113年度小上字第9號｜民事：給付報酬｜裁判日期：113 年 10 月 14 日

臺灣南投地方法院民事判決 113年度小上字第9號上訴人劉俐芸劉俊孝共同訴訟代理人郭瓊茹律師被上訴人寶鎮不動產法定代理人賴佳吟訴訟代理人林彥谷律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國113年4月16日本院南投簡易庭112年度投小字第207號第一審民事小額判決提起上訴，本院判決如下：主文上訴及免為假執行之聲請均駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人連帶負擔。事實及理由一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。又上訴狀內應記載上訴理由，表明㈠原判決所違背之法令及其具體內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之24第2項、第436條之25分別定有明文。所謂違背法令，係指原判決有不適用法規或適用不當，或民事訴訟法第469條第1款至第5款所定當然違背法令之情形，民事訴訟法第436條之32第2項準用第468條、第469條第1款至第5款規定參照。法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。但別有規定者，不在此限。法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則。民事訴訟法第222條第1項、第3項分別定有明文，上開規定依同法第436條之23 準用第436條之規定，於小額訴訟程序亦有準用。再者，小額事件之第二審法院原則上應按第一審之訴訟資料，審核其訴訟程序及判決內容有無違背法令，故取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，原判決如依卷證資料，斟酌全辯論意旨，按論理及經驗法則而為證據之取捨並為說明，其認定於形式上並未違背法令，原即不許上訴人指摘原判決認定不當，而以為上訴理由。又小額訴訟程序之第二審判決，依上訴意旨足認為上訴無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2款亦定有明文。二、上訴意旨略以：㈠上訴人劉俊孝委託被上訴人居間仲介購買坐落南投縣○○鎮○○ 段○○○地號土地以及其上門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○號建物（下稱系爭建物，與上開土地合稱系爭房地）。劉俊孝固與賣方即訴外人賴○宏以買賣價金新臺幣（下同）875萬元成交，並於民國111年6月28日簽訂不動產買賣契約、增補特約，嗣後以特約方式變更買方登記名義人為其女兒即上訴人劉俐芸。惟賴○宏於111年2月1日委託被上訴人銷售系爭房地，劉俊孝於111年6月22日由被上訴人之法定代理人賴佳吟及其所屬營業員賴宥廷帶看系爭房地後，被上訴人於111年6月28日簽約當日方製作系爭房地之不動產說明書，被上訴人本應於111年6月22日帶看階段即以不動產說明書落實不動產經紀業管理條例第23條所規定之解說義務，卻遲至買賣交易成交後始提出，原判決猶認被上訴人已盡注意義務，未隱匿重要交易資訊，亦未違反其對於委託人之義務，顯係消極不適用不動產經紀業管理條例第23條規定。況系爭建物存有滲漏水之瑕疵，不動產說明書就現況有無滲漏水情形之欄位勾選「有」，於滲漏水位置欄則勾選「其他、待查詢」，可知被上訴人未就滲漏水之具體位置進一步調查，顯未善盡其調查之義務。㈡原判決逕依賴宥廷、賴佳吟之證詞，認劉俊孝於購買系爭房地前早已知悉系爭建物漏水之情事，並於折價後以較低之價格購得系爭房地，據此認定被上訴人已盡注意義務、無隱匿重要交易資訊等情，惟劉俊孝於買賣契約成立前，對於不動產說明書所載内容即關於系爭建物之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件、周邊環境等，勢必影響買方是否為要約及決定購買金額之要素，均無所知悉。