臺灣南投地方法院108年度重訴字第35號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 109 年 04 月 07 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 108年度重訴字第35號原　　　告　童雅芳
訴訟代理人　劉邦遠律師
被　　　告　裕觀建設有限公司

法定代理人　林裕翔
訴訟代理人　張崇哲律師
複　代理人　黃瑋俐律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年3 月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬陸仟貳佰參拾柒元，及自民國一百零八年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌萬陸仟貳佰參拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠兩造於民國103 年11月8 日就坐落南投縣○○市○○段00000 地號，面積162.35平方公尺土地（下稱966-2 地號土地）、同段966-3 地號，面積19.83 平方公尺土地（通行道路應有部分換算為19535 分之1983，下合稱系爭土地）及坐落系爭土地編號A1建物即坐落南投縣○○市○○段0000○號、門牌號碼南投縣○○市○○路000 號（下稱系爭房屋，系爭土地與系爭房屋下合稱系爭房地）簽立預售屋買賣契約（下稱系爭預售屋買賣契約）及不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價新臺幣（下同）22,500,000元，並以訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建築經理公司）為履約保證人。
㈡依系爭預售屋買賣契約第13條第1 項、第2 項約定，被告應於使用執照核發後4 個月內將系爭房地所有權移轉登記予原告，被告於104 年3 月20日已取得使用執照，依約應於104
年7 月20日前將系爭房地所有權移轉登記予原告，經原告於104 年12月14日發函催告被告給付，復於105 年1 月19日催告被告應於105 年1 月30日前將系爭房地所有權移轉登記予原告，然被告遲至107 年4 月13日始將系爭房地所有權移轉登記予原告，則被告於105 年1 月31日未給付已構成給付遲延，依系爭買賣契約第8 條第1 項約定，被告給付每逾1 日應按買賣總價款萬分之3 計算違約金，是被告應給付違約金6,108,750元。
㈢被告於108 年1 月15日將系爭房地點交予原告占有，依系爭預售屋買賣契約所附全區平面圖所載，系爭土地上關於系爭房屋後方空地部分係交由原告使用，其上並無設置變電箱之記載，然於交屋後原告發現系爭土地上關於系爭房屋後方經台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）設置配電場1 座（面積2.6 坪）及配電場之維修通道（面積3.74坪），原告無法使用上開土地，被告交付之系爭土地顯有減少其通常效用之瑕疵，而系爭房地之買賣價款為每坪285,800 元，以減損60% 計算，減損價值858,436 元；系爭房屋之大理石地板龜裂，若經更換及施工，預計材料及工程費用為239,268 元；系爭房屋外牆及陽臺之牆壁已長滿青苔，屋內未清潔，原告僱工清洗，支出18,000元；系爭房屋後方本應由被告興建圍牆而未予興建，若由原告興建預計支出工程費85,800元；上開各項均屬瑕疵，原告自可請求減少價金，其數額合計為1,201,504 元。
㈣被告於107 年4 月13日始將系爭房地所有權移轉登記予原告，則系爭房地先前之地價稅、房屋稅應由被告繳納，然原告繳納105 年度至107 年之房屋稅各為10,669元、17,815元、17,342元及107 年度地價稅4,600 元，合計50,426元，是被告無法律上原因而受有無庸繳納上開稅款之利益，自應返還原告50,426元。爰依系爭買賣契約第8 條第1 項、民法第231 條第1 項、第250 條第1 項、第354 條第1 項、第359 條、第179 條之規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告7,360,680 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠被告前請求原告給付交屋款11,500,000元及遲延利息之訴訟，業經本院以105 年度重訴字笫54號（下稱前案）判決確定。前案就系爭預售屋買賣契約第13條第4 項第1 款約定係被告就原告應繳付之價金、稅費所為同時履行之約定此一重要爭點，經兩造為充分之攻擊防禦，並經法院本於當事人辯論之結果為實質之認定，是前案確定判決理由中對於上開爭點之判斷，於本件應有爭點效之適用，原告於本件訴訟不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。
