106年度簡上字第21號｜民事：返還價金｜裁判日期：106 年 08 月 23 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第21號上　訴　人　林威臣被上訴人　　李佳樺上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國106年1月10日本院南投簡易庭105年度投簡字第446號第一審判決提起上訴，本院合議庭於106年8月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹萬壹仟肆佰壹拾伍元由上訴人負擔。事實及理由一、程序部分：㈠按關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣（下同）10萬元以下者，適用本章所定之小額程序。法院認適用小額程序為不適當者，得依職權以裁定改用簡易程序，並由原法官繼續審理。前項裁定，不得聲明不服。民事訴訟法第436之8第1項、第2項、第3項定有明文。本件本訴之訴訟標的金額為10萬元，應屬民事訴訟法第436條之8之小額訴訟，應依小額訴訟程序審理，原審雖誤用簡易訴訟程序，然此瑕疵應屬輕微，無損於兩造審級利益及訴訟權之保障，且兩造當事人於原審均無爭執而為本案言詞辯論，其程序瑕疵業已治癒；而上訴人所提之反訴係應適簡易訴訟程序之事件，於上訴人提起上訴後，本院就本訴與反訴部分，即均應合一適用簡易訴訟程序之第二審程序而為判決；被上訴人主張上訴人就本訴部分上訴應適用小額訴訟程序之第二審程序，其上訴不合法等語，並無足採，核先敘明。㈡次按，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。經查，本件上訴人於原審依房屋預定買賣契約提起反訴聲明請求被上訴人給付409,500元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經第一審為其全部敗訴之判決，上訴人就本訴及反訴均上訴後，於106年5月23日將其反訴請求被上訴人給付之金額變更為470,458元，嗣再於106年7 月11日將其反訴請求被上訴人給付之金額變更為270,458元，核其所為，乃係擴張、減縮其起訴之應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法尚無不合，應予准許。二、被上訴人部分：㈠被上訴人於原審起訴主張： ⒈上訴人於民國105年8月間於網路售屋平台591網站以屋主自售之名義，刊登以273萬元自售其名下預售建案，即坐落臺中市北屯區青萍段觀景苑D棟3樓1戶（以下簡稱系爭不動產，就建物部分簡稱系爭建物，就系爭建物所使用坐落之臺中市○○居○○段000○000○000○00000地號一部分面積土地部分，則簡稱系爭土地），兩造於105年8月2 日簽立讓渡書（下稱系爭讓渡書），約定由上訴人自建商即第三人巽揚建設有限公司（按：該公司同址、同一負責人另設有隆乙建設有限公司，惟與上訴人簽訂房屋預定買賣契約書者為巽揚建設有限公司，下稱巽揚公司）購買之原價加10萬元為讓渡之價金，被上訴人並當場交付上訴人10萬元，並偕同至巽揚公司另繳10萬元之現金。惟事後經詢問巽揚公司，全部售價為4百餘萬元並非273萬元，上訴人所述價金，顯與實際之售價不符，且差距太大，又被上訴人亦未曾看到上訴人與巽揚公司所簽訂之契約。兩造之讓渡契約，並不成立，上訴人自應返還所受領之10萬元。惟經被上訴人以存證信函通知未告返還，均置不理。 ⒉並聲明： ⑴本訴部分：上訴人應返還被上訴人10萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵反訴部分：上訴人反訴之訴駁回。㈡被上訴人於本院補充陳述： ⒈本件被上訴人請求權基礎為返還不當得利，對於上訴人所提出其分別與巽揚公司、林美滿所簽訂之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書不爭執，但那是上訴人與上開第三人間所簽訂之文件，與被上訴人無關。被上訴人當初向上訴人購買系爭不動產時，乃包含系爭建物及其所坐落系爭土地之應有部分，待簽訂系爭讓渡書及交付訂金後，方知受騙於上訴人之話術，哪有買公寓不包括土地持分，由此可知上訴人行為尤其惡質，如今還扯東扯西，捏造不實證據，混淆焦點；上訴人稱其所刊登廣告係被上訴人要求下架等鬼話連篇；希望上訴人能夠秉持誠信原則，即不致發生本事件，上訴人如今竟反訴要求賠償，且其與巽揚公司間之合約內容，竟能引用為被上訴人應賠償之條款。⒉依民法第153條、第345條規定，於買賣契約之情形，標的物及價金即為契約必要之點，如買賣雙方未就標的物及價金之意思表示達於一致，難謂買賣契約已然成立。上訴人於反訴起訴狀自承：「反訴原告得依房屋預定買賣契約書第21條第2項前段規定，請求反訴被告給付273萬元的房屋總價款15%計算之金額」（見原審卷第83頁），又於105年12月6日原審言詞辯論期日時自認：「我沒有用土地去反起訴，我是用合約下去走。」