臺灣南投地方法院108年度訴字第88號

• 裁判案由: 確認租賃關係存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 109 年 09 月 22 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　108年度訴字第88號
原　　　告
即反訴被告　東震股份有限公司

法定代理人　鄧安純
訴訟代理人　林益輝律師
被　　　告
即反訴原告　柏諦企業股份有限公司

法定代理人　李志誠
訴訟代理人　韓銘峰律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國109 年8
月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰捌拾壹萬貳仟伍佰伍拾陸元及自民國一百零八年八月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十七，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項，於反訴原告以新臺幣陸拾壹萬元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰捌拾壹萬貳仟伍佰伍拾陸元，為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張略以：
㈠原告之前任法定代理人林重國與被告之法定代理人於民國92、93年間共同興建南投縣○○市○○○路000 號建物（下稱186 號建物）、186 之1 號建物（下稱186 之1 號建物）及上開2 建物共同使用之一樓中庭廣場，並登記所有權在被告名下，原告除負擔工程費新臺幣（下同）2,863 萬以外，迄今亦有分擔修繕費、水電費、地價稅、房屋稅。又兩造另約定由原告向被告承租186 號建物、186 之1 號建物4 樓（下合稱系爭建物），每月租金375,000 元，租約每3 年換一次約，最近租期為106 年1 月1 日起至108 年12月31日止（下稱系爭租約），而186 之1 號建物包含地下室停車場及8 層樓，其中4 樓出租予原告使用，其餘7 層樓由被告使用。
㈡又186 之1 號建物有設置3 部電梯，其中1 部為員工及訪客使用、1 部為貨梯，該2 部電梯（下合稱系爭電梯）及186
之1 號建物之地下停車場編號4 、5 、6 、7 、8 、9 、10、11、30、31之汽車停車位（下合稱系爭停車位），原告自92年簽立系爭租約後，均有使用系爭電梯、系爭停車位、一樓中庭廣場，並無額外再支出其他租金予被告，故除系爭建物以外，系爭電梯、系爭停車位、一樓中庭廣場亦在系爭租約之租賃標的物範圍內。然而，兩造間因給付貨款糾紛導致關係惡化後，被告於108 年2 月間以不實事實為由聲稱系爭租約已終止並於108 年2 月15日以南投南崗郵局存證號碼000000號存證信函通知原告應於108 年2 月28日前搬離系爭建物及以各種方式禁止原告之員工使用系爭電梯、系爭停車場、一樓中庭廣場，嗣經原告於108 年2 月20日以南投三和郵局存證號碼000054號存證信函回覆被告並無終止系爭租約之情事。並聲明：確認原告對被告所有系爭建物及系爭電梯、系爭停車場、一樓中庭廣場有租賃關係存在。
二、被告則抗辯略以：
㈠系爭租約在原告之員工吳惠萍、被告之員工藍月桂於通訊軟體LINE對話時，即已合意終止，並約定原告應於108 年2 月28日搬離系爭建物，嗣被告應原告要求始於108 年2 月15日以南投南崗郵局存證號碼000011號存證信函向原告終止系爭租約，則兩造間之系爭租約已合法終止。
㈡又依系爭租約關於承租及使用範圍之記載，系爭電梯、系爭停車位、一樓中庭廣場，均非系爭租約之租賃標的物，且兩造亦未就系爭電梯、系爭停車位、一樓中庭廣場另成立租賃契約。再者，原告為多層次傳銷事業，其就186 號建物大門及一樓庭廣場改建工程（下稱系爭工程）支付工程費2,863
萬元，係因原告本身需要門面招攬客戶，與系爭約租無涉，非為原告使用一樓中庭廣場之對價，亦與承租範圍無涉；另原告支付部分水電費、房屋稅，亦非使用系爭電梯、系爭停車位、一樓中庭廣場之對價。並聲明：如主文第1 項所示。三、本院之判斷：
