臺灣南投地方法院109年度訴字第199號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 109 年 07 月 27 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第199號原　　　告　劉政宏
訴訟代理人　羅金燕律師
複代理人　　林萬生律師
被　　　告　魏凡芩
魏凡琳
被告　共同
訴訟代理人　陳建勛律師
上列當事人間返還價金事件，本院於109年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造於民國108 年11月29日簽立土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告向被告2 人購買坐落南投縣○○市○○段0000 0地號土地（下稱系爭土地) ，買賣總價金新臺幣（下同）368 萬元，並由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）為價金履約保證。簽約日由原告支付定金8 萬元，及擔保簽約款28萬元，原告並於同年12月10日給付25萬元簽約款及備證用印款36萬元，合計72萬元。豈料原告發現系爭土地之鄰房屋頂有行動電話之基地台，而被告於簽立買賣契約前後，均隱瞞此事，原告乃要求被告協助改善、希望被告能響應連署抗議，讓基地台順利拆除，被告置之不理。而後原告於108 年12月31日因傷住院，無法行動，至親友家休養治療2 個多月，期間因病痛未曾就購買系爭土地一事再與被告聯繫，更未曾向被告為拒買或拒絕履約之意思表示。之後竟接獲被告存證信函，表示解除買賣契約並沒收原告已給付之72萬元。本件原告自始即希望繼續履行系爭買賣契約，原告至多僅有遲延給付價金情事，則依系爭買賣契約第十條第一、二項規定，被告縱得解除買賣契約，亦僅得向原告請求按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金，並且解釋上亦僅能計算至解約之日止。惟被告恣意沒收原告所給付之72萬元，於法無據。被告既已依系爭買賣契約第十條第一項規定解除系爭買賣契約，於扣除前述遲延違約金，即按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金後，即應將所已收款項返還原告。
㈡、合泰公司於109 年3 月26日以台北安和存證號碼0566號存證信函通知兩造，擬將買方已付價款撥付賣方並結清履保專戶，如有不服，限期10日內聲請調解或提出訴訟，再按兩造簽訂之「價金履約保證申請書」第五條約定，原告所繳付之72萬元價金雖尚未交付被告，仍在履約保證專戶中，然就價金爭議，依履約保證書約定，原告對被告提起本件返還價金訴訟自有必要等語。並聲明：被告應給付原告72萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告簽立系爭買賣契約當日所支付現金8 萬元及於108 年12月10日匯款28萬元，合計36萬元之「簽約款」，另於108 年12月10日匯款36萬元之「備證用印款」，均係存（匯）至履約保證信託專戶（下稱履保專戶）。而原告因就完稅款76萬元及尾款220 萬元給付遲延，嗣被告解除系爭買賣契約，並以副本通知合泰公司，合泰公司以兩造契約履行存有爭議，故未將在履保專戶內之系爭72萬元價金撥付予被告。是以，系爭72萬元價金尚未交付被告，原告逕向被告請求返還，應無理由。
㈡、系爭土地為空地，其上並無建物，被告在「標的物現況說明書」中，就系爭土地重要事項，均已誠實告知。原告在簽約過程，從未要求系爭土地或鄰地不能有行動電話基地台，原告於簽約後，始以系爭土地之鄰房屋頂有行動電話基地台為由，拒絕繼續付款。現今行動電話基地台常偽裝至讓人難以察覺，被告亦不知系爭土地附近有無基地台。縱使鄰地房屋屋頂有基地台，既非被告所有房屋，尚非被告能改善。原告主張被告應參與連署抗議，讓基地台順利拆除，並無法律基礎。被告亦無任何契約義務或法律義務，應參與抗議連署，原告主張顯屬無據，原告強人所難，足徵其係故意藉詞拒不履約，有違誠信原則。
㈢、系爭買賣契約第二條約定，原告於所約定期限前負給付價金之義務，是除已給付簽約款36萬元及備證用印款36萬元外，應於108 年12月31日前給付76萬元之「完稅款」，於109 年1 月8 日前付清220 萬元之「尾款」。然原告屆期未履行，被告於109 年1 月17日以草屯碧山郵局第2 號存證信函致函原告，催告原告於函達後7 日內依約給付完稅款76萬元及尾款220 萬元，如未履行將視為違約不買，解除系爭買賣契約並沒收已繳價金，後原告仍未履行，被告遂於109 年2 月13日以草屯碧山郵局第5 號存證信函致函原告，向原告主張解除系爭買賣契約並沒收已付履保價金。揆諸系爭買賣契約第十條第一項及第二項後段、民法第254 條規定，被告解除契約並沒收原告已付價款72萬元，於法有據。而系爭買賣契約第十條第二項前段規定，係督促原告履約之違約金，直至原告履行為止，不影響賣方在催告後行使解除權，沒收原告已繳價金。
