擔保責任之規定解除系爭買賣契約，依民法第259 條規定請求反訴被告返還價金23萬元。並聲明：如主文第3 項所示；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：本件系爭不動產之所有權尚未移轉登記且未交付予反訴原告，反訴原告不得於危險移轉前主張物之瑕疵擔保責任。且系爭房屋屋況良好，臺灣省建築師公會苗栗辦事處之鑑定報告書亦無法證明系爭房屋之結構有安全疑慮，反訴原告主張解除系爭買賣契約，顯失公平，如上開本訴部分一、㈠、⒉所述，是反訴原告請求反訴被告返還23萬元價金，顯無理由等語置辯。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢本院之判斷：
按契約解除時，當事人互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。本件承上開本訴部分本院之判斷所述，反訴被告所售系爭房屋確實存有以標的物傾斜之補償費用標準估算，傾斜率接近拆除重建程度之重大瑕疵，房屋雖尚未交付予買受人即反訴原告，反訴原告仍得基於物之瑕疵擔保請求權，依民法第359 條第1 項主張解除買賣契約，且無顯失公平。反訴原告已於97年11月20日以存證信函對反訴被告為解除買賣契約之表示，此為反訴被告所不爭執（見不爭執事項⑷），系爭買賣契約已合法解除。而反訴原告已給付23萬元與反訴被告，復為反訴被告所不爭執，是反訴原告依民法第259 條第2 款規定，請求反訴被告返還系爭房屋價金23萬元，及自98年1 月20日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息，為有理由。
三、綜上所述，本訴部分，原告請求被告給付407 萬元及自97年12月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。反訴部分，反訴原告請求反訴被告給付23萬元，及自98年1 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。本件所命反訴被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1
項第5 款規定，本院應依職權宣告假執行，反訴原告勝訴部分，雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然僅係促使法院職權之發動，本院自無庸就此另為准駁之諭知；至反訴被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，對本件判決之結論均核無影響，爰不予一一論述，附此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　26　　日民事庭法　官　吳國聖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官　葉俊宏
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　26　　日