㈠按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384 條定有明文。次按訴訟標的之捨棄，與訴之撤回不同，前者係在聲明存在之情形下，就為訴訟標的之法律關係，自為拋棄其主張，後者係表示不請求法院就已提起之訴為判決之意思。故在訴訟標的之捨棄，法院仍須就其聲明，為原告敗訴之判決。在訴之撤回，因請求已不存在，法院毋庸為裁判（最高法院64年台上字第149 號判決意旨參照）。因此，原告於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄者，法院即應不調查原告所主張為訴訟標的之法律關係及被告所抗辯之事實是否果屬存在，而以捨棄為該原告敗訴之判決基礎。經查：原告就上開起訴請求，已於本院108 年9 月3 日言詞辯論表明捨棄訴訟標的乙節，此有本院108 年9 月3 日言詞辯論筆錄在卷可稽（本院卷一第389 頁至第390 頁），則依民事訴訟法第384 條之規定，應為原告敗訴之判決，爰依法駁回原告之訴。
㈡次按因下列行為所生之費用，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部：一、勝訴人之行為，非為伸張或防衛權利所必要者。二、敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者。原告撤回其訴者，訴訟費用由原告負擔。其於第一審言詞辯論終結前撤回者，得於撤回後3 個月內聲請退還該審級所繳裁判費3 分之2 。民事訴訟法第81條及第83條第1 項均定有明文。本件原告於進行言詞辯論程序後之108 年7 月31日具狀撤回起訴（見本院卷一第197 頁），惟被告於108 年8 月13日表示不同意原告撤回起訴，理由在於希望由本院釐清兩造間之租賃關係（見本院卷一第209 頁、第213 頁至第214 頁）。又原告於108 年7 月31日具狀陳稱其已通知被告終止兩造間之租賃關係，且於同日點交系爭建物予被告，本件訴訟已無再續行之必要（見本院卷一第198 頁），並於109 年4 月28日言詞辯論期日陳稱：本件撤回起訴後，應可退還2/3 裁判費等語（見本院卷二第159 頁）。準此，原告已無訴訟之意願，惟因被告不同意撤回起訴，而必須繼續訴訟，且原告已對訴訟標的為捨棄而受敗訴判決。衡諸原告已於108 年7 月31日搬離系爭建物而已無訴訟之意願，且被告本係抗辯兩造租賃關係已經終止而不存在，現係欲釐清兩造間租賃關係是否仍存在，遂不同意原告撤回起訴，導致原告無法聲請退還第一審裁判費3 分之2
，故認被告執意續行本件訴訟，尚非為伸張或防衛權利所必要，依上開規定，原告所繳納予本院之第一審裁判費，應命被告應負擔裁判費用3 分之2 ，其餘3 分之1 由原告負擔，爰判決如主文第2 項所示。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張略以：
㈠依系爭租約之約定及兩造歷來有平均分擔修繕費、水電費、地價稅、房屋稅之慣例，且原告於起訴時亦自承：水電費用、房屋稅、地價稅等均有分擔支付，足見反訴被告應負擔上開各項費用之半數。
㈡然而，反訴被告於108 年7 月31日搬遷時，迄今尚積欠下列款項共計3,015,024 元未給付：
⒈關於附件一所示之情形，共計1,570,398 元：
如附件一所示108 年1 月至8 月之各項費用，反訴被告均應支付半數且應給付至108 年8 月；另就附件一所示電氣、房屋稅、地價稅、維護費、保全費之部分，反訴原告曾於106
年間在反訴被告給付後，即開立發票予反訴被告收執，例如：106 年度房屋稅為581,509 元、維護費15,184元，反訴被告係開立名目為包裝費276,910 元、7,230 元之發票予反訴原告，該金額再加上5%營業稅即符合106 年度房屋稅之半數即297,055.5 元、維修費之半數即7, 591.5元，故雖部分發票之名目與實際情形不同，惟仍足以證明反訴被告曾依約支付半數費用予反訴原告。
⒉關於附件二所示項次1 至5 、7 之情形，共計1,444,626 元：反訴被告搬離186 之1 號建物4 樓時，拆除反訴原告出資施設如附件二所示項次1 至5 地板、踢腳板、茶水間廚具等物品，且反訴被告在搬離後，自應將反訴被告自行裝潢之設施拆除、清潔、運棄，故關於此部分之費用共計1,44 4,626元，反訴被告就此應負回復原狀之責。
⒊再者，反訴被告未曾依系爭租約交付反訴原告保證金10萬元；又反訴被告固曾就系爭工程出資2,863 萬元，惟系爭工程之契約係由反訴被告與訴外人三揚營造有限公司（下稱三揚公司）簽立，則反訴被告簽約施作系爭工程及付款2,863 萬元，自有其原因，且係為自己利益而施工，故理應由反訴被告自行支付工程款，與反訴原告無涉，即無任何不當得利或無因管理可言。另反訴被告如對反訴被告有不當得利或無因管理請求權，理應早就兩造間歷年來之採購貨品之買賣價金中扣除，惟反訴被告迄至兩造間發生本件爭執，始主張以系爭工程之殘值20,494,548元為抵銷，顯非可採。並聲明：反訴被告應給付反訴原告3,015,024 元及自108 年8 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則抗辯略以：