㈣、原告所稱因受傷於108 年12月31日凌晨1 時32分急診入院，至同日凌晨3 時45分出院，不影響原告應於108 年12月31日應給付之完稅款76萬元。況且，原告僅於109 年1 月2 日門診一次，原告縱使受傷需要休養，但並非不能外出走動，或委由親人處理付款事宜，原告受傷顯非無法按期付款之正當理由。實則在簽約後，房屋仲介人員標天祥、標天惠，多次聯繫原告，催請原告付款，原告均不理會，足證原告確實係毀約不買。再按解除權之行使，祇須向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示達到他方時即已發生。被告解除契約，沒收原告已付價金，於法有據。原告於109 年4 月14日提起本件訴訟之前，無任何繼續履約購買之意思表示或作為，顯見原告並非遲延給付，而係「毀約不買」之明證，原告所辯不足採信等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為被告所有，被告委託「永慶不動產」全長鴻不動產有限公司仲介銷售系爭土地，原告於108 年11月29日與被告簽訂系爭買賣契約，約定總價368 萬元，簽約日原告給付定金8 萬元，並已於108 年12月10日給付擔保簽約款28萬元，並陸續於同年12月10日給付簽約款25萬元，及備證用印款36萬元。合計72萬元，均存於合泰公司設於台新國際商業銀行股份有限公司之履保專戶。
㈡、依系爭買賣契約約定，原告應於108 年12月31日前給付完稅款76萬元；並於109 年1 月8 日前給付220 萬元買賣價金尾款。
㈢、被告於109 年1 月17日以草屯碧山郵局第2 號存證信函送達原告催告履約之意思表示，並通知原告應於函到七日內給付完稅款76萬元及買賣價金尾款220 萬元，如未履約將視為違約不買，解除系爭買賣契約並沒收已繳價金等語。並於109
年2 月2日送達原告。
㈣、被告於109 年2 月13日以草屯碧山郵局第5 號存證信函送達解除系爭買賣契約及沒收原告已繳付於履保專戶之買賣價金之意思表示。並於109 年2 月25日送達原告。
四、兩造爭執事項：
㈠、原告主張依系爭買賣契約第十條第一項、第二項約定，被告僅得按買賣總價款每日千分之零點五計算違約金，不得沒收原告已給付之買賣價金72萬元，是否依法有據？
㈡、承上，原告請求被告返還72萬元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無理由？
㈢、被告主張依系爭買賣契約第二條約定，原告應於108 年12月31日前給付完稅76萬元，原告並未住院，縱使原告受傷仍能委由親人處理付款事務，原告受傷並非無法按期付款之正當理由，被告業已於109 年1 月17日以存證信函催告原告履約，原告仍未履約，業已於109 年2 月13日以存證信函送達解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收原告已給付之價金，是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造於108 年11月29日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受系爭土地，總價368 萬元，原告已繳價金共72萬元等節，為被告所不爭執。亦有土地買賣契約、價金履約保證申請書、收款明細確認表附卷可參（本院卷第19至29頁），此部分事實，堪信屬實。
㈡、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229 條第1 項定有明文。所謂確定期限係指期限之到來已經具體指定其期日，故於該期日屆至時，債務人尚未給付，即負遲延責任。又民法第254 條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。本件原告主張原告於108
