內湖簡易庭106年度湖簡字第1175號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 107 年 04 月 30 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決
106年度湖簡字第1175號原　　　告　吳宗全
被　　　告　胡政達
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年4 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟柒佰肆拾貳元，及民國一百零六年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元，其中新臺幣貳仟零柒拾陸元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但如被告以臺幣壹拾捌萬捌仟柒佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國103 年6 月1 日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），被告向伊承租臺北市○○區○○○路00巷000 號1 樓101 室及102 室（下稱系爭房屋），租期至104 年5 月31日止。並於系爭租賃契約第4 條第6 項明定乙方（即被告）於交還房屋時應負責回復原狀，第7 條第1
項約定水電費由乙方負擔。而系爭租賃契約到期後，被告表示尚需時日回復原狀，兩造遂再約定系爭租賃契約期限延至同年9 月30日止。惟上開系爭租賃契約期限屆至後，被告仍未依約就系爭房屋回復原狀交付予伊。經伊於104 年11月3
日寄發存證信函催告被告，被告亦未就系爭房屋回復原狀，伊乃自行僱工估價後，將估價單交付予被告，於被告無異議後，伊即僱工回復原狀。施工費用為如附表一編號4 所示，為47萬850 元，施工明細則如附表二所示。另原告於施工期間受有如附表一編號2 所示之租金損失，及原告代被告繳納如附表一編號1 之電費，又被告未依系爭租賃契約就104 年1 月至同年9 月份租金申報及負擔租賃所得稅，致其受有如附表一編號3 之損失。以上合計61萬7,982 元，扣除被告繳交保證金14萬7,000 元後，為47萬982 元。經伊向被告為請求，被告竟以伊所提出估價單之費用過高之理由拒絕給付。爰依系爭租賃契約約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告47萬982 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭租賃契約上已記載系爭房屋承租物件不包括冷氣，是以回復原狀不包含冷氣。原告就修復費用估價過高而與伊請人估價金額差異太大而不合理。且原告估價單均為全新物品，伊承租系爭房屋時，設備是舊的且為成本低之簡易設備。另主張以下之項目抵銷：1.系爭房屋只為一樓之部分房間，故伊於103 年1 月20日特別於系爭房屋裝設一組分電表，後於104 年7 月請訴外人台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）台北北區營業處核算用電度數，發現原告出租系爭房屋並未分隔電源，致系爭房屋同一樓層電費均由伊負擔，致伊自103 年1 月起多負擔11萬996 元電費。2.又伊為原告繳納租金所得稅，故要扣抵。3.訴外人胡正文於97年向原告承租系爭房屋所繳交之房屋保證金14萬7,000 元，被告要求原告退還。4.原告以威嚇、隱瞞及欺騙之方式，令被告於系爭房屋外另2 間已返還之租賃房屋出資安裝2 台冷氣，支出5 萬元，被告應退還。5.原告先前於房屋租約終止時以黑鐵材質柵欄回復原狀，後應被告之要求賠償不鏽鋼材質柵欄費用，然嗣後發現該處柵欄本即為黑鐵材質，伊得請求被告返還不鏽鋼材質柵欄之費用等語，以資抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造於103 年6 月1 日簽立系爭租賃契約，被告向原告承租系爭房屋，租期至104 年5 月31日止乙節，有系爭租賃契約在卷可佐（見本院卷第14頁至19頁），復為兩造所不爭執，堪信為真。
四、本院之判斷：
原告主張被告尚欠附表一所示各項費用，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者應為：（一）系爭房屋回復原狀費用為何？（二）原告請求被告給付104 年6 月至9
月分攤之電費，有無理由？（三）原告請求被告賠償房屋租金損失，有無理由？（四）原告請求被告給付未申報及負擔租賃所得稅稅金，有無理由？（五）被告主張以下費用為抵銷，有無理由？⑴自103 年1 月起多負擔11萬996 元電費。⑵為原告繳納租金所得稅。⑶房屋押金14萬7,000 元。⑷安裝2 台冷氣5 萬元費用。⑸不鏽鋼材質柵欄之費用。茲分別說明如下：
（一）系爭房屋回復原狀費用為何？
