八十九年度重訴字第一八號｜民事：交還土地｜裁判日期：89 年 09 月 29 日

臺灣南投地方法院民事判決　八十九年度重訴字第一八號原　　　告　　謝德良興業股份有限公司法定代理人　　乙○○ 訴訟代理人　　林益輝律師複　代理人　　己○○ 被　　　告　　戊○○ 訴訟代理人　　甲○○ 丙○○ 被　　　告　　丁○○ 被　　　告　　庚○○ 右當事人間交還土地事件，本院判決如左：主　　文被告戊○○應將坐落南投縣南投市○○段第二九九之一八地號土地內如附圖（一）Ａ部分所示面積○．○一五七公頃之鐵架浪板造房屋拆除，並將上開土地交還原告。被告丁○○應將坐落同右地號土地內如附圖（一）Ｂ部分所示面積○．○○八一公頃之鐵架浪板造房屋拆除，並將上開土地交還原告。被告戊○○、丁○○應將坐落同右地號土地內如附圖（一）Ｃ部分所示面積○．○○二七公頃、Ｄ部分所示面積○．○○○七公頃之磚造房屋拆除，並將上開土地交還原告。被告庚○○應將坐落同右段第三○一之六地號土地內如附圖（二）Ｅ部分所示面積○．○ ○○二公頃之流動廁所、Ｆ部分所示面積○．○○四○公頃之組合房屋，及同段三○一之一四地號土地內如附圖（二）Ｇ部分所示面積○．○○○八公頃之組合房屋拆除，並將上開土地交還原告。訴訟費用由被告戊○○負擔二分之一；丁○○負擔四分之一；戊○○及丁○○負擔十分之一；餘由被告庚○○負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾陸萬元為被告戊○○供擔保後，得假執行。但被告戊○○如於假執行程序實施前以新台幣肆佰零捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣柒拾萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○ 如於假執行程序實施前以新台幣貳佰壹拾萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新台幣貳拾玖萬元為被告戊○○、丁○○供擔保後，得假執行。但被告戊○○、丁○○如於假執行程序實施前以新台幣捌拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告以新台幣肆拾玖萬元為被告庚○○供擔保後，得假執行。但被告庚○ ○如於假執行程序實施前以新台幣壹佰肆拾柒萬玖仟零陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。事　　實甲、原告方面：一、聲明：除供擔保金額外，如主文所示。二、陳述：（一）系爭坐落如主文所示土地為原告所有，前經原告出租予被告蓋建房屋，因該房屋於民國八十八年九月二十一日地震中倒塌，經原告通知被告不得重建，被告等人卻未予置理，仍違章占用如主文所示部分。（二）查原告與被告戊○○、丁○○租賃契約，僅出租至房屋不堪使用時為止，現房屋既已全倒，被告自應交還土地；另被告庚○○與原告租約至八十八年十月十日止，原告於期滿不願再續租，並以存證信函通知被告終止租約，被告庚○○ 自應依約交還土地。（三）為此依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求擇一為原告有利之判決。三、對被告答辯之陳述：（一）被告戊○○、丁○○辯稱系爭土地為謝德良祭祀公業分予其派下永久使用云云，惟查謝祭祀公業德良公嘗與原告謝德良興業股份有限公司於南投市內各自擁有土地，祭祀公業土地方為派下公同共有，殊無可能分予被告單獨永久使用，被告應就其占有之合法權源舉證。（二）原告依所有物及租賃物返還請求權，提起本件訴訟，該二請求權可得競合，並無被告戊○○、丁○○所稱之衝突情事。（三）系爭建物於九二一地震中全倒，被告如欲重建理應得到原告同意，詎其未經徵詢原告意見，且於原告以存證信函制止後，置之不理。（四）原告與庚○○之租賃契約，於八十八年十月十日屆滿，原告於八十八年九月十四日，已通知庚○○應在屆滿前辦理續租手續，否則依租賃契約終足契約，惟被告並未在期間內完成續租，縱以存證信函表示續約，然已逾八十八年十月十日之租期屆滿日。