臺灣南投地方法院102年度訴字第401號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 103 年 09 月 02 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第401號原　　　告　禾豐不動產經紀有限公司
法定代理人　陳政義
訴訟代理人　康春田律師
被　　　告　唐婉茹
訴訟代理人　陳昭勳律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國103年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬貳仟元，及自民國一○二年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬捌仟元供擔保後，得假執行。惟被告如以新臺幣伍拾玖萬貳仟元供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國102 年5 月18日，與原告簽訂專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書（下合稱系爭專任契約），以總價新臺幣（下同）1,480 萬元委託原告銷售南投縣草屯鎮○○○段○0000地號土地及同段第1274建號建物（下稱系爭不動產），委託期間自102 年5 月18日至102 年9 月30日止。依系爭專任契約第6 條第2 項及第8 條第3 項第3 款，約定如原告媒介之買方出價達到被告之委託價額時，原告無須再行通知被告即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，被告並同意買賣契約於原告收受定金時成立生效，而原告收受定金後，因可歸責於被告之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，則屬被告違約，被告仍應支付原告委託售價百分之4 之服務報酬。
㈡嗣訴外人即買方賴建仲同意依上開委託條件購買系爭不動產，並簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），同時支付定金10萬元。原告遂於委託期間內通知被告上情及出面簽立買賣契約書，然被告卻置之不理；嗣經原告發存證信函催告被告履約，詎被告拒不出面簽訂買賣契約，顯已符合上開違約之情形，自應給付按委託售價1480萬元百分之4 計算之服務報酬592,000 元，爰依系爭專任契約第8 條第3 項第3 款提起本訴等語。並聲明：⒈被告應給付原告592,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造於102 年5 月18日簽立系爭專任契約時係約定價額為1,588 萬元，同日經訴外人即被告公司業務員羅玉珍要求，始另行簽立委託事項變更契約書將價額變更為1,480 萬元。
㈡原告於前開委託期間內遲遲無法將系爭不動產以委託價額賣出。嗣於102 年9 月30日，訴外人即系爭不動產仲介人員羅玉珍向被告父母表示賴建仲願出價1,450 萬元，被告隨即告知原告不可能降價，且於委託期間內不斷要求確認1,480 萬元之系爭意願書存在之事實，惟原告自102 年9 月30日止均未提出系爭意願書，且若買方有出價到1,480 萬元，羅玉珍不可能在102 年9 月30日與被告見面時，還表示買方僅能出價到1,450 萬元。甚至，被告於102 年10月初，亦一直聯絡羅玉珍請其提出1,480 萬元的系爭意願書，惟羅玉珍再三推託，自難認定賴建仲於102 年9 月30日已出價至1,480 萬元。因此，被告於無法確定已有買方願意出價達到1,480 萬元之情形下，自無法進行簽訂系爭不動產之買賣契約。再者，原告復於102 年10月2 日以被告之資料於591 售屋網刊登銷售系爭不動產，及原告於10 2年10月9 日19時許才第1 次提供1,480 萬元之系爭意願書予被告看，足見原告主張賴建仲於102 年9 月30日出價達到1,480 萬元乙情為不實在。原告雖以存證信函通知被告，惟因原告未出示系爭意願書以供被告確認，即不得謂被告置之不理而拒不履約。
㈢依系爭意願書第3 條第1 項之約定，系爭不動產買賣契約應以賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時始成立；且系爭不動產買賣契約應以被告與賴建仲雙方簽立買賣契約始可認定成立。本件被告自始至終未接受賴建仲之承買價款及意願書之條款，亦未與賴建仲簽訂買賣契約，足見買賣契約並未成立。