㈡依系爭預售屋買賣契約第13條第1 項、第2 項約定，被告僅係應於使用執照核發4 個月內「備妥」系爭房地之相關文件申辦有關稅費及權利移轉登記，而非「辦妥」系爭房地所有權移轉登記。再者，依系爭預售屋買賣契約第13條第4 項第1 款約定，原告除約定之交屋保留款外，應履行繳清系爭房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息之義務，被告於原告履行上開義務時，方辦理系爭房地之所有權移轉登記，而被告於系爭房屋取得使用執照並完成保存登記後，即已備妥相關文件，並催告原告給付交屋款11,500,000元，原告遲未給付，原告雖有催告被告辦理系爭房地所有權移轉登記，然被告於歷次催繳通知均有告知原告應如期繳納交屋款，並於105 年1 月13日通知原告應於105 年1 月16日前繳清款項，原告繳清款項後，被告始需辦理系爭房地所有權移轉登記，即被告已為同時履行抗辯，嗣於105 年2 月4 日再以律師函向原告重申被告於原告繳清全部價金前，得主張同時履行抗辯並拒絕辦理系爭房地所有權移轉登記，況原告遲至107 年12月24日始匯款交屋款11,500,000元至玉山銀行敦南分行戶名：安信建築經理公司價金履約保證專戶內，顯見被告並無遲延給付系爭房地所有權移轉登記，原告請求被告給付違約金自屬無據。
㈢原告已於103 年11月8 日簽具同意書同意提供系爭土地設置配電場及配電場之維修通道設置，則原告即不得再行異議。大理石地板之紋路為天然產生，且系爭房屋交屋時，大理石地板表面均為平整，並無龜裂或下陷，被告自104 年12月以來，每次通知交屋皆有僱工清潔，然原告無故不願交屋，亦非可歸責於被告，原告所指上開瑕疵，均屬不實。就原告主張被告未興建圍牆部分，被告願依原告所提報價單所示85,800元如數給付。
㈣被告於104 年12月7 日通知原告於104 年12月15日辦理初驗，並於104 年12月22日催告原告於104 年12月31日繳納交屋款，復於104 年12月28日通知原告已完成原告於104 年12月19日驗收所指之系爭房屋瑕疵之修繕，請原告於105 年1 月4 日至9 日預約辦理交屋手續，再於105 年1 月5 日催告原告於105 年1 月13日繳納交屋款，嗣被告又於105 年1 月13日通知原告於105 年1 月16日繳清交屋款以利辦理交屋，是系爭預售屋買賣契約第19條所指「賣方通知書所載之交屋日」為105 年1 月16日，則105 年1 月1 日至105 年1 月15日之房屋稅即437 元應由被告繳納，105 年其餘房屋稅、106
、107 年房屋稅及107 年地價稅應由原告繳納。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103 年11月8 日就系爭房地簽立系爭預售屋買賣契約及系爭買賣契約，約定總價款22,500,000元（其中土地價金15,750,000元、建物6,750,000 元），並以安信建築經理公司為履約保證人。
㈡原告於103 年11月4 日給付訂金200,000 元、於103 年11月8 日給付簽約金4,800,000 元、於104 年1 月7 日給付外飾完成價金2,000,000 元、於104 年12月1 日給付領取使照價金2,000,000 元、於104 年12月4 日給付完稅款2,000,000
元、於107 年12月24日匯款11,500,000元至安信建築經理公司價金履約保證專戶，共計給付22,500,000 元。
㈢被告於104 年3 月20日取得系爭房屋之使用執照，並完成建物所有權第一次登記，被告於104 年12月7 日通知原告於104 年12月15日辦理初驗，並於104 年12月22日催告原告於104 年12月31日繳納交屋款，復於104 年12月28日通知原告已完成原告於104 年12月19日驗收所指之系爭房屋瑕疵之修繕，並請原告於105 年1 月4 日至105 年1 月9 日預約辦理交屋手續，再於105 年1 月5 日催告原告於105 年1 月13 日
繳納交屋款，嗣被告又於105 年1 月13日通知原告於105 年1 月16日繳清交屋款以利辦理交屋。
㈣被告於107 年4 月13日將966-2 地號，面積162.35平方公尺土地、966-3 地號，面積195.35平方公尺土地應有部分10000 分之1015及系爭房屋所有權移轉登記予原告；於107 年10月8 日因判決移轉將966-3 地號土地應有部分19535 分之1983移轉登記予原告（含上開移轉之應有部分10000 分之1015）。
㈤被告於108 年1 月15日將系爭房地點交予原告。