又被告庚○○於地震後，舊有建物全倒，被告擅自搭建地上物，經原告以存證信函通知停工，則兩造租約已因建物全倒及租期屆滿未續約而於八十八年十月十日消滅。又原告於八十八年十月十三日即以存證信函反對庚○○繼續使用，已明確表達反對使用之意思，當無因「未即為反對之意思」而成立不定期租賃之情。（五）又不定期限租賃關係，係當事人對特定房屋特定位置之租期不確定時，亦應探究當事人意思，解為租賃到該特定房屋不堪使用時消滅，此為目前實務見解。原告與庚○○租賃不存既如上述，原告自得基於出租人及所有人之法律地位，訴請被告庚○○返還土地。至戊○○、丁○○二人主張系爭土地為祭祀公業所有，並非事實，其為無權占有，更屬顯然。（六）原告公司原址所在，於九二一地震亦遭毀損，有全倒證明可證，由於原址涉及占用國有土地無法解決，因而有收回系爭土地重建辦公大樓之必要。被告抗辯原告續租要求之租金過高亦非事實，原告於公司章程中訂定，租賃土地為公司業務之一，原告所有位於南投市土地，均依其地段繁榮程度，酌定租金多寡，租金自每平方公尺三十元至三百元不等，被告土地租金七、八十元，尚屬低價。三、證據：提出土地登記簿謄本、現場照片、存證信函、不動產基地租賃契約書、公司變更登記事項卡、民國三十五年及現行之公司章程、房屋全倒證明、建地租賃契約書等件為證，請求本院履勘現場，並囑託地政事務所測量。乙、被告方面：Ａ、被告戊○○、丁○○部分: 一、聲明：求為判決駁回原告之訴。二、陳述：（一）系爭如主文所示二九九之一八地號之土地，係數百年前謝氏祖先為照顧派下子孫，分予本房子孫，有提供永久使用之意，而謝氏祭祀公業所收取之費用，則為分攤管理所需費用，本房延續數代使用上開土地迄今，與原告並非租賃關係，原告依租賃關係請求返還土地，顯然無據。（二）次查，被告先祖使用系爭土地在先，原告受讓謝氏祭祀公業財產在後，有關受讓契約內容及權利義務規範為何？有無侵害其他派下子孫之權益，均未提示相關資料。原告既受讓系爭土地，即應負擔其謝氏祭祀公業之義務，本於先人照顧派下子孫，提供土地永久使用之意旨，延續數代以來，均設有戶籍及稅籍，非經被告同意，不應收回土地。查上開土地，原為謝德良祭祀公業所有，該祭祀公業原為管理人制度，凡繼承謝德良公嘗香火者，即有繼承祠產之派下權，嗣因日據時代為維護祖產，免於被日本政府徵收，遂改制為謝德良興業合資會社，台灣光復後方改為謝德良興業股份有限公司，股權合計為一○二股，股東八十三人，採限制股權方式，非所有派下均屬股東，基此，無公司股權之派下員，均無意願參加祠堂春祭大典，致宗親漸行漸遠，慎終追遠每況愈下，而股權壟斷於少數股東，亦明顯侵害派下員權益，猶復年年虧損，可知人謀不臧，是否涉及背信及侵占，有待釐清。（三）系爭土地所在南投市○○路於八十一年左右拓寬，被告所有三合院被徵收時，均依法領有補償費，可證被告適法有此權利。原告於九二一地震之後，未協助重建家園，反而趁火打劫，落井下石，淪為鄰里之笑柄。（四）被告於提出訴狀時，原依租賃契約收回土地，如今又改稱雙方並無租賃或借貸關係，改稱被告係無權占有，前後主張南轅北轍，自相扞格。而原告依謝德良公嘗祭祀公業，按期向被告收費，分攤謝德良公嘗管理費用，掣給收據，顯然與無權占有不同。三、證據：提出謝德良公嘗派下員名冊、生活照片、三合院建築之平面圖、祭祀公業謝德良公嘗沿革、統一發票、謝德良興業股份有限公司收支明細表等件為證。Ｂ、被告庚○○部分: 一、聲明：求為判決駁回原告之訴並陳明願供擔保請准免為假執行。二、陳述：（一）伊與原告所定契約確於八十八年十月十日到期，由於原告所提條件過苛，伊無法接受。（二）按租賃期滿，承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即為反對之意思表示，視為以不定期限繼續租賃，民法第四百五十一條定有明文。查原告於租賃期限屆滿日即八十八年十月十日，就被告仍繼續使用收益，原告未於相當期限為反對之意思表示，遲至八十九年間始提起本件訴訟，反對續租，是兩造租賃關係已依民法第四百五十一條更新，而變更為不定期租賃，被告本於基地租賃關係繼續占有，自非原告所稱無權占有。