㈣依系爭專任契約第7 條第4 項，原告有製作不動產說明書之義務，原告基於誠信完成不動產說明書並經不動產經紀人及被告簽認後，始成為有效之不動產說明書，並本於不動產說明書之資訊告知買方之情形下，原告所覓得之不動產買賣意願書方為有效，此為保障買賣雙方而賦與原告之契約上義務。若原告未製作不動產說明書、或未交付不動產經紀人及被告簽認、或未將不動產說明書揭露予買方時，原告所進行之不動產買賣意願書簽訂，是處於資訊未透明揭露之情形下，而使買賣契約處於不確定之危險情形，即難以確保被告之權利。原告未依約製作不動產說明書，即難認原告已盡其系爭專任契約之義務而有權為被告居間銷售。是以，縱使原告確實有完成系爭意願書，仍因其未盡契約上之義務而無權居間銷售，自不得以其完成系爭意願書而要求原告簽立系爭不動產買賣契約，更不得以系爭專任契約第8 條第3 項第3 款請求被告給付服務費。
㈤原告之請求係以系爭專任契約第8 條第3 項第3 款為基礎而要求被告給付服務報酬，必以原告基於代理人之立場代替被告收受定金並於賣方收受定金處簽名確認為請求之前提。而依系爭意願書之內容，僅能證明原告與賴建仲完成系爭意願書，然原告所收受之10萬元為賴建仲交付之斡旋金，原告並未代替被告收受定金且被告未於賣方收受定金處簽名確認，足見原告並未代理被告收受定金10萬元。退步言，縱原告係於102 年9 月30日收受定金，原告亦未依系爭專任契約第7
條第7 項之約定，於收受定金後24小時交付被告、或於2 日內寄出書面通知表明收受定金，即不生收受定金之效力。
本件情形乃尚未成立上開前提要件，原告即無理由請求給付服務報酬。
㈥系爭不動產買賣過程，由於有不愉快之銷售過程、銷售過程亦有諸多瑕疵，甚而影響被告家人之生活，縱原告得請求違約金，亦應予酌減等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於102 年5 月18日簽訂系爭專任契約，約定將系爭不動產委託原告以總價1,480 萬元出售，委託銷售期間自102 年5 月18日起至102 年9 月30日止。
㈡系爭不動產之買賣之仲介人員為羅玉珍。
㈢原告於102 年10月4 日以草屯郵局存證信函第307 號通知被告於102 年10月11日簽訂系爭不動產之買賣契約，逾期未理，原告及買方即依約向被告請求服務費及損害賠償。
四、兩造爭執之事項：
㈠系爭不動產之買賣契約是否成立生效？
㈡被告是否違反系爭契約第7 條第4 項約定？若有違反，其效力有無影響系爭買賣契約之成立？
㈢原告得否依系爭契約第8 條第3 項第3 款約定請求被告給付服務報酬592,000元？
㈣本件違約金是否過高？
五、得心證之理由：
㈠系爭不動產之買賣契約是否成立生效？
⒈按當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，民法第153
條第1 項定有明文。查兩造於102 年5 月18日簽訂系爭專任契約，約定將系爭不動產委託原告以總價1,480 萬元出售，委託銷售期間自102 年5 月18日起至102 年9 月30日止，為兩造所不爭執；復觀諸系爭專任契約整體文義，亦揭示兩造同意原告為被告仲介銷售系爭不動產，被告於仲介完成後給付原告服務報酬之意旨，足見兩造就訂立系爭專任契約所互為之意思表示已達成一致，依上開規定，系爭專任契約即已成立生效。
⒉原告主張賴建仲同意依1,480 萬元之委託條件購買系爭不動產，並簽立系爭意願書，同時支付定金10萬元，原告遂於委託期間內通知被告上情及出面簽立買賣契約書，嗣經原告發存證信函催告被告履約，被告仍拒不出面簽訂買賣契約等語。經查：
⑴系爭專任契約之委託期間為102 年5 月18日起至102 年9 月30 日 止，委託銷售價格為1,480 萬，且系爭不動產之買賣之仲介人員為羅玉珍等情，均為兩造所不爭執。
⑵證人賴建仲證稱：伊有看過系爭不動產1 、2 次，裡面格局是兩層樓，斜屋頂，幾房不太記得了，買賣契約所附條件伊沒有記得很清楚，只記得有1 張對房屋的現況說明，該房屋是農舍，基地大約300 多坪。第一次簽約時，伊於102 年9
月下斡旋金10萬元並交付現金予原告，出價大概1,400 多萬元，確實日期不記得了，此次沒有談成；後來羅玉珍問伊要不要再加價，時間大概也是9 月多，後來加價到底價1,480
萬元後，羅玉珍就通知伊去簽約，因為有改價錢所以再去簽第二次約，系爭意願書上的日期是第2 次簽約時，羅玉珍當著伊的面前填寫的，後來伊有在系爭意願書上簽名關於領回斡旋金的事情；另外，就達成1,480 萬元這個價格，伊很確定，但之前的出價情形伊已經忘記了，過程中都是在協商，至於更改幾次，或是價錢多少，很難記得，伊只記得到底有無成交等語（見本院卷第61頁反面至63頁、第66頁反面）；核與證人羅玉珍證稱：當時賴建仲於102 年9 月6 日第1 次來下斡旋金10萬元，賴建仲出價1,450 萬元，惟當時伊與被告約定1,480 萬元，期間伊有跟被告報告，但是被告說要1,480 萬元才要賣，伊一直有跟被告聯絡，被告於102 年9 月25日之後就不接電話了，賴建仲跟伊聯絡是否可以再議價。於102 年9 月30日被告主動打電話給伊，約伊於102 年9 月30日15、16時許在臺中市大墩七街的全家便利商店見面，伊有帶賴建仲的斡旋單及斡旋金10萬元給被告看，但被告一句話說不願意賣了，而且當場罵伊之後就走了。由於102 年9
