臺灣南投地方法院98年度重訴字第42號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 99 年 12 月 30 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　98年度重訴字第42號原　　　告　禾懋企業股份有限公司
法定代理人　黃英俊
訴訟代理人　吳萬春律師
陳怡嘉
被　　　告　奕郝精密股份有限公司
法定代理人　陳榮達
訴訟代理人　許桂挺律師
複代理人　　羅仕銘
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國99年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第519 號裁定參照）。經查，本件原告原以被告違反契約約定，原告解除契約，故請求被告返還坐落南投縣大崗段667地號土地（下稱系爭土地）之所有權，嗣於民國99
年12月9日言詞辯論期日聲明請求被告⑴將系爭土地移轉登
記為原告所有；⑵除去系爭土地於98年5 月19日為第三人合作金庫設定2,880 萬元之抵押權；⑶將系爭土地回復原狀，並返還原告。核其所為為訴之追加，惟其追加前後之聲明均係基於被告有違反契約約定情事，故其所使用之訴訟資料均相同，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，原告所為訴之追加應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠被告於97年10月27日，向原告購買系爭土地，而訂之土地買賣契約書（下稱系爭契約），依契約約定被告應支付土地價金新台幣（下同）31, l28,000元及同段668號土地之擋土牆（下稱系爭擋土牆）費用，並負擔自土地登記完畢後至設定塗銷完成日止之利息；被告除已給付土地價金31,128,000元外，尚欠契約約定之擋土牆費用125 萬元及自土地登記完畢後至設定塗銷完成日止之利息285,312元，二者合計1,535,
312 元，迄未清償，原告前曾向本院聲請調解，惟被告藉故推諉，致調解不成立。
㈡又於調解期間，被告未經原告同意，擅自向土地代書取走系爭土地所權狀，並於西元2009年（即民國98年）5 月19日，私下向合作金庫商業銀行（下稱合作金庫）質押設定（應係設定抵押權）2880萬元，依系爭契約第11條約定，擋土牆費用125萬元亦為買賣價金之一部分，原告雖於98年8月24日以存證信函催其付清契約餘款完成系爭土地點交手續，被告仍未給付。被告所為已違反兩造契約約定，依買賣契約第9 條約定，因可歸責於被告之事由，未能如期交付殘餘價金時，原告毋庸催告即得解除契約，故原告以99年12月9 日民事準備書狀繕本之送達為解除買賣契約意思表示之通知。並聲明：⑴被告應將系爭土地移轉登記為原告所有，並除去98年5
月19日為第三人合作金庫設定2,880 萬元之抵押權（登記次序9 ，登記字號：南普資字第050050號）；⑵被告應將系爭土地回復原狀，並將土地返還原告。
㈢對被告抗辯之答辯：
⑴被告早於96年12月1日，透過仲介購買原告所有坐落同段665、666 地號土地，雙方有明確之點交記錄記載於該契約書，成交後，為興建666 號土地與系爭土地間之「擋土牆」，被告瞭解興建「擋土牆」涉及水土保護之相關煩複法規，至少需6 個月以上之時間，故其後於97年10月27日，再向原告購買系爭土地，原告 鑒於未來需興建同段668地號土地與系爭土地間之「擋土牆」，只要買方再支付125 萬元「擋土牆」費用，買賣即可成交，因此系爭土地買賣契約價金應包括
125 萬元之「擋土牆」費月，合計為32,378,000元。
⑵被告亦瞭解「擋土牆」之興建無法於短間完成，僅能視為原告對契約之承諾。本件交易中，被告雖要求簽約同時辦理不動產權移轉登記，但原告聽從本件代書保證，鑑界申請約需兩星期且實地施測與釘樁時間不超過不動產權移轉登記所需時間，故同意系爭契約第2 條關於殘餘償金支付辦法。孰知，鑑界單位南投地政事務所於97年11月18日之鑑界結果與原界址差異過大，原告無法接受，並隨即提出再鑑界請求，鑑界單位亦於98年1 月21日發函確認原鑑界有誤，但買方自97年12月17日後即藉口拖延支付殘餘價金，並要求鑑界確定後再交付，雙方因而遲遲無法完成土地點交程序，被告甚至於98年1月8日不動產權移轉登記完畢後，擅自佔用系爭土地，未經原告同意，強制挖掘系爭土地之土方據為己有，聲稱土地已移轉登記，其為系爭土地之合法所有權人，而捏稱原告同意買方先行整地，雙方為此多次爭執。其後，在土地代書調解下，雙方於98年2 月25日簽訂「協議書」（下稱系爭協議書），過程中，原告仗勢土地已移轉登記且殘餘價金未付之優勢，要求片面修改原契約第11條，原契約無條件支付「擋土牆」費用，改為45日內完工後再支付，原告當時表示無法接受，因為被告深知「擋土牆」施作，包括前置申請送件作業與後續實際施工不可能於6個月內完成，被告要求於45
