109年度簡上字第65號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：110 年 10 月 13 日

臺灣南投地方法院民事判決 109年度簡上字第65號上訴人田佳恩訴訟代理人楊志航律師雅蔀恩‧伊勇律師被上訴人施張桔訴訟代理人陳振吉律師複代理人李羿慧上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國109 年8 月24日本院南投簡易庭109 年度投簡字第153 號第一審民事簡易判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國110 年9月29日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決第三項關於命上訴人給付逾新臺幣壹拾壹萬參仟柒佰參拾肆元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。上訴人應給付被上訴人新臺幣伍萬貳仟柒佰參拾元，及自民國一百一零年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人其餘追加之訴駁回。第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序事項 ⒈按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。民事訴訟法第446 條第1 項定有明文，依同法第436 條之1 第3 項規定，於簡易訴訟第二審程序亦有準用。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，為同法第255 條第1 項第2 款所明定。 ⒉查：被上訴人於原審聲明為：㈠上訴人應將門牌號碼南投縣○○ 市○○○路00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還與被上訴人，暨自民國109 年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人144,000 元；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣(下同)164,832 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。上訴後於110年1月4日追加請求上訴審律師費50,000元、109年7、9月之電費69元、65元，又於本院於110年4月16 日追加聲明請求上訴人應給付：拆除及回復原狀費用之差額及5%之營業稅共23,370元，合計共73,504元（計算式：50,000＋65＋69＋23,370＝73,504），核其上開追加部分，與原審之請求基礎事實均同一，證據資料得以相互援用，合乎前開條文之規定，自應准許。貳、實體事項一、被上訴人部分：㈠被上訴人於原審起訴主張略以： ⒈被上訴人於104 年8 月15日將系爭房屋出租予訴外人廖金屏經營加盟之麥味登早餐店，廖金屏並經被上訴人同意，於承租範圍之1 樓與2 樓交界處，自行裝設綠色「麥味登」環狀招牌及標示有「麥味登」商標之環狀雨遮，並於靠三和二路承租邊界，裝設「麥味登」方形招牌，另將騎樓及1 樓內部全部鋪設木紋塑膠地板，並於騎樓外側裝設木質圍欄，將騎樓做為飲食區，及將柱子漆成墨綠色，並使用相同木質桌面之餐桌與黑色沙發，騎樓入口兩側則放置黃色及藍色桌椅各1 組，上開租期原係自104 年8 月15日起至107 年8 月15日止，惟廖金屏於106 年中卻告知被上訴人已將店面頂讓與上訴人，並將承租系爭房屋全部之權利由上訴人承受，因廖金屏表示已將全部生財設備交予上訴人，兩造遂於106 年8 月15日另行簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自106 年8 月15日起至110 年8 月15日止，自106 年8 月至107 年8 月每月租金為23,000元，107 年9 月起每月租金為24,000 元，應於每月1 日以前繳納，押租保證金為48,000元。 ⒉上訴人承租系爭房屋後僅將系爭房屋原有「麥味登」之方形招牌、環狀招牌及雨遮，全部改成以白色為底之「拉姆岸」招牌，並將內裝亦同時改為以白色為主，其餘桌椅、木頭地板與圍欄，則均未予變動，並將系爭房屋原有之鐵門拆除，自行加裝電捲門經營早餐店，嗣因上訴人擬於契約原定期限前遷離他處，經兩造於109 年3 月4 日協議，將系爭租約期限提前於109 年3 月31日終止，被上訴人並同意以押租金中之24,000元，抵充109 年3 月份之租金，詎系爭租約於109 年3 月31日屆期後，上訴人迄未將系爭房屋返還被上訴人，且僅將放置於騎樓之桌椅搬走，將圍籬拆除，卻未將拆除後之廢棄物移除，反而棄置於系爭房屋之騎樓，及未將原有之木紋塑膠地板、圓形招牌、方形招牌及雨遮拆除，雖經被上訴人多次催促上訴人交還系爭房屋與鑰匙，上訴人均藉詞推託；又上訴人於系爭租約屆期後，仍繼續占有系爭房屋，顯然獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有無法使用收益之損害，故被上訴人請求上訴人自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利24,000元；復依系爭租約第6 條約定，上訴人於租期屆滿時，如不即時遷讓交還系爭房屋時，被上訴人每月得請求按照租金5 倍計算之違約金即120,000 元至遷讓完了之日止，是請求上訴人自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人144,000 元（計算式：24,000+120,000=144,000）。 ⒊又上開押租金中之24,000元，經抵充上訴人應給付之109 年3 月租金，其餘24,000元則由被上訴人抵充上訴人於遷讓系爭房屋前積欠之所有水電費，被上訴人並已代上訴人繳納109 年4 月6 日前之水費476 元、同年3 月31日前之電費11,823元、於同年5 月11日繳納水費131 元，則剩餘之押租金11,570元因上訴人於系爭租約提前終止後，迄未將系爭房屋遷空返還被上訴人，被上訴人自無須將剩餘之押租金返還上訴人，而繼續用以抵充上訴人返還系爭房屋前自109 年5 月12日起之水費及自109 年4 月1 日起之電費。 ⒋上訴人係向廖金屏受讓系爭房屋之租賃權與全部設備，故廖金屏裝設之裝潢與設備，均已由上訴人取得處分權，系爭租約終止後，上訴人即應將全部裝潢與設備拆除，將系爭房屋回復原狀；又依系爭租約第9 條、第12條、第16條、第19條約定，上訴人於租期屆至後，迄尚未將加裝之塑膠地板、電動門與半圓弧鐵架招牌等設施拆除，將系爭房屋回復原狀，上開設施如僱工拆除將系爭房屋回復原狀，共需支付67,308元，及上訴人提前遷離應賠償2 個月租金48,000元，暨被上訴人因本件訴訟支出第一審律師委任費用50,000元，是請求上訴人賠償164,832 元。 ⒌而上訴人雖自109 年3 月31日起，即未於系爭房屋繼續營業，然並未將系爭房屋清空、亦未將系爭房屋回復原狀，更拒絕將系爭房屋之鑰匙交予被上訴人，上訴人確實未於租期屆滿之109 年3 月31日，將系爭房屋回復原狀後返還被上訴人；又因上訴人向南投縣政府檢舉系爭房屋有外牆剝落，有危害公眾安全之虞，經南投縣政府以109 年4 月8 日府建使字第1090084937號函，命被上訴人於文到15日內排除，被上訴人不得已只得依函僱工進行外牆磁磚之整修，然僅為施工需要，只得於系爭房屋之外面搭設鷹架，並未使用出租予上訴人之範圍，且被上訴人命施工人員預留出入口供上訴人使用，目前已整修完成；又因上訴人延遲繳納水電費，被上訴人為避免系爭房屋遭斷水斷電，造成日後需重新申請之重大損害，故被上訴人方親自前往要求上訴人儘速繳納欠繳之水電費，並無任何違約情事。 ⒍再依被上訴人提出之照片可知，上訴人承租之範圍僅包含廖金屏裝設木頭地板之位置，未裝設木頭地板部分，門牌號碼雖與系爭房屋相同，然並未出租予廖金屏或上訴人，則被上訴人不論將該部分房屋做何使用，均與上訴人無關；又上訴人向廖金屏頂讓設施，與被上訴人簽訂系爭租約時，系爭房屋原有鐵門仍得供正常之使用，並無損壞，上訴人於承租後，自行將原有手動鐵門改裝為電動鐵捲門，然此乃上訴人自行加裝之設施，依系爭租約第9 條之約定，於交還房屋時應回復原狀，故上訴人要求被上訴人應負擔鐵捲門之裝設費用36,000元，並據此拒絕將系爭房屋返還被上訴人，並無理由；再由上訴人提出之照片可知，當時上訴人經營之拉姆岸餐廳之鐵門已拉下來，並未營業，照片中之使用人員並非被上訴人所僱用，該等人員使用上訴人放置於騎樓之桌椅，並未經被上訴人或被上訴人孫女施子靜之指示或同意，均與被上訴人無關，爰依系爭租約及民法第179 條不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。 ⒎並於原審聲明：⑴上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與被上訴人，暨自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人144,000 元；⑵上訴人應給付被上訴人164,832元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶願供擔保請准宣告假執行。㈡被上訴人於本院補充陳述略以：系爭房屋之電動鐵捲門係上訴人出資裝設，系爭房屋僅得以上訴人持有之鑰匙進出，被上訴人根本無法進入系爭房屋，本件兩造合意終止系爭租約後，被上訴人方再三要求上訴人交出鑰匙，將系爭房屋返還，然上訴人均拒絕，迄未辦理任何交屋手續，且不論上訴人是否將系爭房屋之生財器具或物品搬離，上訴人既拒絕將系爭房屋之鑰匙交予被上訴人，且拒不辦理交還租賃物之手續，上訴人仍應屬系爭房屋之現占有人，上訴人主張已於109 年3 月30日起即非系爭房屋之占有人，並非屬實；本件上訴人不服原審判決提起上訴，被上訴人因此再度支出本件第二審律師委任費用50,000元，依系爭租約第12條之約定，自應由上訴人賠償，又被上訴人除於原審請求之電費外，另於109年7 月及9 月分別支出電費69元及65元，及拆除費用部分因原審僅請求67,308元，故追加請求原審未請求之部分及拆除費用含百分之5營業稅之差額23,370元，以上追加部分合計共73,504元（計算式：50,000＋65＋69＋23,370＝73,504），此部分自應由上訴人負擔，故追加請求73,504元。二、上訴人部分：㈠上訴人於原審抗辯略以：訴之聲明第1 項前段部分其同意，因其於109 年3 月30日就已經搬走；又塑膠地板、雨棚鐵架是其進去時就有，而鐵捲門有壞掉，經與訴外人施子靜討論後，被上訴人同意換新，由其先出錢，其於109 年3 月29日有與施子靜討論塑膠地板、電動門及招牌部分如何處理，惟還未討論完，被上訴人就消失，沒有結論；另水電費部分是從押金扣，且系爭租約最後一條亦有約定可從押金扣；又有關提先解約要給付2 個月租金部分及律師費用，其不同意給付；系爭房屋其係接前業主之頂讓，其只有做壁紙之裝潢，其他裝潢係頂讓買下，其裝潢之部分已經回復成原業主交付其之狀態，就是壁紙、廚房、廚具、傢俱、桌椅、隔板；復系爭房屋其並未使用到地下室，騎樓部分亦是沿用前業主之範圍，頂讓時，前業主亦未讓其看之前原貌；再者，其是賣早午餐，因被上訴人違約於108 年11、12月在系爭房屋騎樓隔壁賣午晚餐，而53號門牌是共用的，且被上訴人有來使用其場地、器材，經其反應後，營業時被上訴人會去關其用水，其才想要搬遷等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。㈡上訴人於本院補充陳述略以： ⒈兩造間係於109 年3 月31日終止租約，上訴人於109 年4 月間已無法用保管之鐵捲門鑰匙進入系爭房屋，足認被上訴人已換鎖，系爭房屋實際上非由上訴人管領占用。本院於110年1 月29日現場履勘時使用上訴人保管之鑰匙開啟鐵捲門、已無法開啟應可知悉該鑰匙確實無法開啟鐵捲門；另據左鄰右舍指出被上訴人早已請工人進出系爭房屋一樓，故被上訴人主張上訴人仍實際管領占用系爭房屋以及未更換鐵捲門鑰匙 (無法進出系爭房屋）等並非事實。被上訴人主張上訴人仍管領占用系爭房屋而應遷讓房屋並無理由，而併請求因未交付系爭房屋應給付之每月租金、違約金48,000元，回復原狀費用以及律師費用等均無理由；水電費用亦應僅計算至109 年3 月31日，而非上訴人主張之日。 ⒉查兩造對話紀錄中，被上訴人提到的部分包括店面清潔、驗收屋況及費用繳清，被上訴人並未提及移除鐵捲門，故鐵捲門之移除並非上訴人之回復原狀義務之內容。上訴人裝設鐵捲門係經被上訴人同意、始自行支出裝設費用36,000元，就此部分應屬改善租賃物、增加其價值之有益費用，被上訴人應將此部分費用償還上訴人。 ⒊關於系爭租約第19條係關於受強制執行之特約，並非被上訴人得據以沒收押租金之理由。系爭租約第5 條係約定承租人不繼續承租、遷空後即應退還押租保證金，本件兩造係合意終止租約，且上訴人業已遷讓房屋，被上訴人仍應返還押租金。 ⒋本件被上訴人應償還上訴人裝設之電動鐵捲門費用36,000元，及返還押租金48,000元，如認被上訴人部分請求費用有理由，請本院審酌上訴人得以前開項目費用為抵銷。三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認系爭租約業經兩造合意終止，而上訴人尚未將系爭房屋返還，依系爭租約及不當得利之法律關係，判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓並返還與被上訴人，並自109 年4月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人48,000元，暨給付被上訴人129,131 元及自109年5 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，依職權酌定擔保金額，為准、免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決不利上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回；上訴人應給付被上訴人73,504元及自民事答辯三狀送達翌日起至清償日止，按法定利率5%計算之利息（被上訴人未就敗訴部分提起上訴，該部分業已確定，本件不再論述）。四、兩造不爭執事項：㈠兩造於106 年8 月15日就系爭房屋訂立系爭租約，約定租賃期間自106 年8 月15日至110 年8 月15日止，租賃期間為4年，其中106 年8 月至107 年8 月之每月租金為23,000元，自107年9 月起至110 年8 月之每月租金為24,000 元，租金應於每月1 日以前繳付。另約定押租金為48,000 元。㈡上訴人於頂讓系爭房屋後，曾更換中間鐵捲門之鑰匙鎖；上訴人經被上訴人同意於106 年間支出36,000元將系爭房屋右側手動鐵捲門改為電動鐵捲門。㈢兩造於109 年3 月31日合意提早終止系爭租約。㈣被上訴人繳納系爭房屋109 年1 月6 日至3 月8 日，及109年3 月9 日至3 月31日電費8,800 元、3,023 元，共11,823元，以及109 年7 月、9 月電費為69、65元，共134 元。㈤被上訴人迄仍未退還上訴人押租金48,000元。㈥經本院履勘，上訴人保管之鐵捲門鑰匙無法開啟系爭房屋一樓中間之鐵捲門。㈦押租金中的24,000元，兩造於109 年3 月初同意抵充109 年3 月份租金。五、法院之判斷：被上訴人上開主張及追加請求，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲將被上訴人之各項請求(確定部分除外)及追加之訴無有理由，分述如下：㈠系爭房屋是否已返還被上訴人部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。又所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管理力而消滅占有；遷讓、遷出係指停止占有而言。經查：兩造於106 年8 月15日成立系爭租約後，上訴人因怕前手有複製鑰匙，曾更換中間鐵捲門之鑰匙鎖，上訴人於106年間經被上訴人同意更換系爭房屋右側鐵捲門為電動鐵捲門，嗣兩造合意系爭租約於109 年3 月31日終止，因系爭租約紛爭涉訟後，經本院於110年1月29日會同兩造至系爭房屋現場履勘時，由上訴人提出所保管之中間鐵捲門之鑰匙進行開啟，但最終未能開啟等情，為兩造所不爭執，並有履勘筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第123頁至第133頁），可知系爭房屋在兩造合意終止租約後，因上訴人更換系爭房屋中間鐵捲門鑰匙鎖及右側電捲門後，如無上訴人提供所保管之鑰匙將導致被上訴人無法循出租前之方式進入系爭房屋，堪認系爭房屋仍在上訴人實力管領中，並未移轉佔有予被上訴人。雖上訴人辯稱中間鐵捲門鑰匙鎖業經被上訴人更換云云，而本院於110年1月29日履勘當日以上訴人提供所保管之鑰匙最終未能順利開啟系爭房屋中間鐵門而進入，但經本院履勘觀察中間鐵門鑰匙孔外觀，形狀為圓形突出物，上有細微之痕跡，無明顯破壞痕跡等情，有履勘筆錄及中間鐵捲門鑰匙孔照片附卷可參（見本院卷第126頁至第133頁），亦無從認定確為被上訴人自行更換鑰匙孔所致，上訴人復又未能就此部分事實而為其他舉證，尚難僅以上訴人所提出之鑰匙未能開啟系爭房屋中間鐵門之事實，即推認被上訴人有更換門鎖之情。