㈠反訴原告於108 年2 月間認兩造間之系爭租約已終止，即要求反訴被告遷離系爭建物，並自108 年3 月至7 月間限制反訴被告使用系爭電梯及使用186 之1 號建物之地下停車場、一樓中庭廣場，兩造間發生甚多糾紛，反訴被告不堪其擾，已於108 年6 月11日遷離186 之1 號建物4 樓並於108 年7
月31日遷離186 號建物，且給付至108 年7 月31日止之租金及108 年3 月至7 月間如附件二所示之4 分之1 水電費予反訴原告，同時將186 號建物點交返還予反訴原告。
㈡關於反訴原告請求如附件一所示之費用：
⒈關於108年8月租金、保全費之部分：
反訴被告已於108 年6 月11日遷離186 之1 號建物4 樓並於108 年7 月31日遷離186 號建物，故無給付108 年8 月租金及保全費之義務。
⒉關於水、電費之部分：
186 號建物有另設電錶，反訴被告在搬離186 號建物時，已自行向臺灣電力股份有限公司結算至108 年7 月31日之電費，就此部分並無積欠任何水、電費；另關於186 之1 號建物共八層樓，反訴被告僅使用第4 層樓，原應僅負擔8 分之1
之水、電費，惟反訴被告先前基於兩造情誼而願負擔2 分之1 費用，現因兩造關係已惡化，且反訴原告於108 年3 月至7 月限制反訴被告使用系爭電梯及使用186 之1 號建物之地下停車場，故反訴被告於108 年3 月至7 月間改向反訴原告繳納4 分之1 費用，顯已超出8 分之1 甚多，已屬合理。
⒊關於房屋稅、地價稅、電氣費、維護費、保全費之部分：
依系爭租約之約定，反訴原告為承租人，除應給付租金以外，並無由反訴原告給付房屋稅、地價稅、電氣費、維護費、保全費之約定，反訴原告先前係基於情誼而曾負擔2 分之1
費用，惟兩造間之關係已惡化，依約自無任何給付義務。
㈢關於反訴原告請求如附件二所示之費用：
⒈如附件二所示項次1 至5 之施備，雖係由反訴原告委請訴外人德昌營造股份有限公司（下稱德昌公司）施作，惟如地板之耐用年限僅7 年、踢腳塑膠踢腳板及茶水間廚具之耐用年限僅6 年，反訴被告承租系爭建物並使用上開施備已15餘年，顯逾耐用年數，即無任何殘值可言，故臺中市室內設計裝修商業同業公會（下稱鑑定機關）出具之鑑價報告（下稱鑑價報告），應不可採。
⒉至於如附件二所示項次7 之拆除、清運、運棄費，依系爭租約第6 條第1 項之約定，反訴被告如有遺留任何物品均應視為廢棄物，任憑反訴原告處理，反訴被告並無負擔拆除、運棄、清潔之義務；且關於鑑價報告所示附表二編號8-1 室內造景及13、14之窗廉，均係反訴被告施作，反訴原告就此並無請求修繕或復原費用之權利。
㈣再者，反訴原告依系爭租約第3 條之約定，於租約終止後，尚應退還保證金10萬元。又反訴原告曾於106 年間就186 之1 號建物之空調汰換裝修共260 萬元，而要求反訴被告負擔半數130 萬元，反訴被告已全數給付；另反訴被告曾於94年間因系爭工程代墊工程款2,863 萬元，而系爭工程係位於反訴原告所有之土地、建物之範圍內，反訴被告已遷離系爭建物而無法繼續使用186 號建物大門及一樓中庭廣場，即改由反訴原告使用，且反訴被告於109 年5 月27日委請會計師事務所就186 號建物大門及一樓中庭廣場就殘值鑑價尚餘20,494,548元，則反訴原告自無法律上原因而受有利益130 萬元、20,494,548元，且反訴被告係為管理反訴原告之事務而利於反訴原告，始支出系爭工程費，亦得依民法上無因管理之規定，求反訴原告償還20,494,548元。因此，反訴被告以上開債權抵銷後，反訴原告已無任何金額可請求。並聲明：反訴之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠反訴被告於92年間向反訴原告承租186 號建物及186 之1 號建物4 樓，兩造簽立系爭租約，並約定每月租金375,000 元，租期每3 年換一次約，最新租約之租期為106 年1 月1 日至108 年12月31日。
㈡186號建物為反訴被告之門市、物流中心、倉庫。