依內政部函示及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會公布之「房仲業者服務項目」，不動產經紀業經紀人員至遲應於買方填寫要約書、斡旋金契約書前，就必須依其調查買賣標的物後之結果製作不動產說明書，於帶看房屋階段提供給買方並詳為解說，就其所查知之瑕疵詳為告知，經買方充分理解後於不動產說明書上簽名，決定是否購買。被上訴人於本件未遵循上開規定，原判決就此重要證據漏未斟酌，徒以賴宥廷、賴佳吟之證述，逕認被上訴人並無違反居間忠實義務、注意義務，為不利上訴人之判斷，即有認定事實不憑證據及重要證據漏未斟酌之違背法令事由。㈢依證人即承辦地政士洪○豪之證述，其於簽約時對於系爭建物漏水乙節不知悉，亦未於簽約時向劉俊孝為說明，係於簽完買賣契約後經劉俊孝反應才得知此情。參以上訴人於原審提出兩造間之對話錄音譯文，可知劉俊孝於購買系爭房地前並不知悉系爭建物有漏水情事，未於談論買賣價金時將此漏水瑕疵列入考量，被上訴人非但未盡解說之義務，反而要求劉俊孝逕於其指定之地方完成簽名。系爭建物存有漏水瑕疵時，其客觀價值為何待透過鑑價程序方能確定，原判決僅擷取證人部分證詞，認為劉俊孝早已知悉系爭建物有漏水情事進而願意出價購買，復未闡明亦未透過鑑價程序釐清系爭建物之修復費用及交易價值減損之客觀金額，遽以系爭房地以低於賣方開出之總價出售予上訴人，而認系爭房地之售價已就上開漏水瑕疵予以折價，原判決亦有認定事實不憑證據之違背法令事由。㈣被上訴人未以不動產說明書向上訴人說明系爭建物有漏水之瑕疵，且未提供系爭房地周圍之交易行情資料，未說明上訴人享有瑕疵擔保之權利，反而製作增補特約免除賣方之瑕疵擔保責任，逕為有利於賣方行為，原判決猶認被上訴人未違反其對於委託人即上訴人劉俊孝之義務，乃消極不適用不動產經紀業管理條例第24條之2之規定。原判決應本於法院之職權，實質調查被上訴人有無善盡其上開規定所賦予之義務，卻未予調查，遽認被上訴人已善盡注意義務，上訴人依民法第571條規定拒絕給付居間報酬無理由等，其認事用法明顯違背法令。並聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、被上訴人則稱：㈠原判決認劉俊孝於購買系爭房地前已知悉系爭建物存有滲漏水之情形，而以折價方式購得系爭房地，被上訴人並無違反居間義務等情，認事用法核無違背法令之處。㈡原判決認被上訴人有提供不動產說明書供劉俊孝審閱簽名確認，劉俊孝亦知悉不動產說明書勾選有滲漏水乙情，足認原判決業已實質審酌被上訴人有無善盡不動產經紀業管理條例第23條及第24條之2規定義務。又上訴人認被上訴人應依「不動產說明書應記載及不得記載事項」，於帶看時提供不動產說明書、現況說明書等，屬於第二審提出之新攻擊或防禦方法，依法無庸予以審酌。並聲明：如主文第1項所示。四、本院之判斷：㈠按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。其立法意旨係因居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁也。準此，委託人得拒絕給付報酬，係以「居間人違反義務或誠實信用原則」及「相對人受有利益」為前提。而在房地產仲介業業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各當事人。惟仲介業者雖以不動產交易居間為業，仍非專業之鑑定人，是關於不動產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，亦應具有專業調查、檢測或鑑定之能力。從而，仲介業者如就物之性狀，以通常之注意確認其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢測隱性瑕疵之存在，指其有違居間人之調查及報告義務。亦即居間人之調查義務仍須在相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。