臺灣南投地方法院107年度簡上字第5號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 27 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　107年度簡上字第5號上　訴　人　林瑞豐
訴訟代理人　袁裕倫律師
被上訴人　　冠盤房屋
法定代理人　呂炳煌
杜淑鈴
訴訟代理人　林見軍律師
上列當事人間給付服務報酬事件，上訴人對於民國106年12月4日本院南投簡易庭106 年度投簡字第160 號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於民國107 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人主張其與上訴人於民國104 年4 月23日簽訂不動產買賣委託斡旋書（買賣意願書）（下稱系爭居間契約），上訴人委由被上訴人代為斡旋訴外人簡秋菊坐落於南投縣○○鎮○○○段000 地號之土地（下稱系爭土地），斡旋期間至104 年5 月15日，嗣被上訴人斡旋成功後，上訴人於斡旋期間內之104 年5 月6 日以總價新臺幣（下同）1,328 萬元向簡秋菊購買系爭土地，並訂有土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），依系爭居間契約第4 條之約定，上訴人即應給付上開買賣價金之2%即265,600 元之服務報酬與被上訴人，上訴人雖已給付10萬元之服務報酬，然對於剩餘之服務報酬即165,600 元卻置之不理。上訴人執以不為給付服務報酬之理由，乃謂賣方即被上訴人在洽議買賣之過程中有所隱瞞，故在給付一定金額後乃堅不給付第2 期款，為此被上訴人身為仲介自有督促上訴人用印付款之責，遂於104 年6 月11日以草屯碧山郵局29號存證信函促催上訴人應於104 年6 月9 日給付第2 期款564 萬元之義務，詎料始終未果，雖上訴人後有對簡秋菊提出返還定金之訴訟，然被上訴人既有完成買賣仲介事宜，上訴人不應執此作為拒絕給付服務報酬之理由，爰依系爭居間契約之法律關係，請求上訴人給付服務報酬即165,600 元。
㈡被上訴人於本院補充以：
⒈依據兩造所簽之系爭居間契約，被上訴人已仲介成功，上訴人已與第三人簽訂土地買賣契約，雖上訴人與賣方雙方解除買賣契約，但不影響被上訴人應給付報酬，依系爭居間契約被上訴人得請求服務報酬265,600 元，上訴人已付10萬元，剩下165,600元。
⒉上訴人沒有合法撤銷兩造所簽訂之仲介服務報酬合約，且縱有撤銷之適用，也是指仲介服務契約，而非指存於買方跟賣方的買賣契約，兩者不可混為一談。更何況，上訴人主張撤銷存於買方跟賣方的買賣契約已被另案認定是於法不合，不成立。
⒊當初上訴人是向賣方為解除買賣契約之意思表示，根據原審法院的判決，原審不認同上訴人有被詐欺的情形，沒有被詐欺得撤銷的依據，而是認為有土地減少效用的瑕疵，允許上訴人以有瑕疵為由向賣方解除契約。然查依民法第565 條、第568 條第1 項及最高法院52年台上字第2675號判例意旨，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限，又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照）。
⒋又依系爭居間契約第4 條約定可知，兩造約定於系爭土地買賣契約成立時，被上訴人即得向上訴人收取承購總價款2%之服務報酬，是兩造間關於系爭土地所簽訂之系爭居間契約，性質上屬媒介居間，因被上訴人斡旋、媒介至買賣契約成立，即可請求上訴人給付服務報酬，亦即上訴人給付仲介報酬之義務係於系爭土地之買賣契約成立時即發生。而上訴人前委託被上訴人居間購買簡秋菊之系爭土地，並於104 年5 月6 日與簡秋菊簽立買賣契約書，約定總價1,328 萬元，是上訴人與簡秋菊間之買賣契約業已成立，縱嗣後經本院105 年度訴字第160 號返還定金事件（下稱另案）判決認上訴人解除契約未顯失公平，然依前開判例，上訴人縱解除買賣契約，然亦不影響被上訴人得對上訴人請求居間之服務報酬，則被上訴人主張扣除上訴人業已給付之服務報酬10萬元後，仍再請求給付服務報酬165,600 元自屬有據。