㈥原告於103 年11月8 日有簽具同意書，同意提供系爭土地供台電公司設置配電場及維修通道。
㈦被告前請求原告給付交屋款11,500,000元及遲延利息之訴訟，業經本院以105 年度重訴字第54號即前案判決確定。
㈧被告未依系爭預售屋買賣契約興建圍牆，同意以原告興建圍牆預計支出工程費用85,800元給付原告。
四、兩造爭執事項：
㈠前案認系爭預售房屋買賣契約書第13條第4 項第1 款約定係被告就原告應繳付之價金、稅費所為同時履行之約定，於本件有無爭點效之適用？
㈡被告抗辯於原告繳清系爭房地移轉登記前應繳之款項及遲延利息前，得主張同時履行抗辯並拒絕辦理系爭房地之所有權移轉登記，是否有據？
㈢原告主張依系爭預售房屋買賣契約第13條第1 項、第2 項約定，被告未於104 年7 月20日前將系爭房地所有權移轉登記予原告，應給付違約金6,108,750 元，是否有據？
㈣原告主張系爭房屋後方有設置台電公司配電場及維修通道、大理石地板龜裂、未予興建圍牆、屋內未清潔之瑕疵，請求減少價金1,201,504 元，是否有據？
㈤原告為請求被告返還房屋稅及地價稅合計50,426元，是否有據？
五、本院之判斷：
㈠兩造不爭執事項㈠至㈧之事實，為兩造所不爭執，復有預售屋買賣契約書暨附件、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證證書、安信建築經理（股）公司房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單、南投縣政府（104 ）投府建管（使）字第00121 號使用執照、104 年12月7 日交屋通知單、104 年12月22日繳款通知書、104 年12月28日交屋通知單、105 年1 月5 日催繳通知書、105 年1 月13日交屋通知書、原告同意書暨附件、永程土木包工業報價單在卷可稽（見本院卷第27頁至第99頁、第177 頁至第185
頁、第211 頁至第213 頁、第187 頁至第203 頁、第103 頁），首堪認定為真實。
㈡按學說上基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效理論，因其並非法院就訴訟標的所為之判斷，不具有判決實質之確定力（既判力），自須判決理由之判斷具備「同一當事人間」、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」、「該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷」及「兩造所受之程序保障非顯有差異」者，始足當之。（最高法院106 年度台上字第487 號判決意旨參照）。經查：被告前請求原告給付交屋款11,500,000元及遲延利息之訴訟即前案，業經本院以105 年度重訴字第54號即前案判決確定，其中前案判決理由認定：系爭預售屋買賣契約第13條第4
項係被告就原告應繳付之價金、稅費所為同時履行之約定，並非被告履行移轉系爭房地所有權義務之清償期之約定，原告給付交屋款義務與被告移轉系爭房地所有權義務互為對待給付，被告應履行其上開義務，始得同時請求原告給付交屋款等節（見本院卷第195 頁至第196 頁），然前案訴訟程序未經爭點整理程序，並將系爭預售屋買賣契約第13條第4 項是否為被告就原告應繳付之價金、稅費所為同時履行之約定乙節列為爭點，令兩造為充分之舉證，以盡其攻擊、防禦之能事，揆諸前揭說明，自不宜認有爭點效之適用。是被告抗辯：前案關於上開認定於本件有爭點效之適用等等，尚不可採。
㈢按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部；但出賣人已提出相當擔保者，不在此限；買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之，民法第345 條第1 項、第348 條、第367 條、第368 條、第369 條分別定有明文。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第229 條第2 項、第3
項、第264 條第1 項亦有明文。
㈣原告主張被告於104 年3 月20日取得系爭房屋使用執照，並完成建物所有權第一次登記，被告應於4 個月內即104 年7
月20日前，將系爭房地所有權移轉登記予原告，而被告遲至107 年4 月13日始將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，被告遲延給付移轉系爭房地所有權之義務，應給付違約金6,108,750 元等等，惟為被告所否認，並抗辯：原告給付交屋款11,500,000元之義務與被告移轉系爭房地所有權之義務互為對待給付，被告於原告繳清交屋款11,500,000元前，被告得主張同時履行抗辯並拒絕辦理系爭房地之所有權移轉登記，被告並無遲延給付之情等語。經查：
