101年度訴字第201號｜民事：返還價金｜裁判日期：102 年 02 月 06 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第201號原　　　告　劉欣宜訴訟代理人　林益輝律師被　　　告　蔡錫興訴訟代理人　楊清珠上列當事人間因返還價金事件，本院於民國一百零二年一月二十三日言詞辯論終結，茲判決如下：主文原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。被告應給付原告新臺幣陸仟柒佰貳拾元及自民國一百零一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘備位之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣陸仟柒佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張略以：㈠被告所有坐落南投縣（下均不引縣）南投市○○○段○○○○○○地號，面積一百四十平方公尺之土地（下稱系爭土地），及其上一六０一建號建物即門牌號碼為南投市○○路○○○○巷○○○弄○號房屋（下稱系爭房屋，總稱系爭房地），於民國一百年十一月五日經由永慶不動產仲介公司所屬禾豐不動產經紀有限公司（下合稱仲介公司）仲介，以新臺幣（下同）五百六十萬元出售予原告，並於一百年十二月間辦畢所有權移轉登記。然被告隱瞞系爭房地已為政府徵收預定道路用地之事實，系爭房地買賣契約書所附標的物現況說明書中是否位於政府徵收預定地內，被告亦勾選「否」，原告於一百零一年一月三十日經鄰居告知始知悉系爭房地位於南投縣政府預定徵收土地範圍內，應自圍牆往內縮一‧五六公尺作為道路使用，經地政人員實地測量後其中車庫面積四‧二五平方公尺、花園面積四‧九六平方公尺，係坐落在南投市○○○段○○○○○○地號土地上，且為「南投生活圈道路系統建設計劃─南投市華陽路（祖祠路─南陽路）新建工程」（下稱系爭新建工程）用地徵收範圍，應予以拆除。仲介公司以系爭房地擁有花園車庫之「復興路大美墅」做為廣告，然系爭房地若經徵收開設道路後，已無花園及大停車空間，除車輛之停放發生困難外，原有之停車、花園等皆與初始原告欲購買系爭房屋之情事完全改觀，如此重大之瑕疵，已非當初原告購買之意，故原告得依民法第三百五十九條規定解除契約，原告業已於一百零一年四月二十日以南投中山街郵局第三四號存證信函通知被告請求解決，逾期即解除兩造間之買賣契約，然被告仍拒處理，故以本起訴狀之繕本為解除買賣契約意思表示，被告應將所收受之價金五百六十萬元返還原告。㈡被告早知出售之系爭房地業經南投縣政府公告徵收，且徵收後，系爭房地應退縮一‧五六公尺作為道路使用，屆時務必將系爭土地上之車庫、花園重做修整增加費用支出，系爭房地原有大車庫、花園被徵收後已失去原貌，亦造成整體價值下降，如本院認解除契約顯失公平，被告亦應賠償原告系爭房地價值之減損，故原告依民法第三百五十九條但書之規定請求減少價金之損害。因該車庫面積四‧二五平方公尺、花園面積四‧九六平方公尺勢必於拓建道路時，遭南投縣政府拆除，此部份之減損，若依華聲科技不動產估價師事務所計算為六千四百二十八元，因土地、房屋價值僅剩五百二十一萬九千四百十五元，原告全部減少之價值為三十八萬零五百八十五元，而該花園、車庫於拆除後需再行修建，全部修建費用經原告估價為一百四十四萬六千五百元，另花園、車庫經南投縣政府徵收後，原告尚應給付工程受益費十四萬二千九百九十五元，是原告請求減少之價金為一百九十七萬六千五百零八元。㈢綜上，爰依民法第三百五十九條本文規定提起本件訴訟，請求解除買賣契約，先位聲明：被告應給付原告五百六十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。