內湖簡易庭107年度湖簡字第1917號

• 裁判案由: 修復漏水等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 108 年 07 月 10 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決
107年度湖簡字第1917號原　　　告　陳政揚
訴訟代理人　邵華律師
被　　　告　香榭巴黎公寓大廈管理委員會

法定代理人　陳美霞
訴訟代理人　楊水蒼
周武榮律師
邱于倫律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國108 年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟肆佰貳拾伍元，及自民國一百零七年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000 巷00號8 樓房屋上方之頂樓平台依照附件估價單所示之方式施作防水層。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟陸佰伍拾元，其中新臺幣參仟肆佰柒拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落被告社區內門牌號碼新北市○○區○○○路000 巷00號8 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。被告就系爭房屋上方之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）疏於管理維護，致頂樓樓板結構性裂縫造成防水層失效，致系爭房屋內天花板因漏水而產生嚴重壁癌現象。經原告委請訴外人百越工程有限公司（下稱百越工程公司）評估，修復費用為新臺幣（下同）7 萬5,600 元。又系爭頂樓平台屬社區共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2 項，其修繕、管理、維護應由被告為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。經原告委請百越工程公司評估，系爭頂樓平台重新施作防水工程如附件所示，費用為20萬7,900 元。爰依民法第184 條第1 項前段、公寓大廈管理條例第10條第2 項規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告7 萬5,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告應將系爭頂樓平台依照附件估價單所示之方式施作防水層。
二、被告則以：被告社區乃訴外人宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛建設公司）於83年間以預售屋方式販售予住戶，依「房屋預定買賣契約書」第19條記載「本約房屋頂樓屋頂及頂樓前露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用，…」，顯見房屋屋頂及頂樓前露台自始已由宏盛建設公司與各住戶成立分管契約，約定由頂層住戶專用，原告於99年間買受系爭房屋，應繼受前開分管契約之權利義務。既依分管契約，原告對系爭頂樓平台屬原告約定專用部分，依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，系爭頂樓平台之管理維護應由原告為之，並負擔費用。再者，被告曾於96年間決議通過一次性補助優惠，即頂樓平台修復費用於10萬元以下時，被告補助半數，逾10萬元時，補助5 萬元，經補助後，日後之修繕費用皆由頂樓住戶自行負擔。而原告之前手即訴外人徐靜如已曾領取補助，自不得再由被告補助修繕費用。從而，原告就系爭頂樓平台之修繕應自行負擔費用。且原告主張系爭房屋漏水原因為頂樓樓板結構性裂縫造成防水層失效乙節，所提出之證據乃非專業之工程行之報價單，自無從證明「頂樓樓板有結構性裂縫」，及該裂縫與漏水結果間具有相當因果關係，是以原告請求被告賠償系爭房屋之修繕費用，乃無理由等語，以資抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張其於99年間向徐靜如購買坐落被告社區內系爭房屋等情，有不動產買賣契約書、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第12頁至14頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）系爭頂樓平台是否由原告約定專用？
1.按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。此觀之公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第5 款規定可明。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號裁判要旨參照）。再當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。
2.被告主張宏盛建設公司與原告之前手徐靜如約定，於共有人間就系爭頂樓平台之屋頂及前露台成立分管契約，由徐靜如專用，原告於99年間買受系爭房屋，應繼受前開分管契約之權利義務，即系爭頂樓平台應屬原告約定專用部分等語。經查，依被告提出之「房屋預定買賣契約書」第19條固記載「本約房屋頂樓屋頂及頂樓前露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用，…」（見本院卷第77頁），然該買賣契約書之買方並非徐靜如，自不能憑認徐靜如與宏盛建設公司確曾為上開分管契約之約定。又徐靜如到庭證稱其82年間購買預售屋時，所簽之制式契約不清楚是否與被告提出之「房屋預定買賣契約書」相同，建設公司並未與其約定系爭頂樓平台歸其專用，其知悉有其他住戶交屋時就在頂樓平台加蓋變成室內使用，但其並未在系爭頂樓平台加蓋，是供大家使用，其他住戶可使用以曬衣服、運動、曬菜乾、擺放盆栽等活動等語（見本院卷第106 頁至109
頁）。依徐靜如所稱其就系爭頂樓平台之使用情形，並非如其他住戶在頂樓加蓋，而係以公共空間之方式供其他住戶為使用，則徐靜如稱其未曾與宏盛建設公司約定，由其使用系爭頂樓平台乙節，應屬可信。另被告提出之社區內之其他頂樓平台使用情形照片（見本院卷第139 頁至144
頁），要僅能證明其他頂樓平台均為各頂樓住戶所使用，尚不能以此即推認徐靜如必曾與宏盛建設公司約定由其專用系爭頂樓平台。是以依被告提出之證據，尚不足認原告購買系爭房屋後，系爭頂樓平台係屬原告之約定專用部分。此外，被告並未提出證據，就系爭頂樓平台為原告之約定專用部分以佐其實，是難認被告此部分主張可採。因而，系爭頂樓平台係被告社區專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，屬被告社區之共用部分，堪予認定。
