臺灣苗栗地方法院99年度重訴字第73號

• 裁判案由: 土地所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 100 年 08 月 25 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第73號原　　　告　曾華榮
黃漢椿
賴秋桂
張家靜即張秀香
共　　　同
訴訟代理人　林助信律師
複　代理人　羅慧菁
被　　　告　黃源椿
訴訟代理人　黃文發
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國100
年7 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落苗栗縣銅鑼鄉○○段159 、161 、168 地號土地經苗栗縣銅鑼地政事務所於民國99年3 月1 日以99年銅地資字第
5600號收件所為之土地合併登記予以塗銷。
被告應將坐落苗栗縣銅鑼鄉○○段161 地號土地所有權移轉登記與原告曾華榮應有部分八分之一、原告黃漢椿應有部分八分之一、原告賴秋桂應有部分八分之一、原告張家靜應有部分八分之三。
被告應將坐落苗栗縣銅鑼鄉○○段168 地號土地所有權移轉登記與原告曾華榮應有部分八分之一、原告黃漢椿應有部分八分之一、原告賴秋桂應有部分八分之一、原告張家靜應有部分八分之三。
被告應將坐落苗栗縣銅鑼鄉○○段169 地號土地所有權移轉登記與原告曾華榮應有部分八分之一、原告黃漢椿應有部分八分之一、原告賴秋桂應有部分八分之一、原告張家靜應有部分八分之三。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告曾華榮、黃漢椿、賴秋桂、張家靜與訴外人張良年、徐永光（已歿）、徐淡祝及被告黃源椿等8 人，每人出資各新臺幣（下同）5,125,000 元，共計4100萬元，於民國83 年4月20日合資購買坐落苗栗縣銅鑼鄉○○○段605 之4 、605-6 、1254之2 、1254之3 、1255、1255之1 、1262、1262-7地號等八筆土地，並約定信託登記於某人名義下，待地價上漲時出售獲利。嗣因上開八筆土地經重測及合併為苗栗縣銅鑼鄉○○段159 、161 、168 、169 地號等四筆土地，上開合資人相互間就土地之投資比例亦有所變動（張良年1/8 、黃漢椿1/8 、張家靜2/8 、徐永光1/8 、賴秋桂1/8 、曾華榮1/8 ）。被告於95年5 月30日向其他合資人購買系爭159
地號土地，並簽訂不動產買賣契約書，特別約定合資人就系爭161 、168 、169 地號土地之合資比例調整為原告黃漢椿、賴秋桂、曾華榮、訴外人徐永光及被告均為1/8 ，原告張家靜則為3/8 ，同時約定將系爭161 、168 、169 地號土地借名登記在被告名下，以待土地價格上漲時出售獲利。詎被告未經全體合資人之同意，於99年3 月1 日，擅自將系爭
161 、168 地號合併登記於被告單獨所有之159 地號土地內。因原159 地號土地已於95年10月間向苗栗市農會貸款設定抵押權登記，被告私自合併目的顯為意圖增加其所有之159
地號土地之價值，而存在於原159 地號土地之抵押權亦隨之擴張。被告於合併土地後，分別於99年6 月9 日、7 月2 日向苗栗市農會增貸130 萬元、70萬元，抵押權效力即因上開土地合併而及於系爭161 、168 地號土地。
㈡本件兩造與訴外人間共同出資購買土地，僅單純取得財產，並期待爾後地目變更或地價上漲而轉售賺取差價，並未約定經營共同事業，依最高法院94台上1793號判決意旨，僅屬合資或共同出資之無名契約，並非合夥契約。原告依兩造間95年5 月30日不動產買賣契約書之特別約定事項條款，將系爭161 、168 、169 地號土地信託登記於被告名下，雖名為信託，為實非信託法上之信託，而係借名登記契約，應類推適用民法上委任關係之規定。被告未經原告同意而將161 、
168 地號土地與其所有159 地號土地辦理合併，使161 、
168 地號土地消滅，159 地號土地所有權範圍擴張，並使原本存在於159 地號土地上之抵押權隨之擴張及於161 、168