⒌撤銷是撤銷，解除是解除，終止是終止，沒有混淆的問題。當初原審法官於開第二次庭的時候就闡明諭知；「就各別法律關係的終止、解除，須各別為意思表示，且需要有法律上終止契約的要件。」，而上訴人也說是請律師幫他寫狀紙，前後也開了5 次庭期，意思表達真有錯誤早就表明了，但自始自終都主張解約，所以根本沒有上訴人此次書狀所稱語意錯誤的問題等語。
二、上訴人則以：
㈠上訴人於原審辯以：確曾委由原告仲介購買系爭土地，並於104 年5 月6 日簽訂系爭土地買賣契約書，惟被上訴人竟告知系爭土地係臨4 米寬之道路，並提供不動產說明書標明路寬4 米，惟上訴人於簽訂買賣契約書後，向南投縣草屯鎮公所查詢分區使用證明，始知所謂「4 米道路」係規劃之「人行步道」，並非可供車輛行駛之道路，而且不得作為停車空間車道出入通行使用，被上訴人未依上訴人所需之條件尋覓土地，反仲介一不符合上訴人需求之土地，並刻意隱瞞，使上訴人於不知情下與簡秋菊簽約，被上訴人應已違反其居間之義務，且應認被上訴人並未完成其居間之工作，故無權請求上訴人給付服務報酬，被上訴人之主張並無理由等語置辯。
㈡上訴人上訴意旨略以：
⒈上訴人是以「撤銷」系爭土地買賣契約之意思表示，並非「解除」該系爭土地買賣契約：
⑴上訴人於104 年11月26日寄予賣方簡秋菊之存證信函：「…惟台端等竟未告知此土地所臨之四米寬道路係人行步道，並非可供車輛行駛之道路，台端等刻意隱瞞該道路係人行步道之事實，使本人陷於錯誤而簽訂買賣契約，已失去雙方之誠信原則，本人特以此函通知台端等人解除本件買賣契約，…」。而按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條之規定以觀。上開存證信函中，上訴人既已主張陷於錯誤而簽訂該買賣契約，惟綜觀民法條文，錯誤之效果應為得撤銷而非解除，故應就當事人之本意，應認其為主張撤銷該買賣契約之效果。
⑵參照上訴人向賣方簡秋菊請求返還系爭土地之買賣定金案件（即另案）判決理由亦認系爭土地事實上並非如仲介所謂有路寬4 公尺之可供車輛通行之道路。依一般常情，具有得以聯繫對外道路之土地，與無此聯外道路土地僅有人行步道之土地，其價格即因此受有影響，尚難謂非為影響契約價值之重要因素，認即上訴人主張系爭土地具有物之瑕疵為可採。⑶上訴人主張陷於錯誤而依民法第88條及92條規定，撤銷該買賣契約：依另案判決理由可知，該土地買賣契約之賣方提供之不動產說明書物件發稿明細中記載有路寬4 米，並於圖示中亦標示系爭土地係臨接對外通行之道路等等，足見該土地買賣契約之賣方簡秋菊並無誠實說明土地情況，而有詐欺之事實。上訴人依其所發之存證信函表明陷於錯誤，應探求其真意應指依民法第92條規定，撤銷該因受詐欺而為之意思表示，而並非解除契約。
⑷退步言之，縱認系爭土地買賣契約之賣方簡秋菊並無涉詐欺行為，然上訴人若知悉該不動產說明書物件發稿明細中記載之4 米寬道路並非可供車輛行走之道路，而僅係人行步道，即不可能與簡秋菊簽署系爭土地買賣契約。又系爭土地無對外連結道路之性質一事，經上開判決理由認為，自屬交易上所認為之重要事項，故上訴人自得依然依民法第88條第1 、2 項規定主張撤銷簽訂該系爭土地買賣契約之意思表示。
⑸綜上，該存證信函內所稱之解除，實為誤用，上訴人之真意應指為撤銷該土地買賣契約之意思表示。又該存證信函寄出之時間，並無逾越民法第90、93條之1 年除斥期間，上開主張應為有效，於法有據。
⒉本件既經上訴人為該買賣契約撤銷之意思表示，則該契約消滅事由與最高法院49年度台上字第1646號判例應屬有間。本件為系爭契約成立時即已附隨之情事為事由而撤銷，則應依上開司法院民事廳（83）廳民一字第22562 號研討要旨，居間人即被上訴人仍應返還已受領之報酬，原審判決漏未察明，應有違誤。
⒊退步言之，即便當初為解除土地買賣契約之意思表示，因被上訴人於居間過程中具有可歸責之事項，且導致解除契約之瑕疵為成立買賣契約時即已附隨存在，不能視為已成功媒介契約，自無從請求報酬：