⒈系爭預售屋買賣契約第13條第1 項關於土地所有權移轉登記約定：土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定外，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。第13條第2 項關於房屋所有權移轉登記約定：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。第13條第4 項約定：賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記：㈠依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。㈡提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓，及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方。㈢本款第一目、第二目（應係本項第1 款、第2
款之誤載）之費用如以票據支付，應在登記以前全部兌現（見本院卷第35頁）。依上開第13條第1 項、第2 項約定，被告應於使用執照核發後4 個月內備妥文件辦理有關稅費及系爭房地所有權移轉登記，然系爭預售屋買賣契約就「使用執照核發後4 個月內」並未約定確定期限，被告於104 年3 月20日取得系爭房屋使用執照，而原告於104 年12月14日催告被告依約將系爭房地所有權移轉登記予原告，復於105 年1
月19日催告被告於105 年1 月30日前備妥文件辦理有關稅費及將系爭房地所有權移轉登記予原告等節，有劉邦遠律師事務所104 年12月14日、105 年1 月19日函文在卷可憑（見前案卷第29頁正反頁、第38頁正反頁），依上所述，被告備妥文件辦理有關稅費及將系爭房地所有權移轉登記予原告之義務於原告催告之最後期限即105 年1 月30日屆清償期，應堪認定。至系爭預售屋買賣契約第13條第4 項約定賣方即被告應於買方即原告履行該項所訂義務時，辦理所有權移轉登記，細觀其約定內容，旨在約定原告除約定之交屋保留款外，應依契約約定付款辦法繳清系爭房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息，則該條僅係原告上開義務乃被告移轉系爭房地所有權之同時履行之約定，並非被告履行移轉系爭房地所有權義務之清償期之約定。
⒉原告雖主張被告將系爭房地所有權移轉登記予原告後，原告始負給付交屋款之義務，且系爭預售屋買賣契約第13條第4
項第1 款所指原告應繳之款項不包含交屋款等等。惟依系爭預售屋買賣契約第13條第4 項第1 款約定：買方依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。又系爭預售屋買賣契約附件二之付款明細表列明各項付款項目，即訂金、簽約金、外飾完成、領取使照、完稅、交屋，以上各項付款項目數額合計即為系爭房地買賣總價22,500,000元，其中交屋款為11,500,000元（見本院卷第47頁），另觀諸系爭預售屋買賣契約第12條第2 項後段約定：買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付（見本院卷第35頁）。足認系爭預售屋買賣契約第13條第4 項第1 款所指交屋保留款乃第12條第2 項後段之「買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款」，而非系爭預售屋買賣契約附件二之付款明細表所列之交屋款，且依第12條第2 項後段之文義，買方僅係有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，而非原告業已表明自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，此觀系爭預售屋買賣契約附件二之付款明細表並未記載交屋保留款之付款項目自明，則系爭預售屋買賣契約第13條第4 項第1 款約定所指原告應繳清之款項包含交屋款11,500,000元，堪以認定。是原告上開主張，自難憑採
⒊兩造間於系爭預售屋買賣契約附件二之付款明細表約定交屋款為11,500,000元，系爭房屋於104 年3 月20日取得使用執照，並已為建物所有權第一次登記，足見斯時系爭房屋已達於可為交付之程度，被告於104 年12月7 日通知原告於104
年12月15日辦理初驗，並於104 年12月22日催告原告於104
年12月31日繳納交屋款，復於104 年12月28日通知原告已完成原告於104 年12月19日驗收所指之系爭建物瑕疵之修繕，請原告於105 年1 月4 日至9 日預約辦理交屋手續，再於105 年1 月5 日催告原告於105 年1 月13日繳納交屋款，嗣被告又於105 年1 月13日通知原告於105 年1 月16日繳清交屋款，已如前述，故依兩造間上開約定，原告給付交屋款之義務於被告催告之最後期限即105 年1 月16日已屆清償期，應堪認定。
