內湖簡易庭103年度湖簡字第1183號

• 裁判案由: 給付修繕費用等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 105 年 04 月 15 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　 103年度湖簡字第1183號原　　　告　許　皓
訴訟代理人　王立中律師
被　　　告　林婷婷
訴訟代理人　涂宗佑
上列當事人間給付修繕費用等事件，經本院於民國105 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬壹仟捌佰壹拾玖元，及自民國一百零三年十一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬叁仟陸佰肆拾元，其中新臺幣壹萬陸仟肆佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬壹仟捌佰壹拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其前經訴外人安展不動產仲介經紀有限公司（即二十一世紀不動產股份有限公司汐止中興加盟店，下稱安展公司）之仲介，於民國103 年3 月14日與被告簽訂不動產買賣（下稱系爭買賣契約書），向被告購買門牌號碼新北市○○區○○○路000 巷00號7 樓房屋（下稱系爭7 樓房屋）含8 樓（頂樓）加蓋之違建（下稱系爭8 樓違建，系爭7 樓房屋與系爭8 樓違建則合稱系爭房屋），因被告故不告知系爭7 樓房屋主臥、次臥、廁所、大門上方天花板、牆壁及系爭8 樓違建有多處漏水情形，並以裝潢遮掩，僅告知系爭7 樓房屋次房天花板有壁癌，嗣經原告僱工整修系爭房屋始發覺上開漏水情形。因被告曾保證系爭房屋除已告知之部分（即系爭7 樓房屋次房天花板有壁癌）外並無其他滲漏水情形，即被告於委託安展公司銷售系爭房屋時，在所填具之不動產標的現況說明書（詳本院卷第13頁背面，下稱系爭現況說明書）上「有無滲漏水情形」一欄，勾選「否」，是被告就系爭房屋有滲漏水情形，自應負擔出賣人瑕疵擔保責任。又系爭7 樓房屋之漏水情形經原告委請工人修繕，依工程估價單（詳本院卷第42頁）所載，修繕費用金額為新臺幣（下同）332,100 元【按：關於系爭8 樓違建外牆之修繕費用初估為19萬元，並不在本件請求範圍內，詳原告所遞民事陳述意見㈡狀，本院卷第173 ～174 頁】。爰依民法第360 條規定，訴請被告賠償損害並加計法定利息。聲明為：⑴被告應給付原告332,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯，聲明為：⑴駁回原告之訴；⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
㈠被告未曾向原告保證系爭房屋無滲漏水情形，且其與家人自96年間購屋入住系爭房屋日起至將該屋出售予原告而搬離時止（期間約莫七年），未曾發現該屋有漏水情形；況原告購買系爭房屋前曾多次相約看屋，乃至交屋時，均未發現或反應該屋有漏水情形，是原告所述漏水情形，於被告交付系爭房屋之前，要屬不存在。
㈡系爭房屋坐落多雨地區，而被告於103 年5 月間（時值梅雨季節）即已將系爭房屋交付原告，倘該屋有所述漏水情形，依常理而言，原告不應到同年8 月間才發現，故原告所稱之漏水情形或係原告重新裝潢、整修過程（即僱工破壞原裝潢、打掉牆壁等）不當所致，不應歸責於被告。
㈢系爭8 樓違建天花板、窗戶邊緣之漏水情形，乃原告於104
年10月間始再追加（被告否認有此瑕疵），縱有此瑕疵，亦屬被告交屋後又歷多次颱風、地震所致，不應要求被告負責。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告經由安展公司之仲介，於103 年3 月14日與被告簽訂簽訂不動產買賣（下稱系爭買賣契約書），向被告購買門牌號碼新北市○○區○○○路000 巷00號7 樓房屋及其所屬基地之應有部分【按：依系爭買賣契約書（詳本院卷第7 ～10頁背面）第1 條約定，系爭8 樓違建並不在該契約書第1 條所載之買賣標的範圍內，而係於第14條其他約定事項中，於第1 款記載：「頂樓增建併同移轉」】。