（見原審卷第130頁），堪以認定上訴人於簽立系爭讓渡書時確實係向被上訴人表示讓渡之價格為273萬元，惟上訴人故意未告知其所指本意乃「房屋含車位」而未包含土地，被上訴人依一般社會交易之通常經驗認知為「房屋含土地車位」之總價金為273 萬元，故而與上訴人簽訂系爭讓渡書；而上訴人就系爭讓渡書之解釋方式顯然悖於社會交易常態，且於議約過程故意隱藏其真意，其就系爭讓渡書之意思表示顯已違反常理而非一般人所得推知。是以，兩造就系爭讓渡書價金之意思表示顯未達於一致。 ⒊上訴人雖以591房屋交易網站之刊登頁面主張其自始所指價格即非273萬元云云，惟該網頁上所載公開銷售之時間，乃係巽揚公司實際開始銷售該建案預售屋之時間，並非上訴人刊登廣告出售之時間，此由「公開銷售」與「交屋時間」並列即可知，且該銷售廣告是否即為上訴人所刊登，仍有疑義，該房屋交易網站頁面資料不足以證明被上訴人是否於簽訂系爭讓渡書時，即已知悉上訴人與巽揚公司之交易價格。又就上訴人所提通訊軟體LINE對話記錄，乃上訴人與他人間之交談，均不足以證明兩造係以上訴人所主張之480萬元價格簽訂系爭讓渡書。另就上訴人辯稱於原審為節省裁判費用，方以房屋價格起訴請求給付違約金，非自認系爭讓渡書之價金為273萬元云云，惟縱為節省裁判費，亦可於原審僅提反訴一部請求即可，上訴人於原審判決對其不利後，方於本院改稱其反訴起訴狀之記載係為節省裁判費云云，顯屬臨訟置辯，不足採信。 ⒋又一般交易不動產交易常態，於購買房屋之情形，契約所指之標的通常即為建物及其所坐落基地（如係區分所有權建物應包含公共設施），幾無可能僅刊登廣告出售房屋而未包含土地（將房屋及土地分開並分別銷售予不同人之情事，根本不可能發生）；是以，被上訴人於簽訂系爭讓渡書時之真意，乃係以273萬元之價格再加10萬元而同意受讓系爭房屋、系爭土地及車位；惟上訴人卻指該價格僅為房屋而不包含土地，顯見兩造就系爭讓渡書之標的及價金之意思表示並未合致，難謂契約已然成立，則上訴人收受被上訴人所給付之10萬元定金，即屬無法律上原因而受利益，自應依民法第179條規定返還予被上訴人。 ⒌上訴人反訴請求被上訴人給付違約金之主張，惟系爭讓渡書既未成立生效，則系爭讓渡書之內容自不得拘束兩造，上訴人據以請求違約金，顯無理由；退步言，系爭讓渡書僅記載「雙方如有違約情況發生，以不動產交易法條尋求解決」等語，明顯未約定以上訴人與巽揚公司間之預定買賣契約書所訂之違約罰則作為兩造間違約處理之依據，上訴人以之作為計算及請求被上訴人給付違約金之依據，乃張冠李戴，顯然無稽，應予駁回。又上訴人主張其因遭假執行而受有租車代步等損害云云，惟上訴人應提出實際支出之單據佐證其損失，並非僅以租車單為據，而該租車單上並無租賃公司之簽章，被上訴人否認該租車單之真正，上訴人應負客觀舉證責任證明其損失。 ⒍另本件本訴之訴訟標的金額為10萬元，應屬民事訴訟法第436條之8之小額訴訟，依同法第436條之24規定，應以判決違背法令作為上訴理由，惟上訴人就本訴之上訴理由，均係就原審判決之事實認定及證據取捨等事實審法院職權事項再為爭執，且所持理由多係不諳法令而以其個人歧異見解曲解法規意旨而更為主張，均非合法之上訴理由，其上訴應予駁回。 ⒎本件事實始末，實乃上訴人心術不正企圖獲取不當利益，刻意於與被上訴人議約時不告知其實際與巽揚公司簽約之價格，且故意誤導使被上訴人（按：被上訴人誤載為上訴人）無法知悉其內心想法認為「開價273萬元僅單指房屋、車位而不包含土地」此一社會交易上之變態事實，迨至本件上訴後，方飾詞主張「土地只是附隨的」、「當初是一起買的自然也是一起移轉，不可能分開」等歧異論點；考量上訴人於103年9月12日即與巽揚公司簽約，系爭讓渡書係於105年8月12日簽立，而上訴人與巽揚公司間之預定房屋買賣契約則約定105年1月30日前取得使用執照並於6 個月內交屋，以及系爭讓渡書係由被上訴人之男友即證人張世芳所書寫的等節，顯見簽立系爭讓渡書時上訴人應已知悉其與巽揚公司間之實際價金，衡諸不動產交易習慣，如上訴人有告知實際與巽揚公司間之成交價格，被上訴人之男友即證人張世芳豈有可能於系爭讓渡書中漏未記載實際成交價格此等重要事項？可推知上訴人自始確實係刻意告知房屋含車位273萬元，誘使被上訴人即刻與之簽約，後於解釋契約時，以文字遊戲之方式狡稱僅指房屋不含土地云云，上訴人之手法惡劣之至，已有以不實資訊誘使他人簽約並交付定金之詐欺意圖，此等僥倖詐財之輩實不容寬縱。 ⒏綜上，兩造就系爭讓渡書之標的及價金顯有落差，意思表示未達一致，系爭讓渡書難謂已成立生效，原審判決依據不當得利法律關係判命上訴人返還10萬元定金，於法有據。三、上訴人部分：㈠上訴人於原審主張： ⒈兩造於上揭時間訂立讓渡書，載明讓渡標的物為上址觀景苑第3樓編號D1戶及車位（B226），以建商公司之售價加 10萬元為價金，依民法第345條第2項之規定，當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立。兩造就讓渡標的物及價金已表示一致，契約自已成立。被上訴人支付命令中所載之10萬元，即為給付上訴人讓渡書中之買賣價金。系爭讓渡書係在被上訴人之住處樓下管理室，由被上訴人之夫（按：應係被上訴人之男友即證人張世芳）所書立，並非單方所簽立，該10萬元係被上訴人要給付上訴人讓渡書中之價金，基於司法自治及契約自由原則，該讓渡書並非無效，且讓渡書為被上訴人所擬，豈有簽約後違約又要求上訴人返還價金之理？被上訴人之請求，為無理由。 ⒉被上訴人於105年8月2日向上訴人購買上址觀景苑第3樓編號D1戶及車位（B226）之預售屋，上訴人於簽約時已詳細將契約內容寫出，並以建商公司之售價加10萬元為價金，依民法第345條第2項之規定，買賣契約已成立。又依民法第250條第1項規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。兩造所訂立之讓渡書，已載明甲乙（指兩造）雙方有違約情況發生，以不動產交易法條尋求保障。依系爭房屋與建商公司之不動產交易有房屋預定買賣契約書影本一份，故讓渡書如違約係以房屋預定買賣契約書之規定尋求保障。依房屋預定買賣契約書第5條規定，房屋總價（含車位）為273萬元整，第21條第2項前段則歸定，買方違反本契約第7條、第12條、第16條或第17條規定者，賣方得解除本契約，解約時賣方得沒收買方依房地總價款15領計算之金額，被上訴人違反讓渡書之約定，上訴人自得請求被上訴人給付273萬元房屋價金15%計算之違約金409,500元，爰依房屋預定買賣契約書，提起本件反訴。 ⒊並聲明： ⑴本訴部分：被上訴人之訴駁回。 ⑵反訴部分：如前述一、程序部分㈡所示。㈡上訴人於本院補充陳述： ⒈上訴人於聲請閱卷時，發現查無案號為本院105年度投小字第440號之相關筆錄（按：本件原案號為本院105年度投小字第440號，於第一次言詞辯論期日前，即因上訴人提起反訴，而將案號改分為105年度投簡字第446號，此係上訴人不諳本院分案程序所生之誤解），且被上訴人於該案號之答辯狀（按：應係指被上訴人105年12月21日於原審所提出之「民事辯護意旨狀」，見原審卷第155至171頁），於開庭前並未寄送給上訴人，明顯違反民事訴訟法第267條第2項書狀先行程序；且被上訴人於開庭時均未提及該答辯狀之內容，讓上訴人堅信第一次開庭之言詞辯論內容仍然存在，而原審判決竟將系爭讓渡書之價金為273萬元，視為兩造不爭執事項，已構成民事訴訟法第469條第6款之判決不備理由及理由矛盾之違背法令： ⑴上訴人於原審第一次言詞辯論時極力否定系爭讓渡書之價金為273萬元，並稱這種價格違背市場行情，絕對不可能，且上訴人從未刊登273萬元的價格於售屋平台591網站，原審卻突襲且依被上訴人未提出任何證據之說詞，而認定為兩造不爭執事項，此與事實顯不相符。 ⑵被上訴人於簽立系爭讓渡書時，早已詳閱上訴人與巽揚公司間之房屋買賣預定合約書、土地買賣預定合約書，後來是因為被上訴人於簽立系爭讓渡書後，反悔不想購買房地，進而向巽揚公司及上訴人追討其應付之價金，巽揚公司不堪其擾而要求上訴人退還10萬元予被上訴人，不料被上訴人卻謊稱沒看到合約書，且在原審第一次開庭前一天，竟教唆其友人撥打電話給上訴人，恐嚇上訴人撤回反訴（上訴人有保存通聯紀錄及證據），讓上訴人心生畏怖才於原審法官詢問到底要不要提起反訴時，遲疑良久。但上訴人不堪其辱，最後決定提起反訴，以期公平正義得以落實。 ⑶被上訴人明知系爭讓渡書為兩造所簽名，且為被上訴人方所擬定，卻於上開突襲式的答辯狀中陳述與事實出入極大之內容，且該答辯狀所附之證據2之系爭讓渡書影本係經過塗改變造的，被上訴人是為了製造上訴人單方簽立之假象，其心態非常不可取，甚至謊稱根本不存在的網路房屋售價，而原審均未於判決理由中說明認定之理由，顯有判決不備理由及適用法規不當之違法。 ⒉債權契約之訂定不以書面為必要，且兩造間還有被上訴人單方擬定且經兩造簽名、蓋手印之系爭讓渡書，參照民法第153條第1項規定，且買賣為諾成契約，兩造已就買賣必要之點即「房屋特定」、「價金」互相表示一致，其買賣契約即為成立，不能因上開被上訴人不實之答辯狀，即認契約未成立；參照最高法院86年度台上字第3873號判決，本件兩造係屬買賣關係，上訴人受領10萬元，並非無法律上之原因，而上訴人從未於網路刊登273萬元自售名下之預售建案，亦極力否認售價為273萬元，並說這種價格違背市場行情，絕對不可能；原審判決就根本不存在於網路售屋平台591網站的273萬元售屋價格，竟以上開未符合書狀先行程序之答辯狀，率以認定兩造意思表示不一致，顯與現實狀況不符，甚至認為上訴人受領10萬元係欠缺給付之原因而成立不當得利，已構成民事訴訟法第469條第6款判決不備理由之違背法令。 ⒊依上訴人所提出上證一即網路售屋平台591網站之房屋價金影本（見本院卷第17頁），該出售廣告係上訴人於105 年4月至8月左右所刊登，由上證五之廣告資料（見本院卷第113頁）右上角顯示有效期限為105年6月2日，而該網站每張貼一次售屋資料效期為2個月，可由此推知上訴人係於105年4月2日張貼該廣告，從該資料可見上訴人刊登廣告之出售價金為480萬元（含車位），被上訴人怎麼可能看到273萬元之廣告？再者，刊登該廣告後，上訴人回覆其他買家的價金皆在400萬元以上，有上證六上訴人與其他買家通訊軟體LINE的對話內容（見本院卷第116頁至第 118頁背面），顯見並無被上訴人所稱價金係273萬元之情事。 ⒋被上訴人夫妻（按：上訴人係指被上訴人與證人張世芳，該二人應非配偶關係，而係男女朋友）於相約商談買賣事宜時，已在上訴人車內審閱過上訴人與巽揚公司間之房屋買賣預定合約書及土地買賣預定合約書，經其二人看過並討論過後，便向上訴人表示，不如現在直接開車去巽揚公司處付錢進行換約，因此，上訴人便載被上訴人夫妻前往，由被上訴人將錢交給巽揚公司之員工張雅惠小姐，亦與被上訴人簽訂系爭讓渡書，故被上訴人確實已審閱過上開合約書。