94年度湖訴字第4號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：95 年 04 月 06 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 94年度湖訴字第4號原　　　告即反訴被告　丙○○即黃錦文訴訟代理人　蔡奮鯨律師徐秀鳳律師複　代理人　李岳洋律師被　　　告　乙○○○○育樂健康世界有限公司即反訴原告法定代理人　丁○○ 被　　　告　戊○○ 上列二人共同訴訟代理人　陳恂如律師訴訟代理人　甲○○　　住臺北市上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國95年3月23日言詞辯論終結，並判決如下：主文被告乙○○○○育樂健康世界有限公司應將坐落於臺北縣汐止市○○路二二八巷二號及臺北縣汐止市○○街四三０號房屋騰空遷讓返還原告。被告乙○○○○育樂健康世界有限公司、戊○○應自民國九十四年三月三日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止按月連帶給付原告新臺幣肆拾萬元。被告乙○○○○育樂健康世界有限公司、戊○○應連帶給付原告壹佰陸拾伍萬叁仟叁佰叁拾叁元，及自民國九十四年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告乙○○○○育樂健康世界有限公司、戊○○連帶負擔。被告乙○○○○育樂健康世界有限公司之反訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由被告乙○○○○育樂健康世界有限公司負擔。事實及理由壹、本訴部分：一、原告主張下列事實，並聲明如下：（一）被告乙○○○○育樂健康世界有限公司（下稱金台同公司）應將坐落於臺北縣汐止市○○路228巷2號及臺北縣汐止市○○街430號房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告金台同公司、戊○○應自民國94年3月3日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止按月連帶給付原告新臺幣（下同）400,000元。（三）被告金台同公司、戊○○應連帶給付原告1,653,333元，及自94年3月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（一）被告金台同公司前向原告承租坐落臺北縣汐止市○○路 228巷2號及同縣市○○街430號房屋，租期自90年11月12 日起至95年11月12日止，每月租金40萬元，應於每月12 日前給付，並邀同被告戊○○為連帶保證人。詎被告金台同公司自93年4月起即未依約給付租金，經原告於93年8 月13日以汐止社后郵局存證信函第376號催告後，至93 年底該公司仍積欠租金達4個月，原告再於94年1月3日以汐止社后郵局存證信函第2號催告被告金台同公司，竟未獲置理，查被告金台同公司欠繳之租金扣除押租金80萬元之後，自93年10月27日起分文未付，且迭催罔效，原告乃於94年3月1日委託律師去函通知被告金台同公司終止本件租約，該函並已於94年3月2日送達，是本件租約業經合法終止。本件租約既經終止，原告自得依民法第455條規定，訴請被告金台同公司騰空遷讓返還前開租賃房屋，並依租約及不當得利、侵權行為之規定，訴請被告金台同公司與連帶保證人即被告戊○○自94年3月3日起按月連帶給付相當於租金之損害金400,000元；另自93年10月27日起至94 年3月2日止，被告金台同公司尚積欠原告租金1,653,333 元，被告戊○○亦應與被告金台同公司連帶給付前開金額，並自94年3月3日起至清償之日止，按年息5% 計算之利息。（二）查被告承租本件租賃房屋乃向許建興頂讓而來，當初原告甚為猶豫是否出租，蓋對被告不熟，其誠信如何極感疑惑，被告卻三番二次積極爭取換約，表現極大誠意，原告在此情形始與之換約，而原告當時已將房屋交由被告管領，被告金台同公司已實際占有使用，且遍查相關法令並無系爭房屋禁止出租之規定，故被告辯稱本件租約違反禁止規定，顯屬誤解，至其經營泳池是否合法乃另一問題，與所謂租約違反禁止規定，純屬二事，不容被告混為一談。