㈡被告先前委託安展公司銷售系爭房屋時，於填具不動產標的現況說明書（即系爭現況說明書）時，於系爭房屋「有無滲漏水情形」一欄勾選「否」，但於備註說明欄註記：「現況交屋，房間天花板有壁癌，屋主不修，買方自行負責修繕。（原告於此註記之後為簽名。按：應屬原告承認曾受此告知）」（詳本院卷第13頁背面）。
㈢前揭系爭現況說明書上「建物部分是否包含未登記之改建、增建、加建、違建部分」一欄，被告除勾選「是」之外，同時圈選「違建部分」，且加載「頂樓加蓋」四字，並於備註說明欄註記：「若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物），買方應充分認知此範圍有隨時被拆除之虞或其他危險。」。
㈣系爭8 樓違建之覆蓋面積並未擴及屋頂平台全部，亦即未如隔壁（即48號8 樓違建）一般有屋簷遮覆全部屋頂平台（即原告所提證物9 之照片，詳本院卷第181 頁）。
㈤被告103 年8 月間前往勘查原告所述系爭7 樓房屋之漏水情形時，該屋內之原裝潢業經原告僱用（或委任）之工人全數拆除。
四、本案之爭點厥為：
㈠被告是否曾向原告保證出售予原告之系爭房屋（即包含系爭7 樓房屋及系爭8 樓違建）絕無「滲」、「漏」現象？被告於系爭不動產標的現況說明書有無滲漏水一項之備註說明欄註記：「現況交屋，房間天花板有壁癌，屋主不修，買方自行負責修繕。」其意義究竟為何？
㈡系爭7 樓房屋及系爭8 樓違建有無滲漏水情形？原告有無盡到從速檢查瑕疵義務？被告應否負起出賣人擔瑕疵擔保責任？
㈢倘被告應負起出賣人瑕疵擔保責任，原告依民法第360 條規定得請求被告賠償332,100 元是否合理？倘不合理，原告得請求賠償之合理金額若干？
五、茲分別論述如下：
㈠被告僅就系爭7 樓房屋（不含次房）曾向原告保證絕無滲漏水情形。
1.查據兩造簽訂之房屋購買契約書（即系爭買賣契約書，詳本院卷第7 ～10頁背面）以觀，該買賣契約之標的乃門牌號碼新北市○○區○○○路000 巷00號7 樓房屋（即系爭7 樓房屋）及該屋坐落基地之應有部分，系爭8 樓違建之使用權（按：違章建築無法踐行登記方式移轉其所有權）則顯係併同該賣賣契約隨同移轉，此觀該契約書第1 條（不動產標示及買賣權利範圍）及第14條第1 款（頂樓增建併同移轉）即明。又該契約書第11條第6 款約明：「本契約如有附件（例如：依法由賣方簽具之房屋現況說明書）『亦視同本約之一部分』。本約定事項之效力及於雙方之受讓人、繼承人、典權人或承租人。」，是則被告既於系爭不動產標的（按：應指系爭7 樓房屋）現況說明書（詳本院卷第13頁背面）上，就「有無滲漏水情形」一欄復勾選「否」，應認被告業以該標的物現況說明書之記載，保證系爭7 樓房屋除次房以外，並無滲漏水之情形甚明。至該勾選項備註說明欄註記：「現況交屋，房間（按：依兩造所指該房間乃指次房，非主臥）天花板有壁癌，屋主不修，買方自行負責修繕。」，原告又於此註記後為簽名，則可認定原告於購買該屋前已受此瑕疵之告知；兼以滲水與漏水就出水而言要屬不同之程度，被告僅為一般人，不具專業鑑測能力，是被告辯稱關於系爭7 樓房屋次房之天花板壁癌原因為何？其並不清楚，堪可採信，故可認系爭7 樓房屋內次房之「滲水」（含漏水）情形，當不在被告保證無瑕疵之範疇內，否則上揭註記即無實益可言。
2.另觀系爭現況說明書上「建物是否包含未經登記之改建、增建、加建、違建部分」一欄所載，被告已圈選「違建部分」並加載「頂樓加蓋」四字，且於備註說明欄註記：「若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物）買方充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」，是難認定被告曾向原告「保證」系爭8 樓違建要無任何瑕疵（含原告所稱之漏水情形）。