㈢186 之1 號建物包含地下室停車場及8 層樓，其中除4 樓出租予反訴被告使用，其餘7 層樓均由反訴原告使用；另該建物內設置3 部電梯，其中1 部電梯係供兩造員工及訪客使用、1 部電梯供林重國及反訴原告之法定代理人專用，其他人均無權使用，其中1 部為貨梯，可自由通往地下室停車場上下貨；又兩造自92年簽立租約後，反訴被告均有使用系爭電梯、系爭停車位，並無額外再支出其他租金。
㈣系爭建物共用1 間警衛室。所有車輛進出系爭建物均需經警衛室管制之大門進入，再經由中庭廣場進入186 之1 號地下停車場管制之鐵門，始可進入地下室停車場。
㈤反訴原告向反訴被告請求法定利息之起算日為108年8月27日㈥反訴原告所提108 年1 月至8 月之電費、水費、房屋稅、檢修費、電氣、地價稅、維護費、108 年8 月之房屋租金、保全費等費用，金額如附件一所示。
㈦反訴被告已支付108 年3 月至7 月如附件一所示之4 分之1
電費、4 分之1 水費。
四、兩造爭執之事項：
㈠反訴原告向被告反訴請求自108 年1 月至8 月如附件一所示之電費、水費、房屋稅、檢修費、電氣、地價稅、維護費、108 年8 月之房屋租金、保全費等費用，共計1,570,398 元，是否有理由？
㈡反訴原告向被告反訴請求如附件二所示項次1 至5 、7 之費用共計1,444,626 元，是否有理由？若有理由，金額應為若干？
五、本院之判斷：
㈠反訴被告於92年間向反訴原告承租186 號建物及186 之1 號建物4 樓，兩造簽立系爭租約，並約定每月租金375,000 元，租期每3 年換1 次約，最新租約之租期為106 年1 月1 日至108 年12月31日。186 號建物為反訴被告之門市、物流中心、倉庫。186 之1 號建物包含地下室停車場及8 層樓，其中除4 樓出租予反訴被告使用，其餘7 層樓均由反訴原告使用；另該建物內設置3 部電梯，其中1 部電梯係供兩造員工及訪客使用、1 部電梯供林重國及反訴原告之法定代理人專用，其他人均無權使用，其中1 部為貨梯，可自由通往地下室停車場上下貨；又兩造自92年簽立租約後，反訴被告均有使用系爭電梯、系爭停車位，並無額外再支出其他租金。系爭建物共用1 間警衛室，所有車輛進出系爭建物均需經警衛室管制之大門進入，再經由中庭廣場進入186 之1 號地下停車場管制之鐵門，始可進入地下室停車場。又反訴原告所提108 年1 月至8 月之電費、水費、房屋稅、檢修費、電氣、地價稅、維護費、108 年8 月之房屋租金、保全費等費用，金額如附件一所示；反訴被告已支付108 年3 月至7 月如附件一所示之4 分之1 電費、4 分之1 水費等情，為兩造所不爭，堪認屬實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。本件反訴原告主張兩造歷來有平均分擔修繕費、水電費、地價稅、房屋稅之慣例，故反訴被告應負擔上開費用之半數並請求反訴被告給付如附件一所示之1,570,398 元等語，惟為反訴被告所否認並以前詞置辯，則反訴原告自應就上開有利於己之事實為舉證。經查：
⒈關於如附件一所示之「維護費- 南崗中心108 年8 月」、「房屋租金-108年8 月」及「保全費用- 國雲保全（108.08.01-108.08.31 ）」之費用：
⑴按契約之終止，有約定終止與法定終止之分，無論何種終止，均有使契約關係自終止時起向將來消滅之效力。而是否合意終止契約，本即聽由當事人雙方自由決定，尚難謂一方當事人在未具備法定或約定終止權事由之情況下，向他方提出終止契約之要約時，即可認雙方已合意終止契約。反訴原告固於108 年2 月15日寄發南投南崗郵局000011號存證信函予反訴被告，內容略以：通知反訴被告搬離系爭建物；108 年2 月14日柏諦公司（即反訴原告）藍月桂經理與東震公司（即反訴被告）吳惠萍副理雙方透過通訊軟體達成協議，反訴被告同意於108 年2 月28日搬離系爭建物，依吳惠萍副理要求發文，特此通知，並檢附108 年2 月14日16：48雙方代表之通訊軟體對話內容等語（見本院卷一第31頁至第32頁）；而觀諸反訴被告所提上開通訊軟體對話內容略以：（吳惠萍）系爭租約第4 條約定，租金應於每月1 日前繳納，並開立一年份支票付予反訴原告，反訴被告不得藉詞拖延。（藍月桂）你們貨款都可以不付了。（吳惠萍）租賃契約是有雙方簽約的，貨賣的您有契約嗎？（藍月桂）你們有訂單，我們有出貨。（吳惠萍）若對面租金可以採貴公司政策者，承租該棟四樓含186 號之租金是否可以比照此政策，發票而再付款。（藍月桂）房租也請你們也開一整年份的支票給我們吧，比照辦理。我們又不是不付款，只是一個月一個月付…妳們也是一個月一個月付，況且連張明細都沒有，反訴被告已經積欠我們高達一億的貨款。（吳惠萍）好啊，那我們租金就等您們發票來。