⑴按居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務(史尚寬先生著債法各論第448 頁參照) 。討論意見乙說之結論，尚無不合。至最高法院49年台上字第1646號判例，係契約因故解除，與本題乃契約經撤銷之情形不同，並不當然可以援用該判例，司法院民事廳（83）廳民一字第22562 號研討意旨參照。另按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，為民法第568 條所明定。而該條之立法理由為：「查民律草案第759 條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也」，是如居間人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。然如因契約成立後發生之情事，例如因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則不負此義務（史尚寬著債法各論第448 頁參照），臺灣高等法院102 年度上易字第737 號判決要旨參照；臺灣桃園地方法院102 年度訴字第386 號判決、臺灣苗栗地方法院106 年度訴字第577 號判決、臺灣宜蘭地方法院103 年度宜簡字第198 號判決見解亦同。
⑵由前開司法院研討意旨及判決要旨可見，居間者所媒介成立之契約，嗣後因契約成立時已附隨存在之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。則本件原審判決逕以該土地買賣契約為解除等理由，未詳以審酌該解除事由之原因，為契約成立時早已附隨存在，則被上訴人自非屬已成功媒介該契約，依民法第568 條第1 項，被上訴人自不得請求報酬。原審判決誤會最高法院49年台上字第1646號判例要旨，該判例乃謂於事後發生之原因而致解除之情況下仍構成居間報酬請求權，與本案乃定約時已存在之瑕疵而解除之情況不同，顯然不符民法第568 條立法意旨、上開司法院研討意見及高等法院判決之要旨，原審判決顯有違誤。
⒋原審判決與另案判決所採理由互有矛盾，仍有疑義：由上開判決內容比較後可知，原審判決認為被上訴人當初並未告知4 米道路可供車輛通行，然而在原土地買賣判決內卻已表示：系爭土地事實上並非如仲介所謂有路寬4 公尺之可供車輛通行之道路等語，兩者間互有矛盾存在。則於該另案判決認為，被上訴人並無確實將土地資訊詳細告知上訴人，甚至告知錯誤之資訊，應有違背民法第567 條之據實告知義務，而具有可歸責性等語。
貳、反訴部分：
一、反訴上訴人即反訴原告主張：
㈠反訴上訴人於104 年5 月間因任職現代房屋仲介（即冠盤房屋）陳彩雲介紹向簡秋菊購買系爭土地，並簽訂買賣契約書，約定定金為200 萬元，反訴上訴人並於簽約當日支付簡秋菊定金50萬元，又於104 年5 月8 日匯入定金150 萬元至簡秋菊帳戶，另有匯入服務報酬10萬元至反訴被上訴人帳戶，惟反訴被上訴人竟未告知系爭土地有上開瑕疵，並刻意隱瞞，反訴上訴人於104 年11月26日以南投三和郵局278 號存證信函向簡秋菊表示欲解除買賣契約，並請求返還定金，反訴上訴人所提起之上開訴訟，業經本院以105 年度訴字第160
號民事判決（即另案判決）判決簡秋菊應返還反訴上訴人定金200 萬元確定在案，反訴被上訴人自無權請求服務報酬，且已收受之服務報酬10萬元亦屬不當得利，應返還反訴上訴人，反訴上訴人並於106 年2 月21日以南投三和郵局52號存證信函通知反訴被上訴人應返還已受領之服務報酬10萬元，惟反訴被上訴人均置之不理，爰依民法第227 條、第256 條之規定解除兩造間之系爭居間契約，並依民法第259 條、第571 條、第179 條之法律關係，提起反訴，請求反訴被上訴人返還反訴上訴人10萬元之不當得利。
㈡參照民法第568 條立法意旨、司法院研討意見及臺灣高等法院102 年度上易字第737 號判決要旨參照；臺灣桃園地方法院102 年度訴字第386 號判決、臺灣苗栗地方法院106 年度訴字第577 號判決、臺灣宜蘭地方法院103 年度宜簡字第198 號判決要旨，則反訴被上訴人應返還其所受領之報酬：