年12月31日因傷住院，無法行動，至親友家休養治療2 個多月，期間因病痛未曾就購買系爭土地一事再與被告聯繫，更未曾向被告為拒買或拒絕履約之意思表示。之後竟接獲被告存證信函，表示解除買賣契約並沒收原告所已交付之72萬元。本件原告自始即希望繼續履行契約，至多僅有遲延給付價金情事，則依系爭買賣契約第十條第一、二款規定，被告縱得解除買賣契約，亦僅得向原告請求按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金，且解釋上亦僅能計算至解約之日止等語，為被告否認，並主張原告縱有受傷，亦不影響原告應於108 年12月31日應給付之完稅款76萬元。原告屆期未履行，被告於109 年1 月17日以草屯碧山郵局第2 號存證信函致函原告，催告原告於函達後7 日內依約給付完稅款76萬元及尾款220 萬元，如未履行將視為違約不買，解除系爭買賣契約並沒收已繳價金充作違約金，原告均未置理，被告遂於109 年2 月13日以草屯碧山郵局第5 號存證信函致函原告，向原告主張解除系爭買賣契約並沒收已付履保價金等語。經查：兩造就依系爭買賣契約約定，原告應於108 年12月31日前給付完稅款76萬元；並於109 年1 月8 日前給付220 萬元買賣價金尾款之事實，均未爭執，堪認原告負有依系爭買賣契約於108 年12月31日前給付完稅款76萬元；並於109 年1 月8 日前給付220 萬元買賣價金之義務。故如原告有給付遲延時，即屬違約，被告得依系爭買賣契約第十條第二項約定解除契約。至原告雖受傷需要休養，但並非不能外出走動，或委由他人處理付款事宜，原告受傷顯非遲延給付之正當理由。故本件原告遲延不依約交付價金，被告於109 年1 月17日以存證信函催告原告給付價金（本院卷第77至79頁），原告猶不給付，被告遂於109 年2 月13日發函表示解除兩造間系爭買賣契約（本院卷第81至83頁），可認係原告可歸責於己之事由致遲延給付且迄未給付，被告依系爭買賣契約第十條第一項約定解除契約，核屬有據，為有理由。
㈢、再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年台上字第29號判例，95年度台上字第1571號、100 年度台上字第415 號判決意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。本件原告主張兩造在系爭買賣契約中針對遲延給付部分，有特別約定，原告從來未表達過不購買的意思表示，所以遲延給付的部分應該適用系爭買賣契約契約第十條第二項前段規定的記載。被告縱得解除系爭買賣契約，亦僅得向原告請求按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金，並且解釋上亦僅能計算至解約之日止等語，為被告否認，並主張原告並不是單純的遲延給付，在被告透過仲介及存證信函催告原告付款，原告均未表達要繼續購買的意願，顯見已經符合契約第十條買方毀約不買的情形，而且在給付遲延的情況之下，被告還是可以依照民法第214 條規定解除契約，被告解除契約並沒收原告已付價款72萬元，於法有據等語。經查：觀之系爭買賣契約第十條第二項約定，如甲方（即原告）有毀約不買或其他違約情事，乙方（即被告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部價款，有系爭買賣契約在卷可稽（本院卷第23頁），而系爭買賣契約已因被告依法行使解除，而生解除之效力，為原告所不爭執，則原告於被告109 年1 月17日以草屯碧山郵局第2 號存證信函致函原告表達原告若於函達後7 日內未依約給付完稅款76萬元及尾款220 萬元，將視為違約不買，並未為反對之意思表示，原告既未依約於108 年12月31日前給付完稅款76萬元，並於109 年1 月8 日前給付220 萬元買賣價金尾款，且就被告以存證存證寄送原告表達原告若於函達後7 日內未依約給付完稅款76萬元及尾款220 萬元，將視為違約不買，均未為反對之意思表示，則原告有違約不買之事實，自為灼然。此外，原告亦未舉證證明有繼續履行契約之意願，則原告主張僅有遲延給付之違約情形，而無違約不買之違約情形等語，殊難憑採。故原告非僅遲延給付，且於被告於109 年1 月17日以草屯碧山郵局第2 號存證信函致函原告表達原告若於函達後7 日內未依約給付完稅款76萬元及尾款220 萬元，將視為違約不買，迄未置理，被告主張原告違約不買，顯較為可信。則被告依系爭買賣契約第十條第二項後段約定，以原告違約不買，沒收原告已繳價金72萬元作為違約金，合於系爭買賣契約約定，依法有據，為有理由。
㈣、末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上字第1606號判決意旨參照）。本件原告並未爭執及舉證說明系爭買賣契約所約定之違約金比例有顯然過高而顯失公平之情形，再本院審酌原告毀約，應受系爭買賣契約約定違約金之強制罰，且依現今社會經濟狀況，於買賣契約簽立後反悔不買即課以72萬元之違約處罰，尚屬為合理。是以原告主張系爭買賣契約經被告解除，請求被告返還已付價金72萬元，自非有據。
六、綜上，原告以系爭買賣契約經被告解除，請求被告回復原狀返還已領之72萬價金本息，核屬無據，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 7 月 27 日民事第一庭法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 3 日書記官 黃婉淑