臺灣南投地方法院94年度訴字第416號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 95 年 05 月 30 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第416號原　　　告　隆昌企業股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　楊盤江律師
被　　　告　乙○○
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於中華民國九十五年五月二十五日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將坐落南投縣國姓鄉○○段四三三地號土地上如附圖編號Ａ所示，面積肆壹點貳玖平方公尺之磚造鐵皮建物拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬柒仟陸佰壹拾肆元及自民國九十五年一月一日起，至交還上開土地之日止，按日給付原告新臺幣肆拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後得假執行。被告以新臺幣肆拾肆萬參仟貳佰貳拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：被告向原告承租坐落南投縣國姓鄉○○段四三三地號土地興建房屋，租賃期限未定，雙方口頭約定租金按申報地價年息百分之五計算，每年分上、下二期（上期自一月一日起至六月三十日止，下期自七月一日起至十二月三十一日止），各於五月三十一日及十一月三十日給付半年份租金，孰料被告多年未給付租金，至九十一年十二月三十一日止已積欠租金二十七萬五千九百四十元，已達二年以上，原告乃於九十二年一月二十九日以存證信函催告被告於十五日內給付，被告仍未依限給付租金，原告即於九十二年三月六日發函通知被告終止租約。上開租賃契約終止後，被告卻仍繼續無權占用系爭土地，屢經催討，被告均拒不返還，致原告受有相當於租金之損害。爰訴請被告將如南投縣埔里地政事務所九十四年十一月二十三日、九十五年一月二十七日土地複丈成果圖即附圖編號Ａ所示，面積四一點二九平方公尺之磚造鐵皮建物拆除後，將土地返還原告，並給付積欠之租金二十七萬五千九百四十元，及自九十二年至九十四年間相當於租金之不當得利五萬一千六百七十四元，合計三十二萬七千六百一十四元，暨自民國九十五年一月一日起至被告返還上開土地之日止，被告應按日以系爭土地申報地價年息百分之五（除以三百六十五日）計算之不當得利。
三、證據：提出公司基本資料查詢一件、土地登記謄本、存證信函及雙掛號回執各二件、地價謄本四件等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：對於原告主張坐落南投縣國姓鄉○○段四三三地號土地為原告所有，原與被告有基地建屋之不定期租賃關係，租金約定於每年五月三十一日及十一月三十日各給付一次，雙方之租賃契約業經原告於九十二年三月六日解除，被告至九十一年十二月三十一日止，尚欠租金二十七萬五千九百四十元，及被告在系爭土地上如附圖編號Ａ所示，面積四一點二九平方公尺之土地上興建磚造鐵皮建物一棟等事實及編號Ｄ所示部分係第三人曾泰裕所使用，是原告父親同意該第三人使用，曾泰裕曾代被告給付部分租金等事實不爭執。但原告現為九二一地震受災戶，並無能力返還租金、不當得利等相關費用，亦無法返還土地等語。
三、證據：提出住屋災害證明書、郵政劃撥收據影本、清寒證明書各一件為證。
丙、本院依職權函請南投縣埔里地政事務所履勘現場並測量。
理 由
一、兩造不爭執事項：
（一）坐落南投縣國姓鄉○○段四三三地號土地為原告所有，原與被告有基地建屋之不定期租賃關係，租金約定於每年五月三十一日（租金計算期間自一月一日起至六月三十日止）及十一月三十日（租金計算期間自七月一日起至十二月三十一日止）各給付一次。
（二）上開租賃契約業經原告於九十二年三月六日解除。
（三）至九十一年十二月三十一日止，被告尚欠原告租金二十七萬五千九百四十元。
（四）被告占有使用系爭土地，並於如附圖編號Ａ所示，面積四一點二九平方公尺之土地上興建磚造鐵皮建物一棟。
二、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。查系爭土地為原告所有，原以基地不定期出租予被告供建築使用，而被告多年來未依約如期繳納租金，雖曾於八十二年七月七日（起訴狀誤載為同年月二日）、八十四年二月六日、九十一年六月二十六日各繳納一萬零八百八十元、二萬四千一百十五元、五千元，但截至九十一年十二月三十一日止，尚積欠二十七萬五千九百四十元租金，所積欠之租金總額已達二年以上。原告於九十二年一月二十九日定期催告被告給付上開租金，被告仍未依限給付，原告因而於九十二年三月六日通知被告終止上開租賃契約（被告於九十二年三月七日收受）等事實為兩造所不爭執，是原告請求被告給付迄九十一年止未付租金二十七萬五千九百四十元及自九十二年一月一日起至同年月三月六日止之租金三千三百一十九元（計算式：117.98×3160×5%×65/365＝3319，元以下不計入），
合計為二十七萬九千二百五十九元（計算式：275940＋3319＝279259）為有理由，應予准許。又終止系爭土地之租賃關係後，被告即無占用系爭土地之權源，被告於系爭土地上如附圖所示編號Ａ所示，面積四一點二九平方公尺，建築磚造鐵皮建部分建物，已無任何正當權源，則原告本於所有人物上請求權，請求被告拆除該建物，並將土地返還，洵屬有據，應准許之。
三、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第一百七十九條前段所明定。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照）。查系爭土地為被告所使用乙節為被告所自認，被告除於系爭土地上建屋外，並以如附圖所示編號Ｄ部分土地交付訴外人曾泰裕使用，被告就此部分為間接使用人，仍應負擔使用人之責任。兩造間就系爭房屋之使用借貸關係自九十二年三月七日起即已終止，則被告繼續占用系爭土地即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，是原告請求自九十二年三月七日起至交還土地之日止，因無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，於法有據。末按城市地方基地租賃之租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十條第一項規定，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限；所謂土地總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此為有關基地租賃計收租金之上限規定，於請求返還相當於租金利益之事件，自應據為計算利益之標準。本院審酌系爭土地於九十二年一月間申報地價為每平方公尺三千一百六十元、九十三年一月申報地價為每平方公尺二千八百元，此有地價第二類謄本在卷可稽，且系爭土地之處南投縣國姓鄉形象商圈附近、交通便利等情，認原告主張以系爭土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之利益，尚屬允當，則被告就系爭土地自九十二年三月七日起至九十四年十二月三十一日止，所受利益共計四萬八千三百五十五元（計算式如附表）。是原告請求被告給付四萬八千三百五十五元及自九十五年一月一日起至拆屋還地之日止，按日給付四十五元（計算式：117.98×2800×5%÷365
＝45，元以下不計入）之相當於租金之利益，為有理由，應予准許。
四、綜上，原告依租賃契約及不當得利之法律關係請求被告應將系爭土地上如附圖編號Ａ所示，面積四一點二九平方公尺之磚造鐵皮建物拆除，並將土地返還原告，暨應給付原告三十二萬七千六百一十四元（租金279529＋不當得利48355＝
327614）及自九十五年一月一日起，至交還上開土地之日止，按日給付四十五元為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　5　　月　　30　　日
民事庭法　官　周玉蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　95　　年　　5　　月　　30　　日
書記官　洪瑞璣
附表：相當於租金之利益計算表（小數點以下不計入）
一、九十二年三月七日起至同年十二月三十一日止共一萬五千三百二十一元（117.98×3160×5%×300/365＝15321）
二、九十三年一月一日起至九十四年十二月三十一日止共三萬三千零三十四元（117.98×2800×5%×2＝33034）
三、以上共計四萬八千三百五十五元（15321＋33034＝48355）