⑴按如居間人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同，觀前開臺灣高等法院102 年度上易字第737 號判決要旨自明。⑵則本件反訴上訴人原買賣契約既已因事前存在之瑕疵而解除契約，則依民法第568 條第1 項規定，被上訴人所媒介之契約並未成立，自不發生報酬請求權，則上訴人先前預付之10萬元報酬給付，即屬無法律上原因而為之給付，被上訴人自應返還該報酬部分等語。
二、反訴被上訴人辯以：
兩造間簽立之系爭居間契約有效存在，未經撤銷或解除，故反訴上訴人之請求並無理由，其餘同本訴答辯等語。
參、原審判決認：㈠本訴部分：被上訴人起訴有理由，因而判決被上訴人勝訴，並依職權宣告假執行及酌定上訴人提供擔保金額而准免為假執行。㈡反訴部分：反訴無理由，駁回反訴。上訴人不服，對本訴及反訴均提起上訴，本訴上訴聲明：原判決廢棄。前項廢棄部分，被上訴人在第一審之本訴部分駁回。反訴上訴聲明：原判決廢棄。反訴被上訴人應給付反訴上訴人新臺幣10萬元及自原審反訴起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。被上訴人答辯聲明：本訴及反訴之上訴均駁回。
肆、本院之判斷：
一、本訴部分
㈠系爭契約之抬頭雖為「現代房屋」，惟所載受託人則係記載「現代房屋草屯加盟店冠盤房屋」，負責人為呂炳煌等情，有系爭居間契約1 份在卷可憑（見原審卷第161 頁至第162
頁），且上訴人亦由被上訴人之仲介業務員陳彩雲帶同前往查看系爭土地一節，為兩造所不爭執，是系爭居間契約之債權債務主體即契約當事人應係兩造無訛。
㈡上訴人前委由被上訴人代為尋覓符合上訴人需求之土地，被上訴人則由其仲介業務員陳彩雲代為處理，嗣陳彩雲覓得系爭土地後，上訴人則於104 年4 月23日與被上訴人簽立系爭居間契約，委由被上訴人代為斡旋系爭土地，斡旋成功後，上訴人並於同年5 月6 日與系爭土地所有權人簡秋菊簽訂買賣契約書，約定買賣價金共1,328 萬元，簽約款為200 萬元，上訴人並於同日先給付50萬元予簡秋菊，再於104 年5 月8 日又給付150 萬元予簡秋菊，另給付10萬元之服務報酬予被上訴人，嗣因上訴人認被上訴人所覓得之系爭土地所臨道路係「人行步道」，而非可供車輛行駛之道路，不符其需求，而對簡秋菊提起返還定金之民事訴訟，經本院於105 年12月21日以105 年度訴字第160 號判決上訴人勝訴，簡秋菊應返還上訴人所給付之定金200 萬元，判決理由係認系爭土地所臨之4 米路為無法供車輛通行之路，因而使系爭土地具價值及契約預定效用之瑕疵，該瑕疵並使買賣契約未能達契約之目的，故上訴人解除買賣契約尚非顯失公平；又上訴人於106 年2 月21日以南投三和郵局52號存證信函請被上訴人及陳彩雲應返還服務報酬10萬元，並經被上訴人於同年2 月22日、陳彩雲於同年2 月25日收執等情，有買賣契約書、彰化銀行匯款回條聯、臺灣銀行無摺存入憑條存根、本院105 年度訴字第160 號民事判決、現代房屋草屯加盟店冠盤房屋呂炳煌、陳彩雲之名片影本、系爭居間契約、存證信函及郵件收件回執等在卷可稽（見原審卷第77頁至第103 頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實。
㈢按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。又民法第565 條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例及70年度台上字第787 號裁判要旨參照）。
㈣上訴人主張其是以「撤銷」系爭土地買賣契約之意思表示，並非「解除」該系爭土地買賣契約等語，然為被上訴人所否認，經查：
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。上開之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。上開之撤銷，前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。民法第88條、第90條、第92條第1 項、第93條前段定有明文。
