內湖簡易庭102年度湖簡字第449號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 102 年 07 月 25 日

臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
102年度湖簡字第449號原　　　告　林秀好
訴訟代理人　岳珍律師
被　　　告　林楷杰
周辰
莊慧君
王泓舜
共　　　同
訴訟代理人　張全成律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國102 年7 月11日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告林楷杰應將坐落臺北市○○區○○路0段000巷00弄0號1室之房屋騰空遷讓返還原告。
被告周辰應將坐落臺北市○○區○○路0段000巷00弄0號2室之房屋騰空遷讓返還原告。
被告莊慧君應將坐落臺北市○○區○○路0段000巷00弄0號3室之房屋騰空遷讓返還原告。
被告王泓舜應將坐落臺北市○○區○○路0段000巷00弄0號4室之房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用新臺幣新臺幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告等若於假執行程序實施前，分別各以新台幣肆萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告之主張：
1、原告為坐落臺北市○○區○○路0 段000 巷00弄0 號1 室、2 室、3 室、4 室房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，詎料訴外人簡定驊未經原告之授權，竟將原告所有之系爭房屋分別出租於被告等4 人。被告林楷杰、周辰、莊慧君、王泓舜等4 人分別無權占有原告所有系爭房屋之1 室、2 室、3 室、4 室。爰依民法第767 條之規定，提出本件訴訟，請求被告等4人騰空遷讓系爭房屋。
2、於被告答辯後之陳述：
①被告所提99年8 月10日受託人為簡定驊之委託書，該文件中「委託人：林秀好」並非原告所簽署，係他人偽簽原告之姓名，原告否認該委託書之真正。蓋原告於101 年10間始與驊宇有限公司之仲介業者簡定驊認識，原告遂於101 年10月15日授權簡定驊管理出租事宜及簽署授權租賃簽約事項，原告希望簡定驊儘速與被告等4 人簽署新的租賃契約書，並將租金、押金交付原告。然於101 年10月25日簡定驊交付昔日未經授權之租賃契約書原本予原告；簡定驊雖於101 年10月16日起接受原告委任處理出租事宜，但因原告之夫孫英騰出面阻撓，簡定驊於101 年11月3 日發送簡訊予原告及被告4 人要被告四人將每月租金匯入原告帳戶內，並告知原告之帳戶號碼，然告4 人接獲簡定驊之通知後，卻無人將租金匯入原告之帳戶，故被告等4 人與原告間並未成立新的租賃契約。②嗣簡定驊單方面終止與原告間101 年10月15日之委任出租後，於101 年11月25日將租屋處之鑰匙交還原告，並於102 年1 月7 日表示，不介入原告與丈夫孫英騰間之紛爭，是原告均未收到被告等4 人之租金，足徵原告與被告等4 人並無租賃關係之存在。
③原告之夫孫英騰與原告間不存在表見代理。蓋原告自始至終均未授權其夫孫英騰將系爭房屋出租他人，簡定驊亦於101
年11月間傳送簡訊予被告等4 人，表達原告為系爭房屋之所有權人，應將租金匯款至原告所有之郵局帳戶，並告知「如有疑問可電洽所有權人林秀好小姐，0000000000」故被告等4 人明知孫英騰無代理權或可得而知，不得主張原告與孫英騰間有表見代理之情形存在。且被告等4 人明確知悉系爭房屋之所有權人即原告之手機號碼，對於系爭房屋應向何人承租，自應電詢原告，而無誤會之可能，故被告等人主張原告之夫孫英騰與原告間存在表見代理，即為民法第169 條但書規定：「但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限」已排除表見代理之適用。
④102 年1 月3 日原告分別寄發存證信函予被告等4 人，請彼等自即日起將租金匯入原告郵局帳戶，附上系爭房屋之建物所有權狀及原告之郵局帳戶影本，以資證明原告為系爭房屋之所有權人及匯款帳號確為原告之帳戶。被告林楷杰、周辰、莊慧君等3 人，因招領逾期，該存證信函被退回；被告王泓舜於102 年1 月7 日收受存證信函，故應已明確知悉如欲承租系爭房屋，應與原告簽署租約，而非與原告之夫孫英騰簽約。
⑤被告查詢原告為系爭房屋所有權人並無困難，彼等故意不與原告簽署租賃契約，亦未將租金交付原告，自屬無權占有。二、被告之答辯：
1、系爭房屋原為訴外人孫英騰所有，於95年間以夫妻贈與為原因，移轉登記與原告林秀好。嗣於101 年間，原告與訴外人孫英騰為處理系爭房屋之租賃事宜，遂授權房仲業者簡定驊代為仲介房客及辦理簽約等事項，並分別於98年8 月10日、二次與簡定驊簽定委託書。被告等四人乃於101 年間分別與訴外人簡定驊簽訂租賃契約，承租系爭房屋，上開租賃契約書之出租人欄，雖係簡定驊之簽名，然雙方於簽約之時，簡定驊均明確向被告等4 人告知其僅為林秀好之代理人，並出示前開委託書予被告，被告等人乃與其簽約。原告既以委託書授與訴外人簡定驊有代為租賃簽約之代理權，簡定驊於權限範圍內表明其為原告之代理人所簽訂之租賃契約，直接對原告發生效力，被告等並非無權占有。