㈡系爭7 樓房屋及系爭8 樓違建目前雖均有滲漏水情形，惟原告僅就系爭7 樓房屋有盡到從速檢查瑕疵義務，就系爭8 樓違建則未盡到從速檢查瑕疵義務，依兩造間之房屋買賣契約，及被告僅就系爭7 樓房屋（不含次房滲水情形在內）之滲漏水情形應負擔瑕疵擔保責任。
1.查系爭8 樓違建之覆蓋面積並未擴及屋頂平台全部，亦即未如隔壁（即48號8 樓違建）一般有屋簷遮覆全部屋頂平台，此不免造成屋頂有積水情形。又據證人呂理安、張慶傳（即原告聘請之裝修系爭房屋之工人）到庭結證稱，其拆除系爭7 樓房屋之原始裝潢後，發現客廳、陽台之天花板、牆壁、窗邊以及8 樓電源箱旁等多處有滲漏水情形，經核上開證人所述除經具結，證人應無甘冒偽證罪責為虛偽證述之動機，而堪採信外，經本院比對被告出售系爭樓7 樓房屋前之照片（即原告所提證物11，詳本院卷第207
～211 頁之照片）、系爭8 樓違建先前（應為提起本訴後）拍攝之照片（即原告所提證物9 、10，詳本院卷第181
～187 頁）與原告重新裝潢、整修該系爭7 樓房屋（即僱工破壞原裝潢、打掉嵌燈、牆壁等）時拍攝之照片（即原告所提證物2 ，詳本院卷第16～41頁之照片）相較，於原告僱工拆除原裝潢前，所述滲漏水位置確實有遭原始裝潢遮掩而不易發覺情形；另經本院委請新北市建築師公會就系爭房屋漏水情形所製作之鑑定報告（即104 新北市○○○○○000 號）亦認，根據原告所留當時滲漏施工照片專業研判，照片上、牆面、天花板修復痕跡大多呈不規則水紋流動線條，修復施工前應有滲漏水現象，且滲漏水源係來自外牆面、窗口開口及屋頂層因遭逢多次地震及原建築構造物起造施工不良產生龜裂，引起外部水源滲透而產生。綜上，可認原告所稱系爭7 樓房屋主臥、次臥、廁所、大門上方天花板、牆壁確有多處滲漏水情形，及因出售前遭裝潢（例如：嵌燈與家具）遮掩後原告無法發現應屬真實，而縱被告或因此而不亦發覺，因此僅告知系爭7 樓房屋次房天花板有壁癌，然不能因而卸免被告應付之出賣人上述（於現況說明書中註明之）保證責任，故原告稱關於系爭7 樓房屋，其於103 年8 月間僱工整修時，發現有多處滲漏水情形，洵堪採信。
2.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。承前所述，被告既已標的物現況說明書保證其所出售之系爭7 樓房屋除次房以外，並無滲漏水情形，依上開規定，即應對原告（即該屋之買受人）負起出賣人瑕疵擔保責任。
3.至於原告雖提出其拍攝系爭照片8 樓房屋似有水痕之照片，欲證明系爭8 樓違建於其購買時亦已有滲漏水之情形云云。惟關於系爭8 樓違建之使用狀況（有無漏水情形），前已敘明並不在系爭現況說明書所載保證之列，且經本院104 年5 月28日至現場勘查，當時並無發現系爭8 樓違建當時有漏水情形，及上述新北市建築師公會所出具之鑑定報告，亦認定：頂樓經會勘，頂樓加蓋天花板似無龜裂且未逢下雨致未看出滲漏現象等語，自無從採信原告之主張。至於頂樓浴廁臨主臥房之外側牆面踢腳部分有無滲漏水部分，鑑定報告則說明：經會勘，浴廁臨主臥房之外側牆面踢腳部分「並無滲漏水」，而是產生白華現象，其原因在於牆面完工後，混礙土乾燥收縮或多或少都會產生裂縫倘浴廁牆面貼磁磚前未先塗抹防水層，因淋浴或浴室地板潮濕而有水侵入磚牆時，就會把磚牆中水泥石灰質裡的碳酸鈣溶出，而在水份蒸發後，碳酸鈣就沈澱在牆面上形成白華等語，故上述現象顯非滲漏水。更且系爭房屋坐落多雨之汐止地區，系爭8 樓違建又僅係一違章建築，防阻風雨能力本不能與正常建築一概而論、被告自前手承受該違章建築之使用權已歷7 年有餘（原告對此並未加爭執）、被告於103 年5 月間（時值梅雨季節）即已現況交屋予原告完畢，原告卻直到同年8 月間才向被告反應，系爭8 樓違建亦有滲漏水情形（就此部分原告亦未爭執，視同業已自認），以及系爭8 樓違建內並未如系爭7 樓房屋一般有諸多裝潢遮掩，是難認原告就系爭8 樓違建有盡到從速檢查瑕疵責任，依民法第356 條第2 項規定，原告即應承認其所受領系爭8 樓違建於被告交付時，當時並要無滲漏水情形。及被告辯稱其交屋後已歷多次颱風、地震（亦即原告嗣後始發現之滲漏水情形，或屬天災及結構自然損耗所致），亦應可採信。是被告就卷附原告以照片提出關於系爭8 樓違建之滲漏水情形，無須負擔瑕疵擔保責任。
