九十年度訴字第六八九號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：91 年 03 月 20 日

臺灣南投地方法院民事判決　九十年度訴字第六八九號原　　　告　　翔韋工業股份有限公司法定代理人　　乙○○ 被　　　告　　亞富實業股份有限公司兼法定代理人　甲○○ 右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：主文被告亞富實業股份有限公司應將坐落南投縣竹山鎮○○○路九號及九之一號房屋遷讓交還原告。被告應連帶給付原告新臺幣肆拾萬貳仟肆佰伍拾元，及自民國九十年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十一年一月一日起至交還前項房屋之日止，按月以新台幣陸萬元計算之損害金。訴訟費用由被告亞富實業股份有限公司負擔五分之一，餘由被告連帶負擔。本判決第一項、第二項於原告分別以新台幣貳萬陸仟元、新台幣壹拾玖萬伍仟元為被告供擔保後得假執行。事實甲、原告方面：一、聲明：如主文第一、二項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：（一）被告亞富實業股份有限公司（以下稱亞富公司）向原告承租坐落南投縣竹山鎮 ○○○路九號及九—一號房屋（以下稱系爭房屋）做為食品廠使用，租賃期間自民國八十九年七月一日起至九十一年六月卅日止，租金每月為新台幣（以下同）六萬元，應按月於每月一日前繳納，惟被告亞富公司自九十年一月份起即未按期繳納租金，迨同年九月份止，共積欠七個月租金四十二萬元。嗣雙方於同年九月十日達成協議，上開四十二萬元租金扣除亞富公司整修圍牆之墊款十三萬七千五百五十元（含稅），尚欠原告租金二十八萬二千四百五十元。原告同意被告亞富公司分三期償還，第一期九十年九月三十日給付十二萬元，第二期同年十月三十日給付十二萬元，第三期同年十一月三十日給付四萬二千四百五十元，然被告亞富公司屆期竟分文未付，原告於九十年十月九日委請張元宵律師發函催告被告，令其於文到三日內按上開協議給付租金，否則將不另行催告，兩造之系爭房屋租賃契約當然終止，被告亞富公司應於十五日內搬離並返還系爭房屋，及賠償一切損害，但被告亞富公司於收受該函後，迄今仍置之不理，且九十年十一月、十二月之租金亦未繳納。總計被告亞富公司積欠之租金已達四十萬二千四百五十元（即二十八萬二千四百五十元加十二萬元〕，顯已逾二個月之租額，並已遲延給付逾二個月，依民法第四百四十條第一、二項規定，及租賃契約書第六條第一款約定，原告自得終止系爭房屋之租賃契約，爰再以本起訴狀繕本之送達，對被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示。兩造就系爭房屋之租賃契約既經合法終止，則被告亞富公司依法即應將系爭房屋遷讓交還原告。（二）被告甲○○為系爭房屋租賃契約承租人之連帶保證人，依租賃契約第六條之約定，就拖欠租金、違約事項所生損害負連帶責任，為此依約請求被告連帶給付原告四十萬二千四百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。又被告亞富公司於租約終止後，自九十一年一月一日起仍繼續占用系爭房屋，自屬無權占用，致使原告受有相當於租金之損害，而被告亞富公司亦獲得相當於租金之利益，為此本於不當得利之法律關係，請求被告亞富公司及連帶保證人即被告甲○○應連帶給付原告自九十一年一月一日起至交還系爭房屋之日止，按月以六萬元計算之損害金。（三）對被告抗辯所為之陳述：１．兩造簽訂之房屋租賃契約書第一條及第三條約定：「本件租賃標的物為竹山鎮○ ○○路九號及九之一號房屋。每月租金為六萬元」，至上開房屋雖有部分由原告使用，然此情形於兩造簽訂上開租約時即存在，並非簽約後原告再為使用，因此被告承租上開房屋所使用之範圍，自不包括原告所使用之部分。至被告於承租系爭房屋後，是否有全部使用所承租之範圍，仍屬被告之問題，自難以其未完全使用所承租之範圍，遽以主張減付租金。又被告雖稱其已將四分之一之機器設備遷移，未使用系爭房屋一節，原告並不知情，且被告亦未將遷移之部分交還原告，足見上開房屋仍在被告占有使用中。