1.依系爭房屋租賃契約第4 條第6 項約定「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築物及結構體，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」，（見本院卷第16頁）。是被告於租約期滿返還系爭房屋時，即有回復原狀之義務。又原告主張系爭租賃契約雖於103 年6 月1 日簽立，但被告應回復「97年出租時之原狀」等語。查，胡正文自97年6 月1 日起向原告承租系爭房屋所在之臺北市○○區○○○路00巷000 號1 樓全部，有房屋租賃契約書（下稱97年租賃契約）在卷可佐（見本院卷第177 頁至178 頁），堪認原告係於97年與胡正文簽立租賃契約，惟由被告於審理時自陳「我們房屋已經租賃10年，承租範圍為1 樓全部，並沒有區分101 室及102 室」、「目前已有2 間回復原狀交還給原告」、「10年前交給我們時並沒有冷氣」（見本院卷第122 頁至123 頁），及於答辯狀中自陳「被告與原告本是甲乙承租關係，在天母西路松園富堡物件上已經承租數十年的承租關係」（見本院卷第212 頁），又被告於本案亦主張以97年承租時之房屋押金14萬7,000 元為抵銷等情以觀，本件不論被告於97年係以胡正文為簽約名義人，其本人即為實際承租系爭房屋之人，或係於103 年接續胡正文與原告間之契約關係，兩造間就系爭租賃契約期滿後，被告回復原狀之義務應解釋為「97年出租時之原狀」，先予敘明。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。本件系爭房屋出租時之原狀為何，應由原告負舉證責任。2.附表二編號1冷氣部分：
依97年租賃契約及系爭租賃契約內容，均將「公電、第4
台、私電、衣櫃、冰箱、冷氣、梳妝台、管理費、床頭組、雙人床組、電話機」之設備打叉，並由原告蓋印其上。顯然原告出租系爭房屋時，其設備並未包括冷氣甚明。原告雖主張上開情形係誤載，並提所拍攝之冷氣照片為佐（見本院卷第134 頁至135 頁、第184 頁），惟觀之照片內容，固有冷氣之裝設，其中2 張照片上亦載「'08/3/25」日期，然冷氣所在之位置是否系爭房間，無從判斷。是以尚不得以該照片認定97年系爭房屋出租時之原狀包括照片中所示之冷氣。又原告主張被告於返還另外承租之套房亦安裝冷氣後返還云云，然被告於返還另外承租套房時安裝冷氣乙節，僅能認被告基於善意，願意附加冷氣返還，尚無從憑認原告出租系爭房屋時，其有提供冷氣之事實。是原告此部分主張，洵屬無據。
3.附表二編號2油漆部分：
既被告為隔間之更動，回復原狀後即有重新油漆之必要，是原告主張油漆費用8,000元，應屬可採。
4.附表二編號3不鏽鋼烤漆大門部分：
被告自承胡正文承租時大門是不鏽鋼，租約期滿後大門沒有裝回去，但有將該不鏽鋼大門收起來等語。然被告就97年承租時之不鏽鋼大門現仍存在乙節，並未舉證以佐，此部分難為有利被告之認定。是原告主張被告應支付不鏽鋼烤漆大門費用4萬2,000元，應屬可採。
5.附表二編號4設備部分：
原告主張被告應就如附表二編號4 之廁所化妝鏡、置物架、排風機、吸頂燈、套房輕鋼架LED 燈具7 套、吸頂燈座燈管、冷氣排水配管2 出口等設備回復原狀等語，並提出訴外人嚴瑞麟開立請款單為憑（見本院卷第106 頁）。查，系爭房屋出租時並未包括冷氣，業如前述，則原告將「冷氣排水配管2 出口」列為回復原狀之項目，即屬無據，是此部分應扣除。另被告就其餘項目並未具體爭執，則附表二編號4 設備扣除前述「冷氣排水配管2 出口」項目後之費用為1 萬7,610 元，應予准許。
6.附表二編號5、8設備及泥作工程部分：
就系爭房屋出租時之原狀為何，原告固就如附表二編號5
、8 回復原狀之費用，提出嚴瑞麟開立請款單2 紙、原告開立受款人為嚴瑞麟之支票、吉允企業社開立統一發票、天花板請款單、原告開立受款人為方志煜之支票、八路企業社泥作工程請款單及統一發票、原告開立受款人為周芳川之支票等件為憑（見本院卷第107 頁至109 頁、第112
頁至113 頁），然為被告所否認，被告並提出提出臺北市○○區○○○路00巷0 號2 樓之照片，及訴外人昱金水電工程行於107 年4 月2 日開立估價單2 紙為據（見本院卷第150 頁至155 頁、第128 頁至129 頁）。查，被告提出上開與系爭房屋同一棟大樓之臺北市○○區○○○路00巷0 號2 樓之照片，原告不否認是系爭房屋出租時之原狀（見本院卷第161 頁）。則被告以該照片為基準，委由昱金水電工程行就上開回復工程之估價如附表三所示，應較原告提出之估價單可採。然其中附表三編號7 泥作工程：全室地面塑膠地磚及其他拆除清運部分，其施作非無必要，而被告並未提出估價，應以原告主張之1 萬3,000 元為準。又其中附表編號13泥作工程：浴室淋浴門檻加門檻項目，觀之被告提出之照片，系爭房屋浴室原無設置淋浴門設備，是以應不在回復原狀之範圍內，原告此部分請求，應屬無據。是此部分費用應為16萬7,000 元（即154,000 ＋13,000＝167,000 ）
7.附表二編號6 之衛浴設備部分：