㈡經查：原審綜合證人賴宥廷具結證稱：劉俊孝有跟其說在劉俊孝家頂樓後面就看得到水塔情形，也看得到漏水情況；因為屋主賴○宏有表示房子便宜賣給劉俊孝，但裡面壁癌、漏水需劉俊孝自己修繕，且不得日後有異議，經劉俊孝同意之後，賴○宏才願意降價這麼多把房子賣給劉俊孝；其在帶看的時候有明確告知劉俊孝一家人這個房子有漏水，而且現場屋況肉眼就看得出來，因為牆面大面都好幾處都有壁癌等語（見原審卷第562頁、第565頁、第573頁）及證人賴佳吟具結證稱：肉眼可以看到樓梯間牆面、一樓牆面、一樓廁所外面牆面、一樓廚房牆面、一樓廚房角落牆面、一樓天花板角落均有油漆剝落，大小面積都有；一樓至二樓樓梯間有裂縫、二樓陽台女兒牆有龜裂；二樓至三樓樓梯間有龜裂，也有滲、漏水，因為有水痕，有油漆剝落、壁癌，其他牆面油漆剝落、裂縫，因為有漏水壁癌狀況。因為漏水會造成油漆剝落，四樓浴室外牆面龜裂、滲、漏水，有水痕，有壁癌；劉俊孝說他從他家屋頂可以看到系爭房子頂樓水塔有漏水狀況，頂樓水塔下方有積水，所以上次帶看時房子頂樓天花板才會濕濕的等語（見原審卷第574頁至第575頁），而認定劉俊孝於簽立系爭房地買賣契約前、看房時即明知系爭建物有漏水之情形。並參酌附卷之標的物現況說明書（成屋）內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」（見原審卷第251頁）；竹山鎮○○路全家旁黃金店面不動產說明書第27 點關於「現況有滲漏水情形」欄位勾選「是」（見原審卷第275頁），足認系爭建物存有滲漏水之瑕疵乙節。又佐以賴宥廷亦證稱：先提供不動產說明書給劉俊孝審閱簽名，再提供增補特約給劉俊孝講解及簽名，沒問題之後再簽立不動產買賣契約書等語（見原審卷第565頁、第566頁）；而賴佳吟亦證稱：賴○宏想要賣的是1,080萬元，劉俊孝想要買的價格是900萬元，因房子有漏水、壁癌需修繕，所以不願意以1,080萬元購買，所以依照劉俊孝的想法與賴○宏溝通，劉俊孝提的條件是900萬元購買這間房子，願意接受現況自己修繕，900萬元包含仲介費、代書費、契稅及買方總總支出。賴○ 宏是因為劉俊孝願意接受房屋現況自行修繕才同意降價。雙方價格達到共識時我們會提供不動產說明書、現況說明書給雙方閱畢後親筆簽名，至於雙方談好的條件由買方自己修繕雙方均同意，所以我們有提出增補條款讓雙方審閱完畢並且簽名。不動產說明書、現況說明書、增補條款都是提供雙方達到共識並審閱完畢簽名，再交由代書進行不動產買賣合約書簽約等語（見原審卷第576頁）；證人洪○豪亦具結證稱：標的物現況說明書有標記漏水情形，賣方要賣房子時有告知仲介，買方劉俊孝是在簽約時追認這份文件等語（見原審卷第647頁）。由上開證人所述，可知劉俊孝於購買系爭房地前已知悉系爭建物有滲漏水之情，衡諸常情，劉俊孝為一智識正常之成年人，理應知悉此情將影響房價，而系爭房地業以低於賣方賴○宏之總價售予劉俊孝，堪認系爭房地之售價應已就系爭建物上開瑕疵之部分折價，實難認被上訴人有何隱匿重要交易資訊致上訴人陷於錯誤之情。則原判決綜合兩造辯論及調查證據結果，自行審認事實、證據而為判決，並認定劉俊孝於簽立系爭房地買賣契約前、看房時即明知系爭房屋有漏水之情形，被上訴人並無未善盡義務而不得再請求居間報酬情事，核其心證之形成並無悖於經驗法則及論理法則之情。準此，上訴人以前揭事由任意指摘原判決之認定顯有違誤等等，即非有據。㈢按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條定有明文。依上開法條文義可知，不動產經紀人於接受賣方委託時，僅由賣方於不動產說明書上簽章，且於簽訂買賣契約時，經紀人始需交付不動產說明書予買方，未明定經紀人與買方簽訂居間契約時或帶看買賣標的時即需交付不動產說明書。則以上開法條文義解釋之範圍，無從推論出被上訴人於偕同劉俊孝帶看系爭房地時，即負有交付不動產說明書之義務。復參以上開條文之立法意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對該說明書記載事項表示負責，以供日後踐行解說及交付義務，確保賣方及經紀人均能如實說明不動產情況，避免日後買賣雙方衍生糾紛，並非為解決買方舉證問題而設。從而不論依文義解釋或論理解釋，均無從推論經紀人偕同買方查看買賣標的物時即應以書面告知買方，始盡其說明義務。況且，此交付不動產說明書之義務，自可於簽訂買賣契約時一併追復確認。