地號土地之範圍，顯然違背其委任處理事務之意旨，而損害原告之權利。原告業已委請律師發函通知被告終止兩造間之信託關係，則被告應將系爭161 、168 地號土地之合併登記予以塗銷，並應依各人投資比例將上開二筆土地及169 地號土地移轉登記與原告共有。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告於95年5 月間購買159 地號土地全部時，與各投資人談妥每1/8 投資額價值為1,768,000 元，因原告張家靜、訴外人張良年、原告黃漢椿三人之投資比例依序為2/8 、1/8 、1/8 ，合計4/8 ，被告本應給付其等合計7,072,000 元（計算式：0000000*4 ＝0000000 ）。但因被告資金緊縮，且之前原告張家靜、訴外人張良年曾以系爭159 地號土地向合作金庫貸款約6,304,000 元，而因被告須給付原告張家靜、訴外人張良年5,304,000 元（0000000*3 ＝0000000 ），故被告表示以其應給付之5,304,000 元買賣價金與原告張家靜、張良年之應付貸款為抵銷，另以其購得159 地號土地與其他筆不動產辦理貸款，將多貸得之100 萬元借予原告張家靜供清償貸款債務，故此時原告張家靜即積欠被告100 萬元（嗣因張家靜幫張良年清償債務，故張良年1/8 投資額於96年間出售予原告張家靜）。
⒉因系爭169 地號土地出租與電信業者收取租金，原告張家靜於99年3 月前係登記名義人，故由其負責基地台租金收益後分配與各股東。原告張家靜就前述向被告借貸之100 萬元，於分配租金與被告之同時，亦會併同將該100 萬元之利息支付與被告，此由96、97年度租金明細表記載「苗栗市農會
100 萬利息」可證。
⒊被告於98年8 月間向原告張家靜購買1/8 投資額，以原出資額5,125,000 元扣除被告因購買159 地號土地支付之1,768,000 元後，剩餘161 、168 、169 地號土地1/8 股份之價值應為3,357,000 元（0000000-0000000 ＝0000000 ），故以此為買賣價金。而被告因前述貸與原告張家靜100 萬元，雙方即同意以該100 萬元充作系爭買賣契約之定金，先予扣除，其餘尾款2,357,000 元應於99年春節時支付。因此自98年起至99年度之基地台租金分配與被告時，原告張家靜即未記載「苗栗市農會100 萬利息」等字句。又被告當時向原告張家靜夫婦表示其因貸款利息壓力甚大，可否將基地台租金之權利先計算一份給伊，原告張家靜基於親屬關係遂同意之，故被告自98年起即領取3 份租金孳息。然於99年春節屆至，被告遲遲無法給付尾款2,357,000 元，原告張家靜屢催無著，故於99年8 月間向被告表示解除買賣契約，並沒收100 萬元定金。若被告否認原告張家靜有解除買賣契約之意思表示，原告張家靜另以99年12月23日準備書狀之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既因被告違約而解除，被告抗辯系爭買賣契約成立生效，其已取得3/8 比例之投資額，顯非實在。又原告否認被告所辯系爭買賣價金為125 萬元，及曾交付25萬元現金與原告張家靜。初始每1/8 投資額價值為5,125,000 元，被告購買159 地號土地而支付與各投資人1,768,000 元，其餘留存於161 、168 、169 地號土地各1/8 投資額為3,357,000 元，原告張家靜不可能以
1,250,000 元之低價出售予被告，足見被告所言不可採信。⒋原告張家靜手寫稿上以98年度租金比例計算被告3 份，係因被告於支付上述尾款前，表示因伊將其它土地貸款，利息壓力過大，原告張家靜才同意先將基地台之租金收益撥付一份予被告，如前所述。另99年12月14日關於169 地號土地基地台租金分配表記載被告3 股，乃因前述原告張家靜同意被告先持預購1/8 投資額之租金收益繳納利息，並非表示被告之投資比例即為3/8 。然嗣後該買賣契約已因被告遲延給付而解除，原告張家靜之投資比例仍為3/8 ，被告為2/8 ，被告辯稱其持有投資比例3/8 ，並非實在。
⒌系爭161 、168 地號土地早於95年7 月間移轉登記與被告，。而169 地號土地雖自94年起登記在原告張家靜名下，又因出租予中華電信等電信業者設置基地台，其租賃期間不一，而租約具有連續性，且電信業者簽訂租約係以土地登記名義人為簽約，故於96年3 月1 日中華電信又繼續與原告張家靜簽訂租約至99年2 月28日止。此乃所有投資人均認為原告張家靜係169地號土地基地台之管理人之緣由。然於99年初，
因該基地台受到附近居民反對，顧及原告張家靜乃縣議員之身分及選民壓力，原告張家靜遂向各投資人表明管理租約至99年2 月底，被告則表示出面接手，故自99年3 月1 日起基地台租金收益即交由被告管理，並將169 地號土地於99年3
