105年度簡上字第56號｜民事：確認優先承買權存在｜裁判日期：105 年 10 月 05 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第56號上　訴　人　林茂盛被上訴人　　林宗慶葉張碧環德慧國際股份有限公司上　一　人法定代理人　謝金容共　　　同訴訟代理人　鍾錫資律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國105年5月26日本院南投簡易庭105年度投簡字第61號第一審民事簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國105年9月21日言詞辯論終結，茲判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序事項按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件上訴人主張其為坐落南投縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之地上權人，依土地法第104條第1項之規定就系爭土地之應有部分有優先承買權存在，為被上訴人所否認，則兩造就上訴人於系爭土地之地上權是否存在及得否就行使優先購買權已有爭執，上訴人於私法上之地位即處於不明確之狀態，而此不明確之狀態得以本件確認判決除去之。從而，上訴人提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，合於民事訴訟法第247條規定，應予准許，合先敘明。貳、實體事項一、上訴人主張：㈠訴外人葉柄耀原為系爭土地共有人之一，應有部分為4分之1，葉柄耀死亡後，其應有部分由被上訴人葉張碧環、訴外人葉文宏繼承取得，應有部分比例分別為112分之23、112分之5。而葉柄耀與上訴人於民國87年間就系爭土地簽立使用權同意書，葉柄耀同意上訴人於系爭土地上興建門牌號碼為南投縣○○鎮○○路0段000○0號、面積為44.8平方公尺之未辦保存登記建物1棟（下稱系爭建物），上訴人並於88年間向南投縣政府建設局取得88年投建管臨使字第0591號臨時建築物使用許可證。而上訴人再於91年3月24日與被上訴人林宗慶達成協議，約定若將來系爭土地之所有人欲使用或出售系爭土地，則上訴人將無條件歸還系爭建物所占用之部分，嗣後先於92年1月間，葉柄耀將系爭土地之應有部分4分之1 出租予上訴人，租期自92年1月1日起至93年1月1日止，上訴人與林宗慶間之上開約定並不包括葉柄耀之應有部分在內，其後作成之調解筆錄亦然。故而上訴人對於葉柄耀應有部分之權利，均不受影響。復於92年4月間，被上訴人德慧國際股份有限公司（下稱德慧公司）與林宗慶分別將其應有部分4 分之1及2分之1出租與上訴人，租期自92年4月28日起至93年4月28日止，惟因兩造就系爭土地使用有所紛爭，上訴人自92年間起已非系爭土地之承租人，被上訴人德慧公司、林宗慶於92年4月28日將其應有部分出租予上訴人，顯然上訴人擁有系爭土地之地上權。㈡被上訴人德慧公司、林宗慶曾另訴請求上訴人拆除系爭建物並返還系爭建物所占用之土地，經本院民事庭以104年度訴字第296號民事訴訟事件受理，嗣被上訴人德慧公司、林宗慶與上訴人於105年2月4日達成和解，上訴人雖已於105年2 月間將系爭建物拆除，目前僅餘鐵架、矮牆等地上物，然系爭建物於105年2月4日以前始終合法存在，且上訴人主張行使優先承買權之時間點為104年10月30日，斯時系爭建物仍然完好，上訴人已具有之權利不應因為其後作成調解筆錄而消失。再者，系爭建物現仍留存水泥牆面、柱子等部分，建物主體尚存並未完全滅失，上訴人之權利應不受影響。㈢系爭建物既然為上訴人所興建，並依法取得臨時建物許可證，上訴人即為系爭土地之地上權人，僅因系爭土地屬綠化地，故不能申請設定地上權。今葉文宏之債權人聲請強制執行葉文宏就系爭土地之應有部分112分之5，經本院以104年度司執字第3768號受理在案，並已進入拍賣程序（下稱系爭強制執行程序）。是原告得依土地法第104條及土地法第34條之1第4項執行要點第11點主張上訴人之優先承買權優先於被上訴人之優先承買權等語。爰依上開規定提起本件訴訟，並聲明：請求確認上訴人就本院系爭強制執行程序之拍賣標的第9標即系爭土地有優先承買權存在。