4.至原告所提出由被告書寫之手稿（詳本院卷第115 頁），乃被告書寫兩造間因發現系爭房屋漏水情形及處理過程，尚不得認作被告已自認系爭房屋無瑕疵且同意賠償損失之證明，附此敘明。
㈢關於系爭7 樓房屋（不含次房滲水情形在內）之滲漏水情形，依民法第360 條規定，原告得請求被告賠償之金額以166,207 元為合理。
按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360 條定有明文，及依兩造間之房屋買賣契約，被告應就系爭7 樓房屋（不含該樓次房滲水情形在內）之滲漏水情形應負擔瑕疵擔保責任，業如上述；原告雖主張被告應全額賠償（給付）其已支出之修復費用即其起訴狀所附證物3 估價單所列之（詳本院卷第42頁）332,100 元，證人呂理安亦表示：「（本件幫原告做了哪部分的工程？）7 、8 樓都有做，大約花費33萬多元。」（誰本院卷第105 頁）。然查除系爭7 樓房屋天花板（範圍包含次房上方）之修繕中，應扣除次房天花板滲水情形之修繕費用，蓋原告於系爭現況說明書上已同意就該部分「自行負責修繕」，及就8 違建部分應無被告應負滲漏水責任之情形，自應將修繕項目中屬於該2 部分之費用中予以扣除適當金額外，經本院一併請新北市建築師公會鑑定本件房屋之漏水若需修復其費用應為多少，上述新北市建築師公會104 新北市○○○○○000 號報告亦分別就上述估價單之各項金額，明確說明其以「台北縣（即新北市）建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊（簡稱鑑定手冊）修復單價」之客觀依據予以鑑估，自較個別修復人員（於本案即為原告所舉證人呂理安及張慶傅）更值得作為認定依據，故本院認定原告若得請求損害賠償者，應以上述鑑定報告所認定之標準為可採，其中：
⒈就窗沿及牆面裂縫EPOXY 低壓填補部分，鑑定報告認原告支出之費用96,000元中，應以81,600元為可採，本院雖亦同此認定，但上述費用係包括7 樓全部及8 樓（頂樓）部分，而七樓次房及8 樓頂樓部分被告應不負賠償責任業如上述，而依證人呂理安上述證詞及其所出具之估價單，既係列為同一筆，時間亦已經過近2 年，現再要求其將7 樓除次房外、8 樓部分從上述金額分開，顯有困難，故本院依民事訴訟法第222 條第2 項規定，審酌原告本應得請求之81,000元，因需扣除七樓次房及8 樓頂樓部分，認原告上述金額應以得請求65% 為適當，則原告就該部分得請求之金額應為53,040（81,600×65%=53,040）元。
⒉就屋頂漏水止漏工程費用部分，鑑定報告認原告支出之費用180,000 元中，應以105,120 元為可採，本院雖亦同此認定，但上述費用係包括7 樓及8 樓（頂樓）部分，而8
樓頂樓部分被告應不負賠償責任及現再要求呂理安等將7
樓、8 樓部分從上述金額分開，顯有困難，故本院依民事訴訟法第222 條第2 項規定，審酌原告本應得請求之105,120 元，因需扣除8 樓頂樓部分，認原告上述金額應以得請求70% 為適當，則原告就該部分得請求之金額應為
73,584（105,120 ×70%=73,584）元。
⒊就窗沿漏水止漏工程費用部分，原告請求7 樘之費用共31,500元，鑑定報告認原告支出之費用應以每樘2,790 元為可採，本院雖亦同此認定，但上述費用係包括7 樓及8 樓（頂樓）部分，而8 樓頂樓部分被告應不負賠償責任及現再要求呂理安等將7 樓、8 樓部分從上述金額分開，顯有困難，故本院依民事訴訟法第222 條第2 項規定，審酌原告本應得請求之7 樓窗戶部分，依原告所提裝修前7 樓客廳之照片（本院卷第207 頁第①、②張）顯示，7 樓客廳窗戶應以2 樘計算，主臥及次臥照片均各為1 個窗戶及1