（藍月桂）你們搬出去好了。（吳惠萍）好，妳說的喔。（藍月桂）對，我說的，妳們搬離開柏諦吧，包含186 之1 號4 樓及隔壁銷售區，我正想要跟你們說，你們的租約沒有包含地下室停車場，請先搬離停車場吧。（吳惠萍）好，廠區大門當初東震付4000萬蓋的。（藍月桂）謝謝，什麼時候搬？2/28可以嗎？（吳惠萍）那合約沒寫水電費反訴被告應付一半的錢。（藍月桂）你們搬出去後就不用再付水電費了。（吳惠萍）那麼請發公文，大門的工程款4000萬、隔壁二樓屋頂防水工程，均是反訴被告付的等語（見本院卷一第135 頁至第139 頁）。足見反訴原告固於上開時間以反訴原告之藍月桂經理與反訴被告之吳惠萍副理雙方透過通訊軟體達成反訴被告同意於108 年2 月28日搬離系爭建物之合意為由，通知反訴被告於108 年2 月28日搬離系爭建物；且由上開對話內容可知，兩造係因給付貨款糾紛及何時給付貨款、租金、開立發票、大門工程款等情為討論，嗣反訴原告因反訴被告之要求而以正式寄發存證信函通知兩造間之系爭租約合意終止一事，惟尚未經反訴被告正式回覆，且反訴被告自108 年2 月28日後仍繼續使用系爭建物，並對於何時給付租金、開立發票、大門工程款、水電費之計算等情仍有疑義，則尚無從逕以上開對話內容作為兩造合意提前終止系爭租約之依據。因此，反訴原告之上開通知尚不生終止契約之效果，惟仍可視為反訴原告對反訴被告提出終止租約之要約，若反訴被告未予同意，自無從發生合意終止契約之效果；反之，若反訴被告同意，則雙方意思表示合致，自可因雙方間之合意而終止契約。
⑵又反訴被告於接獲反訴原告上開通知後，於本案訴訟繫屬中之108 年7 月25日以南投三和郵局存證號碼000209號期存證信函向反訴原告表示略以：因反訴原告於108 年2 月間發函終止與反訴被告之租賃關係，事後又以停止電梯、地下停車場等使用，影響反訴被告營運極鉅，雖已聲請假處分、確認租賃關係存在等訴訟，惟訴訟曠日費時，為此反訴被告只能另尋他處營運，現已找到其他營運處所，故為圓反訴原告終止租約之目的，特通知兩造間之租約關係至108 年7 月31日即終止租約，屆時即騰空遷讓系爭建物予反訴原告；嗣於108 年7 月29日南投三和郵局存證號碼000210號存證信函通知反訴原告於108 年7 月31日早上11時辦理點交，並請反訴原告指派相關人員到場配合等語（見本院卷一第199 至第201
頁）；而反訴被告於108 年7 月31日已搬離系爭建物一節，為反訴原告所不爭，足認反訴被告已同意反訴原告所提出終止契約之要約，則兩造間之系爭租約已因原告於108 年7 月25日函復反訴原告表示同意而合意終止。
⑶因此，系爭租約既係因兩造合意而於108 年7 月31日終止，反訴原告自不得依系爭租約向反訴被告請求給付如附件一所示之「維護費- 南崗中心108 年8 月」、「房屋租金-108
年8 月」及「保全費用- 國雲保全（108.08.01-108.08.31
）」之費用。
⒉關於如附件一所示之除「維護費- 南崗中心108 年8 月」、「房屋租金-108年8 月」及「保全費用- 國雲保全（108.08.01-108.08.31 ）」以外之其他費用：
⑴關於如附件一所示房屋稅及水、電費之部分：
①觀諸系爭租約之約定，兩造間就承租人即反訴被告是否應負擔上開費用2 分之1 一節固未明文約定。惟關於108 年1 月至8 月之電費、水費、房屋稅、檢修費、電氣、地價稅、維護費等費用之金額如附件一所示，且反訴被告已支付108 年3 月至7 月如附件一所示之4 分之1 水、電費等情，已如前述；又反訴被告自承其基於情誼以往繳納2 分之1 之水、電費，且其在106 年度確實有支付2 分之1 之房屋稅及水、電費予反訴原告等語（見本院卷二第238 頁至第239 頁）；另觀諸反訴原告所提南投縣政府稅務局106 年度房屋稅繳款單據所示金額為58,109元（見本院卷二第189 頁），而反訴被告開立予反訴原告之106 年5 、6 月份之統一發票，其中關於包裝費為276,910元（見本院卷二第213 頁），加計5% 營業稅13,845.5元後，共計290,755.5 元（計算式：276,910+13,845.5=290,755.5），即為106 年度房屋稅58,109元之半數，足見反訴被告出具之106 年5 、6 月份之統一發票，關於包裝費為276,910 元，實際上應為給付予反訴原告之106
年度房屋稅之半數。是反訴原告主張兩造間就出租人即反訴被告在租賃期間曾約定由反訴被告繳納2 分之1 房屋稅及水、電費一節，應屬有徵。