惟倘認原告不得解除買賣契約，則原告依民法第三百五十九條但書規定請求減少價金，備位聲明：被告應給付原告一百九十七萬六千五百零八元及自準備書狀繕本送達之翌日即一百零一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯略以：㈠關於圍牆部分土地將內縮一‧五六公尺一節，並非被告權狀內之土地，本件不動產買賣契約書第一條即載明買賣權利範圍為○○○段○○○○○○地號土地及同段一六０一號建物（即系爭房地），並載明：標示記載如未詳盡，係依地政機關登記簿謄本所載及法令規定為準。而系爭房地並未位於系爭新建工程之工程徵收用地之內，僅係於系爭新建道路工程用地旁，縱矮牆（圍牆）被徵收而拆除，原告可使用之停車空間、花園減少，但剩餘空間仍足以充分供作停車、花園之用，何況矮牆部分並未列入同段一六０一建號之建物內辦理保存登記，並非買賣標的，被告不負交付義務，系爭房地並無瑕疵，原告不得主張解除本件買賣契約。㈡原告所提修繕費用之估價單欠缺公信力，項目浮列虛報，應是原告供自己日後裝潢參考之用，縱有因徵收而拆除之部分，亦經南投縣政府聘請專家核算，編列五萬八千零四十三元之地上物法定補償費供土地所有權人領取。再者，本件買賣標的即系爭房地價值將因屬南投生活商圈道路系統建設計畫臨路拓寬而有顯著增值受益，故系爭新建工程之工程受益費十四萬二千九百九十五元應由原告負擔，原告豈可要求被告負擔，原告所提詐欺告訴亦經臺灣南投地方法院檢察署檢察官為不起訴處分確定。綜上，原告之請求均無理由，聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠坐落南投市○○○段○○○○○○地號土地及其上同段一六０一建號建物即門牌號碼南投市○○路○○○○巷○○○弄○號房屋即系爭房地原為被告所有。㈡兩造於一百年十一月五日簽立系爭房地買賣契約書，由原告向被告買受系爭房地，價金五百六十萬元。並於一百年十二月七日完成移轉登記，同年月三十日交屋。㈢原告曾於一百零一年四月二十日以存證信函催告被告就系爭房屋漏水及位於徵收土地上一事前來解決，並預告若未依限解決，將解除本件系爭房地買賣契約。復於一百零一年一月二日、一百零一年三月二十日以存證信函分別要求減少價金四百萬、四百九十四萬元。㈣原告曾向臺灣南投地方法院檢察署以被告、被告之配偶即被告訴訟代理人楊清珠（下稱楊清珠）、訴外人林淑珍（下稱林淑珍）三人為共同被告提起詐欺告訴，經該署檢察官以一百零一年度偵字第八六八號為不起訴處分，原告聲請再議，經臺灣高等法院臺中分院檢察署以一百零一年度上聲議字第一二一九號駁回再議確定。㈤兩造於一百零一年二月十四日調解不成立。㈥依南投縣政府一百零一年四月七日府地權字第一０一００七六一三四號函所載，南投市○○○段○○○○○○地號土地即系爭土地未位於「南投生活圈道路系統建設計畫--南投市華陽路（祖祠路到南陽路）新建工程」即系爭新建工程徵收範圍內，但同段一三五之一三地號土地則位於系爭新建工程徵收範圍。㈦被告並未領取系爭新建工程之徵收補償費五萬八千零四十三元。四、兩造爭執之事項：㈠系爭房地是否有位於南投縣政府預定徵收土地範圍內之情事？本件是否有圍牆內土地為徵收道路而需自圍牆往內縮一‧五六公尺之情事？㈡承上，被告有無隱瞞上一事實？㈢如有該事實，是否屬於瑕疵？如屬瑕疵，原告請求解除契約返還價金有無理由？原告備位聲明有無理由？五、本院之判斷：㈠兩造於一百年十一月五日就系爭房地簽定不動產買賣契約書，由被告出售南投市○○○段○○○○○○地號，面積一百四十平方公尺之土地即系爭土地及其上同段一六０一建號建物即門牌號碼南投市○○路○○○○巷○○○弄○號房屋即系爭房屋權利範圍全部予原告，兩造約定價金五百六十萬元。系爭房地於一百年十二月七日完成所有權移轉登記，同年月三十日交屋。原告所有地上物經核定徵收補償費為五萬八千零四十三元，兩造於一百零一年二月十四日調解不成立。原告於一百零一年四月二十日以存證信函催告被告就系爭房屋漏水及位於徵收土地上一事前來解決，並預告若未依限解決，將解除本件系爭房地買賣契約。