２．被告抗辯稱其因九二一大地震，廠房機器嚴重受損，水管破裂、電器受損、機器整修、地板復原等，翔韋僅修護圍牆倒塌部分，重新接水改為明管費十五萬元、電器安裝配線二十萬元、地板凸起機器移位傾倒整理維修四百多萬元云云，原告否認其陳述之真正。況有關圍牆因九二一地震損壞修補之費用計十三萬七千五百五十元，原告於被告提出工程估價單後，即從被告所積欠之租金中扣除。至被告傳真記載：「有關圍牆重建，地基牆、地面整平（水泥地）共十八萬」等語函件與前開工程估價單所載之工程係同一件事，因被告僅傳真該函件未附任何單據即逕向原告要求給付九二一地震整修系爭房屋之費用十八萬元，為原告拒絕；又系爭房屋因九二一地震所造成之損害，除上開原告已補償之費用外，茍另有須原告負責之修補費用，被告不可能於九十年九月十日協議時不提出單據主張扣抵之理。況被告所指之重新接水管、電器安裝配線、機器移位等費用，均屬被告自身之生產工廠之裝修費用，依兩造租約之內容，均非屬原告應負責之範圍，被告自不得主張以上開費用抵銷所欠租金。３．依兩造租約第四條第四款約定：「房屋有改裝施設之必要，乙方（即被告亞富公司）取得甲方（即原告）之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。」被告辯稱：伊遷入裝設日光燈等照明設備第四棟為十八萬元，第三棟十三萬元，自來水申請五千元，安裝二萬元，電力增加50HP為十萬元，安全設備門窗等共十萬元云云，原告並不同意，蓋被告亞富公司縱使有為上開設施之安裝，亦屬被告亞富公司因生產之需要而裝設，其費用自應由其自行負擔，依照上開租約之約定，被告亞富公司於交還房屋時，均應負責回復原狀；且依租約同條第五款約定，被告亞富公司於遷讓交還系爭房屋時，不得藉詞推諉或主張向原告請求遷移費或任何費用。４．另被告指稱因景氣低迷、桃芝颱風之侵襲及美國九一一攻擊事件之影響，造成財務損失及訂單延遲出貨等情，均非可做為拒絕繳納租金之正當理由。三、證據：提出房屋租賃契約書一份、建築改良物所有權狀三份、協議書一紙、衛理法律事務所張元宵律師函二份、掛號郵件收件回執三紙、房屋稅繳款書及轉帳傳票影本各四份、營利事業登記證、經濟部公司執照、工程估價單、被告傳真函各一份（均影本）為證。乙、被告方面：被告均未於最後言詞辯論期日到場，據其前言詞辯論所為之聲明及陳述略稱：一、聲明：駁回原告之訴。二、陳述：（一）被告亞富公司確有向原告承租系爭房屋，遷入時自行安裝照明設備及復電，待取得證照已半年，然承租至今遭逢八十七年東南亞金融風暴，導致東南亞之訂單停頓，八十八年歷經九二一大地震，廠房機器嚴重受損，生產停滯八個月，原告僅修護圍牆倒塌部分，被告重新接水改為明管支出十五萬元，電器安裝、配線支出近二十萬元，地板突起機器移位傾倒整理維修四百多萬元，民國九十年國內外景氣低迷，曾向原告洽商歸還系爭房屋未使用的四分之一或八分之三，遭到拒絕，復遭受桃芝颱風之侵襲，屋頂排水無法宣洩滯入廠區，導致成品、半成品損失，嗣後又發生美國九一一恐怖攻擊事件，所接訂單延遲出貨，致使無力依約支付房租，希望能處理好員工後再遷讓房屋。原告一直以來均有使用系爭房屋之四分之一，伊於九十年十二月間已遷讓出系爭房屋之四分之一，只使用房屋的一半，但原告沒有去使用伊搬出來的部分。（二）被告亞富公司遷入系爭房屋後支出裝設照明設備第四棟八萬元，第三棟十二萬元，自來水申請費用五千元，安裝二萬元，電力增加50HP十萬元，安全設備門窗等共十萬元，希望用以抵銷所欠租金。理由一、被告經合法通知均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件原告起訴主張被告亞富公司向伊承租系爭房屋做為食品廠使用，租賃期間自八十九年七月一日起至九十一年六月卅日止，租金每月為六萬元，應按月於每月一日前繳納，被告甲○○為系爭房屋租賃契約承租人之連帶保證人，依租賃契約第六條之約定，就拖欠租金、違約事項所生損害負連帶責任。