（二）原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，請求被告修繕系爭頂樓平台之防水層，有無理由？
1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會職務之一，同條例第36條第2 款亦有明文。
2.本件原告主張系爭頂樓平台因發生樓板結構性裂縫，造成系爭房屋室內天花板漏水，並致生壁癌損害等情，業據提出系爭頂樓平台照片、室內漏水照片為憑（見本院卷第16頁至17頁、第19頁至21頁）。被告就漏水原因亦具狀稱管委會於96年曾施作系爭頂樓平台戴帽子防水工程（加蓋鐵皮），該處已年久失修鏽蝕嚴重，應為造成該戶室內漏水之原因（見本院卷第31頁）。另被告社區係84年間完成建築（見本院卷第14頁），迄今已近25年，系爭頂樓平台於96年間即曾發生漏水情形，但僅以「戴帽子」方式改善，並未就樓板之防水層為修繕維護，之後所加蓋之鐵皮再因年久失修而失去防水功能，可見被告就系爭屋頂平台確有未為適當之管理維護及修繕致生滲漏問題。揆諸前揭規定及說明，被告就性質上屬共用部分之系爭屋頂平台既負有管理維護責任，原告請求被告將之修繕回復至無漏水狀態，自屬有據。而其修復方式，原告主張應依如附件所示方式為之，包括地坪打石見底，底層油毛氈或PU剃除，女兒牆邊立面剃除見底、防水、打底，地坪防水工程（止水墩施作、素地防水一層、七厘石粉光整平、不織布滿鋪防水、試水、放水、防水一層陰角不織布），地坪貼磚（
30*30止滑磚），牆面青苔刷洗、局部修補、PU防水等，
並提出百越工程公司報價單為憑（見本院卷第18頁），堪信屬修復至不漏水狀態之必要工程。被告雖稱出具上開報價單之公司非專業之工程行，該報價單無從證明「頂樓樓板有結構性裂縫」，及該裂縫與漏水結果間具有相當因果關係，然被告前既已自陳系爭房屋室內漏水之原因為系爭頂樓平台年久失修所致，而且被告並未就上開工程內容有何不當及不必要，提出說明並舉證以佐，此部分尚無從採憑。
3.又被告雖辯稱其前於96年間業決議通過一次性補助優惠，即頂樓平台修復費用於10萬元以下時，被告補助半數，逾10萬元時，補助5 萬元，經補助後，日後之修繕費用皆由頂樓住戶自行負擔等語。然按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。公寓大廈管理條例第37條定有明文。被告於96年所為限制補助之決議內容，並非屬區分所有權人會議或規約另有規定之性質，與公寓大廈管理條例第10條第2 項有關修繕費用負擔規定並不相符。自無從據以免除被告就共用部分之修繕責任，是被告此部分所辯，尚非可採。
（三）原告依民法第184 條第1 項前段，請求被告賠償系爭房屋內修復費用7 萬5,600 元，有無理由？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184 條第1 項前段定有明文。本件系爭房屋內漏水損害係因被告就系爭頂樓平台疏於為適當之管理維護及修繕所致，業如前述，則原告依上開規定請求被告負賠償責任，應屬有據。依原告提出之百越工程公司報價單（見本院卷第22頁），其工程明細為「電梯公設保護、室內保護工程」、「天花板、壁面拆除、壁癌剃除、垃圾清運」、「天花壁面防水粉光修補（不含結構補強與打針防漏）」、「木作天花板、牆面等修補工程（含油漆）」，其修繕內容與前揭室內漏水照片所示損害位置一致，堪認均係漏水損害之必要修復工程。
2.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條定有明文。又按物被毀損時，修復費用以必要者為限。其材料更換，既以新品替換舊品，計算材料零件之損害賠償數額時，應扣除折舊始屬合理。又依行政院所發布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表規定，房屋附屬設備中「給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他」之耐用年數為10年，超過耐用年數，殘值為資產成本原額之10分之1
。查，系爭房屋之天花板屬上揭「其他房屋附屬設備」。又原告自陳天花板於97年即已存在，可認天花板迄今已逾10年，其修繕之材料費部分自應扣除折舊。而依原告提出工程估價單，其中「木作天花板、牆面等修補工程（含油漆）」費用3 萬1,500 元（含5%稅）部分，因無法區分天花板及牆面之材料及工資，審酌其室內因漏水必要之維修、修繕項目及費用等情，認為材料與工資以1 ：1 為當，即天花板之材料費為1 萬5,750 元，該材料費經折舊後為1,575 元（計算式：15,750×1/10＝1,575 ），再與其他
修復費用合計為6 萬1,425 元〔計算式：（12,000＋12,000＋18,000＋15,000）×1.05＋1,575 ＝61,425），即為
原告得請求之必要修復費用，原告請求被告賠償，於此範圍內為有理由，逾此範圍，則無理由。
（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文分別定有明文。本件原告請求被告給付房屋受損之修復費用，屬給付無確定期限者，原告之起訴狀繕本係於107 年10月22日送達被告（見本院卷第26頁），則原告之請求經准許部分，並請求自107 年10月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此範圍，為無理由。
五、從而，原告依民法第184 條第1 項前段、公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，請求被告給付原告6 萬1,425 元，及自107 年10月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。及請求被告應將系爭頂樓平台依照附件估價單所示之方式施作防水層部分，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴之部分應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用額為3,650 元（第一審裁判費3,090 元、證人日旅費560 元），其中3,470 元由被告負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日內湖簡易庭 法 官 林銘宏
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

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