2.上訴人主張其係因被上訴人等刻意隱瞞該道路係人行步道之事實，使其陷於錯誤而簽訂買賣契約，雖其存證信函為解除買賣契約，然其真意係撤銷該買賣契約，應生撤銷之效果等語，固據其提出104 年11月26日南投三和郵局存證信函000000號1 份為證（見原審卷第131 頁至133 頁），然為被上訴人所否認，而上訴人之存證信函係委由朱文財律師寄發予陳彩雲及簡秋菊二人，其記載：「…惟台端等竟未告知此土地所臨之四米寬道路係人行步道，並非可供車輛行駛之道路，台端等刻意隱瞞該道路係人行步道之事實，使本人陷於錯誤而簽訂買賣契約，已失去雙方之誠信原則，本人特以此函通知台端等人解除本件買賣契約，…」，雖解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。然上訴人既委由朱文財律師寄發該存證信函，而律師係通曉法律之專業人員，客觀上當無將「撤銷意思表示」誤為「解除本件買賣契約] 之可能；再者，上訴人是否有因被上訴人等之刻意隱瞞陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約？按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567 條、第571 條分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。上訴人抗辯被上訴人刻意隱瞞系爭土地所臨之4 米寬道路係「人行步道」，並非可供車輛行駛之道路，致上訴人陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，被上訴人已違反居間之義務，無權請求上訴人給付居間報酬，自應就被上訴人等使其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約之利己事實，負舉證責任。惟證人即負責系爭土地銷售之業務員陳彩雲於另案本院105 年度訴字第160 號返還定金事件時證稱：銷售過程是其當天值班，接到被告電話，其帶被告及其太太至現場看系爭土地，不動產說明書是當天就有給被告看，被告下斡旋金時，也有清楚解釋，當時就在不動產說明書上簽名，下斡旋是簽約之前的一、二個禮拜前，當初並沒有說到4 米道路是可供車輛通行，現況並沒有路，但都市計劃有編列道路出來，土地尚未徵收，是私人土地，如果私人同意，可以興建工廠，被告到現場看也沒有路，被告說他兩年前就有看過這塊地等語（見本院105 年度訴字第160 號卷第89頁反面至第91頁），且上訴人與被上訴人法定代理人呂炳煌、仲介業務員陳彩雲、代書張嘉珍於10 4 年5月22日在被上訴人營業處所協商時，上訴人亦不否認證人陳彩雲確實有告知系爭土地暫無法興建工廠，因所臨之前開地號土地尚未開闢，亦未徵收完全，部分土地為國有財產局、鎮公所及私人所有，路權部分需另外處理等節，此有上訴人及其配偶、冠盤房屋店長呂炳煌、代書張嘉珍及陳彩雲於104 年5 月22日協商時之錄音譯文1 份在卷可憑（見同上卷第76頁至第81頁），足見證人陳彩雲已將系爭土地所鄰土地如需通行必須另外處理乙節告知上訴人，且代書張嘉珍亦告知上訴人路權部分，應由買方即上訴人自行處理，則上訴人於簽約前既已知悉系爭土地之路權須自行處理，已足可預見系爭土地不確定可取得道路通行、可能導致無法興建工廠之風險，而仍簽訂系爭土地買賣契約，則其於嗣後發現無法取得聯外道路且無法興建工廠，難認係因錯誤而簽訂系爭土地買賣契約，自無從撤銷其意思表示。至於上訴人指被上訴人刻意隱瞞系爭土地所臨之4 米寬道路係「人行步道」，然實際並非可供車輛行駛之道路云云，亦為被上訴人所否認，此部分上訴人並未能舉證證明被上訴人有何刻意隱瞞之證據，且徵諸證人即辦理工廠執照業務之范鼎淇於本院105 年度訴字第160 號返還定金事件證稱：上訴人有跟現代房屋說道路是人行道，但現代房屋的人應該不知道四米道路跟人行步道是不相等的，所以沒有爭執。沒有爭執的意思是上訴人有對現代房屋的人說是四米人行道路，但仲介沒有特別說四米道路或四米人行步道等語（見同上卷第94頁），是並無證據足證被上訴人及陳彩雲有刻意隱瞞之情事。又都市計畫使用分區及人行步道或道路之分配情形，都市計畫便民資訊關於土地使用分區之資訊，每個縣政府均有獨立之網站，但都市計畫有變更不見得會同步，所以不一定正確等情，並經證人范鼎淇於本院上開返還訂金事件證述明確，並有南投縣政府都市計畫便民資訊查詢系統截圖2 份在卷可佐（見同上卷第67頁至68頁、第94頁及其反面），可見土地使用分區之資訊自縣政府網站即可查得，縱不一定正確，然既屬公開之資訊，任何人均可自公開之資訊網路取得此部分資訊，自難認被上訴人或其受僱人陳彩雲有隱瞞此一部分資訊之必要。