②又反訴原告請求反訴被告給付上開房屋稅共計400,969 元（計算式：65,445+8,617+326,907=400,969），惟該期間尚包含108 年7 月1 日至108 年8 月31日共計57,281元（計算式：9,349+1,231+46,701=57,281 ）；然而，系爭租約既已因兩造合意於108 年7 月31日終止一節，業如前述；則上開房屋稅於108 年7 月1 日至108 年7 月31日應僅為半數即28,641元（計算式：57,281X1/2=28,641 ，元以下四捨五入），故反訴原告僅得向反訴被告請求372,328 元（計算式：400,969-28,641=372,328 ）。
⑵關於如附件一所示「電氣- 紅外線熱顯影檢驗（186-1 號，檢修日期：107.11.08 ）及「電器設備檢修B1（186-1 號，檢修日期：108.02.24）之部分：
觀諸反訴原告所提大誠管理顧問股份有限公司（下稱大誠公司）106 年2 月10日報價單所示關於車道管理系統（含網路型資料收集器、網路連線型感應式主機、ETAG讀卡系統、門禁管理系統、工資及其他另料、施工工資含設定）之金額為67,463元，而反訴被告僅支出32,125元及5%營業稅1,606 元共計33,731元予大誠公司，即約為上開費用之半數。是反訴原告主張兩造間就就出租人即反訴被告在租賃期間曾約定由反訴被告繳納上開費用2 分之1 即4,200 元、8,794 元，亦屬可採。
⑶關於如附件一所示「火險（107.11.24-108.11.24 ）」、地價稅- 大崗段（186 號及186-1 號，107.01.01-107.12.31
）之部分：
①觀諸反訴被告所提兆豐產物保險股份有限公司之保險費收據、106 年度地價稅轉帳繳款證明之金額各為111,922 元、62,755元（見本院卷二第199 頁），共計174,677 元，而反訴被告開立予反訴原告之106 年12月23日統一發票，其中關於包裝費為83,180元，加計5%營業稅4,159 元後，共計87,339元，即約為上開費用174,677 元之半數，足見反訴被告出具之106 年12月23日統一發票，其中關於包裝費87,339元，實際上應為給付予反訴原告上開火險、地價稅之半數。是反訴原告主張兩造間就就出租人即反訴被告在租賃期間曾約定由反訴被告繳納火險、地價稅之2 分之1 費用，應可採信。
②又反訴原告請求反訴被告給付上開火險費79,786元之期間係自107 年11月24日至108 年11月24日，惟系爭租約既已因兩造合意於108 年7 月31日終止一節，業如前述；另上開火險費之費用之計算自107 年11月24日至108 年7 月31日止，應為54,648元【計算式：79,786X （38/365+212/365）=54,648 ，元以下四捨五入】，則反訴原告就此部分原僅得向反訴被告請求54,648元之半數即27,324元，再扣除反訴被告已繳交9,308 元後，應為18,016元（計算式：27,324-9,308=18,016 ）。
③另反訴原告請求反訴被告給付上開地價稅之期間，除107 年1 月1 日至107 年12月31日之31,378元外，尚有108 年1 月1 日至108 年8 月31日之20,918元，惟系爭租約既已因兩造合意於108 年7 月31日終止一節，則反訴原告就此部分僅得請求地價稅為49,681元【計算式：31,378+ （20,918X7/8）=49,681 ，元以下四捨五入】。
⑷關於如附件一所示「維護費- 南崗中心108 年7月（108.07
.01-108.07.31 ）」之部分：
觀諸反訴被告所提106 年5 月經濟部南崗（兼竹山）工業區服務中心繳款單所示金額為15,184元（見本院卷二第183 頁），而反訴被告開立予反訴原告之106 年5 月23日統一發票，其中關於包裝費為7,230 元，加計5%營業稅361.5 元後，共計7,591.5 元，即約為上開維護費15,184元之半數，足見反訴被告出具之106 年5 月2 日統一發票，其中關於包裝費（106 年5 月）7,230 元，實際上應為給付予反訴原告106
年5 月維護費之半數。是反訴原告主張兩造間就就出租人即反訴被告在租賃期間曾約定由反訴被告上開費用2 分之1 即9,078元 ，應可採信。。
⒊因此，反訴原告得向反訴被告請求如附件一所示金額為1,086,757 元（計算式：74,743+76,014+4,200+8,794+372,328+108,016+49,681+75,212+3,515+2,496+180,291+132+9,078+756 +1,862+209,639=1,086,757 ）。