月30日之前賴建仲說可以出價到1,480 萬元，因為斡旋單本來是1,450 萬元，賴建仲願意加價改為1,480 萬元，賴建仲於102 年9 月30日17時許下班後來簽斡旋單，更改為1,480
萬元。伊於102 年9 月30日18時許傳簡訊給被告報告賴建仲願意出價1,480 萬元，希望被告能來完成這個合約。賴建仲係於102 年9 月6 日及102 年9 月30日，共簽2 次不動產買賣意願書，系爭意願書上的日期為「102 年9 月6 日」的原因為賴建仲於102 年9 月30日來更改1,480 萬元的時候，伊忘記把「102 年9 月6 日」改成「102 年9 月30日」，伊就直接填寫102 年9 月6 日的時間，這是筆誤。系爭意願書是102 年9 月30日所寫的，只是日期填載為102 年9 月6 日，實際日期應為102 年9 月30日等語（見本院卷第64頁至65頁）大致相符；另觀諸證人羅玉珍所提簡訊內容：「唐小姐你好：我是永慶羅玉珍，今天是九月三十下午六點整，請你與我聯絡，跟你報告已收斡旋金拾萬元，成交價（壹千四百八十萬元正）」、「唐小姐你好：買方願意以1480萬成交，已電話跟你報告，請與我連絡謝謝」等語（見本院卷第84頁至85頁），足見證人賴建仲於102 年9 月30日17時許與原告更改買賣價金為1,480 萬元後，已達被告委託銷售之條件1,480 萬元，證人羅玉珍遂於102 年9 月30日18時以簡訊告知被告成交價為1,480 萬元。是被告抗辯證人賴建仲未於委任期間內出價至1,480 萬元等語，即難採信。至系爭意願書上所載日期固為「102 年9 月6 日」（見本院卷第50頁），惟證人賴建仲及羅玉珍亦已明確證述證人賴建仲曾於102 年9 月30日17時許出價到1,480 萬元且於系爭意願書上更改買賣價金為1,480 萬元，而系爭意願書上之日期為「102 年9 月6
日」係證人羅玉珍之筆誤，然此部分亦不影響上開證人賴建仲曾於102 年9 月30日17時許出價1,480 萬元事實之認定。⑶按系爭專任契約第6 條第2 項約定：「買方（即證人賴建仲）出價達到委託價額時，乙方（即原告）無須再行通知甲方（即被告）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方（即被告）並同意買賣契約於乙方（即原告）收受訂金時成立生效」等語，及系爭意願書第3 條第1 項前段約定：「自簽立本意願書至102 年10月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書」等語，此有原告提出系爭專任契約及系爭意願書各1 份在卷可稽（見本院卷第4 頁至7 頁）。系爭不動產既於委任期間內經證人賴建仲出價達被告委託價額1,480 萬元，則依上開約定，原告自得將收受之斡旋金10萬元轉為定金並代被告收受，系爭不動產買賣契約於原告收受訂金時即成立生效。
⒊被告固辯稱：羅玉珍至102 年10月初始改稱賴建仲出價1,480 萬元，惟僅提出價金1,450 萬元之系爭意願書，且若買方有出價到1,480 萬元，羅玉珍不可能在102 年9 月30日與被告見面時，還表示買方僅能出價到1,450 萬元等語，可見原告主張買方102 年9 月30日出價達到1,480 萬元及上開簡訊內容均為不實在等語。惟觀諸被告所提102 年9 月30日15、16時許與證人羅玉珍之譯文內容：「被告：不是，你的這個金額是多少」、「羅玉珍：1450」、「羅玉珍：他本來出價1430，現在來到1450，他後來有改1450」、「被告：…我要的價格就是1480，你1480沒辦法到，那1450沒有到我要的價格，那個定金你也收回去，他要買就照我們的合約走…」等語（見本院卷第104 頁至105 頁），固能證明被告與證人羅玉珍於102 年9 月30日15 、16 時許見面時，證人羅玉珍有談及賴建仲係出價1,450 萬元，被告則回應尚未達到1,480
萬元而不願出賣等事實，足見被告辯稱：羅玉珍在102 年9
月30日與被告見面時，還表示買方僅能出價到1,450 萬元等語，固屬有據；然就本件時序而言，證人賴建仲係於被告與證人羅玉珍見面後，始於102 年9 月30 日17 時許出價至
1,480 萬元並更改價金為1,480 萬元後才再次簽立系爭意願書，而證人羅玉珍於102 年9 月30日18時許以簡訊告知被告關於證人賴建仲已出價至1,480 萬元等情，業經認定如上，足見證人羅玉珍係於其與被告於102 年9 月30日15、16時見面後，證人賴建仲始出價達到1,480 萬元。是被告此部分所辯，尚難認可採。另被告抗辯原告於102 年10月2 日尚以被告之資料於591 售屋網刊登銷售系爭不動產乙情，核屬102