且系爭租賃契約並無原告承諾被告得合法經營游泳池及相關業務之約定，故原告並無任何債務不履行之情事。又按「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。」此有最高法院94年度第2次民事庭會議決議可資參照。系爭建物係營業用途，故依上開決議，系爭租金不受土地法97條之拘束。再者，依系爭租約所載，被告承租之建物為門牌號碼臺北縣汐止市○○路228巷2號、臺北縣汐止市○○街430號，該二建物所佔土地面積，實際面積達千餘坪以上，絕非如被告辯稱伊僅向原告承租汐止市○○段社后頂小段0000-0000 、0000-0000、0000-00000號土地，縱使不計建物價值僅以土地計算其價值即已達98,875,300元，故退步言之，系爭租金縱然受土地法第97條之規範，僅以建物所佔土地計算月租金亦高達823,960元（98,875,300X10%÷12= 823,960），從而本件租金每月40萬元絕非如被告所稱駭人聽聞，此僅為被告惡意拒付租金之藉口。另被告雖主張依民法431條規定，原告於終止契約後應返還被告所支出之有益費用云云，然所謂有益費用未見被告舉證以實其說，且前開條文並非強制規定，當事人非不得為相反約定，依系爭契約第9條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方（被告）取得甲方（原告）之同意後自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。細繹該條款可知，不論被告如何花費改裝系爭租賃物，於租期屆滿時被告皆應將租賃物騰空返還並回復原狀，是被告無法主張以有益費用與欠繳租金相抵銷。二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准預供擔保免為假執行。（一）被告金台同公司係以經營活水游泳育樂健康為主要業務，游泳池乃不可或缺之主要設備，因本件房屋設有游泳池，原告亦承諾得合法經營之效用，被告金台同公司方予承租。故原告提供可經營游泳池及相關業務之房屋，與被告金台同公司支出約定租金，乃對待給付，雙方互負債務。詎被告金台同公司承租後，方發現本件房屋因違反都市計畫法而不得經營游泳池及相關業務，曾經台北縣政府勒令禁止在案。為此迭與原告交涉均無效果，迄今仍未解決，則在政府解禁以前，被告金台同公司依民法第264條第1項規定，得拒絕給付租金，原告自不得以被告欠租而終止租約，更不得請求被告給付未付之租金。且系爭租賃契約，已有違民法第71條禁止及第72條背於公共秩序之規定，即屬以不能之給付為租賃標的，依該等法條及民法第246條之規定，本件系爭租約應為無效。故原告不得以無效之租約請求被告清償欠租及給付相當於租金之損害金及依民法第455條請求返還房屋。（二）退萬步言，縱令原告得終止租約，但依土地法第97條第1 項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」，本件房屋價額966,000元，土地三筆申報地價7,556,080元，合計總額共8,522,080元，租金最高每月不得超過71,017元（8,522,080元*10%/12= 71,017元）。從而原告所受租金損失，亦應以此為準。而本件房屋原為簡陋之工廠，一部分鐵皮屋，一部分砌磚，故原告出租予被告前手許建興時，租金依鈞院向財政部北區國稅局汐止服務處調閱之資料顯示，88年度504,000 元、89年281,891元（137,891元+144,000元）、90年 651,332元（171,332元+480,000元），或許因每年原告申報租金所得之時間不同，致每次申報金額不同，惟若以3 年申報之租金所得總金額1,437,223元（504,000元＋ 281,891元＋651,332元＝1,437,223元），平均計算其每年租金為479,074元，則每月租金只39,922.86元，如以整數計算，亦不過40,000元而已。原告嗣後之所以能以每月40萬元高價出租予被告，乃因前承租人許建興花費1、 2,000萬元改建費用，及向被告謊稱能經營游泳池，有以致之。