（三）再者，原告於八十八年九月十四日租賃期滿前，以謝德興字第○四四號來函表示願繼續出租，之後被告即遵照原告上開函之之意思多次前往原告公司表示承諾續租之意，惟未進一步書立書面租約，被告旋於同年十月八日以南投六支局第一八○號存證信函，表示承諾續租，是兩造顯已就租賃契約達成合意，參照先前租賃期間為二年，原告於續約之表示中復未就租期表示須另行約定，則兩造租約，應依先前租期，亦為二年，惟因兩造未以字據定之，依民法第四百二十二條，應視為不定期租賃，從而，被告占有乃是有合法權源。三、證據：原告公司函、存證信函、不動產基地租賃契約書等件為證。理　　由壹、程序方面：第按，「依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之」；「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限」；民事訴訟法第一百九十九條之一第一項、第二百五十五條第一項第二、七款分別定有明文。本件原告起訴時，未於起訴狀中明確表明其所主張之訴訟標的，經本院行使闡明權後，原告主張其係依據所有物返還請求權及租賃物返還請求權，依選擇合併之型態，請求本院擇一為其有利之判決，本院審諸其所主張之基礎事實同一，援用之攻擊防禦方法及訴訟資料亦有共同性，參諸前開法條之規定，自應予以准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：系爭坐落如主文所示土地為原告所有，出租予被告三人蓋建房屋，因被告所有房屋業於民國八十八年九月二十一日地震中倒塌，經原告通知被告不得重建，被告等人卻未予置理；查原告與被告戊○○、丁○○租賃契約，僅出租至房屋不堪使用時為止，現房屋既已全倒，被告自應交還土地；被告庚○○與原告租約至八十八年十月十日止，期滿原告已表明不再續租之旨，並以存證信函通知被告終止租約，租賃關係亦歸消滅，為此依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求擇一為原告有利之判決。二、⑴被告戊○○、丁○○則以：①系爭坐落南投縣南投市○○段（下不引段名）二九九之一八地號土地，原為謝德良祭祀公業所有，於數百年前為照顧派下子孫，分配該房子孫永久使用，而謝氏祭祀公業所收取之費用，則為分攤管理所需費用，被告延續數代使用上開土地，與原告並非租賃關係，原告依租賃關係請求返還土地，顯然無據， ②又被告先祖使用系爭土地在先，原告受讓謝氏祭祀公業財產在後，即應負擔其祭祀公業謝德良公嘗照顧派下子孫之義務，非經被告同意，不應收回土地；③查上開土地，原為謝德良祭祀公業所有，採管理人制度，凡繼承謝德良公嘗香火者，均有繼承祠產之派下權，嗣因日據時代為維護祖產，免於被日本政府徵收，遂改制為謝德良興業合資會社，台灣光復後方改為謝德良興業股份有限公司，改採限制股權方式，非所有派下均屬股東，基此，無公司股權之派下員，股權壟斷於少數股東之手，亦明顯侵害派下員權益，猶復年年虧損，可知人謀不臧，是否涉及背信及侵占，有待釐清；系爭土地所在南投市○○路於八十一年左右拓寬，被告均依法領有補償費，而原告依謝德良公嘗祭祀公業，按期向被告收費，分攤謝德良公嘗管理費用，掣給收據，顯然與無權占有不同。 ⑵被告庚○○則以：①伊與原告所定契約確於八十八年十月十日到期，由於原告所提條件過苛，伊無法接受；②又原告於租賃期限屆滿日即八十八年十月十日，就被告仍繼續使用收益，原告未於相當期限為反對之意思表示，遲至八十九年間始提起本件訴訟，是兩造租賃關係已依民法第四百五十一條，變更為不定期租賃；③再者，原告於八十八年九月十四日租賃期滿前，以謝德興字第○四四號來函表示願繼續出租，之後被告即遵照原告上開函之之意思多次前往原告公司表示承諾續租之意，惟未進一步書立書面租約，被告復於同年十月八日以南投六支局第一八○號存證信函，表示承諾續租，是兩造顯已就租賃契約達成合意，惟因兩造未以字據定之，依民法第四百二十二條，應視為不定期租賃云云，資為抗辯。