就附表二編號6 之衛浴設備2 套含安裝，為3 萬元，並未高於被告提出之估價單所載3 萬9,070 元費用（見本院卷第223 頁），原告此部分主張應屬合理。
8.附表二編號7 浴室天花板、輕鋼架天花板加修補部分：
被告雖據前揭照片主張系爭房屋出租時之浴室天花板為簡易型，然此部分被告並未再提出證據資料佐證原告就上開就天花板施作之費用有何過高之處，是以此部分應以原告主張之費用2萬1,500元可採。

9.綜上，系爭房屋之回復原狀工程費用應為28萬6,110 元（計算式：8,000 ＋42,000＋17,610＋167,000 ＋30,000＋21,500 ＝286,110）
10.被告抗辯回復工程應扣除折舊云云。查，原告主張系爭房屋於97年更新改裝後沒多久就出租予胡正文，被告抗辯承租系爭房屋時，上開設備並非全新的。此部分係有利於被告之事實，應由被告對其有利之事實負舉證責任，然被告就其主張並未舉證以佐，應認原告出租系爭房屋時，屋內設備尚屬全新，從而本件回復原狀應無折舊之問題。
（二）原告請求被告給付104 年6 月至9 月分攤之電費（附表一編號1 ），有無理由？
原告主張其代繳104 年6 月至9 月份之電費，扣除分攤後之費用為4 萬9,632 元等語，並提出台電公司104 年6 月至7 月份及同年8 月至9 月份電費單為憑（見本院卷第83頁至84頁）。被告抗辯其於103 年1 月103 年1 月20日於系爭房屋裝設一組分電表，後於104 年7 月請台電公司台北北區營業處核算用電度數，發現原告出租系爭房屋並未分隔電源，致系爭房屋同一樓層電費均由其負擔，致其自103 年1 月起至104 年9 月份多負擔11萬996 元等語，並提出103 年1 月20日新裝分電錶估價單為憑（見本院卷第146 頁）。查，被告提出之估價單上所載「1 樓新增分電表」究有無實際裝設，裝設於何處，及裝設後依該分電表之使用電量記錄為何，均未見被告提出證據資料以佐。且系爭房屋於104 年6 月之前之電費均由被告繳納，如系爭房屋於103 年1 月20日即新裝分電錶，則依新裝分配錶之記錄應可發現與「1 樓全部」之使用電量有所差異，何以被告多年來均未就此向原告提出電費分擔之不同意見。是以被告抗辯依其新裝分電錶記錄之用電度數計算，上開期間多繳了11萬996 元云云，難認可採。進而，被告就系爭房屋104 年6 月至9 月份之電費扣除原告應分攤後之費用為4 萬9,632 元乙節，亦未再提出其他證據佐證有何不實在，依舉證分配原則，應認原告主張可採。
（三）原告請求被告賠償房屋租金損失（附表一編號2 ），有無理由？
原告主張系爭租賃契約到期後，被告表示尚需時日回復原狀，兩造遂再約定系爭租賃契約期限延至同年9 月30日止。惟上開系爭租賃契約期限屆至後，被告仍未依約就系爭房屋回復原狀交付予原告。經原告於104 年11月3 日寄發存證信函催告被告，被告亦未就系爭房屋回復原狀，原告乃自行僱工回復原狀。原告於施工期間受有如附表一編號2 所示之租金損失等語。按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216 條定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號民事判例要旨參照）。換言之，如依外部客觀情事觀之，尚不足認其原可預期取得之利益，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即難認有何消極之損害。而出租人於原租約到期前固非不得先行找尋其他承租人，以接續承租其租賃物。然亦有出於先整理房屋後較有利出租之理由，或其他理由而暫未先行找其他承租人之情形，並非原租約到期，若該租賃物未立即出租，一概可認為出租人受有所失利益之損害。原告雖稱系爭房屋於租約終止後因為被告沒有回復原狀，無其他人承租等語（見本院卷第159 頁），然原告並未提出證據，以憑認定系爭房屋業已覓得承租人，而因被告未就系爭房屋回復原狀，致原告收取租金之利益受到妨害，則原告主張受有租金之損害，即無足採。
（四）原告請求被告給付未申報及負擔租賃所得稅稅金（附表一編號3 ），有無理由？
原告主張被告未依系爭租賃契約，就104 年1 月至同年9
月份租金申報及負擔租賃所得稅，致其受有如附表一編號3 之損失，並提出原告103 年度及104 年度綜合所得稅結算申報所得資料參考清單為憑（見本院卷第41頁至42頁）。查，依系爭租賃契約第7 條第5 項約定「承租房屋之契約租金，為已扣除稅金10% 之剩餘金額，故房屋租賃所得稅由乙方（即被告）負責向稅捐稽徵機關申報並負擔租賃所得稅金，其申報扣繳憑單需交由甲方（即原告）收執並讓甲方再次申報綜合所得稅，如乙方未申報及未繳稅金者，因而違法者，需負擔一切法律責任時，均與甲方無關。」，另原告於103 年度綜合所得稅清單有扣繳單位「台北市私立千代文理短（編號00000000）」給付30萬元及扣繳3 萬元之記載，104 年度無上開扣繳單位所為扣繳之記載。被告於本件審理過程中對此部分均未爭執，堪信原告主張被告並未向稅捐稽徵機關申報及扣繳原告自104 年1 月至9 月就系爭房屋之租金所得稅乙節為真實。然上開契約條款並未有被告有上開情事時，被告即應直接將該筆原應按租金數額之10% 扣繳予稅捐機關之款項直接向原告給付之約定。原告復未舉證證明被告未向稅捐稽徵機關申報及扣繳原告上開期間之系爭房屋之租金所得稅一事，已致生其受有遭稅捐機關要求繳納所得稅之損害，則原告此部分請求，即難認有據。