年9 月30日17時證人賴建仲已出價至1,480 萬元後之事實，即不影響本院上開之認定。
⒋被告另辯稱原告於102 年10月9 日19時許才第1 次將系爭意願書提供予被告，被告於無法確定已有買方願意出價達到原約定之1,480 萬元之情形下，自無法進行簽立不動產買賣契約程序等語。惟依前所述，依系爭專任契約第6 條第2 項之約定，如買方出價達到委任價額時，原告無須通知被告，即可全權代收定金，並安排買賣契約事宜。是尚難以被告未於委託期間內提出系爭意願書即否定系爭不動產已成交，被告前開所辯，尚非可採。
⒌至被告抗辯依系爭意願書第3 條第1 項約定，雙方買賣契約即應以賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時始成立；被告未於賣方收受定金處簽名確認，原告並未代理被告收受定金10萬元；縱原告係於102 年9 月30日收受定金，原告亦未依系爭專任契約第7 條第7 項之約定，於收受定金後24小時送達被告、於2 日內寄出書面通知表明收受定金，即不生收受訂金之效力等語。惟查：
⑴觀諸系爭意願書第3 條第1 項：「於斡旋期間，若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書」等語（見本院卷第5
頁），此係證人賴建仲與原告間之所簽立之系爭意願書，其效力乃發生於證人賴建仲與原告間，該效力並非發生於兩造間。是被告此部分所辯，尚有誤會。
⑵依原告所提系爭意願書，被告固未於系爭意願書賣方收受定金處簽名（見本院卷第7 頁）。然觀諸系爭專任契約第6 條第1 項及第2 項：「甲方（即被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方之代理人」、「買方出價達到被告之委託價額時，乙方（即原告）無須再行通知甲方（即被告）即得全權代理代受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方（即被告）並同意買賣契約於乙方（即原告）收受定金時成立生效，甲方（即被告）應於乙方（即原告）通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分」等語（見本院卷第5 頁）。證人賴建仲於102 年9 月30日17時許即出價達到委託價格1,480 萬元，且證人羅玉珍於102 年9 月30日18時許以簡訊通知被告業已成交等情，業經認定如前，原告即已符合上開約定內容而無須再行通知被告即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。是被告固未於賣方收受定金處簽名，仍不影響原告得代理被告收受定金之約定，核與上開約定之內容，尚難認有何違背之情節。是被告此部分所辯，即無理由。
⑶系爭專任契約第7 條第7 項固約定原告應於收受定金後24小時內送達被告，或於2 日內寄出書面通知表明收受定金及無法送達定金之事實。惟系爭專任契約第6 條第1 項及第2 項亦約定，原告可為買賣雙方之代理人，於買方出價達到委託價額時，原告無須再行通知，得全權代理收受定金，買賣契約於被告收受時即成立生效。是被告此部分所辯，亦無理由。
㈡被告是否違反系爭專任契約第7 條第4 項約定？若有違反，其效力有無影響系爭買賣契約之成立？經查：
⒈觀諸系爭專任契約第7 條第4 項：「乙方製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經甲方簽認後，將副本交甲方留存；經紀人員並有誠實告知買方之義務，如有隱匿不實，乙方與其經紀人應連帶負一切法律責任；其因而生損害於甲方者，乙方應負賠償責任」等語（見本院卷第5 頁）；復依內政部92年6 月26日內授中辦地字第○九二○○八二七四五號公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」第7 條第4 項規定「受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任」，其前段核與系爭專任契約第7 條第4 項之約定相同。而查不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第21條第1 項、第22條第1 項、第23條、第24條規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」、「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分」，揆諸上開規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，應即製作不動產說明書，並經委託人及指派之經紀人簽章，始可由經紀人員向與委託人交易之相對人解說，並於簽訂租賃或買賣契約書時，將該說明書交付予該相對人。