茲原告既主張前承租人許建興為改建本件房屋花費之1、2,000萬元及被告承租後再為改建、增建所支出之 1,450萬元，對其均無拘束力，承租人應將增建及改建部份全部拆除，恢復原狀，即恢復原來一部份鐵皮屋，一部份砌磚之簡陋廠房。則縱使原告可以請求損害賠償及返還不當得利，亦僅能以原告不能使用原來簡陋廠房之損害請求，充其量亦只能按其出租於前承租人許建與之租金每月4萬元而已。本件房屋原係老舊簡陋之本國式磚造房屋，總面積只有989平方公尺（地面層518平方公尺、第二層 471.92平方公尺），而其課稅現值亦不過966,000元而已，原告請求每月40萬元，一年480萬元之損害金，年息高達百分之五百，何止偏高，簡直駭人聽聞。且其位於台北縣汐止市○○區○○路228巷2號及康寧街430號，原非繁華地區，而其又不能合法經營游泳池及其相關之活水、育樂、健康業務，經濟利用效益不彰，每月租金根本不可能超過70,000元。被告金台同公司當初純因原告承諾可以經營游泳池及其相關之活水、育樂、健康業務，並經前承租人康寧休閒育樂有限公司投入鉅額設備（已轉讓與被告），方願以超高價承租，並非租賃房屋有此價值，得獲如此高額租金。一旦租約終止，被告拆除所有設備後，系爭房屋便恢復原來陋狀，豈有每年可收480萬元租金之可能？原告竟要求每月給付40萬元天價之租金損害實不合理。（三）系爭房屋原為老舊簡陋之本國式磚造房屋，前承租人康寧休閒育樂有限公司為整修房屋、增添房屋設備，曾花費 750餘萬元房屋有益費用及300萬元購置設備，增加房屋價值，原告知情亦未反對。被告金台同公司承租時，康寧休閒育樂有限公司即將該300萬元設備及有益費用之償還請求權轉讓與被告金台同公司（除已通知原告外，再以訴狀繕本之送達重為權利轉讓之通知）。被告金台同公司承租後，又支付房屋有益費用750餘萬元，原告亦未反對，前後合計共支付1,450萬元房屋有益費用。如今現存之增價額亦達1千萬元。倘認原告得終止租約，及本件租約已告終止時，依民法第431條規定，原告應返還該現存之增價額1千萬元。（四）被告為經營游泳活水育樂健康事業承租系爭房屋，原告應供應可供合法經營之租賃物，茲因租賃房屋違反都市計畫法而無法合法經營游泳池及相關業務，原告依民法第227 條應負債務不履行之損害賠償責任。查被告為頂讓前承租人康寧休閒育樂有限公司之休閒等設備，花費300萬元，承租後又增設300萬元之休閒等設備，一旦租約終止，將全成廢物，此項損失共600萬元，均屬原告不履行債務所致，應由原告賠償。（五）倘認本件租約已告終止，而被告應給付原告主張之欠租 1,653,333元，及鈞院認定自94年3月3日起至遷讓返還之日止按月給付之損害金時，因其與上述有益費用之返還及債務不履行之損害賠償，給付種類相同，爰請求先按有益費用之返還，次依債務不履行之損害賠償，依序抵銷至抵銷完畢為止，並以本94年5月26日答辯狀繕本之送達為抵償之意思表示。（六）再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履約而生損害之賠償總額，民法第252條定有明文。本件原定租金偏高，租約依原定租金額為違約金額，已有不合，且原告為大財主，被告則為年年虧損，勉強維持之窮公司，若依原告之請求，依原定租金額命被告給付者，被告生計頓陷絕境。故倘認被告須給付違約金，懇祈依民法第252條及第218條規定酌量減輕。貳、反訴部分：一、反訴原告金台同公司主張下列事實，並聲明如下：（一）反訴被告應給付反訴原告金台同公司5,000,000元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償時止，按年息5%計算之利息。（二）反訴原告金台同公司願供擔保請准宣告假執行。（一）反訴被告明知本件房屋不能經營游泳池業務，卻向反訴原告謊稱可以經營游泳池及人潮很多，經營游泳池沒有問題，以致反訴原告信以為真，而花費10,710,000元向前承租人許建興受讓游泳池及其增建之房屋設備。此外，反訴原告更花費14,500,000元房屋改建及增添設備費用。關於房屋改建費用，業經悅呈機械工程有限公司實地估價為 7,865,000元；關於增添設備部份，容暫保留。