月22日移轉登記予被告名下。因自95年7 月起，161 、168
地號與169 地號脫鉤，161、168 地號土地於當時即已借名
登記與被告名下，169 地號土地則因有基地台租約問題，無法中途為移轉登記並換約，因此至99年3 月間方登記於被告名下。是被告辯稱原告張家靜有管理169 地號土地基地台租約即表示同意其合併161 、168 地號土地於159 地號土地內，顯屬無稽。
⒍原告不知悉被告向其餘投資人購買159 地號土地之用途，且被告亦未曾向原告徵詢同意利用161 、168 土地面積用作補足被告所有159 地號土地面積不足之事。事實上系爭161 、168 地號土地係兩造共同投資，欲待土地價格上漲出售獲利，原告斷不可能同意無償提供被告合併至159 地號土地以申請興建農舍許可，亦不可能同意供被告抵押借款後再將借款用以支付該次購買土地之價金。顯然被告抵押借款是為圖自己利益，嗣後再辦理合併以增加興建農舍之法定土地面積，違背委任之義務甚明。
㈣並聲明：如主文第1、2、3、4項所示。
二、被告之答辯：
㈠被告於95年間購買系爭159 地號土地時，即向其它投資股東言明159 地號土地將來會蓋房子開餐廳之用。原159 地號土地為352.7 坪，161 地號土地為140 坪，168 地號土地則為973.4 坪，因受限於農業發展條例限制，88年後登記之新農地須滿756 坪才允許興建農舍。被告遂於98年2 月間，分別向原告張家靜、訴外人譚秋華、賴鳳英購買其等投資比例1/8 、1/16、1/16（原投資人徐永光之投資額由訴外人賴鳳英出資一半，後因徐永光死亡，故被告向徐永光配偶譚秋華及訴外人賴鳳英各購買投資比例1/16），約定價金分別為
1,250,000 元、625,000 元、625,000 元。原告張家靜雖主張其與被告間就1/8 投資額之買賣價金為3,357,000 元，惟被告係為滿足農發條例興建農舍之規定，才於相同時期向原告張家靜及訴外人譚秋華、賴鳳英購買投資比例，不可能一方面以合計1,250,000 元向譚秋華、賴鳳英二人買受合計
1/8 投資額，另一方面卻以3,357,000 元向原告張家靜買受1/8 投資額。而原告張家靜於96年間就積欠被告100 萬元，因此於98年2 月間被告向其購買1/8 投資比例時，便以所積欠之100 萬元以抵作買賣價金，並於98年2 、3 月間另再交付現金25萬元與原告張家靜之夫，嗣後張家靜於98年3 、4
月間將1/8 投資額轉讓與伊。因此，被告擁有之投資比例應為3/8 ，換算總坪數800 餘坪，已達可以合法興建農舍之標準。至於其它股東剩餘土地約為740 坪，不足分割及興建農舍之標準，當時經其它股東要求，兩造遂達成若日後其它股東出售其持股時，被告須將不足之16坪，以10,000元賣還之合意。原告張家靜雖主張系爭買賣契約嗣後業經解除，並沒收100 萬元定金云云，惟被告於98年度及99年度均分配169
地號土地基地台租金3 份，表示被告之投資比例為3/8 無疑。被告於99年12月14日分配租金時，原告張家靜僅分得2 份，而被告則分得3 份，當時所有股東均到場，原告亦均無異議。故原告張家靜就系爭三筆土地投資持分比例應為2/8 ，被告則為3/8 。
㈡由下列事實可證明被告將系爭土地辦理合併登記已得到原告之同意：
⒈被告於95年間購買系爭159 地號土地時，業已向其它股東說明以後會在159 地號土地上蓋房子開餐廳使用。由於農舍將僅興建在原159 號土地上，當時所有股東均知悉而無意見。⒉原告為興建農舍前之擋土牆，於98年3 月間向松峰土木包工業洽談，而張家靜夫婦即為實際負責人，被告即向原告張家靜表示擋土牆工程由張家靜承包，並由其弟張良年施工，隔日張良年即向被告詢問施工細節，並送交估價單予被告，嗣後雖因故未興建，然原告張家靜無法諉為不知。
⒊被告於99年2 月初再次計劃興建農舍，因申請合併土地複丈量依正常程序須等待1 至2 個月，被告遂聯絡原告張家靜表示工程將交由其弟張良年施工，請原告張家靜以其縣議員身分向地政事務所協調，其後果然安排於99年3 月11日進行鑑界，因此原告張家靜當時已知悉土地將要合併之事宜。鑑界時由張良年負責釘界樁。99年3 月22日苗栗縣銅鑼地政事務所即發文告知鑑界結果並檢送土地複丈成果圖予被告，並以副本知會169 地號土地之登記名義人即原告張家靜，故張家靜此時應已知悉土地合併事宜。