（五）被告主張以下費用為抵銷，有無理由？1.自103 年1 月起多負擔電費11萬996 元。2.為原告繳納租金所得稅。3.房屋押金14萬7,000 元。4.安裝2 台冷氣5 萬元費用。5.不鏽鋼材質柵欄之費用。茲分別說明如下：
1.被告主張其自103 年1 月起多負擔電費11萬996 元部分，並無理由，業如前述。
2.被告主張為原告繳納租金所得稅部分，依前揭系爭租賃契約第7 條第5 項約定，原告應負擔之租金所得稅部分應由被告負擔，基於契約自由原則，被告即應受該約定拘束，其請求原告退還其為原告繳納之租金所得稅，並無理由。3.被告主張系爭房屋保證金14萬7,000 元。查，系爭租賃契約第3 條第2 項明文約定保證金14萬7,000 元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。就此，原告並不爭執，且原告於其請求明細中亦已扣除該筆保證金金額，是被告此部分主張為有理由。
4.被告主張原告以威嚇、隱瞞及欺騙之方式，令被告於系爭房屋外，另2 間已退租返還之租賃房屋安裝2 台冷氣，而支付5 萬元費用，其得請求原告返還云云。查，被告就原告如何以威嚇、隱瞞及欺騙之方式令其於退租之房屋安裝冷氣乙節，並未舉證以佐，縱其於另2 間房屋退租時，為原告支付5 萬元安裝冷氣之費用，其請求原告返還，難認有理由。
5.被告主張原告先前於房屋租約終止時以黑鐵材質柵欄回復原狀，後應被告之要求賠償不鏽鋼材質柵欄費用，然原告嗣後發現該處柵欄本即為黑鐵材質，伊得請求被告返還不鏽鋼材質柵欄之費用云云。而房屋租約終止時，承租人於房屋之返還時，或有將承租期間裝設之設備贈與予出租人而未要求出租人給付補償，甚至或有應出租人之要求而另外更新標的物之部分設備後始返還的物者，上開情形均合於常情。查，縱被告先前向原告承租之其他房屋，其柵欄本為黑鐵材質，然當時既經被告同意改以不鏽鋼材質柵欄賠償原告，被告嗣後自無再要求原告返還不鏽鋼材質柵欄之費用之理。
6.綜上，被告就系爭房屋保證金14萬7,000 元部分主張抵銷之抗辯，為有理由，其餘部分均無理由。
（六）按給付無確定期限者，債得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229 條第2 項前段定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233 條第1 項、第203 條亦定有明文。查，本件原告請求經本院准許之部分，即回復原狀修復費用28萬6,110 元、電費4
萬9,632 元，扣除保證金14萬7,000 元後之金額18萬8,742 元，其一併請求自支付命令送達翌日即106 年8 月日（見本院卷第66頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此範圍，為無理由。
五、從而，原告依系爭租賃契約約定，請求被告給付原告於18萬8,742 元，及自106 年8 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴部分，應依職權宣告假執行。並依職權酌定相當擔保，准被告免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為5,180元（第一審裁判費），其中2,076元應由被告負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日內湖簡易庭 法 官 林銘宏
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日書記官 王美韻
以上正本係原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

附表一：（原告請求）費用明細
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│編│項目 │金額 │
│號│ │ │
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│1 │原告代繳104 年6 月至9 月份之電費，扣除│4萬9,632元 │
│ │分攤後之費用。 │ │
├─┼───────────────────┼──────┤
│2 │逾期修復無法交屋之房租損失3個月。 │7萬5,000元 │
├─┼───────────────────┼──────┤
│3 │未申報及負擔租賃所得稅稅金 │2 萬2,500 元│
├─┼───────────────────┼──────┤
│4 │回復原狀工程費用（明細如附表二） │47萬850元 │