而反訴原告亦因受騙與之訂立租賃契約並給付保證金800,000元及自90年11月12日起迄今之租金10,050,000元。但本件房屋原為簡陋之工廠，一部份鐵皮屋，一部份砌磚，故反訴被告出租予反訴原告前手許建興時，租金依鈞院向財政部北區國稅局汐止服務處調閱之資料顯示，88年度至90年度3 年申報之租金所得總金額為1,437,223元，平均計算其每月租金只39,922.86元，如以整數40,000元計算，不過為反訴原告所付每月400,000元之10分之1而已。則其餘10 分之9即屬反訴被告施行詐術向反訴原告收取之非法利益，應如數賠償返還反訴原告。按反訴原告迄今共給付 10,050,000元，其餘10分之9即9,045,000元，亦屬反訴被告謊稱可以經營游泳池，所受之損害。綜上，反訴原告因反訴被告之詐騙行為共有如下之損失：給付前承租人許建興之讓渡費10,710,000元、房屋改建費用7,865,000元、租金9,045,000元，共計27,620,000元。（二）以上關於反訴原告金台同公司花費之10,710,000元讓渡費、14,500,000元改建、增建費，係反訴被告施行詐術不法使反訴原告所受之損害，依民法第184條侵權行為之規定，應如數賠償。關於反訴原告所付9,045,000元租金損失，及保證金80萬元，反訴被告除依民法第184條侵權行為應賠償反訴原告外，依民法第179條不當得利之規定，亦應返還。又本件房屋不能經營游泳池業務，前經主管機關以違法而加禁止在案。反訴被告明知而不告知反訴原告，仍與反訴原告金台同公司訂立本件租賃契約，且迄今亦無法排除違法，自屬可歸責於反訴被告，依民法第226條規定，就反訴原告所受以上損害應負賠償責任。再反訴原告承租本件房屋係以經營游泳池為主要業務，SPA等休閒設施，不過為搭配之附屬業務而已。則縱使SPA等附屬業務得以經營，但因游泳池之主要業務無法合法正常經營，亦因此項不完全給付，而大打折扣，其微薄之收入與反訴原告投入之龐大資金簡直不成比例，造成反訴原告不益反損，反訴被告依民法第227條亦應負賠償責任。（三）反訴原告因籌措訴訟費用困難，僅先以5,000,000元為請求之標的數額（其餘暫為保留）。請依上開：1.給付前承租人讓渡費10,710,000元、2.房屋改建費用7,865,000元、3.租金9,045,000元之順序，依序逐一審核至鈞院認定有理由之5,000,000元為止。二、反訴被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明：（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請淮免為假執行之宣告。（一）兩造於訂定本件租賃契約時，反訴被告並未承諾或保證房屋得合法經營游泳池，實則反訴原告係自前手許建興頂讓該公司而與反訴被告重簽租賃契約，有關游池設施率由許建興興建，反訴被告僅提供空屋與許建興，由證人許建興之證述可知反訴原告明知租賃現址無法合法經營游泳池。況反訴原告法定代理人於汐止隔鄰同時開設另一家欣台同活水育樂健康世界有限公司經營游泳池，在淡水八里、臺北市文山區等經營數家游泳池，是反訴原告乃專業之泳池經營者，關於泳池之經營應如何符合法規絕對比反訴被告明瞭，自無遭反訴被告欺瞞致伊陷於錯誤之情可言。況反訴原告接手繼續經營游泳池後並無任何遭違法檢舉無法經營之情事，訴訟迄今其仍尚正常營業，亦無不能營業之情。反訴原告乃一泳池專業經營者，對於泳池經營絕對較反訴被告專業，且與主管機關之接觸連絡亦較反訴被告熟稔，依常情判斷反訴被告並無較佳之條件或資格保證反訴原告得合法經營泳池。反訴被告並未曾提及所謂可以幫忙處理游泳池違規經營問題。退而言之，縱有所有謂幫忙處理乙事，亦無非以房東立場儘量提供協助，殊無債務不履行可言。（二）反訴原告承租本件租賃房屋乃向許建興頂讓而來，當初反訴被告甚為猶豫是否出租，蓋對反訴原告不熟，其誠信如何極感疑惑，反訴原告卻三番二次積極爭取換約，表現極大誠意，甚至寄出存證信函將應給付之租金提存，反訴被告在此情形始與之換約。按本件租金約定為每月400,000 元，不僅有租約之約定可稽，且反訴原告尚且曾主動依約提存在案，是租金為每月400,000元已至為顯然。