⒋系爭169 地號土地於辦理移轉登記於被告名下時，原告係委任代書黃漢瓊辦理，其經手申請169 地號土地地籍圖謄本中應可知悉161 、168 地號土地已合併至159 地號土地，而黃漢瓊也一定會告知原告張家靜。
㈢系爭16、168 地號土地於95年間連同被告所有之159 地號土地均已登記在被告名下，被告大可於95年間辦理土地合併，然被告並未為之，可知被告於99年3 月間辦理土地合併之目的只為了增加面積以符合農業發展條例之規定，且農舍預定興建在原159 地號土地之上，對於原告之權利並無影響，不致於侵害原告之權利。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告曾華榮、黃漢椿、賴秋桂、張家靜與訴外人張良年、徐永光（已歿）、徐淡祝及被告黃源椿等8 人，每人出資各新臺幣（下同）5,125,000 元，共計4100萬元，於民國83 年4月20日合資購買坐落苗栗縣銅鑼鄉○○○段605 之4 、605-6 、1254之2 、1254之3 、1255、1255之1 、1262、1262-7等八筆土地，並約定借名登記於某人名義下，待地價上漲時出售獲利。嗣因上開八筆土地經重測及合併為苗栗縣銅鑼鄉○○段159 、161 、168 、169 地號等四筆土地，上開合資人相互間就土地之投資比例亦有所變動。
㈡被告於95年5 月30日向其他合資人購買系爭159 地號土地，並簽訂不動產買賣契約書，並於特別約定事項約定：系爭
159 、161 、168 、169 四筆土地之投資比例為：張良年
1/8 、黃漢椿1/8 、張家靜2/8 、徐永光1/8 、賴秋桂1/8
、曾華榮1/8 。系爭159 地號土地出售予被告後，其餘161
、168 、169 地號土地各投資人之投資比例即調整為：原告黃漢椿、賴秋桂、曾華榮、訴外人徐永光及被告均為1/8 ，原告張家靜則為3/8 。同時約定將系爭161 、168 、169 地號土地借名登記在被告名下，以待土地價格上漲時出售獲利。
㈢被告於99年3 月1 日將系爭161 、168 地號土地與其所有之159 地號土地辦理合併登記，使161 、168 地號土地消滅，159 地號土地所有權範圍擴張。
㈣原告於99年10月4 日委請律師發函通知被告終止兩造間之借名登記關係，並請求被告將系爭161 、168 地號土地塗銷合併登記，將土地所有權依各投資人投資比例辦理移轉登記。經被告於同年月5 日收受。
㈤被告之投資比例原為1/8 ，其於98年2 月間，以125 萬元向訴外人譚秋華及賴鳳英買受徐永光之投資額1/8 ，故被告之投資比例變更為2/8 （至被告是否另向原告張家靜購買1/8
投資額，則列為本件爭點）。
㈥98及99年度系爭169 地號土地之電信業者基地台租金係由被告分配三份。
㈦系爭169 地號土地於99年3 月間由張家靜移轉登記至被告名下，被告開始擔任169 地號土地電信業者基地台租金之管理者。
四、本件之爭點為：
㈠原告張家靜及被告之投資比例分別為何？被告是否已向原告張家靜購得1/8 之投資額？
㈡被告將系爭161 、168 地號土地與系爭159 地號土地辦理合併登記是否有經過原告之同意？
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被告於95年5 月30日向其他合資人購買系爭159 地號土地後，其餘161 、168
、169 地號土地各投資人之投資比例即調整為原告黃漢椿、賴秋桂、曾華榮、訴外人徐永光及被告均為1/8 ，原告張家靜則為3/8 ；被告嗣於98年2 月間以125 萬元向訴外人譚秋華及賴鳳英買受徐永光之投資額1/8 因而增加為2/8 等情，為兩造所不爭執，如前所述（見兩造不爭執事項㈡、㈤）。被告抗辯其於98年2 月間曾以125 萬元向原告張家靜買受投資額1/8 ，除以原告張家靜之前所積欠之100 萬元抵銷買賣價金外，其另曾交付現金25萬元與原告張家靜之夫，且原告張家靜業於同年3 、4 月間將1/8 投資額移轉，故其投資比例應增加為3/8 ，原告張家靜則應減為2/8 等情，均為原告所否認。而原告張家靜雖主張被告確曾向其購買1/8 投資額，然細究其情，原告張家靜乃主張被告係於98年8 月間以
3,357,000 元向其買受1/8 投資額，嗣因尾款2,357,000 元未給付而解除契約等語，則原告張家靜所主張之買賣事實與被告所辯者無論就買賣之時間、價金、價金之交付等情均有所不同，顯非同一買賣事實。則被告既抗辯其與原告張家靜間就1/8 投資額之買賣契約業已成立生效，其並已受讓1/8
