臺灣南投地方法院103年度重訴字第31號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 104 年 03 月 18 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第31號原　　　告　蘇左將
訴訟代理人　蔡志忠律師
被　　　告　蘇素日
訴訟代理人　吳惠福
上列當事人請求返還價金等事件，本院於民國103年3月4日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應於原告將坐落南投縣埔里鎮○○段○○○○○○地號，面積一千八百四十平方公尺之土地全部抵押權設定登記塗銷並返還予被告之同時，給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用（減縮後）由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：
按訴狀送達後，除擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者外，原告不得將原訴變更，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第7 款定有明文。查本件原告於起訴請求㈠如主文第1 項所示及被告另應給付新臺幣（下同）1,500,000 元自民國103 年5 月1 日解除契約日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應賠償原告501,453 元及自103 年5 月1 日解除契約日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應返還原告如起訴狀附表所示之支票及本票（下稱系爭票據）；㈣聲明第2 項部分原告願供擔保，請准宣告為假執行。嗣原告於本件準備程序中之103 年8
月7 日具狀表示兩造就返還系爭票據部分已達成和解，被告並已返還系爭票據予原告為由，撤回上開聲明㈢之請求等情，原告於準備程序中撤回返還系爭票據之請求，核屬聲明之減縮，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張略以：
㈠原告於102 年6 月27日經惠双房屋仲介公司埔里中華加盟店（下稱惠双房屋）仲介，向被告購買坐落南投縣埔里鎮○○段○000000地號，面積1,840 平方公尺（約556.6 坪），地目為「田」之農牧用地（下稱系爭土地），作為興建農舍使用，原告於簽約前已向惠双房屋及被告表明，購買系爭土地係為興建農舍，並請惠双房屋與被告確認系爭土地對於興建農舍有無使用管制，惠双房屋及被告當時均表明並無使用管制。雙方遂簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約並約定，被告同意以其名義申請配蓋簡易農舍1棟
，於取得使用執照、設籍完成時，將簡易農舍與土地一併移轉登記予原告。而依系爭土地面積計算，應可建築土地面積1/10即184 平方公尺（約55.6坪）之農舍，故兩造除簽定系爭買賣契約外，被告並將系爭土地設定抵押權予原告，擔保系爭買賣契約之履行及買方所付價金。
㈡原告因興建農舍陸續以被告名義提出各項申請程序，並支出包括整地、代繳納積欠費用、申請水電、整地、設立界樁、申請建築執照、農舍設計等程序費用，而因建築師繪製建築圖說需指定建築線，原告隨即以被告名義向經濟部水利署第三河川局（下稱第三河川局）查詢系爭土地用地範圍，第三河川局回函表示，系爭土地部分位於眉溪河川區域線及用地範圍內，受水利法等相關規定管制使用，原告驚覺受騙後立即調閱資料圖說，始發覺系爭土地超過一半範圍即約1,200
平方公尺之土地，係位於第三河川局眉溪河川區域線及用地範圍線內，系爭土地依法得使用之面積縮減約僅剩648 平方公尺，建築農舍之面積僅剩64.8平方公尺（約19.6坪），原告所購買之土地超過一半以上在使用權能上受到限制；此外，原告所能使用之土地亦從完整之四方形變為長條形狀，而無法作為預定計畫之農舍使用，系爭土地買賣之權利瑕疵實屬重大，原告應得主張解除全部契約並請求損害賠償。