至租金稅捐部分，因約定由反訴原告負擔，故係由反訴原告向稅捐機關報繳，反訴被告每年乃依其扣繳憑單辨理所得稅申報，然反訴原告於茲竟捏稱實際租金係每月40,000元，其餘10分之9為反訴被告詐取之非法利益云云，誠屬無稽，委無可採。（三）反訴原告就所謂有益費用迄今未明確舉證，而依系爭租約第9條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時亦應負責回復原狀。細譯該條款可知，不論反訴原告如何花費改裝系爭租賃物，於租期屆滿時反訴原告皆應將租賃物騰空返還反訴被告並回復原狀，是反訴原告自無法向反訴被告主張有益費用。參、兩造不爭執之事實：被告金台同公司向原告承租座落臺北縣汐止市○○路228巷2號及臺北縣汐止市○○街430號房屋，雙方約定租期自90年11月12日起至95年11月12日止，每月租金新臺幣400,000元，應於每月12日前給付，被告戊○○則為連帶保證人。被告金台同公司自93年10月27日起至94年3 月2日止，積欠之租金額為1,653,333元，有租賃契約書1件在卷可稽。肆、得心證之理由：一、本訴部分：本件兩造爭執之處，應在於（一）原告在訂立本件租約之時，有無保證得合法經營游泳池？（二）系爭租約是否合法成立生效？即系爭房屋可否合法經營游泳池是否影響系爭租約之效力？（三）系爭租賃房屋是否因不能合法經營而遭勒令停業？被告就租金之給付義務得否主張同時履行抗辯？（四）系爭租約是否業已終止？（五）租約終止後之不當得利損害金如何計算？（六）被告得否主張抵銷？茲分述如下：（一）查證人許建興經營之「康寧休閒育樂有限公司」曾承租系爭租賃房屋經營游泳池，因違反都市計畫法，經臺北縣政府以90年8月15日90北府城開字第279665號函命其於90年9月17日以前自行拆除、停止使用，而向臺北縣政府稅捐稽徵處汐止分處申請自90年10月10日起至91年10月9日止暫停營業，有臺北縣政府94年6月27日北府城開字第 0940455328號函所附之函稿等在卷可稽，是系爭租賃房屋因違反都市計畫法而無法合法經營游泳池甚明。（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定甚明。本件被告抗辯原告曾承諾保證系爭租賃房屋得合法經營游泳池之事實，為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：據被告聲請傳喚證人許建興到庭證稱「（問）你是否知道這個地方不可以經營游泳池？（答）知道，因為游泳池的規範法規不齊全，所以大部分的游泳池都是沒有合法的執照。（問）你將游泳池頂讓給溫先生有無告知說這是違法經營？（答）溫先生之前也是經營游泳池，所以溫先生應該會知道。溫先生當初沒有問我有無合法的執照，但是到房東那裡談的時候有問有無收到建設局的違規通知單，我說有，並說房東有幫我處理。（問）溫先生問你時，當時房東有無在場？（答）有，房東說這種小事我可以處理。（問）房東有無說會幫忙變更為合法使用？（答）沒有提過。之後就由溫先生跟房東訂契約。（問）房東有無保證游泳池可以經營？（答）房東說地方上的事情如建管單位，房東他可以幫忙處理。（問）溫先生何時不知道不能合法經營？（答）應該是在去跟房東一起談的時候知道的，溫先生有問房東會不會有拆除大隊來拆，房東說他可以處理。」等語，及證人李文財到庭證稱「（問）溫先生、許先生在談頂讓事宜時，有無說不能合法經營游泳池的事情？（答）我沒有聽到，不清楚。（問）溫先生、許先生在跟房東談的時候，有無說不能合法經營游泳池的事情？（答）我只聽到房東說人潮很多，經營游泳池沒問題，如果有問題的話，他可以幫忙處理。（問）你有無聽到究竟可否合法經營游泳池？（答）不清楚。」等語，是被告於承租系爭房屋時顯然已知系爭租賃房屋曾因經營游泳池違法而遭取締開單，且原告亦未於出租時擔保系爭房屋得合法經營游泳池使用，僅稱可以幫忙處理。故難認被告所辯原告有保證系爭房屋得合法經營游泳池使用乙節為真正。（三）按系爭租賃契約雖係以無法合法經營游泳池之房屋作為租賃標的物，然系爭房屋是否得合法經營游泳池，此僅為行政上之管理規範，非對於民事法律行為直接強制或禁止之效力規定，況原告亦未保證被告得使用系爭房屋合法經營游泳池，故該公法上之限制尚不致構成自始客觀給付不能而影響系爭租賃契約之效力，則系爭租賃契約自應有效成立。