又上訴人於本院所提出之糖果搬家契約書、搬家公司人員聯繫之Line對話紀錄及相關搬遷照片欲證明等（見本院卷第35頁至第41頁），亦僅能證明終止租約後已搬空未使用系爭房屋之事實，仍不足以證明已有返還系爭房屋之管領予被上訴人，是上訴人所提上開各節，均不足為有利上訴人之認定。故，系爭房屋仍在上訴人管領中，而不能認上訴人已依約履行返還租賃物之義務，則兩造於系爭租約終止後，被上訴人請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與被上訴人，應屬有據。㈡上訴人返還系爭房屋前所受相當於租金之不當得利及違約金部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應為社會通常之觀念。經查，上訴人於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋，迄未遷讓返還原告，已如上述，依上開說明，當受有利益，致被上訴人受有損害，本院審酌上訴人向被上訴人租賃系爭房屋所約定之租金自107 年9 月起為每月24,000元，則被上訴人主張上訴人應自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利24,000元，自屬有據。 ⒉被上訴人主張依系爭租約6 條後段約定，於租期屆滿，如上訴人不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，而請求上訴人自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告120,000 元，本院審酌被上訴人雖未能取回系爭房屋，固受有無法就系爭房屋為使用收益之損害，然系爭房屋使用收益之代價即相當於兩造約定之租金每月24,000元，故上訴人遲延交還系爭房屋所致被上訴人之損害，即為租金之損害，被上訴人請求按月以租金之5 倍計算違約金，顯屬過高，應以每月租金之金額24,000元為適當等節，又兩造既然於上開系爭租約中已約明租期屆滿時如上訴人未即時返還系爭房屋時，則應給付違約金，當屬上訴人依租約所應負之責任，是認被上訴人請求上訴人於返還系爭房屋前按月給付24,000元之違約金，為有理由。㈢提早搬遷違約金部分：被上訴人主張依系爭租約第19條，租賃期間如上訴人擬提前遷離，應賠償2 個月租金。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。本件上訴人確係於租賃期滿前提前遷離，雖兩造合意於109 年3 月31日終止，但並未免除上訴人此部分違約責任，上訴人仍應依系爭租約第19條給付違約金，惟本院審酌提早終止租賃契約將導致出租人喪失預期之租金利益、發生再行出租之勞費、短期內可能無法立刻租出之空屋期間損失，由上訴人賠償相當於1 個月租金24,000元之違約金，尚屬合理，應予准許。㈣律師費部分： ⒈被上訴人主張依系爭租約第12條約定，上訴人若有違約情事，致損害被上訴人之權益時願聽從被上訴人賠償損害，如被上訴人因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由上訴人負責賠償，故請求上訴人賠償50,000元，並提出律師費用收據1 紙為證（見原審卷第37頁），而上訴人違反租約終止後之返還義務，被上訴人因委請律師提起本訴支出酬金50,000元，則被上訴人依前開約定，請求上訴人賠償律師費50,000元，自屬有據。 ⒉追加部分：上訴人上訴後，被上訴人因而支出律師費50,000元，並提出律師費用收據1 紙為證（見本院卷第115頁），依系爭租約第12條約定，被上訴人自得請求，故此部分應予准許。㈤電費部分： ⒈查被上訴人主張上訴人尚積欠電費共計11,823元，並提出台灣電力公司109 年3-4 月繳費憑證2 份（見原審卷第34頁），則被上訴人依該繳費憑證得請求上訴人給付電費11,823元，應予准許。上訴人就此提起上訴並無理由。 ⒉追加部分：因上訴人迄未返還系爭房屋，上訴後被上訴人因而支出系爭房屋109年7、9月之電費69、65元，並提出被上訴人繳費憑證為證（見本院卷第117頁），且為兩造所不爭執，承上所述，被上訴人追加請求上訴人賠償電費69、65元，合計134 元（計算式：69＋65＝134），自屬有據。