㈢又按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第196 條、第213 條第1 項、第3 項分別定有明文。而物被毀損時，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條至第215 條之適用，惟民法第196 條之規定即係第213 條之法律另有規定，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，又所謂必要費用，於以新品換舊品時，應予折舊。反訴原告主張反訴被告於108 年7 月31日搬離系爭建物時，拆除186 之1
號建物4 樓如附件二所示項次1 至5 地板、踢腳板、茶水間廚具等物品及另應支出項次7 拆除費，所需之費用共1,444,626 元等語，惟為反訴被告所否認並以如附件二所示之地板、踢腳塑膠踢腳板、茶水間廚具，均已逾耐用年數，應無任何殘值；且依系爭租約第6 條第1 項之約定，反訴被告並無負擔拆除、運棄、清潔之義務，另鑑價報告附表二所示8-1
室內造景及13、14之窗廉，均係反訴被告施作，並無任何修繕費或回復原狀費等語。經查：
⒈關於附件二所示項次1 至5 之情形：
⑴如附件二項次1 至5 所示之地板、踢腳板、茶水間廚具等之原始狀況如186 之1 號3 樓所示之情形，反訴被告搬遷後，已無任何地板、踢腳板、茶水間廚具等情，業經本院會同兩造於108 年11月11日至現場履勘，且有勘驗筆錄、現場照片在卷可參（見本院卷二第13頁至第64頁）；又反訴被告自承如附件二所示項次1 至5 之項目，確係由反訴原告委請德昌公司施作等語；另本院經兩造同意囑託臺中市室內設計裝修商業同業公會為鑑定機關，並就如附件二所示1 至5 所示之地板、踢腳板、茶水間廚具之情形進行鑑定，鑑價報告略以：如附件二項次1 至5 所示之地板、踢腳板、茶水間廚具，原先施作完成品已全部拆除，或部分拆除，現場留有尚未拆除之踢腳板，因復原重建高架地板施作工作需先拆除尚未拆除之踢腳板，因而無法再延用踢腳板舊品，且4 樓之茶水間廚具已拆除，需依3 樓同273CM 尺寸，同款造型及材質原樣復原重建等語（見本院卷二第111 頁至第121 頁）。則如附件二項次1 至5 所示之地板、踢腳板、茶水間廚具為原告委請德昌公司施作，且在反訴被告於108 年7 月31日搬遷186
之1 號4 樓時已完全拆除而無法使用一節，洵堪認定。
⑵又鑑定機關除派員至現場履勘外，尚參酌反訴原告提出之92年南崗廠房新建工程合約書並依行政院106 年頒佈固定資產耐用年數表作為折舊金額之鑑價基準，反訴原告原先委請德昌公司施作上開設備之金額為1,327,665 元、折舊金額為1,160,381 元、復原重建費用為1,847,500 元，有鑑定機關現場履勘鑑定紀錄表、鑑價報告在卷可佐（見本院卷二第121
頁至第125 頁、第141 頁）。則依上開復原重建費1,847,500 元扣除折舊金額1,160,381 元後，反訴原告得請求恢復原狀之費用為687,119 元（計算式：1,847,500-1,160,381=687,119 ）。
⒉關於附件二所示項次7之情形：
⑴系爭租約第6 條第1 項雖僅約定：「無論租約期滿或終止租約，反訴被告遷出時，如遺留任何雜物等不搬者，應視為廢棄物論，應任憑反訴原告處理」等語（見本院卷一第30頁），固未就反訴被告是否應負搬遷後之清除責任一節為明文約定，惟依其意旨乃在便於反訴原告行使權利，並非課以反訴原告處理該等物品之義務，更非免除反訴被告騰空返還房屋之義務，則反訴被告就遷出186 之1 號建物4 樓後，仍應負拆除、清除、棄運之責。是反訴被告抗辯其依系爭租約第6
條第1 項之約定，並無負擔拆除、運棄、清潔之義務等等，即非可採。
⑵又如附件二項次7 所示之拆除範圍，均係由反訴被告出資裝設（含裝潢及窗簾），且經本院會同兩造於108 年11月11日至現場履勘確認拆除範圍，此有勘驗筆錄、現場照片在卷可參（見本院卷二第13頁至第64頁）；又鑑定機關依上開確認拆除範圍鑑定拆除、清潔、運棄之費用，鑑價報告略以：關於上開範圍之拆除、清潔、運棄費合計120,286 元，另加計拆除如鑑價報告所附照片編號8-1 室內造景（見本院卷二第137 頁）後所衍生之地板磁磚毀損修繕費18,394元（見本院卷二第121 頁、第127 頁），共計138,680 元（計算式：120,286+18,394=138,680）。至於如鑑價報告所示照片編號13、14之窗廉，均係反訴被告施作一節，業如前述，則就此部分對反訴原告而言，並無任何復原重建費或折舊之情形，併予敘明。