試想，若被上訴人未審閱過上開合約書，對自己要買受之房地全不了解，有可能決定要買受房地並迅速付錢且簽立系爭讓渡書嗎？此舉顯然與一般買賣交易常情不符。故被上訴人夫妻係確實於上訴人之車上審閱過合約書，方決定直接前往付錢換約。 ⒌上訴人於105年4月間刊登售屋廣告之售屋價金為480萬元，即使有買家私下尋問售價，上訴人所回覆之售價底線亦在400萬元以上，此由本院卷第113至115頁上證五之刊登售屋廣告之網站資料、本院卷第116頁至第118頁背面上證六其他買家上訴人詢問房地售價之通訊軟體LINE對話內容，以及本院卷第162至165頁之反證二上訴人與欣岳不動產有限公司（永慶不動產加盟店）及信義房屋仲介股份有限公司所簽訂之委託銷售契約影本可清楚得知。被上訴人謊稱上訴人廣告張貼之售價為273萬元，係於上訴人提起反訴後才開始主張的，而上訴人於原審提起反訴時之所以會將價格定為只算房屋的273萬元，係因當時諮詢過的律師稱先用房屋契約裡記載的違約條款去請求違約金提起反訴，上訴人才不需要繳納太多裁判費，至於土地契約的違約金請求，等訴訟開始再補就可，上訴人對於法律程序完全不了解，認為律師是專業法律人士，就誤以為律師的說法是正確的，而聽信他人說法，覺得減少訴訟標的可以少繳一點裁判費，以為不會妨害自己的權益，而未將原本售價全數提出，僅提出房屋部分，但不代表上訴人售屋的價金就等同於反訴提出之273萬元，273萬元只是上訴人反訴提出的請求，與實際售屋價格無關，此由數字科技股份有限公司106年5月4日數字（法）字第1060504001號函覆本院之上訴人就系爭不動產於591房屋交易網刊登之歷史變更資料內容可清楚得知，上訴人一開始刊登售屋廣告時就是標註480萬元之售價，系爭不動產價格皆定在400萬元以上，從頭到尾張貼的售價就是480萬元及485萬元，根本沒刊登過被上訴人所稱之273萬元的資料，上訴人妄圖捏造事實，惡意違約又不願負違約之責，實不可取；既然被上訴人係從591網站看到售屋廣告後才聯繫上訴人討論購屋一事，則被上訴人一開始就知道系爭不動產售價為400多萬元，雙方就標的物及價金皆明知，所簽立之系爭讓渡書之契約當然合法成立。被上訴人對此亦知情，否則為何訴訟初始完全未提出，等到上訴人提起反訴後，看到反訴起訴狀內容，才開始爭辯上訴人刊登之售屋廣告售價只有273 萬元，可見被上訴人所言不實，上訴人一開始就是將售價訂在400萬元以上。 ⒍上訴人於105年8月2日與被上訴人合意簽立系爭讓渡書後，被上訴人將10萬元交給巽揚公司，另交付上訴人10萬元作為讓渡之價金；巽揚公司於105年8月4日將被上訴人所交付予其之10萬元，用於繳納房屋分期款；然嗣後被上訴人竟突然反悔要毀約，要求上訴人返還所收受之10萬元，上訴人便於105年8月9日將自己所收取之10萬元拿給巽揚公司，請巽揚公司代為轉交給被上訴人。而因被上訴人違反雙方所訂立之系爭讓渡書契約，巽揚公司僅將上訴人所交給巽揚公司轉交之10萬元返還被上訴人，並未將巽揚公司所收受之10萬元返還被上訴人。該預售屋建築期款即將繳款完畢，上訴人亦持續繳納中，假使兩造未簽立系爭讓渡書，上訴人亦為繼續繳納，上訴人於巽揚公司將該筆10萬元直接作為當期房屋分期款繳納前，早已繳了一百多萬元之房屋分期款，且房屋分期款一事亦已近尾聲，即將繳納完畢，上訴人怎麼可能連僅剩的十幾萬元都繳不出來？因此，被上訴人所指充呆帳一事，根本不足為信；再者，兩造簽訂系爭讓渡書後，被上訴人交給上訴人及巽揚公司的價金便是屬於上訴人及巽揚公司所有，上訴人及巽揚公司有權決定如何使用。 ⒎被上訴人於原審所提出之系爭讓渡書影本係經過變造的，其上並無被上訴人之簽名，然系爭讓渡書確實經兩造簽名同意，讓渡標的為480萬元之建物買受權亦為兩造所明知，因此系爭讓渡書係合法成立。上訴人於簽訂系爭讓渡書後，還要求上訴人馬上下架刊登在591網站之售屋廣告，若上訴人不是心虛，為何要變造系爭讓渡書？可見被上訴人亦知兩造都同意並簽立的系爭讓渡書是有效成立的。被上訴人自願簽約，後又無故毀約，其行為應依違約規定處理；兩造簽訂系爭讓渡書後，被上訴人交付定金20萬元予上訴人，系爭讓渡書之契約合法成立，被上訴人突然反悔，無故毀約，致系爭讓渡書之契約無法履行，雖被上訴人有解除契約之意思，但被上訴人違反系爭讓渡書之契約在先，因此被上訴人並無解除契約之權利，依民法第249條第2款規定，被上訴人不得請求返還該20萬元定金，上訴人沒收該20萬元定金係有理由，被上訴人於原審判決後聲請假執行，該20萬元定金全由被上訴人收執，故被上訴人應將該20萬元返還上訴人；且應賠償上訴人因該假執行所受租車費用15萬元及執行費20,458元之損害；上訴人反訴請求被上訴人返還該20萬元定金，而未獲返還時，始請求被上訴人賠償違約金，若所請求之20萬元定金已獲返還，自不會再向被上訴人請求賠償違約金；惟被上訴人違約在先，對上訴人造成損害，違約金視為不履行系爭讓渡書所生損害之賠償總額，即上訴人因而損失而未獲得之10萬元讓渡價金之利益；又被上訴人於原審虛構事實並獲得勝訴判決後，便立即聲請假執行上訴人所有之汽車，使上訴人外出工作不便，需租車代步，造成上訴人生活費用之困擾及額外支出，自得向被上訴人請求賠償租車費用150,000 元；而假執行程序中，上訴人不得已所先行支付執行費用20,458元，亦應由被上訴人賠償予上訴人。 ⒏至於系爭不動產係公寓，係民法第799條所稱之區分所有建築物，與一般土地共有之持分不同，在公寓的買賣中，土地只是附隨的，不是一種產權，沒有人在買賣公寓的土地，因為無法確認所持分之土地到底在哪裡，上訴人當初是一起買自然亦是一起轉讓，不可能分開。四、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認定兩造所訂立之系爭讓渡書，雙方對讓渡出售之標的物及價金，意思表示並不一致，其讓渡契約並未成立，被上訴人給付上訴人之10萬元，自始欠缺原因，本訴部分被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還10萬元之不當得利，即屬有據，判決上訴人應給付被上訴人10萬元，及自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；而反訴部分則認定上訴人依系爭讓渡契約及房屋預定買賣契約書，請求被上訴人給付違約金409,500元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬無據，而駁回上訴人反訴之訴。上訴人不服，提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡本訴部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢反訴部分被上訴人應給付上訴人270,458元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。五、本院之判斷：㈠兩造於105年8月2日簽立系爭讓渡書，約定：「本人林威臣 Z000000000（簡稱甲方），於105年08/12承諾以新台幣壹拾萬元整讓渡予李佳樺Z000000000（簡稱乙方），以下為讓渡建物明細。觀景苑，戶別03D，車位B226，以建商購買之原價加10萬條件讓渡，如甲乙雙方有違約情況發生，以不動產交易法條尋求保障。」被上訴人並當場交付上訴人10萬元，並偕同至巽揚公司另繳10萬元之現金予巽揚公司員工張雅惠乙節，為兩造所不爭執，且有兩造所提出之系爭讓渡書影本在卷（見原審卷第23頁、第47頁、第73頁、第87頁），首堪認定。㈡本訴部分，被上訴人主張兩造就系爭讓渡書之買賣價金之合意係273萬元加計10萬元，惟嗣後經其至巽揚公司瞭解發現系爭房屋及土地之價金共計400多萬元，兩造就系爭讓渡書之意思表示未達一致等節，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，兩造爭執之重點在於：兩造之系爭讓渡書就買賣契約之標的與價金是否已達成一致而已成立？被上訴人依不當得利關係請求上訴人返還所受領之10萬元，是否有理由？本院認定理由詳述如下： ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。次按，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條亦定有明文。又按，所謂定金，係指當事人之一方為確保其履行契約而交付他方之金錢而言，不論係違約定金抑或解約定金，只須交付金錢之目的，在確保履行契約，無論稱為訂約金，保證金或其他名稱，均不影響其定金之性質；惟若非為確保其履行契約而交付他方之金錢，即非具有定金之性質。再按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。民法第345條、第346條第1項固亦分別定有明文。惟按，當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。最高法院著有40年台上字第1482號、69年台上字第1710號判例意旨可參。又按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明文。經查： ⑴依系爭讓渡書內容以觀，兩造並未約定給付價金之清償期，亦未約定給付定金，本件被上訴人於兩造簽立系爭讓渡書後，固已先至巽揚公司繳交10萬元予該公司員工張雅惠，其後復再交付10萬元予上訴人，但被上訴人係以約定上訴人所得獲利即「建商購買之原價加10萬」之超過上訴人向建商購買原價之10萬元而交付予上訴人，其餘價金係視應給付建商部分之價金而定，是被上訴人交付上訴人10萬元之性質係買賣價金之一部給付，並非為確保上訴人履行契約而交付上訴人之金錢，依前揭說明，其性質並非定金，並無前揭民法第248條之適用；而本件兩造爭執之重點在於兩造簽定系爭讓渡書時，就買賣價金是否已達成意思表示合致，上訴人主張兩造間就系爭讓渡書之契約業已就標的及價金意思表示達成一致，則依前揭民事訴訟法第277條前段，上訴人自應就此有利於己之事實負舉證責任，上訴人如未盡其舉證責任，系爭讓渡書之契約即難謂已成立。 ⑵依一般房地產交易及社會之通念，購買預售房屋，通常係房屋及其所在之土地按住戶應有部分比例一併購買，社會上一般人所稱房屋售價或總價，亦通常係指房屋及其土地之全部價金而言，而非單指房屋之價金而言；惟兩造間之系爭讓渡書僅約定讓渡之標的為「以下為讓渡建物明細。觀景苑，戶別03D，車位B226。」