是以不動產說明書製作、簽章、解說及交付之時機，應於簽訂租賃或買賣契約書前為之，方得充分保障交易當事人權益，俾符本條例之立法目的。受託人未於受託銷售後製作不動產說明書由經紀人簽章，難謂已善盡解說之責，應由行政主管機關依規定予以懲戒。至於該經紀業是否違反本條例第22條第1 項規定乙節，按該規定經紀業應指派經紀人於不動產說明書簽章之立法意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對其記載事項表示負責，以供日後踐行本條例第23條、第24條規定之解說及交付義務；倘若經紀業於簽訂買賣契約書後始製作不動產說明書由經紀人簽章，則已喪失上開規定經紀業指派經紀人簽章之目的與意義，尚難謂符合本條例第22條第1
項規定，應由行政主管機關依行政罰法第7 條第1 項規定，本於權責依法核處。是以，縱原告未於受託銷售後製作不動產說明書由經紀人簽章，難謂已善盡解說之責，應由行政主管機關依規定予以懲戒，惟尚難認原告無權為被告居間銷售系爭不動產且於違反時對系爭不動產買賣契約之效力有所影響。是被告辯稱原告未製作不動產說明書且原告所提標的物現況說明書不符未依內政部之規定而難認原告已盡其系爭專任契約之義務而有權為被告居間銷售等語，即難謂有據。
⒉再者，原告提起本訴，係以系爭專任契約第8 條第3 項第3
款之約定為其請求之依據，而該約定僅需原告所媒介之買方之承購條件已達被告之銷售條件，被告因可歸責於原告之事由而不願或無法與買方簽訂應買賣契約書即已足，並無以製作不動產說明書為其要件。是被告此部分所辯，對原告請求權存否之判斷，亦無影響。
㈢原告得否依系爭契約第8 條第3 項第3 款約定請求被告給付服務報酬592,000 元？
原告主張依系爭專任契約第8 條第3 項第3 款，請求被告給付服務報酬592,000 元等語。經查，觀諸系爭專任契約第8
條第3 項第3 款約定：「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」等語（見本院卷第5 頁），而原告媒介之證人賴建仲於系爭專任契約委託期間提出之承購條件，已達被告之銷售條件，業如前述；被告復不否認其經原告於102 年9 月30日簡訊通知賴建仲之出價後並未與賴建仲簽訂買賣契約之事實。則被告顯有符合依上開約定條款之事由，原告自得請求被告按委託銷售價格1,480 萬元百分之4 計算服務報酬592,000 元（1,480 萬元×4%＝592,000元 ）。
㈣本件違約金是否過高？
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例可參）。觀諸系爭專任契約第8
條第3 項第3 款：「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售總價百分之4 服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。另參以系爭不動產買賣契約之服務報酬，依系爭專任契約第5 條第1 項：「支付金額：為成交價額之百分之4 （內含營業稅），甲方同意以現金或自履保專戶中撥款支付而乙方應開立統一發票為憑據。甲方並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付予乙方」等語（見本院卷第5 頁），足見原告依系爭專任契約第8 條第3 項第3 款所請求百分之4 之服務報酬，本屬於視為其完成仲介義務得收取服務報酬，並非違約金。是被告抗辯本件違約金過高等語，即非可採。況被告事後毀諾拒絕與買方簽訂買賣契約，除造成原告未能向其收取成交價百分之4 服務報酬，同時也造成被被告未能向買方收取服務報酬之損失，而買方服務報酬通常為成交價百分之2 ，則縱使原告尚有向被告請求成交價百分之2 違約金，填補其交易所受損失而已，並無過高而須酌減之處。是被告抗辯應酌減原告請求服務報酬等語，自無可採。
六、綜上所述，原告依系爭專任契約第8 條第3 項第3 款約定，請求被告給付服務報酬592,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年11月7 日至清償日止，按年息百分之5 計算利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、兩造陳明願供擔保請為准、免宣告假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 9 月 2 日民事第二庭 審判長法 官 趙思芸
法 官 巫美蕙
法 官 鄭順福
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 2 日書記官 李惠穎