（四）經本院向臺北縣政府函詢系爭租賃房屋是否曾因都市計畫法不得經營游泳池及相關業務，而遭勒令禁止乙節，依臺北縣前開函覆資料所示，系爭租賃房屋僅於證人許建興經期間曾遭臺北縣政府命其自行拆除、停止使用。且據證人李文財到庭證稱其在被告頂讓之後還在游泳池現場賣游泳用品，頂讓之後被告開始營業後游泳池沒有停業過等語綦詳，足認於被告接手經營後，並未遭臺北縣政府取締開單甚明。故縱令原告曾於承租時向被告表示如果有問題可以幫忙處理等情，然被告於經營後既未曾遭主管機關取締開單，其自無主張因無法營業而主張同時履行抗辯之餘地。故被告自應依租賃契約按月給付原告租金。（五）按租賃物為房屋，承租人租金給付有遲延時，且遲付租金之總額，已達二月之租額，承租人租金支付有遲延者，而租金約定於每期開始時支付者，其遲延給付逾二個月時，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第440條第1項、第2項、第3項定有明文。查被告金台同公司自93年4 月起即未依約給付租金，經原告於93年8月13日以汐止社后郵局存證信函第376號催告後，至93年底該公司仍積欠租金達4個月，原告再於94年1月3日以汐止社后郵局存證信函第2號催告被告金台同公司，仍未獲置理，而被告金台同公司欠繳之租金扣除押租金80萬元之後，自93年10月27日起即分文未付，且經催討無效，原告乃於94年3月1日委託律師去函通知被告金台同公司終止系爭租約，該函已於94年3月2日送達，有93年8 月13日汐止社后郵局第376 號、94年1月3日汐止社后郵局存證信函、永光法律事務所函、掛號回執各1件在卷可稽，是系爭租約已於94年3月2 日合法終止甚明。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約既已於94 年3 月2日合法終止，則自94年3月3日起被告金台同公司繼續佔用系爭租賃房屋，即無法律上之原因，依約應將系爭租賃房屋騰空遷讓返還原告。（六）按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議可資參照）。系爭租賃房屋係營業用途，有房屋稅單1件在卷可稽，且確實係作為經營游泳池之商業使用，故系爭房屋租金應不受土地法97條之拘束。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179條前段、第184條第1項前段亦規定甚明。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。再依系爭租賃契約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方……，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」，故原告依據租賃契約第6條約定、民法第197條、第184條第1項前段規定，請求被告金台同公司、戊○○自94年3月3日起至返還系爭租賃房屋之日止按月給付原告相當於租金額之利益400,000元，應屬有據。至被告雖抗辯原告所受之損害僅有其出租與證人許建興之租金額40,000元，暨請求法院酌減違約金云云，惟查：據證人許建興到庭證稱其在86年、87 年跟原告租過房子，房子是汐止市○○街430號，租了約2、3年，當時租金大約30、40萬元，承租系爭建物時一部份是鐵皮、一部份是砌磚，裡面沒有裝潢，是空的，游泳池是其花錢使用施工的等語，足認原告於86、87年間出租與證人許建興時，空屋之租金即達每月30、40萬元，至原告其該期間所申報之租金收入雖較為短少，然僅涉及有無短報所得稅之公法上爭議，至私法上之租金額仍應以租賃契約實際之約定為準。況被告為爭取換約，亦曾於91年11 月5日以存證信函通知原告將91年6、7、8共3月之 1,200,000元租金提存，並就9、10、11月之租金提出準備給付之通知，當時其對於每月租金額400,000元並無異議。故應認被告前開所辯為不可採。本院亦認以租金額 400,000元計算違約金應屬相當，尚無酌減違約金之必要。