，兩造既僅約定建物為買賣標的，而未就坐落土地部分有所約定，則兩造間讓與之買賣標的是否包含所坐落之土地，以及所約定之買賣價金是否包含土地部分之價金，顯非無疑。 ⑶又系爭讓渡書僅約定之買賣標的僅為「觀景苑，戶別03D，車位B226。」，被上訴人主張系爭讓渡書僅約定之買賣價金為273萬元再加10萬元給上訴人之利潤，而於原審法院詢問有無證據證明上訴人有告訴被上訴人購買的價格是273萬元時，上訴人僅陳稱：「我沒有用土地去反起訴，我是用合約下去走。我本來就不是用這個價格，我買的價格都不只，我不可能賠這麼多去賣系爭房屋，這也不合理。」等語；嗣於原審法院詢問上訴人主張所購買系爭房屋的價格為何時，上訴人陳稱：「我主張的價格是不含車位，我賺多少錢加10萬元賣給原告，我們都談好了，這份合約是原告先生寫出來我是按照上面所寫的部分。」等語，是依上訴人於原審上開陳述，其並未就正面否認買賣價格是否273萬元，且就是否有證據足以證明其曾告訴被上訴人售價乙節，竟迴避問題而陳稱系爭讓渡書之買賣標的是不包含車位，故系爭讓渡書之買賣標的究竟有無包含系爭房屋、系爭車位及所坐落之土地，更屬不明；依上訴人上開陳述，既不能認定兩造間就系爭讓渡書之買賣價金已達成合致，被上訴人就上訴人上開陳述主張已構成自認等語，亦無可採。⑷再者，上訴人於原審提起反訴時具狀陳稱：「二、次查，...讓渡書中提及如甲乙雙方有違約情況發生，以不動產交易...尋求保障...。而該系爭房屋與建商的不動產交易有房屋買賣契約書影本乙分。由此得知讓渡書如違約係以房屋預定買賣契約書之規定尋求保障。三、承前所言，查房屋預定買賣契約書第5條規定，房屋總價（含車位）為273萬元整...房屋預定買賣契約書第21條第2項前段規定，買方違反本契約第7條、第12條、第16條或第17條規定者，賣方得解除本契約，解約時賣方得沒收買方依房地總價款15%計算之金額。四、接續上述，本件房屋買賣係反訴被告違反讓渡書之約定，就讓渡書對於違約則以不動產交易...尋求保障之約定...，據此反訴原告得依房屋預定買賣契約書第21條第2項前段規定，請求反訴被告給付273萬元之房屋總價款15% 計算之金額，即409,500元整的違約金...」（見原審卷第82至83頁），上訴人於提起反訴時僅提出並引用其與巽揚公司間之房屋預定買賣契約書為請求之依據，並未提及亦未提出其與訴外人林美滿間另有土地預定買賣契約書之約定，且其所引用之契約條文係約定「解約時賣方得沒收買方依『房地總價款』15%計算之金額」，而上訴人於上開狀內卻稱「請求反訴被告給付273萬元之『房屋總價款』15%計算之金額」，若兩造間系爭讓渡書之約定之買賣標的確實有包含土地在內，且約定價金亦包含土地價金者，衡諸常理，上訴人反訴請求之金額亦應依照其所引用之依據按「『房地』總價款」計算，而無僅依照「『房屋』總價款」之理，則兩造間系爭讓渡書之買賣標的是否僅為房屋或包含其所坐落之土地部分，乃屬不明。上訴人於第一審敗訴後，固陳稱其係聽信所諮詢律師之意見，為少繳裁判費，而僅以房屋部分提起反訴等語，然而該部分之陳述，僅足以說明其計算反訴請求金額之動機，尚不能以該陳述即證明其動機確如其所述，亦無法以該陳述即證明系爭讓渡書之買賣標的確實包含土地部分。 ⑸至數字科技股份有限公司106年5月4日數字（法）字第1060504001號函覆本院之有關上訴人就系爭不動產於591房屋交易網刊登之歷史變更資料（見本院卷第152至155頁），上訴人於105年3月4日將其刊登廣告之「租/售金」欄由「480」修改為「485」，惟觀之該刊登之廣告內容，「車位」欄原記載「無」，而於105年4月23日更改為「有」，並將「車位類型」欄修改為「平面式停車位，已含租/售金內」，又於同日再將「車位類型」欄修改為「機械式停車位，已含租/售金內」，且其「權狀坪數」欄所記載之「35」於105年4月18日修改為「18」，復於105年4月18日修改為「22」，再於同日修改為「23」，又於105年4月23日將「主建物」欄之記載從「0 」修改為「17.95」、將「共有部分」欄從「0」修改為「0.6」、將「附屬建物」欄從「0」修改為「1.32 」、將「土地坪數」從「0」修改為「346.96」、將「租/售金」欄由「485」修改為「480」、將「車位價格」欄由「0」修改為「70」，然依上訴人與巽揚公司間房屋預定買賣契約第3條約定，系爭房屋之面積共17.95坪，其主建物面積為10.64坪、附屬建物1.32坪，共有部分為6坪，且依上訴人與訴外人林美滿間之土地預定買賣契約書第1條土地標示固記載坐落臺中市北屯區青萍段 479、480、516、516-1、516-2等5筆土地所興建之觀景苑面積共346.96坪，然其第2條土地出售面積部分僅約定買方購買之觀景苑房屋編號第3樓編號D壹戶，其應有權利範圍以地政機關核發建物測量成果圖為準，並無上訴人所購得土地面積係346.96坪之記載；上開刊登廣告之資料與上訴人所提出之上開房屋、土地之預定買賣契約書所記載之建物面積、主建物面積與土地面積，縱經上訴人迭次修改，亦並不相符。是以，上訴人所刊登該筆售屋廣告之售價資料是否係指本件之系爭不動產之售價資料，即非無疑；而網路資料之匿名性為普遍現象，上訴人固以其本名申請為該網站會員而刊登該筆廣告，但亦不能排除有其他隱匿真實姓名而刊登之廣告之可能性存在，故被上訴人雖不能證明其自591房屋交易網所看到之標示系爭不動產售價273萬元之廣告存在，惟上開數字科技股份有限公司函覆之資料，既有上開是否為系爭不動產資料之疑慮存在，亦不足以之認定兩造間有依該廣告達成系爭不動產以480萬元為買賣價金之合意存在。