二、被上訴人則以：㈠上訴人非合法登記之地上權人，不得行使所謂之地上權權利，且被上訴人從未出租系爭土地與上訴人。上訴人就其興建之系爭建物雖曾取得臨時建築物使用許可證，但興建之初並未取得被上訴人德慧公司、林宗慶同意，而係以盜用被上訴人德慧公司、林宗慶印鑑之方式為之，上訴人對被上訴人德慧公司、林宗慶無從主張任何權利。縱被上訴人曾有出租系爭土地與上訴人，惟依上訴人所提出之租賃契約書，上訴人自92年起已非系爭土地之承租人。㈡被上訴人德慧公司、林宗慶曾另訴請求上訴人拆除系爭建物並返還系爭建物所占用之土地，經本院民事庭以104年度訴字第296號民事訴訟事件受理，並移付調解程序為105年度司移調字第19號民事調解事件，被上訴人德慧公司、林宗慶與上訴人於105年2月4日調解成立，上訴人同意於105年2月28 日前將系爭建物占用系爭土地之部分拆除，上訴人並已依照上開調解成立內容拆除系爭土地上之系爭建物，系爭建物經拆除後僅留存鐵架、矮牆等地上物，客觀上已不具建物主體性，即為滅失。系爭建物既已滅失，行使優先承買權之先決條件，已不復存。上訴人主張依土地法第104條第1項規定行使對系爭土地之優先承買權，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認系爭建物與系爭土地分別為不同之不動產物權，上訴人縱取得系爭建物之所有權，但並非當然取得系爭土地之地上權。另優先承買權之立法目的，旨在保存土地上所坐落之房屋，但系爭建物業經上訴人自行拆除完畢，目前僅留存鐵架、矮牆等部分地上物，難認上訴人仍有主張優先承買權存在之餘地，判決上訴人全部敗訴。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就本院104年度司執字第3768號強制執行程序之拍賣標的第9標即系爭土地有優先承買權存在。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為被上訴人德慧公司、林宗慶、葉張碧環及訴外人葉文宏分別共有，被上訴人德慧公司之應有部分為4分之1、被上訴人林宗慶之應有部分為2分之1、被上訴人葉張碧環之應有部分為112分之23、葉文宏之應有部分則為112分之5。㈡上訴人曾於系爭土地興建門牌號碼為南投縣○○鎮○○路0 段000○0號之未辦保存登記之建物1棟即系爭建物，並於88 年間向南投縣政府建設局申請取得88年投縣建管臨使字第0591號臨時建築物使用許可證。㈢上訴人自92年起已非系爭土地之承租人。㈣葉文宏就系爭土地之應有部分112分之5，經本院以104年度司執字第3768號強制執行程序進行拍賣。㈤被上訴人德慧公司、林宗慶另案訴請上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，經本院以104年度訴字第296號事件受理，並移付調解，嗣於105年2月4日以本院105年度司移調字第19號調解事件作成調解筆錄。上訴人同意於105年2月28日前將系爭建物占用系爭土地之部分拆除，並將系爭土地返還予系爭土地之共有人全體。㈥上訴人已於105年2月將系爭建物拆除，目前僅留存鐵架、矮牆等地上物。五、本件爭點：㈠上訴人是否為系爭土地之地上權人？㈡上訴人主張依土地法第104條第1項規定，行使對系爭土地之優先承買權，有無理由？㈢系爭建物是否業經上訴人拆除而滅失？六、本院得心證之理由：上訴人主張系爭土地為被上訴人德慧公司、林宗慶、葉張碧環及訴外人葉文宏分別共有，其於系爭土地上興建系爭建物，並於88年間向南投縣政府建設局申請取得88年投縣建管臨使字第0591號臨時建築物使用許可證；被上訴人德慧公司、林宗慶另案訴請上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，經本院以104年度訴字第296號事件受理，並移付調解，嗣於105 年2 月4日以本院105年度司移調字第19號調解事件作成調解筆錄。