復於一百零一年一月二日、一百零一年三月二十日以存證信函分別要求減少價金四百萬、四百九十四萬元。原告復向臺灣南投地方法院檢察署以被告、楊清珠、林淑珍為共同被告提起詐欺告訴，經該署檢察官以一百零一年度偵字第八六八號為不起訴處分，原告聲請再議，經臺灣高等法院臺中分院檢察署以一百零一年度上聲議字第一二一九號駁回再議確定，系爭新建工程之工程受益費為十四萬二千九百九十五元等情，為兩造所不爭，並有系爭房地買賣契約書、系爭土地地籍圖謄本、系爭房地之土地及建物登記第二類謄本、系爭新建工程地上物補償費清冊、各存證信函、南投縣南投市公所一百零一年十月三十日投市工字第一０一００二七六一三號函等件在卷可憑（見本院卷第六至十五頁、第三十三頁、第三十四至三十七頁、第八十八頁至八十九頁、第十六至十九頁、第六十一至六十四頁、第一百四十至一百四十一頁），復經本院調取臺灣南投地方法院檢察署一百零一年度偵字第八六八號、一百零一年度核交字第五八四號卷宗核閱屬實。又依附圖即南投地政事務所複丈日期一百零一年九月二十四日土地複丈成果圖所示，系爭房屋前之車庫面積四‧二五平方公尺、花園面積四‧九六平方公尺，係坐落在南投市○○○段○○○○○○地號土地上，屬系爭新建工程徵收範圍，有南投縣政府一百零一年四月七日以府地權字第一０一００七六一三四號函略以：南投市○○○段○○○○○○地號土地即系爭土地未於工程徵收範圍，旨揭徵收案係徵收蔡錫興君（即被告）所有坐落南投市○○○段○○○○○○地號土地上之地改良物等語可憑（臺灣南投地方法院檢察署一百零一年度核交字第五八四號卷第二十三頁），復經本院履勘現場，製有勘驗筆錄、現場照片（見本院卷第一百零九至一百十八頁），並有南投地政事務所複丈日期一百零一年九月二十四日土地複丈成果圖即附圖可佐（見本院卷第一百十九頁至一百二十頁），均堪認為真實。㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨參照）。又出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院七十一年度台上字第二三九五號判決意旨參照）。經查： ①兩造於系爭買賣契約中已明文約定「雙方同意現況交屋」等語（見本院卷第十二頁），是堪認本件中古房屋之買賣，依一般交易通念及兩造合意，係以按訂約時房屋之現狀交易無訛。而系爭房地之交易現狀經本院到場勘驗結果，系爭房屋為一ＲＣ磚造水泥二層樓透天厝，屋前有一空地，分作車庫及花園，車庫外有紅色鐵拉門及圍牆，此有勘驗測量筆錄可佐（本院卷第一百零九至一百十七頁），是原告所購買之標的包含建築在南投市○○○段○○○○○○地號土地上之花園、車庫及圍牆等物，應可認定，參以被告自承：原先收到縣府公文時已經簽約簽好了，我們也是後來才知道圍牆有佔到同段一三五之一三地號土地等語明確（見本院卷第七十二頁準備程序筆錄），堪認兩造締約當時未曾就現有標的物外觀何部分未屬於本件買賣標的為除外之約定，是縱花園、車庫及矮牆有部分占用同段一三五之一三地號土地，仍為本件買賣標的之範圍應屬無訛。被告出賣系爭房地予原告，依法自應擔保系爭房地於危險移轉予原告時，無滅失或減少其價值及通常效用或契約預定效用之瑕疵，然本件系爭房屋之花園、車庫、圍牆有部分位於預定徵收之同段一三五之一三地號土地上，隨時可能被徵收，已如前述，是系爭房屋之花園、車庫、圍牆有被拆除之危險，使用上並受限制，其通常效用及價值均有減少，自屬物之瑕疵，應可認定。至被告是否於出售前知悉瑕疵存在，並無礙於瑕疵擔保責任之成立。 ②被告固以上開被徵收之花園、車庫、圍牆並非買賣標的範圍，抗辯系爭房屋並無瑕疵等語，惟查，系爭房地買賣契約第一條固約定：「本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡悉依地政機關登記簿謄本所載及法令規定為準」等語，衡其性質乃係兩造約定以謄本補充買賣契約內土地、建物標示欄關於地段、地號、面積、持份等如有記載不明確之情形，尚不得用以反論兩造合意買賣系爭房屋之範圍並不含位於同段一三五之一三地號土地上之車庫、花園、圍牆等部分，再者，縱圍牆、車庫等未辦保存登記，然本件中古屋之買賣係以兩造合意之標的物現況為買賣標的，本院認定業如前述，系爭房屋現狀外觀上已有車庫、花園及矮牆等物，形成一整體區域，堪認兩造均認買賣標的之系爭房屋即包含花園、車庫、矮牆之部分至明。從而，被告抗辯上開部分並非買賣標的等語，即不可採。㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十九條定有明文。次按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院九十三年度台上字第一八二五號判決意旨參照）。本件原告主張解除本件買賣契約，自應以買賣標的物之價值、效用瑕疵是否重大，解除契約是否顯失公平為斷。經查： ①本件經本院囑託南投地政事務所人員測量後，系爭房屋花園、車庫、圍牆超出南投市○○○段○○○○○○地號土地而占用同段一三五之一三地號土地之情形如附圖所示：車庫面積四‧二五平方公尺、花園面積四‧九六平方公尺。復經華聲科技不動產估價師事務所就系爭房屋若除去上開超出部分之價值若干為鑑定，鑑定結果為系爭房屋整體價值減損六千四百二十八元，有該鑑定報告附卷可憑，以系爭房屋買賣市價經鑑定後約為五百二十萬元，兩造合意買賣價金為五百六十萬元一節觀之，系爭房屋若去除上開車庫面積四‧二五平方公尺、花園面積四‧九六平方公尺部分，價值減損瑕疵僅佔系爭房屋總價值不到百分之一，故系爭房屋固有瑕疵，然其價值瑕疵非屬重大，應可認定。 ②再者，一般人購買房屋係以供居住為主要目的，參以現今多以轎車為代步工具，故有無附屬車位固或屬購屋考量必要之點，惟車庫大小或花園之大小如無特別約定，應僅為附帶範疇，如其面積或有減少，但若不影響使用，難認出賣人未為絕大部分必要之給付或對效用有顯著之影響。本件如扣除坐落應徵收土地即同段一三五之一三地號土地上之車庫面積後，剩餘車庫面積約為十七點一一平方公尺（計算式：21.36-4.25＝17.11 ），相較於原告自承一個停車格約十二平方公尺（見本院卷第一百六十頁準備程序筆錄），尚多出約五平方公尺之面積，足認原告並無不能停車之虞。再經以尺量度附圖圖面（比例尺為五百分之一），車庫總長度扣除位於同段一三五之一三地號土地部分後約為一公分，經比例尺換算後應為五公尺，以一般四門轎車（含後車廂）全長約四‧五公尺觀之，仍大於一般四門轎車車輛之長度，是縱使車庫整體面積因徵收後減少四‧二五平方公尺，仍不甚礙於原告停車之效用，應可認定，況系爭房屋車庫旁即為花園，尚非不得將花園一併加以利用整體規劃，故原告所購買之系爭房屋即使經徵收後該車位、花園面積有所減少，但其價值及效用減少之程度，就整棟建築物價值及使用功能言之，並非甚鉅，應可認定，準此，足認如許原告以車庫、花園面積減少為由，據以解除契約，將顯失公平至明，從而，原告主張解除契約即為法之不許，所為解除契約並不合法，兩造契約仍存在，則原告先位聲明即難認有據。㈣原告先位之訴既無理由，本院自應就備位之訴予以審理。系爭房屋外圍之車庫及花園有越界佔用鄰地之物之瑕疵，恐受隨時被拆除之危險，被告應負物之瑕疵擔保責任，已如前述。是原告自得依民法第三百五十九條但書規定，請求減少價金。按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院九十九年度台上字第一九七二號判決意旨可資參照）。經查，本件買賣標的如扣除車庫面積四‧二五平方公尺、花園面積四‧九六平方公尺後，整體交易價值經本院囑託鑑定後減少六千四百二十八元，而無瑕疵物之鑑定價值為五百二十二萬五千八百四十三元，是該瑕疵占無瑕疵之物應有價值之比例為百分之０‧一二（計算式：6,428 ÷5,225,843=0. 