而上訴人所提出之591房屋交易網網頁資料（見本院卷第113至115頁），其上所記載資料亦有與上開房屋、土地之預定買賣契約書所記載不符之相同問題，自亦有是否為系爭不動產之資料之疑慮存在，且無從認定該網頁資料於訂立系爭讓渡書時已交付被上訴人，使其知悉，而不足為兩造已有買賣價金合意之認定。 ⑹又上訴人所提出其分別與欣岳不動產有限公司、信義房屋仲介股份有限公司所簽定之預售屋一般委託銷售契約書、信義房屋買賣仲介一般委託書（見本院卷第162至 163 頁、第164至165頁），前者委託銷售價格為498萬元（嗣經變更為435萬元），後者委託銷售價格為498萬元（嗣經變更為425萬元），固均高於400萬元，惟上開委託銷售契約係上訴人與上開兩家公司間之契約，上訴人並未經由上開兩家公司而與被上訴人締結系爭讓渡書之買賣契約，上開委託銷售契約並不能證明上訴人與被上訴人間就系爭不動產或系爭房屋有何買賣價金之合意存在。 ⑺上訴人固又提出其與訴外不知真實姓名之懷慧、ERIC、黃銘興、雅惠等人士之通訊軟體LINE之對話內容影本（見本院卷第116頁至第118頁背面、第159至161頁），惟上開對話內容不論真實與否，均屬其與簽訂系爭讓渡書無關之人所為，尚無從證明兩造間於簽定系爭讓渡書時，已就價金達成意思表示合致。 ⑻末查，被上訴人之男友即證人張世芳到庭具結證稱：系爭讓渡書因當日上訴人送渠與被上訴人前往建商辦公室樓下，先付予建商10萬元定金後，三人又先行離開，是搭上訴人的車前往建商，返回渠與被上訴人的住處時，在車上有意無意中，上訴人的對話有透露一些事情，即原告持有的預售屋物件在之前有多人接洽，但是並沒有人下定，該物件上訴人有委託其它房仲業者同步刊登，在該期間內如果有其他人跟上訴人協商加價購買後，渠與被上訴人可能因價格關係而喪失成交，渠與被上訴人商談之後，決定讓被上訴人再準備10萬元，希望能請上訴人所刊登的廣告先下架，免得被其他人買走，當時上訴人也很滿意渠等要加給價金的事情，而且他在電話中有一直催促渠等，所以渠就草率的以Ａ4紙書立了系爭讓渡書，因為上訴人當時趕著離開，沒有影印機也沒有複寫紙，在匆忙間，渠就請被上訴人先簽之後在給上訴人簽，結果上訴人拿了錢就離開了，所以才造成兩份讓渡書有不一樣的地方。在105年8月2日約下午4點20分左右，被上訴人提供一個網址刊登售屋平台給渠，基於被上訴人是女生，而且當天天色已晚才約渠一起去，被上訴人說這個價格273萬元很滿意、心動了，在渠透過網路聯絡方式與上訴人取得聯繫之後，上訴人說他也在那邊剛接洽完看屋的客戶，要請渠盡快過去，渠就趕快與被上訴人聯絡走路過去看屋，與上訴人碰面後，互相寒暄之後，因天色已晚，現場工地板模、垃圾滿地，渠與被上訴人去3樓，但是當時沒有門，上訴人有指一間說那是他的房子，他的房子連磁磚、馬桶、門都沒有，只有一堆沙、兩包水泥，基於消費者的立場渠有去求證，預售屋基本上產權是在建商方，不是在投資客方，以渠在工地的經驗，渠懷疑該戶有積欠工地款項，所以工程才延宕，當天晚上工地也沒有半個人，同天看完房子之後渠就要去找建商，建商代表說他們已經下班只能收錢，不能看資料，而且說公司去聚餐不能久留，收到收據之後，渠與被上訴人就懷疑了，因為上面是上訴人抬頭的工程款，渠等就懷疑是否中了投資客的陷阱等語（見本院卷第206頁至第206頁背面）。惟證人張世芳於本院受命法官質疑渠等「為何都已經懷疑了，看完房子回去之後還跟被上訴人討論要加給價金10萬元免得房子讓其他人買走？」後，復證稱：自建商辦公室樓下繳交10萬元定金之後，上訴人在渠等回家之後，在車上上訴人主動透露他的物件很搶手，他說他的物件很熱門，說渠等很幸運，但是這10萬元只是類似斡旋金的性質，渠等連那個建物的坪數、建物的持有面積等都不知道，還有要如何付款、貸款都不清楚，以及房屋其它再交屋過程中會產生的其他費用例如外水外電的費用都不清楚，萬一有人比渠等還有能力就可能會損失這個斡旋金等語（見本院卷第207頁），依上開證詞，若兩造就系爭讓渡書之買賣契約已就價金273萬元加10萬元達成意思表示合致，豈有上訴人於有其他人協商加價購買後，被上訴人因而會因價格關係而喪失成交之可能，進而促使被上訴人於給交付10萬元予巽揚公司員工張雅惠後，同日即為避免錯失交易再給付10萬元予上訴人之理，是證人張世芳就系爭讓渡書所約定之價金為273萬元加10萬元之證詞，亦無可信，難認兩造已就系爭讓渡書所之價金達成273 萬元加10萬元之意思表示合致；是以，系爭讓渡書就買賣價金雖記載「以建商購買之原價加10萬條件讓渡」，然其價金並未具體約定，且兩造於訂立系爭讓渡書時，就「以建商購買之原價」究為273萬元或400多萬元，並無一致之意思表示存在，而就買賣之標的有無包括土地，以及所稱之「建商」究係僅指巽揚公司或包括土地出賣人即訴外人林美滿在內，亦無從依系爭讓渡書之約定而得予特定，難認系爭讓渡書之價金得依上訴人與建商間之契約價金而可得確定，亦難認有前揭民法第346條第1項規定之適用。 ⑼綜上，兩造就其等所訂立之系爭讓渡書之買賣標的及價金，未能證明其意思表示已達成一致，依前揭說明，難認系爭讓渡書之買賣契約已經成立。