個冷氣口，各以1.5 樘計算，合計7 樓應以5 樘計算，則原告得請求之金額即為13,950（2,790 ×5=13,950）元。
⒋就原告估價單中所列原陽台RC吊板打除運棄、原客廳下沿窗壓克力板漏水更換成玻璃材質部分，鑑定報告認此等工費均屬裝潢部分不應列入，及7 樓浴廁排糞管地坪樓板填縫不實空心漏水至6 樓止漏工程部分，已在屋頂漏水止漏工程一項考慮，應予刪除，本院亦均同此認定，故該等項用原告之請求均無依據。
⒌上述鑑定報告中另列有屋頂隔熱層材料拆除運棄1 式6,
900 元、零星工料及運雜費3,000 元，因此等項用即使只修理7 樓之漏水亦需支出，且其金額既以一式計算，本院認均應准許，無再搞除必要。另鑑定報告中另列有：「勞工安全衛生教育訓練( 0.04%)、環境保護措施費( 0.2%)
、工程品質管制費( 0.5%) 、工程綜合保險費( 含營造綜合保險、第三責任、雇主意外險) ( 0.8%) 、承包商利潤及管理費( 6%) 」，上述所列雜項費用縱不以該等形式出現，但因本院既認應以上述鑑定報告所列標準計算原告請求賠償之金額為適當，自應採同一標準將該等費用列入為原告得請求賠償之範圍方屬合理，則就該等部分原告得請求之金額應為上述⒈、⒉、⒊項總和（共150,474 元）之0.04% （60元，元以下四捨五入）、0.2%（301 元）、
0.5%（752 元）、0.8%（1,204 元）、6%（9,028 元）、即11,345元為適當。
⒍鑑定報告雖將加值營業稅（5%）部分亦列入求予請求賠償之項目，但證人呂理安於本院作證時既稱：「（是否有開發票？）沒有。」（參本院卷第105 頁）等語，則本件原告自始即未有支付修復金額5%發票之情形，自不得再請求該等金額之賠償。
⒎總計上述說明，本院認原告本件之請求，應以上述⒈、⒉、⒊、⒌項合計之金額共161,819 元為適當，逾此部分之請求，則無理由。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別有明文規定。查本件起訴狀繕本於103 年11月11日以寄存送達方式送達予被告，有送達證書1 紙附卷可稽，是原告就上揭所得請求之金額，併請求自103 年11月22日（即起訴狀繕本合法送達被告之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬有據。
七、從而，原告依買賣契約出賣人瑕疵擔保責任之法律關係，訴請被告給付161,819 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即103 年11月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回；又原告其餘之訴既經駁回，該部分假執行之聲請亦失所附麗，爰應併與駁回。本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴部分，應依職權宣告假執行；原告雖為宣告假執行聲請，然僅在促使法院為此職權之行使，就原告勝訴部分，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，且無命原告提供擔保之必要。另被告陳明，若受不利之判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行，爰酌定相當之金額予以准許。並確定訴訟費用額為33,640元（第一審裁判費3,640 元、鑑定費用詳本院卷第156 頁為30,000元），其中16,400元應由被告負擔，餘由原告負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日內湖簡易庭 法 官 黃紀錄
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 4 月 19 日書記官 藍 琪