臺灣南投地方法院109年度簡上字第2號

• 裁判案由: 返還停車位
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 109 年 07 月 29 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　109年度簡上字第2號上　訴　人　蔡玉凰

訴訟代理人　羅閎逸律師
林吟蘋律師
被上訴人　　埔里中華信義區管理委員會

法定代理人　陳喜美

訴訟代理人　張右人律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國108 年11月1日 本院埔里簡易庭107 年度埔簡字第229 號第一審民事簡易判決提起上訴，本院合議庭於109 年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人部分
㈠上訴人於原審主張略以：
訴外人元寶建設股份有限公司（下稱元寶建設）於民國84年間在坐落南投縣○○鎮○○段000 地號土地（下稱103 地號土地）上起造及銷售設址於南投縣埔里鎮漢陽三街之「埔里信義國宅」社區大廈（下稱信義社區），並於信義社區地下一層建有同段389 建號（下稱389 建號）共有之公共設施，劃作停車場使用。而信義社區於興建之初，因停車位少於社區戶數，則購買信義社區房屋者，需加價購買停車位，始能取得停車位專用權，因此，信義國宅之部分區分所有權人，因停車位買賣而分別取得信義國宅停車場編號第17、19、20、38、40、42號等6 格停車位之專用權，其餘尚未出售之信義社區停車場編號1 至16、18、21至39、41、43、44號合計38 格 停車位（下稱系爭停車位）專用權，則於元寶建設將信義國宅中376 建號即門牌號碼：南投縣○○鎮○○○街00巷0號6樓之1 房屋（下稱系爭房屋）出售予上訴人之前手張垚時，同時出售予張垚，元寶建設並將389 建號公共設施應有部分10,000分之2,474 移轉登記予張垚。嗣上訴人於104
年12月18日向張垚買受取得系爭房屋及389 建號公共設施應有部分10,000分之2474之所有權，並同時取得系爭停車位之專用權後，卻遭被上訴人繼續占用系爭停車位並拒絕返還予上訴人，爰依分管契約之法律關係，及民法第767 條、第821 條之規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠先位聲明：被上訴人應將系爭停車位騰空交還上訴人；願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：被上訴人應將系爭停車位騰空交還全體共有人；願供擔保請准宣告假執行。
㈡上訴人於本院補充略以：
信義社區區分所有權人就389 建號共有公共設施停車位之分管契約，係約定每一區分所有權人如有購買車位時，係以389 建號建物登記之權利範圍作為系爭停車位分管契約之表現方式，每一車位使用權人其共有公共設施之應有部分比例，會較無購買車位之區分所有權人增加萬分之63。而張垚向元寶建設購買房地時，其持有389 建號共有公共設施登記之應有部分比例較其他區分所有權人多出許多，依照上開分管契約約定，得以張垚持有389 建號共有公共設施之應有部分比例萬分之2474換算為38個車位個數，且因有約定特定車位號碼，而對系爭停車位有專用權，並與其他區分所有權人訂立有分管契約，則上訴人為張垚之後手，據此對於系爭停車位主張權利，洵屬有據。又證人鄭哲恩即目前居住於南投縣○○鎮○○○街00巷0 號4 樓之1 房屋內，其所持有389 建號之應有部分權利範圍較同棟住戶多10,000分之63，原遷入時並無停車位可以使用，後證人鄭哲恩以其應有部分比例對被上訴人質疑何以未能使用停車位，亦經被上訴人確認其確實有停車位之使用權，足證上訴人之主張為有理由。再元寶建設於84年起造、銷售信義社區並辦理登記時，尚無車位編號及車位權利範圍之登記規定，被上訴人提出之地下室停車位位置使用證明書簽訂日期均為85年，足證於84年間確無車位編號及車位權利範圍登記規定甚明等語。
二、被上訴人部分
㈠被上訴人於原審主張略以：
被上訴人僅為信義國宅之管理委員會，權責僅在於執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，而分管契約之使用權及範圍，既非屬區分所有權人決議事項，亦非執行公寓大廈管理維護工作，則被上訴人並無權利能力，分管契約之權利歸屬亦非屬被上訴人。又上訴人就系爭停車位，與信義國宅之全體區分所有權人間並無分管契約存在，則上訴人自不得憑此主張返還系爭停車位；另就備位聲明部分，被上訴人係依信義國宅之規約管理系爭停車位，並將之出租予他人，所得租金收益亦均納入信義社區之公共費用使用，自非屬無權占用；從而，上訴人先、備位聲明均無理由等語。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
㈡被上訴人於本院補充略以：