投資額之轉讓，自應先就上開事實負舉證之責任。經查，被告所辯上情，除提出98、99年度169 地號土地之基地台租金分配收益單據以外，未能提出其他證據以實其說。而查，該基地台租金收益單據僅能證明兩造就169 地號土地上基地台租金收益之分配方式，尚難據此認定被告已向原告張家靜買受並受讓1/8 投資額之事實。而被告所辯已交付25萬元買賣價金與原告張家靜之夫一情，則據證人即原告張家靜之夫、被告之兄弟黃芳椿到庭否認明確（見卷第223 、224 頁）。綜上，被告所抗辯之買賣事實與原告張家靜所主張者顯然不同，已非無疑，而被告就其所抗辯之事實復不能舉證證明，則其所辯之買賣情事即難採信。被告既未向原告張家靜買受並受讓1/8 投資額，則原告主張張家靜之投資比例仍應維持為3/8 ，被告則為2/8 ，即屬可採。
六、至被告辯稱其將161 、168 地號土地與159 地號土地辦理合併登記業已獲得原告之同意一情，為原告所否認；其所辯稱其曾告知全體原告其將興建農舍，及原告張家靜知悉其將辦理土地合併而無意見等情，亦為原告所否認，而被告就此復不能舉證以實其說，是其所辯，尚難採信。又縱認原告知悉被告將興建農舍或辦理土地合併而未表示意見，惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例要旨參照）。本件縱認被告所辯原告已知悉被告所為土地合併之情為真，然原告並無任何舉止或情事足以推知其等曾經表示同意，即不可逕認原告已有同意被告所為合併土地之默示意思表示，其理至明。是被告抗辯原告業已同意其所為之土地合併事宜云云，尚非有據。何況原告因被告未經同意擅自將系爭土地辦理合併一事，已對被告提起刑事告訴，嗣經臺灣苗栗地方法院檢察署以100 年度偵字第405 、726 號提起公訴在案，此據本院調卷查明無誤，益見被告所辯已得到原告同意之詞不可採信。
七、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。故借名登記契約，顧名思義，即係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。在現行法制下，借名登記契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名登記契約，如未違反強制規定或公序良俗，當非法所不許。本件兩造均不爭執其等合資購買系爭159 、161 、168 、169 等地號土地，嗣被告向其他合資人購買159 地號土地成為單獨所有，並約定將其餘161 、168 、169 地號土地均借名登記於被告名下，並無使被告取得實質所有權或其他權利之意思，當係屬純粹借名登記關係無訛，且該借名登記，其目的並無違反強制、禁止規定或悖於公序良俗之情形，自應賦予無名契約之法律上效力。兩造就借名登記契約之內容復未約定，自應以補充解釋之方法，類推適用民法關於委任之相關規定（民法第541
條及第549 條第1 項）。
八、被告未經原告之同意，將161 、168 地號土地與被告單獨所有之159 地號土地辦理合併，既如前述，則合併後161 、
168 地號土地消滅，159 地號土地所有權則範圍擴張，顯然有損於原告之權利。經原告委請律師發函通知被告終止兩造間借名登記契約之意思表示，被告於99年10月5 日收受，自已生終止之效力。兩造間之借名登記契約既經終止，則類推適用民法第541 條之規定，原告自得請求被告將系爭159 與161 、168 地號土地所為之合併登記予以塗銷，並應依原告各人之投資比例將系爭161 、168 、169 地號土地所有權移轉登記與原告曾華榮應有部分各1/8 、原告黃漢椿應有部分各1/8 、原告賴秋桂應有部分各1/8 、原告張家靜應有部分各3/8 。
九、從而，原告請求被告將系爭159 與161 、168 地號土地之合併登記予以塗銷，並將系爭161 、168 、169 地號土地按原告之投資比例移轉登記如主文所示，為有理由，應予准許。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果無影響，無庸一一論述，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日民事庭法 官 楊中琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李曉君
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日