㈥回復原狀部分： ⒈塑膠地板與半圓弧鐵架招牌拆除回復原狀部分： ⑴被上訴人就塑膠地板與半圓弧鐵架招牌等設施拆除回復原狀之支出，原審提出鑫沅企業社及仕宏裝潢工程行估價單各1份為證（見原審卷第32頁至第33頁）。上訴人雖於原審審理時雖稱其是接前業主的頂讓，其進去之後只有做壁紙的裝潢，其他裝潢其是頂讓買下等語（見原審卷第74頁），惟依系爭租約第9 條約定：「店屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回復原狀」，上訴人既繼受取得前手於系爭房屋裝設之塑膠地板與半圓弧鐵架招牌，則於搬遷後自仍負有拆除回復原狀之義務，而被上訴人此部分實際支出為費用為31,000元（計算式：8,500 ＋22,500＝31,000），應予准許。 ⑵追加部分：上訴後被上訴人追加請求此部分5%之營業稅金額1,550元（計算式：【8,500×0.05】＋【22,500×0.05】＝1,550），自屬有據，應屬准許。 ⒉電動鐵捲門部分： ⑴系爭房屋右側原裝設手動鐵捲門，上訴人於承租後於106年間經被上訴人同意後支出36,000元後改裝為電動鐵捲門之事實，為兩造所不爭執，堪信為真。然依上開系爭租約第9條所示，於交還系爭房屋時上訴人仍須負回復原狀之義務，而被上訴人為回復原狀費用為55,360元，並應加計5%營業稅2,768元，有重光捲門企業社估價單在卷可參（見本院卷第175頁）。然查：上開鐵捲門回復原狀費用扣除工資後之零件(即鋁合金捲門、邊柱、封板)費用為45,500元（計算式：41,540+3,060+900＝45,500），參以被上訴人於104年8月15日即將系爭房屋出租予被上訴人之前手廖金屏，有房屋租賃契約書影本在卷可參(見原審卷第91頁至第97頁)，嗣廖金屏將店鋪設備頂讓予上訴人，上訴人復於106年8月15日與被上訴人成立系爭租約，堪認系爭房屋右側鐵捲門至少於104年8月15日即已設置，依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，房屋附屬設備之「給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他」之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊1000分之206，另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，上開鐵捲門自104年8月15日，迄兩造終止系爭租約時即109 年3 月31日，應已使用逾4年7月，則手動鐵捲門零件扣除折舊後之修復費用估定為15,911元（詳如附表之計算式）。故鐵捲門零件費用扣除折舊後為15,911元，加上維修工資5,000元，為20,911元（計算式：15,911＋5,000＝20,911）。是被上訴人就此僅得請求20,911元，逾此部分，並無理由。 ⑵營業稅部分：上訴後被上訴人就鐵捲門回復原狀費用追加5%之營業稅2,768元，經核被上訴人僅得就前開允許部分請求之，是其得請求之營業稅支出應為1,046元（計算式：20,911×0.05＝1,046 ，小數點以下四捨五入），超過部分尚屬無據。 ⒊綜上： ⑴上訴人於租約終止後，應將塑膠地板、半圓弧鐵架招牌及右側鐵捲門回復原狀，是上訴人應給付被上訴人51,911元（計算式：31,000＋20,911＝51,911），逾此部分，則屬無據。⑵追加部分：被上訴人就上開單據未含稅之總額為86,360元（計算式：55,360＋22,500＋8,500＝86,360），有上開單據附卷可參（見原審卷第31頁至第33頁、本院卷第175頁至第177頁），然於原審僅主張67,308元，上訴後就其餘差額部分19,052元（計算式：86,360－67,308＝19,052）及百分之5營業稅部分追加請求，然縱被上訴人於原審如就未稅部分全額請求，亦僅得請求51,911元，故被上訴人於上訴後追加原審未請求之其餘部分差額19,025元，亦無理由，應予駁回。另關於追加營業稅部分，僅於2,596元(計算式：1,550＋1,046＝2,596)之範圍內為有理由，應予准許，其餘部分則應駁回。 ⒋至於上訴人主張經被上訴人同意裝設系爭房屋右側之電動鐵捲門所支出之36,000元屬有益費用，得與被上訴人之債權相抵銷乙節。按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，出租人依民法第431條第1項規定雖應償還其費用，但以現存之增價額為限。