則被上訴人雖未於帶看系爭建物時即交付不動產說明書予上訴人，然而，洪○豪於原審已具結證稱：標的物現況說明書有標記漏水情形，賣方要賣房子時有告知仲介，買方劉俊孝是在簽約時追認這份文件等語，且觀諸上開不動產說明書包含系爭房地之必要資訊等內容，明載買賣雙方經解說後已詳閱並瞭解不動產說明書內容及附件資料無誤後，經劉俊孝簽名確認（見原審卷第269頁至第282頁），足見被上訴人確有提出不動產說明書並以之向上訴人解說，經核亦難認其所進行之居間流程，與前開不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定有何相違之處。是上訴人據此指摘原判決消極不適用不動產經紀業管理條例第23條規定，顯非有據。㈣按不動產經紀業管理條例第24條之2規定：經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。經查：系爭建物建造完工登記日期為83年3月，迄劉俊孝於110年6月買受時已27餘年，有建物謄本可參（見原審卷第167頁），系爭建物屬中古房屋，而中古屋仲介業者所負調查義務，僅以參酌出賣人所出具現況說明書之記載，並依建物外觀肉眼目視檢查依通常查證方法或程序所能察知者為限。況且，壁癌為壁體內因水氣、潮濕而致含水量高到飽和狀態即會產生之現象，房屋有滲漏水情形即極易產生壁癌，係一般人均有之常識，依賴宥廷、賴佳吟證述可知，偕同劉俊孝帶看系爭建物時，房子多處有壁癌情形，賴宥廷另證稱：屋主賴○宏有明確表示房子有漏水，但他無法確認有幾處漏水，其就依屋主告知之實情下去勾選等語（見原審卷第569頁），則系爭建物於賴○宏委託出賣時已有多處漏水之事實，堪予認定，難認被上訴人有何未盡解說及調查義務。從而，原判決參酌洪○豪證述：標的物現況說明書有標記漏水情形，賣方要賣房子時有告知仲介，買方劉俊孝是在簽約時追認這份文件等語，認定系爭房地業以低於賣方賴○宏之總價售予劉俊孝，堪認系爭房地之售價應已就系爭建物上開瑕疵之部分折價，難認被上訴人有何隱匿重要交易資訊致上訴人陷於錯誤之情，上訴人抗辯被上訴人未善盡義務並不足採等節，均已詳述其形成心證之過程，是上訴人據此指摘原判決消極不適用不動產經紀業管理條例第24條之2規定，顯不足採。㈤按民事訴訟法第436條之32第2項規定，同法第469條第6款之判決不備理由或理由矛盾之當然違背法令於小額事件之上訴程序並不準用，是小額事件中所謂違背法令，並不包含認定事實錯誤、取捨證據不當或就當事人提出之事實或證據疏於調查或漏未斟酌之判決不備理由情形。經查：原判決斟酌證人證述情節及卷證資料，認定劉俊孝於購買系爭房地前已知悉系爭建物有滲漏水之情，衡諸常情，劉俊孝理應知悉此情將影響房價，而系爭房地業以低於賣方賴○宏之總價售予劉俊孝，堪認系爭房地之售價應已就系爭建物上開瑕疵之部分折價，難認被上訴人有何隱匿重要交易資訊、亦無未善盡義務而不得再請求居間報酬情事等節，衡屬原審本於職權評價證據後所為認定，而法院裁判適用法規或解釋法律，係依職權為之，自不受當事人提出行政機關函文及特定同業公會公布之意見拘束。上訴人以原審未審酌內政部函示及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會公布之「房仲業者服務項目」，復未參酌證人之證述及錄音檔案譯文、未闡明亦未鑑定交易價值減損之金額等，認為原判決有認定事實不憑證據、重要證據漏未審酌等判決違背法令之情事，無非係就原審已論斷之事實，指摘原審取捨證據、認定事實之職權行使不當，尚難據此認為原判決有何違背法令之情形。