（七）按民法第431條第1項固規定「承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」，惟前開規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理，最高法院29年度上字第1542號判例可資參照。依系爭租賃契約契約第9 條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（被告）取得甲方（原告）之同意後自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」故由該條款可知，不論被告如何花費改裝系爭租賃物，於租期屆滿時被告皆應將租賃物騰空返還並回復原狀，故被告尚無法主張以有益費用與欠繳租金相抵銷。又原告既未於出租時保證系爭房屋得合法經營游泳池使用，且被告承租系爭房屋接手繼續經營游泳池後並未遭違法檢舉而無法經營，故原告亦無給付不能或不完全給付之情事，自無庸負擔債務不履行之損害賠償責任。則被告亦無從主張其對於原告有債務不履行之損害賠償請求權而主張抵銷。二、反訴部分：本件兩造爭執之處，應在於（一）反訴原告有無對反訴被告施行詐術致反訴被告陷於錯誤？（二）反訴被告是否應負給付不能及不完全給付之損害賠償責任？（三）損害金額為何？茲論述如下：（一）本件反訴原告於承租系爭房屋時已知系爭房屋曾因經營游泳池違法而遭取締開單，而反訴被告亦未於出租時保證系爭房屋得合法經營游泳池使用，而反訴原告法定代理人丁○○於汐止隔鄰同時開設另一家欣台同活水育樂健康世界有限公司經營游泳池，在臺北縣八里鄉、臺北市文山區等地區亦經營游泳池，故反訴原告乃專業之泳池經營者，關於泳池之經營應如何符合法規應甚為明瞭，且反訴原告承租系爭房屋接手繼續經營游泳池後並無任何遭違法檢舉無法經營之情事，訴訟迄今仍正常營業，並無不能營業之情，故難認反訴被告對反訴原告有何施用詐術之行為，反訴被告自不負詐欺侵權責任，反訴被告依據租賃契約收受押租金及租金，亦無不當得利之可言。（二）本件反訴被告既未於出租時保證系爭房屋得合法經營游泳池使用，且反訴原告迄今仍正常營業，並無因遭檢舉違法而無法經營，反訴被告自無給付不能及不完全給付之情事，而無庸負擔債務不履行之損害賠償責任。（三）本件反訴被告既無庸負擔侵權行為、不當得利及債務不履行之損害賠償責任，本院即無庸審酌反訴原告之損害額為何。綜上，本件反訴原告請求反訴被告負擔侵權行為、不當得利及債務不履行之責任云云，為無理由，應予駁回。三、從而，原告依據租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係請求（一）金台同公司應將坐落於臺北縣汐止市○○路228 巷2號及臺北縣汐止市○○街430號房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告金台同公司、戊○○應自94年3月3日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止按月連帶給付原告400,000元。（三）被告金台同公司、戊○○應連帶給付原告1,653,333元，及自94年3月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至被告即反訴原告金台同公司請求原告即反訴被告給付5,000,000元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息5%計算之利息部分，則無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。伍、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　95　　年　　4 　　月　　6 　　日臺灣士林地方法院內湖簡易庭法官藍雅清以上正本證明與原本無異如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　95　　年　　4 　　月　　6 　　日書記官賴佩萱

內湖簡易庭94年度湖訴字第4號

關鍵資訊