⒋依上所述，被告應於105 年1 月30日前將系爭房地所有權移轉登記予被告，原告應於105 年1 月16日給付被告交屋款11,500,000元，但被告於原告給付交屋款前，得拒絕移轉系爭房地所有權，原告雖於105 年1 月19日催告被告於105 年1
月30日前備妥文件辦理有關稅費及將系爭房地所有權移轉登記予原告，然被告已於105 年1 月13日通知原告：被告尚未收到交屋款11,500,000元，原告已於105 年1 月6 日完成複驗，依系爭預售屋買賣契約第7 條約定，原告應於105 年1
月16日繳清交屋款乙節，復於105 年1 月14日通知原告給付交屋款，以利進行所有權移轉登記，有105 年1 月13日交屋通知書、105 年1 月14日交屋通知書在卷可參（見前案卷第35頁、第37頁），足認被告已為同時履行抗辯，被告再於105 年2 月4 日以律師函重申因原告未依系爭預售屋買賣契約第13條第4 項約定給付交屋款，被告自無從將系爭房地所有權移轉登記予原告乙節，有該函附卷可憑（見前案卷第39頁至第41頁），而原告於被告於107 年4 月13日將系爭房地所有權移轉登記予原告之後即107 年12月24日始給付交屋款，則被告於原告繳清交屋款11,500,000元前，既已主張同時履行抗辯並拒絕辦理系爭房地所有權移轉登記，被告即無遲延給付將系爭房地所有權移轉登記予原告之義務，自無系爭買賣契約第8 條第1 項所約定「賣方若未依本約履行各項義務」之情事，是原告主張被告遲延給付將系爭房地所有權移轉登記予原告之義務，構成系爭買賣契約第8 條第1 項約定之違約事由，請求被告給付違約金等等，尚不可採。
㈤按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354 條第1 項、第359 條、第179 條分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。經查：
⒈原告主張系爭土地上關於系爭房屋後方有遭台電公司設置配電場1 座（面積2.6 坪）及配電場之維修通道（面積3.74坪）之瑕疵，而有減少通常效用或契約預定效用及價值，應減少價金858,436 元等等，惟為被告所否認，並抗辯：原告已於103 年11月8 日同意提供系爭土地設置台電公司配電場及配電場之維修通道等語，並提出同意書暨附件為證（見本院卷第211 頁至第213 頁）。上開同意書業經原告於103 年11月8 日簽名同意乙節，為原告所不爭執（見本院卷第316 頁），觀諸上開同意書暨附件，其上明確記載原告同意提供如附件所註明之台電公司通道及台電公司配電場之範圍予台電通行及使用，絕無異議等語，附件亦有標明台電公司配電場及通道坐落之位置，並標明長、寬等節，堪認原告於簽立系爭買賣預售屋契約及系爭買賣契約之同日簽立上開同意書，同意系爭土地上如同意書附件所示範圍提供予台電公司設置配電場及通道，亦即原告於締約時明知並同意系爭土地上如同意書附件所示範圍提供予台電公司設置配電場及通道，則被告給付標的即屬依約而為，自無瑕疵之可言，是原告上開主張實非可採。
⒉原告提出大理石地板、外牆及陽臺照片為據，主張系爭房屋之大理石地板龜裂及系爭房屋外牆及陽臺之牆壁已長滿青苔，屋內未清潔，均屬瑕疵，大理石地板若經更換及施工，預計材料及工程費用為239,268 元，外牆及陽臺經原告僱工清洗，支出18,000元等等，惟為被告所否認，並以前詞置辯。審酌大理石為天然石材，其建材特性本有天然紋路，乃屬自然現象，而原告提出之大理石地板照片（見本院卷第279 頁至第291 頁），未見大理石地板有何破裂之情，原告亦未提出其他證據證明系爭房屋之大理石地板有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；再者，原告所提報價單（見本院卷第101 頁），其上記載地板、數量為15.24 、單位為坪，亦即該報價單之標的為15.24 坪之地板建材，而15.24 坪之面積非微，原告亦未舉證證明此報價單所載面積均屬有瑕疵之大理石地板，是原告主張大理石地板有瑕疵，應減少價金等等，尚難憑採。另審諸系爭房屋外牆及陽臺牆壁照片（見本院卷第285 頁、第289 頁、第293 頁），其上雖有部分髒污，然房屋外牆及陽臺牆壁之設置本暴露於外，經風吹日曬有所髒污亦屬自然之情，自無減少系爭房屋之通常效用或契約預定之效用，非屬瑕疵，屋內未清潔部分未見原告有何舉證，且自然產生之灰塵、髒汙亦無減少系爭房屋之通常效用或契約預定之效用，是原告主張系爭房屋外牆及陽臺牆壁長青苔，屋內未清潔，屬瑕疵，應減少價金等等，均不足採。