├─┼───────────────────┴──────┤
│ │註：上列合計61萬7,982 元，扣除被告繳交保證金14萬 │
│ │7,000 元後，為47萬982元。 │
└─┴──────────────────────────┘

附表二：（原告主張）回復原狀工程費用
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│編│項目 │金額 │
│號│ │ │
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│1 │分離式冷氣機2台 │6 萬4,700 元│
├─┼───────────────────┼──────┤
│2 │油漆 │8,000 元 │
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│3 │不鏽鋼烤漆大門 │4 萬2,000元 │
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│4 │設備（廁所化妝鏡、置物架、排風機、吸頂│2 萬610 元 │
│ │燈、套房輕鋼架LED 燈具7 套、吸頂燈座燈│ │
│ │管、冷氣排水配管2 出口） │ │
├─┼───────────────────┼──────┤
│5 │設備（套房室內電燈插座回路重新配置、4 │11萬8,000元 │
│ │間套房電源幹線重新配置含分錶、廁所污水│ │
│ │管查管路修改配管、冷熱水管查管路修改配│ │
│ │管、套房開關插座更新） │ │
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│6 │衛浴設備2套含安裝 │3萬 │
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│7 │浴室天花板、輕鋼架天花板加修補 │2萬1,500元 │
├─┼───────────────────┼──────┤
│8 │泥作工程（壁磚泥作拆除清運、全室地面塑│16萬6,040元 │
│ │膠地磚及其他拆除清運、新砌磚隔間泥作粉│ │
│ │光、浴室內原牆地面泥作打底、浴室內地壁│ │
│ │面防水施作、浴室塑鋼門組、浴室壁面貼磚│ │
│ │、浴室地面貼磚、浴室淋浴門加門檻） │ │
├─┴───────────────────┴──────┤
│ 合計：47萬850元 │
└────────────────────────────┘

附表三：被告主張附表二編號5、8之費用明細
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│編│項目 │ │
│號│ │ │
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│1 │套房室內電燈插座回路重新配置 │3萬元 │
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│2 │套房電源幹線重新配置含分錶 │ │
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│3 │廁所污水管查管路修改配管 │ │
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│4 │冷熱水管查管路修改配管 │ │
├─┼───────────────────┤ │
│5 │套房開關插座更新 │ │
├─┼───────────────────┼──────┤
│6 │泥作工程：壁磚泥作拆除清運 │1萬4,000元 │
├─┼───────────────────┼──────┤
│7 │泥作工程：全室地面塑膠地磚及其他拆除清│未提出 │
│ │運 │ │
├─┼───────────────────┼──────┤
│8 │泥作工程：新砌磚隔間泥作粉光 │1萬元 │
├─┼───────────────────┼──────┤
│9 │泥作工程：浴室內原牆地面泥作打底 │3萬元 │
├─┼───────────────────┼──────┤
│10│泥作工程：浴室內地、壁面防水施作 │2萬元 │
├─┼───────────────────┼──────┤
│11│泥作工程：浴室塑鋼門組 │1萬元 │
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│12│泥作工程：浴室壁面貼磚 │4萬元 │
├─┼───────────────────┤ │
│13│泥作工程：浴室地面貼磚 │ │
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│14│泥作工程：浴室淋浴門檻加門檻 │未提出 │
├─┼───────────────────┴──────┤
│ │ 合計：15萬4,000元│
└─┴──────────────────────────┘