⒊因此，反訴原告得向反訴被告請求如附件二所示金額為825,799 元（計算式：687,119+138,680=825,799 ）。
㈣再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條第1 項本文定有明文。債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判決意旨參照）。本件反訴被告抗辯反訴原告於租約終止後，尚應退還保證金10萬元，且反訴被告曾於106 年間就186 之1 號建物之空調汰換裝修費負擔半數費用130 萬元，並曾於94年間因系爭工程代墊工程款2,863 萬元，其自得以上開債權抵銷反訴原告之債權，依前揭說明，反訴被告自應就有上開有利於己之事實負舉證責任。經查：
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。觀諸系爭租約第3 條第2 項約定：保證金10萬元整，於租賃期滿交還房屋時無息歸還等語（見本院卷一第29頁）；又反訴被告於92年間向反訴原告承租186 號建物及186 之1 號建物4 樓，兩造簽立系爭租約，並約定每月租金375,000 元，租期每3 年換一次約，最新租約之租期為106 年1 月1 日至108 年12月31日等情，已如前述，足見兩造自92年起即簽立系爭租約，且租賃每3
年換一次租約，則兩造自92年迄今已換約數次，且每次之租約內容均相同並有前開保證金之約定，衡諸常情，若反訴被告未於租約之始向反訴原告繳納保證金10萬元，理應至少在每次換約時向反訴被告反應並請求繳納，惟兩造迄至本件訴訟時，反訴原告始抗辯反訴被告未繳納保證金，復未提出任何向反訴被告催討之相關證明以供本院審酌，即難認反訴原告此部分抗辯可採。是兩造合意於108 年7 月31日終止系爭租約後，反訴原告依系爭租約第3 條第2 項之約定，自應返還反訴被告保證金10萬元。
⒉至反訴被告抗辯反訴被告曾於106 年間就186 之1 號建物之空調汰換裝修費負擔半數130 萬元並曾於94年間因系爭工程代墊工程款2,863 萬元，反訴原告因而受有不當得利130 萬元、20,494,548元等等，且反訴被告係為管理反訴原告之事務而利於反訴原告，始支出該工程費，亦得依民法上無因管理之規定，求反訴原告償還20,494,548元等等，固據提出其與三揚公司簽立之工程合約、世輔冷凍空調工程有限公司工程請款單（見本院卷一第393 頁至第413 頁，卷二第87頁）。然而：觀諸反訴被告所提前開工程合約及工程請款單，簽約人或業主名稱均為反訴被告，則反訴被告所支付之空調汰換裝修費130 萬元及工程款2,863 萬元，即為反訴被告本於其於第三人間之法律關係所為之給付價金，而非反訴被告代反訴原告支付上開費用，則反訴原告即無所謂無法律上利益而受有不當得利可言；且上開費用既係由反訴原告本於其與第三人間之法律關係而為給付，則反訴被告亦無從依反訴原告明示或可得推知之意思，以有利於反訴原告之方法，為反訴原告代支付上開費用，即無由成立無因管理可言。是反訴被告此部分之抗辯，難認可採。
⒊因此，反訴原告迄未歸還上開保證金10萬元予反訴被告，則反訴被告以該10萬元債權與反訴原告上開債權抵充，自屬有據。是以，反訴原告請求反訴被告給付附件一所示金額1,086,757 元及附件二所示項次1 至5 、7 之費用共計825,799
元，與反訴原告應返還反訴被告之保證金10萬元抵充後，反訴被告尚應給付反訴原告1,812,556 元（計算式：1,086,757 +825,799-100,000=1,812,556）。
㈤綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付給付1,812,556 元及自108 年8 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就反訴原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
㈥本件反訴所為判決之基礎事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：
一、本訴部分：民事訴訟法第81條。
二、本訴部分：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 9 月 22 日民事第二庭 法 官 鄭順福
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 22 日書記官 施涵雯