況訴外人簡秋菊亦係委託被上訴人找尋系爭土地之買主，與上訴人均屬被上訴人之客戶，被上訴人亦無必要偏頗任何一方之利益，否則其後若產生糾紛，被上訴人除無法取得服務報酬及使其商譽受損外，亦可能應負損害賠償責任。此外，上訴人亦未能舉證證明被上訴人有何違反誠實信用原則，致使其陷於錯誤，而簽訂系爭土地買賣契約。從而，並無證據足證被上訴人有何刻意隱瞞四米人行道之上開情事，上訴人並無因被上訴人之行為陷於錯誤，亦無意思表示錯誤之情事，而簽訂系爭買賣契約，上訴人主張其係撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，並非解除系爭土地買賣契約云云，不足酌採。
㈤本件上訴人與訴外人簡秋菊間所簽訂之系爭土地買賣契約，經本院以105 年度訴字第160 號判決簡秋菊應給付上訴人新臺幣200 萬元，其判決理由係認系爭土地所臨之4 米路為無法供車輛通行之路，因而使系爭土地具價值及契約預定效用之瑕疵，該瑕疵並使買賣契約未能達契約之目的，故上訴人解除買賣契約尚非顯失公平，而准予解除系爭土地買賣契約，此經本院調取上開卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，是被上訴人所居間之系爭土地買賣契約，嗣後係經解除而依民法第259 條之規定負回復原狀之義務，而非屬經撤銷買賣之意思表示，而自始無效甚明。
㈥兩造間訂有系爭居間契約，並由被上訴人之仲介業務員陳彩雲媒介而與訴外人簡秋菊訂立系爭土地買賣契約，其契約已因媒介而成立，嗣後雖上訴人以系爭土地所臨之4 米路為無法供車輛通行之路，因而使系爭土地具價值及契約預定效用之瑕疵，該瑕疵並使買賣契約未能達契約之目的，而解除系爭土地買賣契約，且依前所述，陳彩雲已將系爭土地所鄰土地如需通行必須另外處理乙節告知上訴人，且代書張嘉珍亦告知上訴人路權部分，應由買方即上訴人自行處理，則上訴人於簽約前既已知悉系爭土地之路權須自行處理，已足可預見系爭土地有不確定可取得道路通行之風險，而仍簽訂系爭土地買賣契約，則其於嗣後無法聯外道路而無法興建工廠，難認係因錯誤而簽訂系爭居間契約。從而，並無證據足證被上訴人有何刻意隱瞞四米人行道之上開情事，上訴人並無因被上訴人之行為陷於錯誤，亦無意思表示錯誤之情事，而簽訂系爭買賣契約，上訴人主張其係撤銷系爭土地買賣契約意思表示，並非解除系爭土地買賣契約云云，不足酌採，是上訴人事後因故解除系爭土地買賣契約，依上開最高法院49年台上字第1646號判例及70年度台上字第787 號裁判要旨，居間人於其所得報酬並無影響，則上訴人自應依約給付居間報酬。
㈦被上訴人主張上訴人依系爭居間契約之約定，應給付被上訴人服務報酬26萬5,600 元，上訴人已給付10萬元，應再給付被上訴人16萬5,600 元，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，被上訴人於系爭土地買賣契約成立時，即得請求報酬，嗣後雖上訴人雖以上開事由解除契約，於其所得報酬並無影響，已業如前述所認定。而依兩造所簽立之系爭居間契約第4 條約定：「買方（即上訴人）承諾應於契約成立時，給付承購總價款百分之二之服務報酬予本公司（即被上訴人），並以現金壹次給付，絕無異議。若可歸責於買方之事由導致無法簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務報酬予本公司。」，足見系爭居間契約係約定於系爭土地買賣契約成立時，被上訴人即得向上訴人收取承購總價款2%之服務報酬，兩造間關於系爭土地所簽訂之系爭居間契約，性質上屬媒介居間，因被上訴人之斡旋、媒介至買賣契約成立，即可請求上訴人給付服務報酬，亦即上訴人給付居間報酬之義務係於系爭土地之買賣契約成立時即發生。上訴人前委託被上訴人居間購買簡秋菊之系爭土地，並於104 年5 月6 日與簡秋菊簽立買賣契約書，約定總價為1,328 萬元，已如前述，上訴人與簡秋菊間之土地買賣契約業已成立，縱嗣後本院於105 年度訴字第160 號判決認被告解除契約未顯失公平，而准予解除系爭土地買賣契約，然依前開最高法院判例，上訴人事後縱因故解除買賣契約，然並不影響被上訴人得對上訴人請求居間報酬。而本件被上訴人依上開約定得請求給付承購總價款百分之二之報酬，依此計算，被上訴人得請求之居間報酬為26萬5,600 元（1328萬元×2%＝26.56 萬元），而上訴人已給付被上