㈢依第三河川局所提供資料，系爭土地於72年間即遭公告限制使用，被告於81年間向前手購買系爭土地時，本應由被告之前手告知系爭土地限建之規定，被告卻委為不知，系爭買賣契約應屬可歸責於被告之原因，致被告所為債之給付有權利瑕疵，屬民法第227 條之不完全給付，且因被告已無法排除而構成給付不能，被告所為之一部給付對原告並無利益，原告乃解除系爭買賣契約，並主張回復原狀及請求損害賠償。又被告委由惠双房屋提出簽署之不動產產權調查證明書，關於使用管制及開發方式欄，卻故意不予勾選，故意或過失不誠實告知，原告陷於錯誤而簽約，致原告財產受損，被告實有詐欺之嫌，依民法第184 條侵權行為，請求被告負擔因支出農舍興建費用等損害之賠償責任。
㈣原告於簽約後，同時委託建築師及室內設計師進行農舍與圖面設計而支出費用。且原告前已委由律師發函解除系爭買賣契約並請求損害賠償，原告爰依系爭買賣契約民法第227 條、第259 條、第260 條、第184 條提起本件訴訟，請求被告返還已支付之買賣價金1,500,000 元及賠償已發生之損害501,453 元及法定遲延利息，並聲明如前所述。
三、被告則抗辯略以：
㈠被告係於20餘年前買受系爭土地，但長年未實際使用，方將系爭土地委託惠双房屋銷售，委賣時因不清楚系爭土地之使用規定或管制，因此未於系爭買賣契約後附之不動產標的現況說明書、不動產產權調查說明書等欄位勾選或註記。而依慣例，不動產標的現況說明書與不動產產權調查說明書，均委由仲介人員完成後，再交由委賣人即被告確認簽章，然本件惠双房屋之仲介人員亦不知系爭土地有使用管制，遑論被告，被告並無詐欺原告之行為。
㈡兩造均不知系爭土地有使用管制，因此於103 年2 月11日在系爭買賣契約協議後附條款（下稱後附條款）第1 點約定：倘本買賣標的已被套繪管制致無法申請農舍，則本約作廢，賣方（即被告）已收價金無息返還買方（即原告），互不處罰。而系爭土地既已確認被套繪管制致無法申請農舍，則系爭買賣契約應作廢，且互不處罰。則嗣後系爭土地無法達成契約興建原告期待之完整四方形農舍，或系爭買賣契約不能履行，均不可歸責於被告，原告若受有損害，不應由被告負損害賠償責任。
㈢系爭土地雖有部分面積遭套繪管制使用，然仍可供原告興建面積約70坪之簡易農舍，與系爭買賣契約約定相符，惟原告擬興建者，為面積超過200 坪之豪華農舍，與系爭買賣契約所載不符，系爭土地既尚得興建簡易農舍，其餘土地仍為可農作之田地，農舍興建後亦得將所有權移轉登記予原告，則系爭買賣契約並無不能給付之情形，原告以不能給付向被告請求損害賠償，亦無理由。
㈣兩造簽定系爭買賣契約前後，被告與惠双房屋均不知亦未被詢問系爭土地有無使用管制，而依常理判斷，農舍之主體結構應於取得建照執照後，先與建築師確認簽約，再進行室內裝修，原告卻於未申得建造執照，未確定能否於系爭土地興建農舍前，即花費鉅資進行整地、鑿井、申請電力及水權等程序，並於103 年1 月間，即先與岩築室內裝修有限公司（下稱岩築裝修）簽訂裝修合約，進行農舍之室內裝修監工設計，遲至103 年3 月方向第三河川局查詢系爭土地是否套匯管制限制開發使用，違反正常農舍興建工序，被告對於系爭買賣契約之履行，並無故意或過失，亦無加害行為或得到任何利益，且倘原告依農舍正常施作程序，於取得建照後再行動工，亦不致發生損害。至於原告所提出之統一發票等支出興建費用之憑證，違反會計與稅捐法相關規定，且該等費用，均已由訴外人祐誠開發股份有限公司（下稱祐誠公司）支付完畢，原告並無損失。原告既無法證明簽約後，於系爭土地上興建農舍受有損害，則原告起訴請求被告賠償已支出之前開費用，難認有據，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於102 年6 月27日經由惠双房屋仲介，就系爭土地簽訂系爭買賣契約。