⒊原告主張系爭土地有未依系爭預售屋買賣契約興建圍牆之瑕疵，而有減少通常效用或契約預定效用及價值，預估興建圍牆之工程費用為85,800元，應如數減少價金等語，業據其提出永程土木包工業報價單為證（見本院卷第103 頁），復為被告所不爭執（見本院卷第358 頁），從而，原告得請求被告減少買賣價金85,800元，而原告已給付全額買賣價金予被告，被告受領其中85,800元應為無法律上原因而受有利益，故原告依民法第179 條請求被告返還85,800元，應屬有據。㈥原告主張被告將系爭房地所有權移轉登記予原告後，原告始負擔房屋稅及地價稅之繳納義務等等，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭預售屋買賣契約並未約定被告移轉系爭房地所有權予原告後，原告方負擔地價稅、房屋稅之繳納義務，且依系爭預售屋買賣契約第14條第1 項約定：賣方應於領得使用執照6
個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清所有應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。㈣賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5
單利計算遲延利息予買方。第3 項約定：買方應於收到交屋通知日起10日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。復審諸系爭預售屋買賣契約第19條約定：地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前1 年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，嗣地價稅開徵時由買方自行繳納。房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。可見「通知進行交屋」及「實際點交房屋」係屬二事，應認系爭預售屋買賣契約第19條所指「賣方通知書所載之交屋日」乃通知進行交屋日，則兩造就房屋稅與地價稅之分擔標準應以被告通知書所載之交屋日為據。
⒉被告抗辯被告於105 年1 月13日通知原告於105 年1 月16日繳清交屋款以利辦理交屋，故被告通知書所載之交屋日為105 年1 月16日，業據其提出交屋通知書為證（見前案卷第35頁），原告就此亦未見其有所爭執，而原告分別於105 、106 、107 年繳納房屋稅10,669元、17,815元、17,342元，及107 年地價稅4,600 元，為被告所不爭執（見本院卷第316
頁），依上所述，被告應負擔105 年1 月1 日至105 年1 月15日之房屋稅，依該年度日數比例計算，被告應負擔房屋稅437 元，原告對此計算亦無意見（見本院卷第407 頁），105 年其餘之房屋稅、106 、107 年之房屋稅及107 年之地價稅均應由原告負擔，亦即被告無法律上之利益而受有無庸給付105 年1 月1 日至105 年1 月15日房屋稅即437 元之利益，故原告依民法第179 條之規定，請求被告返還437 元，即屬可採。
六、綜上所述，被告於原告繳清交屋款11,500,000元前，已主張同時履行抗辯並拒絕辦理系爭房地所有權移轉登記，被告即無遲延給付移轉系爭房地所有權之義務；台電公司設置配電場及通道於原告締約時明知並同意，自非屬瑕疵，系爭房屋外牆及陽臺牆壁長青苔、屋內未清潔等均非屬瑕疵，原告未舉證大理石地板有減少通常效用或契約預定效用及價值；另被告未依約興建圍牆，受有買賣價金85,800元及未支出105
年1 月1 日至105 年1 月15日房屋稅437 元之不當得利，基上，被告受有86,237元之不當得利（計算式：85,800＋437
＝86,237）。從而，原告依民法第179 條之規定，請求被告給付86,237元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即108 年7 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分給付金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款，應依職權宣告假執行，原告聲請願供擔保，准予假執行，核無必要；復依民事訴訟法第392
條第2 項規定，准被告聲請預供相當擔保後，得免為假執行；另原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失其附麗，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 4 月 7 日民事第二庭法 官 楊亞臻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 7 日書記官 黃子真