所謂有益費用，係指承租人就租賃物施以增添或改良，因而增加該租賃物價值而支出之費用。所稱現存之增價額，則指租賃關係終止時，現存增加之價額而言。倘現存之增價額，多於所支出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，如現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額(最高法院107年度台上字第2471號判決意旨參照 )。查上訴人就此節僅空言泛稱裝設電動鐵捲門屬有益費用，然揆諸前開判決意旨，上訴人並未舉證系爭房屋因此而增加價額若干，而電動鐵捲門費用之支出不當然表示於系爭租約終止後，系爭房屋與先前相較必然增加其價額，何況此節為被上訴人所否認，故系爭房屋是否因此增加其價額，於上訴人未舉證證明之情形下，尚不得為有利上訴人之認定，自無從僅以電動鐵捲門支出之費用逕認定為有益費用之憑據，故上訴人主張以36,000元用作抵銷，猶非可採。㈦按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。依前揭說明，於被上訴人在原審請求之範圍內，被上訴人應給付提前搬遷違約金24,000元、律師費用50,000元、電費11,823元、回復原狀費用51,911元，合計137,734元（計算式：24,000＋50,000＋11,823＋51,911＝137,734 ），經以剩餘之押租金24,000元抵充後，被上訴人可請求113,734元（計算式：137,734－24,000＝113,734），且無餘款需返還上訴人。六、綜上所述，被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓並返還予被上訴人，及請求上訴人自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人48,000元，暨給付被上訴人113,734元及自起訴狀繕本送達翌日即109年5月9日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，核無不合。上訴人仍執陳詞，提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。再者，被上訴人依系爭租約之約定，追加請求上訴人給付前揭二審律師費用、電費、回復原狀費用合計52,730元（計算式：50,000＋6 9＋65＋2,596＝52,730），及自自答辯三狀繕本送達翌日起即1 10 年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦為有理由，應予准許。逾上開部分之追加請求，則無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均經審酌後與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。八、本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由；被上訴人追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國 110 年 10 月 13 日民事第一庭審判長法官張毓珊法官蔡志明法官葛耀陽上列正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　15　　日書記官黃婉淑附表 ----- 折舊時間金額第1年折舊值 45,500×0.206=9,373 第1年折舊後價值 45,500-9,373=36,127 第2年折舊值 36,127×0.206=7,442 第2年折舊後價值 36,127-7,442=28,685 第3年折舊值 28,685×0.206=5,909 第3年折舊後價值 28,685-5,909=22,776 第4年折舊值 22,776×0.206=4,692 第4年折舊後價值 22,776-4,692=18,084 第5年折舊值 18,084×0.206×(7/12)=2,173 第5年折舊後價值 18,084-2,173=15,911

臺灣南投地方法院109年度簡上字第65號

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