訴人10萬元，為兩造所不爭執，則被上訴人主張扣除上訴人已給付之服務報酬10萬元後，仍得請求上訴人給付服務報酬16萬5,600 元（26萬5,600 元－10萬元＝16萬5,600 元），為屬有據，應予准許。
㈧綜上所述，被上訴人依兩造所訂立之系爭居間契約，請求上訴人應給付16萬5,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106
年4 月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並諭知本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告上訴人於預供擔保後，得免為假執行，核均無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
二、反訴部分
反訴上訴人主張其於訂立系爭土地買賣契約後，已匯入服務報酬10萬元至反訴被上訴人帳戶，惟反訴被上訴人竟未告知系爭土地有上開瑕疵，並刻意隱瞞，反訴上訴人於104 年11月26日以南投三和郵局278 號存證信函向簡秋菊表示欲解除買賣契約，並請求返還定金，反訴上訴人所提起之上開訴訟，業經本院以105 年度訴字第160 號民事判決（即另案判決）判決簡秋菊應返還反訴上訴人定金200 萬元確定在案，反訴被上訴人自無權請求服務報酬，且已收受之服務報酬10萬元亦屬不當得利，應返還反訴上訴人等語，然為反訴被上訴人所否認，辯稱：兩造間簽立之系爭居間契約有效存在，未經撤銷或解除，故反訴上訴原告之請求並無理由等語。經查：反訴被上訴人之仲介業務員陳彩雲於簽約前已將系爭土地所鄰土地如需通行必須另外處理乙節告知反訴上訴人，且代書張嘉珍亦告知反訴上訴人路權部分，應由買方即反訴上訴人自行處理，則反訴上訴人於簽約前既已知悉系爭土地之路權須自行處理，已足可預見系爭土地有不確定可取得道路通行之風險，而仍簽訂系爭土地買賣契約，則其於嗣後無法聯外道路而無法興建工廠，難認係因錯誤而簽訂系爭土地買賣契約。且並無證據足證反訴被上訴人有何刻意隱瞞四米人行道之上開情事，反訴上訴人並無因被上訴人之行為陷於錯誤，亦無意思表示錯誤之情事，而簽訂系爭土地買賣契約，反訴上訴人主張其係撤銷系爭土地買買賣契約意思表示，並非解除系爭土地買賣契約云云，不足酌採，反訴上訴人事後因故解除系爭土地買賣契約，依上開最高法院49年台上字第1646號判例及70年度台上字第787 號裁判要旨，居間人於其所得報酬並無影響，反訴上訴人自應依約給付居間報酬，而反訴上訴人已給付被上訴人10萬元，為兩造所不爭執，則反訴被上訴人主張扣除上訴人已給付之服務報酬10萬元後，仍得請求上訴人給付16萬5,600 元，為屬有據，業經本院認定如前，則反訴上訴人提起反訴，請求反訴被上訴人返還10萬元，即為無理由。原審就此部分以居間契約係屬繼續性契約，僅能以終止之方式為之，系爭居間契約之委託期間早已屆滿，自亦不生終止或解除系爭契約之效力，認反訴上訴人請求返還不當得利為無理由，而為反訴上訴人敗訴之判決，理由雖與本院見解不同，惟其判決結果則無二致，應認反訴上訴人之上訴為無理由，反訴上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
伍、本件本訴與反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
陸、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日民事第一庭 審判長法 官 林永祥
法 官 黃立昌
法 官 林錫凱
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日書記官 林儀芳