0012 ），而原告購買系爭房地支出總價金為五百六十萬元，故堪認原告主張減少價金於六千七百二十元範圍內（計算式：5,600,000 Ｘ0.0012＝6,720 ），洵屬有據。㈤原告固主張減少價金為一百九十七萬六千五百零八元等語，惟查：工程受益費之徵收係因系爭新建工程有使房地所有權人直接受益之效果，故而對房地所有權人課徵，原告所有系爭房地坐落位置依受益線、受益面之公式計算，應課工程受益費十四萬二千九百九十五元，已有前開南投市公所函文可憑（見本院卷第一百四十至一百四十一頁），故此因「受益」而負擔之政府公課，其性質與系爭房屋之瑕疵並無關連，自不得責由被告負擔。而原告固主張花園、車庫重行修建所需費用一百四十四萬六千五百元，並提出估價單一份為憑，惟核其估價單內容尚有「貼外壁磁磚」、「水龍頭重做」、「化糞池重做」等項目，尚難認與花園、車庫重建有關，再者，依南投縣政府製作之用地地上物補償費清冊所載，未來遭拆除之圍牆、棚架、磨石子地磚、大門遷移等數量及單價，以及地上植物之單價及遷移費用，業經南投縣政府加以核算為五萬八千零四十三元（計算式：52,938+5,105=58, 043，見本院卷第八十八至八十九頁），是原告主張花園、車庫重做需花費一百四十四萬六千五百元為減少價金之範疇，尚乏所據，亦難認與系爭新建工程徵收所致房屋價值之減損有關。至原告以買賣價金五百六十萬元減去鑑定價值五百二十一萬九千四百十五元做為減少價金損害之計算基準一情，因系爭房地實際交易價格為兩造對於系爭房地價值之主觀認定，縱原告願意花費較鑑定價值更高之價格購買系爭房地，此部分之差額亦難認應歸責於被告，是原告得請求減少價金之損害，應以含有上開花園、車庫與不含有上開花園、車庫之價值互為比較，始為公允，經此計算後為六千七百二十元無訛。六、綜上所述，本件買賣標的縱因部分花園、車庫、圍牆有被徵收拆除之危險，然未致不能為通常之使用或價值顯著減損之重大瑕疵，原告據此先位聲明主張解除買賣契約，對被告顯失公平，自不應准許，故原告先位之訴依民法第三百五十九條本文規定請求被告返還全部買賣價金五百六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。而系爭房屋既有瑕疵，原告依民法第三百五十九條但書規定，備位請求被告給付減少之價金六千七百二十元及自準備書狀送達翌日即一百零一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，則為有理由，應予准許，至原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾五十萬元，應適用民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，依職權宣告假執行，原告聲請假執行，核無必要；被告聲請願供擔保，請准宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定被告供相當擔保金後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、末因本件判決僅命被告應給付原告六千七百二十元及法定遲延利息，原告既受大部分敗訴判決，斟酌上情，本件應由原告負擔全部訴訟費用。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中華民國 102 年 2 月 6 日民事庭第一庭審判長法官徐奇川法官楊鑫忠法官洪儀芳以上正本，係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 2 月 7 日書記官洪聖哲

臺灣南投地方法院101年度訴字第201號

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