上訴人同意於105年2月28日前將系爭建物占用系爭土地之部分拆除，並將系爭土地返還予系爭土地之共有人全體，上訴人並已於105年2月將系爭建物拆除，目前僅留存鐵架、矮牆等地上物等情，業據其提出系爭土地登記簿、土地使用分區（或公共設施用地）證明書、臨時建築物使用許可證、房屋稅籍證明書等件為證（見原審卷第9頁至第10頁、第13頁、第28頁、第29頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人另主張葉炳耀同意上訴人於系爭土地興建系爭建物，葉柄耀將系爭土地之應有部分4分之1出租與上訴人，被上訴人德慧公司及林宗慶亦將其應有部分4分之1、2分之1出租與上訴人，上訴人於系爭土地有合法建物存在，為地上權人，依法應得主張優先承買權存在等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌之爭點厥為：上訴人是否為系爭土地之地上權人？上訴人主張對系爭土地之優先承買權存在，有無理由？茲分述如下：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。立法意旨在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，是於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。惟於基地出賣時，欲依前開規定主張優先承買權，此自需以基地之地上權人、典權人或承租人為限。經查，上訴人固主張葉柄耀於87年間簽立使用權同意書，同意上訴人使用，上訴人因而興建系爭建物，葉柄耀並於92年間將系爭土地之應有部分出與上訴人；上訴人亦與被上訴人德慧公司、林宗慶簽訂租約，約定將系爭土地應有部分4分之1、2分之1出租與上訴人等情，惟為被上訴人所否認。本件上訴人92年起已非系爭土地之承租人乙節，為兩造所不爭執，業如前述。是上訴人現已非系爭土地之承租人。上訴人雖另以其與被上訴人德慧公司、林宗慶及訴外人葉柄耀之租賃契約書為證，惟上開文書之真正為被上訴人所否認，並辯稱渠等並未同意並將系爭土地出租與上訴人，自應由上訴人證其真正，而上訴人尚未舉證證實其與被上訴人德慧公司、林宗慶及葉柄耀等人之租賃契約存在，是上訴人就系爭土地已非承租人，洵堪認定。㈡次按，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。民法第758條定有明文。所謂登記，係指地政機關將物權取得、設定、喪失及變更之事項，登載於其所掌之土地登記簿而言（最高法院86年度台上字第574號判決要旨參照）。又按，蔡吳○月雖經吳○山同意在系爭土地上興建五層樓房，但未經依法登記為地上權人，並未取得系爭地上權，上訴人主張吳○山將其在系爭土地上之平房拆除，讓蔡吳○月興建五層樓房，蔡吳○月因而取得系爭地上權，嗣蔣○麟拍定取得系爭土地及五層樓房，系爭地上權亦由蔡吳○月讓與蔣○麟取得，系爭地上權與系爭土地所有權同屬一人，系爭地上權歸於消滅云云，殊無可取（最高法院83年度台上字第2104號裁判要旨參照）。揆諸上述，不動產物權之得、喪、變更，非經登記不生效力，是欲主張土地之地上權，自需符合法定要件如書面，並經地政機關登記為地上權人，始生物權法上之效力。而於土地上興建而原始取得建物所有權，尚不足以認即取得土地之地上權。查上訴人非系爭土地之地上權人乙節，有系爭土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第65頁至第66 頁），其並於本院準備程序中自陳：系爭土地是綠化地，只能在縣政府申請使用執照，不能申請設定地上權；（問：林宗慶是同意你使用土地，還是要把地上權設定予你？）那時候沒有講到設定地上權等語（見本院卷第35頁至第36頁）。足見，上訴人明知其與林宗慶並未就設定地上權乙事，達成物權契約之合意，亦未經地政機關設定地上權，其非系爭土地之地權人甚明，是上訴人主張其為系爭土地之地上權人，洵無足採。七、綜上所述，上訴人非系爭土地之承租人或地上權人，其主張依地上權人之身分確認其有優先承買權，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述。九、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 10 月 5 日民事第二庭審判長法官林永祥法官林奕宏法官李怡貞以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 105 年 10 月 6 日書記官

臺灣南投地方法院105年度簡上字第56號

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