再者，原審於113年4月2日言詞辯論期日亦已曉諭兩造對卷內之證物：「1、請款單，2、不動產買賣契約書，3、土地所有權狀、建物所有權狀、使用執照，4、不動產點交暨價金信託履約保證結案單，5、專任委託銷售契約書，6、標的物現況說明書，7 、有巢氏房屋個人資料保護說明書，8、房地位置圖暨照片，9、不動產買賣意願書，10、買賣給付服務費承諾書，11 、要約書，12、有巢氏房屋個人資料保護說明書（劉俊孝），13、不動產說明書，14、買賣價金履約保證委任書，15、不動產買賣契約書，16、增補特約（買方劉俊孝），17、附表，18、土地登記第一類謄本，19、建物登記第一類謄本，20、地籍圖謄本，21、建物測量成果圖，22、本票影本，23、同意書，24、簽約現場照片2張，25、特約變更文書影本，26、請款單影本，27、通訊軟體LINE對話紀錄，28、房地權狀、使用執照，29、結案單簽名影本，30、南投縣政府111年9月13日府地價字第1110218037號函檢附劉俐芸消費爭議申訴表；以及1、不動產買賣意願書，2、買方給付服務費承諾書，3、信託履約保證個人專屬帳號資料，4、買賣價金履約保證委任書，5、不動產買賣契約， 6、標的物現況說明書，7、附表，8、土地登記第一類謄本，9、建物登記第一類謄本，10、建物測量成果圖，11、地籍圖謄本，12、本票影本，13、111年7月6日特約，14、同意書，15、存證信函及照片，16、翔誠工程行報價單，17、增補特約，18、內政部內受中辦地字第0970052453號函，19、上訴人與賴佳吟111年8月8日對話譯文，20、上訴人與洪○豪111 年8月8日對話譯文，21、上訴人與賴宥廷111年8月25日對話譯文，22、被證13譯文，23、被證14譯文，24、本院112年度訴字第227號損害賠償事件113年1月18日言詞辯論筆錄」等證據表示意見，並確認兩造已無其他主張及舉證（見原審卷第648頁至第652頁），難認原判決有何違反民事訴訟法第199條規定之闡明義務。是以，原審已斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，綜合兩造於言詞辯論期日所為陳述等各項事證綜合作成判斷，並已於裁判中論明其心證之所由，核無認定事實未依證據之情形，上訴人依此主張原判決違背法令，難認有理。㈥按小額訴訟程序，為求程序進行之簡速，得據為判決基礎之訴訟資料，以第一審程序已提出者為限。當事人於第二審程序，不得提出新攻擊或防禦方法。如當事人違背前揭規定，於第二審程序提出新攻擊或防禦方法，第二審對之不得加以斟酌。其立法之旨在於貫徹小額程序之簡速性，避免因當事人於上訴程序提出新事實及證據而延滯訴訟。經查：上訴人提起上訴，並聲請向內政部函詢不動產經紀業管理條例第23條第1項所謂解說時點及提出賴佳吟直播影音證明其有刻意隱瞞系爭建物漏水之情事，惟上訴人未表明原審有其他違背法令之處，致其未能於原審提出上開新攻擊或防禦方法，依前揭規定，自不得於小額訴訟之上訴審程序中主張，縱令於本件上訴審程序中提出，本院亦不得審酌上開上訴人主張之前揭新攻擊或防禦方法，此乃基於民事訴訟小額程序之性質使然。基上，上訴人提出上開新攻擊或防禦方法，據此指摘原判決違背法令，亦非可採。五、綜上所述，原判決並無上訴人所指違背法令情事，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，爰依民事訴訟法第436條之29第2款規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回。又本判決不得上訴第三審，於本院判決時即告確定，上訴人聲請願供擔保請准宣告免為假執行，自非法之所許，其免為假執行之聲請，應併予駁回。六、按法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19第1項定有明文，依同法第436條之32第1項規定，於小額事件之上訴程序亦準用之。上訴人提起本件上訴既經駁回，爰確定本件訴訟費用額為1,500元，由敗訴之上訴人負擔。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之29 第2款、第436條之32第1項、第2項、第436條之19第1項、第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日民事第二庭　審判長法　官　徐奇川法　官　曾瓊瑤法　官　魏睿宏以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日書記官　黃子真

臺灣南投地方法院113年度小上字第9號

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