信義國宅向來以元寶建設核發之「地下室停車位置使用證明書」約定停車位之使用權者及其範圍，並成立共有物之分管契約，然上訴人無法提出該使用證明書，被上訴人無從認定上訴人對系爭停車位有專用權或分管契約之存在。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認上訴人對於系爭停車位無專用權或分管契約存在，又系爭停車位在無設專用權或分管契約情形，自屬被上訴人管理社區之共用部分，被上訴人將系爭停車位出租他人即非無權占用，而判決上訴人全部敗訴。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠先位聲明：原判決廢棄；被上訴人應將系爭停車位騰空交還上訴人；上訴人願就先位聲明第2 項供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：原判決廢棄；被上訴人應將系爭停車位騰空交還給全體共有人；上訴人願就備位聲明第2 項供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠坐落103 地號土地上，門牌號碼南投縣○○鎮○○○街00號至53號（以上僅奇數號）、37巷1 、2 、3 、5 、6 號之「信義國宅，原為元寶建設於84年間起造及銷售。
㈡389 建號建物為信義社區之共用部分。
㈢元寶建設於87年間將系爭房屋及389 建號建物10,000分之2,474 應有部分出售予張垚。上訴人則於104 年12日18日向張垚購買系爭房屋，並移轉取得389 建號建物之應有部分10,000分之2,474 。
五、兩造爭執之點為：
上訴人主張依信義社區區分所有權人之分管契約，其有系爭停車位之專用權，先位聲明被上訴人應將系爭停車位騰空交還上訴人；備位聲明被上訴人應將系爭停車位騰空交還全體共有人，有無理由？
六、法院之判斷：
㈠先位聲明部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文規定甚明。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。再按，公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第9 條第1 項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3 條第5 款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號判決意旨參照）。是上訴人主張其就系爭停車位有專用權，為被上訴人所否認，自應由上訴人就共有人間存有分管契約，並將系爭停車位約定供其專用之利己事實負舉證責任。
⒉上訴人主張就系爭車位有專用權存在，無非係以其所有之389 建號應有部分比例為10,000分之2,474 ，又信義社區每一格停車所登記之應有部分為10,000分之63，則依前開比例推算，上訴人自應取得38格停車位為其主要論據。惟查：經本院向南投縣○里地○○○○○○000 ○號建物之測量成果圖及平面圖影本（見本院卷第56頁至第61頁），可知389 建號建物之主要用途為公共設施，包含地面層304.25平方公尺、第二層76.84 平方公尺、第三層75.47 平方公尺、第四至第七層各86.14 平方公尺、突出物279.03平方公尺、地下室1590.42 平方公尺，合計2670.57 平方公尺；地下室即地下一樓設有法定停車47輛、獎勵停車2 輛，共計49輛停車空間，其中單層停車9 輛，雙層停車40輛，且各停車位因大小、雙層或平面而占用面積略有不同，例如單層停車位為250 ×60
0 、225 ×575 （單位：公釐）2 種尺寸，雙層停車位則為
230 ×550 、230 ×575 、250 ×575 （單位：公釐）等3
種尺寸。是如各共有人就389 建號建物之應有部分比例足資表彰各共有人就停車位之專用權，亦當依所購買停車位之大小而有所不同，然上訴人主張每一停車位之登記之應有部分均為10,000分之63，實與公寓大廈一般停車位買賣交易常情不符，自難逕以採信。上訴人雖另提出系爭停車位平面圖（見原審卷第21頁），而被上訴人亦不爭執該平面圖與信義社區管理室所留存之停車位平面圖相符，惟觀諸該平面圖所繪製之車位總數共43輛，尺寸為225 ×575 、225 ×600 、25
0 ×575 、250 ×600 不等，位置配置亦與留存於地政事務
所之平面圖不符，則各共有人就389 建號建物所登記應有部分之比例，究以何為基準，實非無疑。是上訴人就同段389
建號建物應有部分登記，雖較信義社區之其他區分所有權人為高，然何以如此，其原因已難考究，上訴人亦未能舉證加以證明，自無法斷然以389 建號建物應有部分之登記，即反推上訴人就系爭停車位與信義社區之區分所有權人有分管契約之存在。
⒊再依被上訴人所提出地下室停車位置使用證明書2 份、點交清單內容所示（見原審卷第207 頁、第209 頁、第215 頁），堪認起造人元寶建設於交屋時，均會將開立地下室停車位置使用證明書予承購車位之住戶。而上訴人自陳其係於104