惟被告亞富公司自九十年一月份起即未按期繳納租金，迨同年九月份止，共積欠七個月租金四十二萬元，嗣雙方於同年九月十日達成協議，上開四十二萬元租金扣除亞富公司整修圍牆之墊款十三萬七千五百五十元（含稅），尚欠原告租金二十八萬二千四百五十元，原告同意被告亞富公司分三期償還，第一期九十年九月三十日給付十二萬元，第二期同年十月三十日給付十二萬元，第三期同年十一月三十日給付四萬二千四百五十元，然被告亞富公司屆期竟分文未付，原告於九十年十月九日發函催告被告，令其於文到三日內按上開協議給付租金，否則將不另行催告，兩造之系爭房屋租賃契約當然終止，被告亞富公司應於十五日內搬離並返還系爭房屋，及賠償一切損害，但被告亞富公司於收受該函後，迄今仍置之不理，且九十年十一月、十二月之租金亦未繳納，總計被告亞富公司積欠之租金已達四十萬二千四百五十元，已逾二個月之租額等語，業據其提出房屋租賃契約書、建築改良物所有權狀、協議書、律師函及回執、房屋稅繳款書及轉帳傳票等件為證，並為被告所不爭，應堪信為真實。雖被告亞富公司辯稱伊遷入系爭房屋後支出裝設照明設備第四棟八萬元，第三棟十二萬元，自來水申請費用五千元，安裝二萬元，電力增加50HP十萬元，安全設備門窗等共十萬元，希望用以抵銷所欠租金云云，惟被告所稱上開支出已為原告所否認，被告亦未提出任何證據以實其說，自難信為真實。是被告亞富公司既已積欠逾二個月之租金，亦無不給付租金之正當理由，原告已定相當期限請求被告亞富公司支付租金，依民法第四百四十條第一、二項之規定，及上開租賃契約第六條第一款之約定，原告自得終止系爭房屋之租賃契約。原告與被告亞富公司之租賃契約既經終止，原告請求被告亞富公司將系爭房屋遷讓交還原告，為有理由。三、被告甲○○為系爭房屋租賃契約承租人之連帶保證人，依租賃契約第六條之約定，就拖欠租金、違約事項所生損害負連帶責任等情，已如前述，則原告請求被告連帶給付原告四十萬二千四百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十二月二十七日起至清償日止之按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。再被告亞富公司於租約終止後，自九十一年一月一日起仍繼續占用系爭房屋等情，為被告所不爭，雖被告亞富公司辯稱原告一直有使用系爭房屋之四分之一，原告請求之損害金應要減少云云，惟原告既長期使用系爭房屋之部分，則被告承租上開房屋之範圍，應不包括原告所使用之部分，否則被告豈會繳交約定之全部租金，是其辯稱應減少損害金云云，並無理由；又被告亞富公司雖辯稱伊已於九十年十二月遷讓出系爭房屋之四分之一，目前僅占有系爭房屋之二分之一云云，惟其並未提出任何證據以資證明，被告亞富公司亦自承並未將遷出之部分交還予原告，則其辯稱應減少損害金云云，亦屬無據。被告亞富公司於租約終止後仍占有系爭房屋，係屬無權占有，致使原告受有相當於租金之損害，原告本於不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付自九十一年一月一日起至交還系爭房屋之日止，按月以六萬元計算之損害金，亦屬有據。四、綜上，原告本於租賃契約及不當得利、連帶保證之法律關係，請求被告亞富實業股份有限公司應將坐落南投縣竹山鎮○○○路九號及九之一號房屋遷讓交還原告，被告應連帶給付原告四十萬二千四百五十元及自九十年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十一年一月一日起至交還前項房屋之日止，按月以六萬元計算之損害金，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第二項、第三百九十條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　三　　　月　　二十　　日臺灣南投地方法院民事庭 ~B　審判長法　官　張國忠 ~B　　　　法　官　廖立頓 ~B　　　　法　官　林純如右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　三　　　月　　二十　　日

臺灣南投地方法院九十年度訴字第六八九號

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