上訴人辯稱兩造間之系爭讓渡書之買賣契約業已成立云云，並無足採。 ⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按，為給付原因之法律行為不成立或無效時，其給付即自始欠缺原因。故當事人一方本於一定目的而為給付時，其目的在客觀上即為給付行為之原因，給付如欠缺其原因時，他方當事人受領給付即無法律上之原因，應成立不當得利（最高法院98年度台上字第204號判決意旨參照）。又按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項、第203 條所明定。經查： ⑴本件兩造就其等所訂立之系爭讓渡書之買賣標的及價金，未能證明其意思表示已達成一致，難認系爭讓渡書之買賣契約已經成立，業經認定如前述，則被上訴人給付予上訴人之10萬元，其給付即自始欠缺原因，依前揭說明，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還10萬元之不當得利，即屬有據。 ⑵上訴人固辯稱被上訴人所分別交付巽揚公司及上訴人之10萬元，係屬巽揚公司及上訴人所有，巽揚公司及上訴人有權決定如何使用；而被上訴人交付上訴人之10萬元，上訴人已交還巽揚公司，巽揚公司並已交付被上訴人等語。然查，被上訴人交付巽揚公司員工張雅惠之10萬元，張雅惠自己已把錢分4、5次返還予被上訴人，業據證人張世芳結證在卷（見本院卷第207頁背面）；而被上訴人交付上訴人之10萬元，該10萬元之不當得利人為上訴人，受有損害之人為被上訴人，有受領該不當得利返還之人為被上訴人而非巽揚公司，上訴人固主張其已將之交付巽揚公司，惟縱然屬實，巽揚公司並非有權受領給付之人，對於被上訴人亦不生返還不當得利之效力，上訴人仍負有返還該10萬元予被上訴人之義務。 ⑶本件被上訴人請求上訴人返還不當得利，係以支付金錢為標的，其給付無確定期限，依前揭規定，自應以上訴人收受支付命令之翌日即105年9月1日起負遲延責任。從而，被上訴人請求上訴人返還10萬元，及自支付命令送達翌日即105年9月1日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，即為有理由，應予准許。㈢反訴部分，上訴人主張系爭讓渡書是有效成立的，兩造簽訂系爭讓渡書後，被上訴人交付定金20萬元予上訴人，被上訴人違約且並無解除契約之權利，而不得請求返還該20萬元定金，上訴人沒收該20萬元定金係有理由，被上訴人於原審判決後聲請假執行所取得之20萬元應返還上訴人；否則，被上訴人即應賠償上訴人之10萬元讓渡利益、因假執行所受租車費用150,000元及執行費用20,458元等節，則為被上訴人所否認，反訴部分兩造之爭執重點在於：兩造間是否已成立系爭讓渡書之買賣契約關係？上訴人主張被上訴人違約，請求上訴人賠償270,458元，是否有理由？本院認定理由詳述如下： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條第1項固定有明文。次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。惟債權人主張基於契約取得債權人地位，而債務人係債務不履行者，必於契約成立生效後，於當事人之一方債務不履行時，始得請求債務人賠償損害或給付違約金。經查： ⑴本件兩造就其等所訂立之系爭讓渡書之買賣標的及價金，未能證明其意思表示已達成一致，難認系爭讓渡書之買賣契約已經成立，業經認定如前述，則上訴人主張之系爭讓渡書是有效成立乙節，既不可採，兩造間即無買賣契約關係存在，上訴人並非買賣契約之債權人，被上訴人亦無何債務不履行可言，依前揭說明，上訴人依系爭讓渡書之買賣契約關係請求被上訴人應賠償其受假執行之損害10萬元、未能使用受執行車輛所生租車費15萬元及執行費用20,458元，即無所據。 ⑵從而，上訴人請求被上訴人給付270,458元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即無理由，應予駁回。六、綜上所述，原審判決認定兩造間系爭讓渡書之買賣契約關係就標的及價金之意思表示並不一致，其系爭讓渡書之契約並未成立；就本訴部分，認定被上訴人依不當得利關係，請求上訴人返還10萬元，及自支付命令送達翌日即105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由；就反訴部分，認定上訴人依系爭讓渡書之契約關係及上訴人與巽揚公司間之房屋預定買賣契約書，請求被上訴人給付違約金270,458元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由；原審判決理由，經核均無不合。上訴論旨指摘原判決不當，請求就原判決廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 8 月 23 日民事第一庭審判長法官張浴美法官洪儀芳法官黃立昌以上正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 106 年 8 月 23 日書記官王聖貿

臺灣南投地方法院106年度簡上字第21號

關鍵資訊