年間向張垚買受系爭房屋，則上訴人就389 建號公共設施之權利即繼受於其前手張垚，而如張垚向元寶建設承購系爭房屋時，確同時承購系爭停車位，則張垚自應知悉系爭停車位之明確編號及特定範圍，且於交屋時，當可取得系爭停車位使用證明書。然證人張垚於原審審理中結證述：「（問：何時持有系爭房屋？）答：民國80多年，都是我所有，沒有住在那裡，30多個停車位，管理委員會都沒讓我使用…」、「（問：當時與原告買賣時，有無約定停車位部分？）答：車位部分，我只說權狀有包含停車位，但我沒有辦法特定停車位使用範圍及號碼…」等語（見原審卷第258 頁至第260 頁），雖證稱擁有30多個停車位之專用權，卻無法特定停車位使用範圍及號碼，則依其證述，實難以證明其向元寶建設買受系爭房屋時，曾具體就系爭停車位達成約定專用之合意。上訴意旨雖主張元寶建設於84年起造、銷售信義社區並辦理登記時，尚無車位編號及車位權利範圍之登記規定，被上訴人提出之地下室停車位位置使用證明書簽訂日期均為85年，足證於84年間尚無車位編號及車位權利範圍登記規定之事實等語，然元寶建設係於87年1 月14日將系爭房屋及389 建號公共設施10,000分之2,474 應有部分出售予張垚，並於同年3 月19日為所有權移轉登記，有建築物改良登記簿影本附卷可查（見原審卷第115 頁、第116 頁），斯時當無上訴人所謂尚無車位編號及車位權利範圍登記規定而無從特定之情，足見上訴人此部分主張，尚乏所據。則上訴人未能舉證張垚就系爭停車位有專用權存在，自不得認上訴人業自張垚處繼受系爭停車位之專用權。
⒋上訴人雖聲請證人即同社區住戶鄭哲恩到庭為證，證人鄭哲恩證稱：「（買受房屋時有無停車位可以使用？）當下我去詢問管委會時並沒有，我是買了之後去詢問，而且我在買房的時候有問仲介有無車位，仲介是說沒有」、「後來我是用租的方式獲得使用權」、「一開始詢問管委會時，他們跟我說第一任屋主即我的前前手委託管委會將車位租給我，前前手說他的房子被法拍前房屋與車位是分開的，所以當時我透過管委會大夜班的員工承租車位…我一直繳納到前年，我針對我的持分對管委會提出質疑，確認我的房地是有附車位的，後來管委會就說我不用繳租金」、「管委會中班的員工跟我說，管委會那邊有車位的權狀，但並沒有提供給我確認」、「我從入住到現在都一直停在35號車位」、「（所謂管委會中班或夜班員工的大名是否清楚？）我不知道」、「（上開所指員工是否為管理員？）是的，是管理員」、「（是否為管委會的成員？）我不清楚」等語（見本院卷第47頁至第49頁），固證述其最初需繳納租金予管理室管理員始能使用389 建號建物地下室第35號停車位，嗣再向管理員確認其所購買之房地有附車位後，即無庸繳納租金之過程，然證人鄭哲恩取得同社區房地之來源與上訴人不同，是縱證人鄭哲恩繼受其前手就389 建號建物之分管權利，而對前開第35號車位享有約定專用權，仍不得以此推論上訴人向張垚買受系爭房地時，亦就系爭停車位取得約定專用權。況證人鄭哲恩歷來均係向信義社區管理員主張其對前開第35號車位之權利，而被上訴人於本院審理中仍否認證人鄭哲恩就該車位有專用權存在，且
本件上訴人主張之系爭停車位竟包含證人鄭哲恩陳稱其所專用之第35號車位而互為矛盾，則以證人鄭哲恩之前開證述，實無法令本院形成上訴人就系爭停車位的確存有分管契約而對系爭停車位享有專用權之心證。
⒌再觀諸原審依職權向埔里鎮公所調取之信義社區報備資料所載，信義社區於92年8 月1 日所定之住戶規約第2 條第4 項：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專有部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議者，得將部分之停車空間約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二」約有明文（見原審卷第309 頁），則上訴人及其前手張垚均未能提出買賣契約書或分管契約書，以資佐證就系爭停車位約有專用權存在，亦未經區分所有權人會議決議由上訴人或張垚取得系爭停車位之專用權，益證上訴人就系爭停車位無分管契約存在。此外，上訴人復未能提出其他事證證明信義社區各共有人間就389 建號建物所存分管契約之具體內容為何，僅泛言依其應有部分比例，取得系爭停車位之專用權，難認其已盡舉證之責，本院自無法為有利上訴人之認定。從而，上訴人主張依分管契約之法律關係，訴請被上訴人應返還系爭停車位予上訴人等節，核非有據。
㈡備位聲明部分：
按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；公寓大廈管理條例第10條第2 項前段定有明文。承上所述，系爭停車位並未約定為上訴人所專用，而綜觀所有卷證，亦未經約定為供特定人專用之約定專用部分，當屬信義社區之共用部分，依前揭規定，被上訴人將系爭停車位出租予他人，即屬具正當法律上權源之管理行為，而非無權占用。是上訴人備位主張依民法第767 條、第821 條，訴請被上訴人將系爭停車位返還予全體共有人等節，亦屬無據。
七、綜上所述，上訴人先位主張依分管契約之法律關係，訴請被上訴人應將系爭車位騰空返還予上訴人，為無理由，應予駁回；其備位主張依民法第821 條、第767 條之規定，請求被上訴人應將系爭車位騰空返還給全體共有人，亦無理由，仍應駁回。原審為上訴人敗訴判決，認事用法洵屬正當，上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經審酌後認均與本案之判斷不生影響，爰不再一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日民事第一庭審判長法 官 林永祥
法 官 許凱傑
法 官 張毓珊
上列正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日書記官 黃子真