㈡系爭買賣契約約定被告履約之義務，包括以被告名義申請配蓋簡易農舍1 棟，於取得使用執照、設籍完成時與土地一併移轉登記予原告。
㈢系爭買賣標的物如已被（政府機關）套繪管制致無法申請農舍，則契約作廢，被告已收價金返還買方即原告，互不處罰。
㈣原告於訂約後興建過程中，經建築師查證系爭買賣標的物並無遭（政府機關）套繪管制。
㈤原告於訂約後興建過程中，遭第三河川局發函通知建築師，於96年6 月22日政府即公告系爭買賣標的物位於眉溪河川區域線及河川用地範圍內，大部分之土地遭限制使用。
㈥兩造均同意解除契約。
五、兩造爭執事項：
㈠本件系爭買賣標的物位即系爭土地於眉溪河川區域線及河川用地範圍內，致被告無法依契約內容履行興建農舍後一併移轉所有權予原告，契約之不履行應歸責於被告？
㈡原告以起訴狀對被告通知解約後，被告應負擔回復原狀返還價金之義務及負擔損害賠償責任為何？
六、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。復按因可歸責於債務人之事由，
致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，固分別為民法第227 條及第184 條所明定。然若債權人援引民法第227 條主張有可歸責債務人之事由而致為不完全給付，或民法第184 條主張侵權行為責任，請求債務人依給付遲延或給付不能之規定，或侵權行為責任賠償損害者，債權人即應就有歸責債務人之事由存在，抑或有故意過失或違反法律之不法侵害等事實，負擔舉證之責。
㈡本件原告主張被告未依兩造簽訂之系爭買賣契約，交付原告完整未受限制建築之土地，而構成不完全給付，以及詐欺使原告陷於錯誤簽訂系爭契約為由，請求依給付不能及損害賠償之規定解除系爭買賣契約，依上開說明，原告應對存有可歸責被告之事由及被告確有詐欺行為負舉證責任。惟查：
⒈原告固然提出第三河川局於103 年3 月27日函覆被告之說明欄記載：經查系爭土地部分位於眉溪河川區域線及用地範圍線內，爰此位於用地範圍線內土地受水利法等相關規定管制使用，實際仍以地政單位現場鑑界為準等語，有第三河川局103 年3 月27 日 水三規字第00000000000 號函在卷可稽（見本院卷第23頁），且兩造於系爭買賣契約第12條第8 項縱約定：賣方（即被告）同意以其名義申請配蓋簡易農舍壹棟，於使用執照取得設籍完成時與土地一併移轉登記予買方（即原告）一節，亦有系爭買賣契約附卷可佐（本院卷第8 頁至第14頁）。然系爭買賣契約上開條款係約定，被告同意以自己名義申請配蓋簡易農舍，並未保證出售之系爭土地全部均未受建築限制，本件被告是否有交付全部未受建築限制之土地之契約義務，已非無疑。況原告於起訴時主張，系爭土地尚有面積約648 平方公尺之部分土地未受建築限制，可興建面積約64.8平方公尺之農舍（見本院卷第3 頁），並非全部不能建築，則仍應認符合系爭買賣契約關於上述配蓋簡易農舍之約定。
⒉原告雖以系爭土地使用管制至今已8 年，被告難委不知，並另提出被告與惠双房屋仲介人員簽署之系爭土地不動產產權調查證明書，被告對關於使用管制及開發方式欄位故意不予勾選，而有故意或過失不誠實告知，詐欺使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約等等。然原告僅以土地遭受限建管制達8
年推論被告應已知悉，並未實際舉證被告於簽約前確實知悉土地遭限制建築，且故意不勾選土地不動產產權調查證明書中對關於使用管制及開發方式欄位之行為。再參酌兩造於103 年2 月11日簽訂後附條款第1 點約定：倘本買賣標的物已被套繪管制致無法申請農舍，則本約作廢，賣方已收價金返還買方，互不處罰一情（見本院卷第14頁），顯然被告至103 年2 月11日尚不知系爭土地部分遭限制建築，方有後附條款第1 點之約定。是本件原告以系爭買賣契約因被告故意或過失不誠實告知，而有可歸責被告之事由，或被告詐欺而使原告陷於錯誤簽訂系爭買賣契約為由，主張解除系爭買賣契約，自不足採。