三、本件原告主張：①伊為系爭土地所有人；②如主文所示部分為被告三人所占有；③被告所有原先蓋建於系爭土地上之房屋，於八十八年九月二十一日「九二一地震」期間，業因震災而毀損等情，業據原告提出土地登記簿謄本、現場照片等件為證，且為被告所不爭執，並經本院會同南投地政事務所人員勘驗現場，查明屬實，製有勘驗筆錄及鑑定書附卷足稽，堪信為真實。四、被告戊○○、丁○○部分被告戊○○、丁○○雖否認其與原告之間，存有租賃關係，惟其於本院審理時自承：應支付予原告之費用按半年繳納一期，數額係依公告地價百分之十計算等語，有八十八年九月十五日言詞辯論筆錄及被告所提出之統一發票在卷足稽，依其所繳納之數額，已達土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定基地租賃之最高限額，顯然已經構成使用土地之對價；又現行法就使用他人之物有無支付對價，區分為租賃與使用借貸二者，至被告所稱「先人照顧子孫永續使用」，則非現行法所承認占有之合法權源；再者，系爭土地之所有權人為謝德良興業股份有限公司，而非祭祀公業謝德良公嘗所有，二者分屬不同之權利主體，縱然謝德良公嘗曾經承諾照顧被告戊○○、丁○○一房派下，然該承諾既未設定為物權（例如地上權），顯然僅有「對人效」，而無「對世效」，無法追及於現今之所有人而存在，是被告戊○○ 、丁○○主張原告應承繼謝德良公嘗永久提供土地之義務，自非有理。本件戊○○等二人，就使用土地有支付對價，而與原告成立租賃關係，既如上述，有關其租賃關係，是否因地上房屋毀損而消滅，爰析述如下：按租賃定有期限者，於租賃契約存續期間，無論有無收回自住或重新建築之必要，出租人均不得以此為由，提前終止契約，此為民法第四百五十條第一項所明定；乃土地法第一百條第一款竟規定：出租人於有收回自住或重新建築之必要時，得收回房屋云云，顯然立承租人於不利之境地，司法院三十六年六月十一日院解字第三四八九號解釋因認：土地法第一百條之規定，於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約，無論其定約係在施行前或施行後，均無同條之適用等語，其立論之依據，無非以該條文第一款既非針對定期租賃而為規範，則其適用對象，係指不定期間之租賃，當屬無疑。與此相較，土地法第一百零三條第一款既規定：租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人始得收回租賃之標的，則該條文係針對定期租賃而為規範，殊無疑義，司法院三十七年院解字第四○七五號解釋，竟將該條文割裂而為適用，認同條第一款係針對定期租賃而為規定，至不定期租賃，非有同條第二至五款所列事由，出租人則不得收回云云，與前開院解字第三四八九號解釋所使用之法學方法，相互扞格，有違體系解釋之精神；且造成定期租賃之出租人，尚可等待租期屆至，收回土地，不定期租賃，出租人欲收回土地，卻是遙遙無期，法律對定期租賃承租人之保護，反而不及於未定期間之租賃，合理性及公平性均值懷疑；國家土地政策，即令有扶助經濟弱者的公益色彩，此種公益責任，亦不宜由出租人獨力負擔。就上開互相矛盾之二號解釋之間，由於三十七年院解字第四○七五號解釋有悖於國民之法律情感，出租人卻苦無索回之道，導致土地所有與土地所用分離，因而抑制土地價值之發揮，此種法律解釋已失其規範社會現象之意義，應認已無援引適用之餘地，而最高法院五十一年台上字第二九八七號判例，略謂：房屋即令因故滅失，不論是否與原狀相符，承租人仍有重建之權利等語，當係針對定期基地租賃而為，要無可疑。從而，基地租賃未定期間者，應回復於民法第四百五十條第二項：「各當事人得隨時終止租約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣」之規定，始稱合理。次按，土地之租賃契約以承租人建築房屋而使用為其目的者，縱使當事人間未明定租賃之期限，其非有相當期限不能達其目的者，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪用時為止之期間，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而己，最高法院三十年渝上字第三一一號，著有判例，該判例既未經廢止，自不能以其後另有土地法之制訂，竟認該號判例已失其效力，蓋土地法第一百零三條依前開說明，與該判例之間，並非立於互相排斥之關係；又基地租賃，若未明定其期間，衡諸社會常情，並探求當事人之真意，當有出租至房屋不堪使用時為止之意思，乃是定有不確定期限，此種推論，並無違反經驗法則之處。