2、被告等4 人承租系爭房屋後，租金及押金雖大都由原告之丈夫孫英騰收取，系爭房屋之各項修繕亦由孫英騰聯繫處理，嗣孫英騰於101 年11月2 日告知因與簡定驊終止委任關係，為保障被告權益，就被告原本與簡定驊所簽之租約需重新簽訂等語，因原告與孫英騰為夫妻關係，且新租約和原本與簡定驊所簽租約之權利義務及租賃期限等均無不同，被告乃信其為真實，而簽訂新的租約。訴外人孫英騰有表現代理事實之存在，被告等非因過失不知其並無代理權，則原告應負授權人之責，被告與孫英騰所簽訂之租賃契約亦對原告發生效力。今原告雖因與孫英騰之家庭糾紛而否認曾授與代理權，然被告4 人非因過失而不知，原告仍負有授權人之責。
3、綜上所述，就被告與簡定驊所簽定之租約，原告確有以委託書授予代理權與簡定驊，依據民法第103 條此部分租約自對原告發生效力，原告聲稱不認識簡定驊等語顯非事實；就被告與孫英騰所簽租約，孫英騰有表現代理之事實存在，依據民法第169 條原告亦負有授權人之責。是以，被告等四人乃基於前開租賃契約承租系爭房屋，並非無權占有。
4、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
1、原告主張被告等4 人占有伊所有之系爭房屋迄未搬遷之事實，業據提出建物謄本、房屋稅單以及租賃契約4 份為證，並為被告所不爭執，此部分原告之主張堪信為真實，然被告等辯稱彼等對於系爭房屋有租賃關係存在，是本件兩造所爭執者係被告等4 人是否係無權占有系爭房屋？
2、按原告以無權占有為由提起返還所有物之訴時，僅須證明其為物之所有人及該物現為被告占有為已足，若被告抗辯其因租賃而有權使用其物時，須就此有利於己之積極事實負舉證責任。經查原告主張其為系爭房屋之所有權人，有其提出系爭房屋之建物登記簿謄本為證，被告等辯稱被告林楷杰於
101 年2 月27日、被告周辰於101 年10月19日、被告莊慧君於101 年5 月5 日、被告王泓舜於101 年2 月6 日分別與原告之代理人簡定驊簽訂租賃契約；嗣於101 年11月2 日分別改與原告之夫孫英騰簽訂系爭房屋之租賃契約等情，亦據提出房屋租賃契約在卷足憑，亦堪信為真實。是本件應審酌者乃原告等與訴外人簡定驊、原告之夫孫英騰分別簽訂之租賃契約效力為何？
3、被告等與訴外人簡定驊簽訂之租賃契約，其效力並不及於原告，租賃關係僅存在於被告與簡定驊之間。
①按縱有代理權，而與第三人為法律行為時，非以本人名義為之者，亦不成立代理。又雖與第三人為法律行為時，未明示其為代理人；而如相對人按其情形，應可推知係以本人名義為之者，固難謂不發生代理之效果，即所謂之「隱名代理」。惟如代理人當時係以自己之名義而為。即非以代理人之資格而為，已甚明顯者，仍不能認其為代理他人而為（最高法院70年度台上字第2160號判決參照）。
②本件被告等與訴外人簡定驊所簽訂之上揭房屋租賃契約，均是以簡定驊之名義為出租人，而非以原告之名義為之，是縱原告確實有授權訴外人簡定驊代為處理系爭房屋之出租事宜，揆諸前揭說明，亦不成立代理，彼等所簽訂之房屋租賃契約，其租賃之債權關係僅存在於被告等與簡定驊之間，其效力並不及於原告。
4、被告等與原告之夫孫英騰簽訂之租賃契約，其效力並不及於原告，租賃關係僅存在於被告等與孫英騰之間。
①按表見代理，乃代理人無代理權，而表面上足使第三人信其有代理權之代理，故基本上必須有代理行為為其前提要件，亦即代理人之行為必須以「本人」名義為之，否則無由成立（最高法院78年度台上字第864號判決參照）。
②本件被告等與訴外人即原告之夫孫英騰簽訂之房屋租賃契約，是以孫英騰之名義為出租人，而非以原告之名義為之，揆諸前揭說明自無由成立表現代理，其租賃之債權關係僅存在於被告等與孫英騰之間，其效力並不及於原告，是孫英騰所為乃屬無權處分之行為。
5、被告等與訴外人簡定驊、孫英騰間之房屋租賃契約，僅有債之效力，該效力僅存在於被告等與訴外人簡定驊間，及存在於被告等與訴外人孫英騰間，不得以之對抗契約以外之第三人。況原告既為系爭房屋之所有權人，即有對世之效力，被告等之上揭債權行為亦不得對抗之，是被告等辯稱非無權占有，即非正當。
6、綜上所述，原告依民法第767 條之規定，訴請被告四人將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
7、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，不再逐一審酌論列，併此敍明。
8、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行，然被告等均陳明，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定適當之擔保金額並予准許。並依職權確定訴訟費用額共為1,440
元（第一審裁判費1,440 元），應由被告負擔。
中 華 民 國 102 年 7 月 25 日內湖簡易庭法 官 張國棟
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 7 月 25 日書記官 簡吟倫