㈢次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款復有明定。故若契約當事人於契約中另有訂定者，乃依契約之約定而排除民法回復原狀之規定。經查：兩造於103 年2 月11日簽訂後附條款第1 點，已如上述，探求兩造103 年2 月11日簽訂時之本意，乃縱系爭土地因被套繪而遭限制建築之管制，以致土地全部均無法申請興建農舍，兩造若合意解除系爭買賣契約，土地出賣人即被告應將收受原告交付之買賣價金，返還予土地買受人即原告，且不計息，兩造並約定無其他相互處罰，而排除民法第259 條第2 款加計受領時起之利息償還規定之適用。
㈣本件原告於起訴時主張解除系爭買賣契約，並於言詞辯論時陳稱：被告已經將其餘未到期的票款都返還原告，被告自始不願意賠償利息與原告的損害，但實際上兩造應該有合意解除契約的意思了等語（見本院卷第249 頁背面），方於103
年8 月7 日撤回返還系爭票據之請求，已如上述，顯然原告已於103 年6 月11日有與被告合意解除系爭買賣契約之主觀認知，而於當日收受被告返還之系爭票據。對照被告亦於上開言詞辯論時明確表示：我沒有解除契約，我是同意原告解除契約，我同意解除契約，但不代表我違約，如果我同意解除契約，依法律規定還要給付原告利息，我則不同意，且假如沒有進入訴訟程序，我早就把錢還給原告，並辦理相關手續了，103 年6 月11日返還票款時我還不知道有本件訴訟繫屬的事情，簽約時我有收到原告的1,500,000 元沒錯等語（見本院卷第249 頁），故被告確實已受領原告給付之買賣價金1,500,000 元，並有在不需加計利息返還已收價金之前提下，同意與原告合意解除系爭契約之意思，方於103 年6 月11日返還系爭票據予原告。是可認定，若本件被告無須加計利息返還已收受原告交付之價金，兩造於103 年6 月11日已有解除系爭買賣契約之合意，乃在同日由被告返還系爭票據予原告收受。參酌本件系爭土地僅有部分遭建築限制，且兩造於後附條款第1 點亦有解除契約後，被告僅需返還受領原告已交付價金之契約約定，而排除民法第259 條第2 款加計利息之規定，被告僅需將已自原告處受領之買賣價金1,500,000 元，無須加計利息返還予原告。是以，本件系爭買賣契約於合意解除後，被告無須加計利息返還已受領之價金，符合被告所稱同意原告解除契約之條件，則本件系爭買賣契約業經兩造於103 年6 月11日合意解除，被告應於原告將系爭土地全部抵押權設定登記塗銷並返還予被告，而履行回復原狀義務之同時，不計利息返還已受領之1,500,000 元。
㈤再者，原告另主張因被告故意或過失不誠實告知等可歸責被告事由，及詐欺使原告陷於錯誤簽訂系爭買賣契約，造成被告有支出委請建築師與室內設計師進行農舍與圖說設計之費用，合計501,453 元之損害。然本件原告並未提出證據說明被告確實於簽訂系爭買賣契約前已知悉系爭土地已有部分遭建築限制，而未能舉證證明被告有故意或過失為不誠實告知或詐欺等侵害原告之行為，且兩造復有後附條款第1 點互不處罰之約定，均如上述，則本件原告主張有可歸責被告事由或被告詐欺等侵害權利之行為，請求被告給付501,453 元之損害賠償，亦不足採。
七、綜上所述，本件原告未能舉證系爭買賣契約確有可歸責被告之事由而給付不能或因被告之詐欺行為而簽訂，然因兩造曾約定解除契約後互不處罰，並已合意解除系爭買賣契約，從而原告依系爭買賣契約、民法第227 條、第259 條、第260
條、第184 條，請求被告應於原告將系爭土地全部抵押權設定登記塗銷並返還予被告之同時，給付原告1,500,000 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原告就請求被告賠償501,453 元本息部分，既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日民事第二庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福
法 官 林奕宏
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日書記官