經查，本件兩造租賃關係，既以以建築房屋使用為目的，且未明定其期間，依前述說明，當以房屋不堪使用為其終期，乃是定有不確定期限；今被告原有房屋，既已因九二一地震而毀損，定有不確定期限之租賃關係，其終期業已屆至，兩造租賃關係，自應於斯時消滅，無待煩言，是原告請求交還土地，自屬可取。五、被告庚○○部分被告庚○○雖辯稱：租賃期限屆滿日即八十八年十月十日，被告仍繼續為租賃物之使用收益，原告未於相當期限為反對之意思表示，遲至八十九年間始提起本件訴訟，是兩造租賃關係已變更為不定期租賃；又原告於八十八年九月十四日來函表示願繼續出租，之後被告即遵照原告上開函之之意思多次前往原告公司表示承諾續租之意，復於同年十月八日以南投六支局第一八○號存證信函，表示承諾續租，是兩造顯已就租賃契約達成合意，惟因兩造未以字據定之，依民法第四百二十二條，應視為不定期租賃云云。經查，被告庚○○於本院八十八年三月八日審理時，自承：兩造租約於八十八年十月十日到期，到期後原告所提新租約之條件，伊無法接受等語，有言詞辯論筆錄可核，其事後改稱兩造就租約續訂，有達成合意云云，前後互相矛盾，已非可取；次查，依兩造不動產基地租賃契約書第六條之約定：「租賃期間屆滿乙方（指被告庚○○）有意繼續租用時，應於屆滿一個月前以書面通知甲方（指原告）續約事宜，乙方未遵期以書面表示者視為無意續租」，有該契約書附卷可核，而被告庚○○並未遵期提出續租之書面，乃其不爭執之事實，又原告於八十八年九月十四日以謝德興字第○四四號函通知庚○○，略謂：被告租用系爭土地，期限至八十八年十月十日止，請被告於八十八年九月二十七日起至八十八年十月十日止，前來原告公司續約，否則依契約條款規定終止租約，並訴請法院拆屋交地等語，依其信函意旨，並未承諾租賃條件援用舊有契約，換言之，有關租金數額及租賃期限等必要事項，仍有待於雙方商定，是上開函件，無法視為續租之要約，殆屬灼然，庚○○自不能片面一廂情願承諾之後，逕謂租賃契約業已成立，尤其是在被告自承新租約之條件伊無法接受之情況下，可知兩造就另訂之租賃關係，並未達成合意；末查，原告於八十八年十月十日租期屆滿後，旋於八十八年十月十三日以存證信函，要求被告新建房屋應立即停止，已於相當期限內為明確反對續租之意思表示，被告辯稱：兩造依民法第四百五十一條之規定，已視為不定期租賃云云，顯與實情不符。六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。本件被告三人就系爭土地之租賃關係，業已消滅，既如上述，從而，原告依上開規定，請求被告拆除擅建之房屋，返還系爭土地，洵屬正當，應予准許。又本院既已根據所有物返還請求權，就原告之聲明，為其有利之判決，則原告依選擇合併方式所提起之租賃物返還請求權，即無審究之必要，附予敘明。七、兩造其餘之陳述及所提其他證據，或於判決之結果無影響，或與本案之爭點無涉，自不須逐一斟酌論述。八、原告及被告庚○○陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰酌定擔保金額分別准許之；另被告戊○○、丁○○部分亦依職權酌定其免為假執行之擔保金額。九、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　　　八十九　　年　　　九　　　月　　二十九　　日臺灣南投地方法院民事庭法　　　官　林永祥右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　　　八十九　　年　　　九　　　月　　二十九　　日法院書記官

臺灣南投地方法院八十九年度重訴字第一八號

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