日內完工，係刁難以遂其未來拒絕付款之合理藉口，最後雖經由代書協調，被告仍堅持45日內完工後再支付契約餘款
125 萬元，但同意界址確定後，原告僅需象徵性在雙方土地邊界興建「邊界圍牆」，並同意98年3月7日付清尾款時同時開立該125萬元支票，兌現日期為98年4月21日。豈知，買方並未依「協議書」第5 條規定，於98年3月7日付清尾款，更未同時開立125萬元支票，經原告多次口頭催告，並於98年4月16日以傳真明確要求被告於同年4 月24日以前將土地尾款匯入指定帳戶，被告雖有於98年4 月21日將土地尾款匯入原告之帳戶，仍違約未按「協議書」第5 條規定，開立兌現日期為98年4月21日之125萬元支票交予土地代書保管，原告為此特別於98年5月6日以傳真向代書表明立場，並期望儘快完成契約交易，以便進行土地點交程序。然而，被告於98年5
月7日協商時，僅交付溢收之利息2,438元現金，並登載於系爭契約收付價款明細表第三期，惟卻拒絕按「協議書」第5
條規定，開立兌現日期為98年4月21日之125萬元支票交予土地代書保管，以致雙方協商失敗，無法完成土地點交程序，被告尚且於98年5月8日委託律師發函，要求原告於98年5 月11日前完成系爭土地點交並交付土地所有權狀，原告接獲上述信函後，隨即於98年5 月11日分別以傳真告知被告委任之律師及土地代書，表明原告期望透過法院調解程序解決雙方爭議以完成土地點交之誠意。未料，被告表面同意透過法院調解程序解決雙方爭議，卻未經原告同意，私自取走系爭土地所有權狀，並於98年5 月19日完成向合作金庫質押設立之登記，原告未察，直到法院調解不成立，於98年8 月12日調閱系爭土地登記第二類謄本，始發現被告於未付清土地買賣契約書約定之餘款與未完成點交之情況下，擅自取走土地所有權狀，並向合作金庫設定2880萬元。
⑶本案土地買賣交易過程，買方屢次藉詞拖延殘餘價金支付，然而由原告於被告支付土地尾款後立即完成銀行設定塗銷，並原告對於97年11月18日鑑界無法接受，於97年12月3 日前提出再鑑界請求時，買方依然於97年12月17日，支付殘餘價金633萬8400 元並登錄於土地買賣契約書，足以證明鑑界確定與否，非為殘餘價金支付之依據，並證明被告上述拖延殘餘價金支付之詞為無理由（界址確認訴訟現由本院以99年度簡上字第53號受理）。
⑷被告雖聲稱有交付代書保管125 萬元支票，然未登載於土地買賣契約書之收付價款明細表，亦未經當事人簽名確認。代書雖曾簽收保管支票，然支票存根與支票保管單，僅有發票日期，簽收者並未於存根之領款廠商用印處簽署，代書陳麗玉簽名旁更未註記簽收日期，有違其事務作業程序與一般行為法則。又「支票保管證明」未附貼於土地買賣契約書，更未經公證單位公證。且被告所稱已交付代書保管之支票，復非協議書規定之兌現日期98年4 月21日。代書陳麗玉在支票存根之簽名，與「支票保管證明」之簽名，其筆跡、筆勢與筆畫，似非同一時間、非同一書寫用筆、非同一心理狀態甚或非同一人所為。
⑸系爭協議書簽訂日期應係98年2月25日，非被告所言之98年2月5日，系爭協議書第5 條亦未規定邊界圍牆費用125萬元，需施工後再交予土地代書保管，被告既已承認未在98年3月7日依約交付支票，其行為已違約。
⑹本案土地買賣契約書第10條規定: 「本件買賣標的物，甲方方如有設定抵押權者，經乙方同意後由乙方承擔之『。』其『債務總額』由乙方就買賣價金中扣抵之，應付利息自登記完畢以後歸由乙方負擔支付，各無異議。」。該條款包括兩條完整之陳述句『本件買賣標的物，甲方如有設定抵押權者，經乙方同意後由乙方承擔之。』與『其債務總額由乙方就買賣價金中扣抵之，應付利息自登記完畢以後歸由乙方負擔支付，各無異議。』，後獨立句之『債務總額』與前獨立句之『經乙方同意後』並無直接相聯關係，故「應付利息自登記完畢以後歸由乙方負擔支付」應為雙方所共識，被告藉詞拖延付款又不支付利息為無理由。
二、被告方面：
㈠系爭契約第10條固約定：「本件買賣標的物，甲方如設定有抵押權者，『經乙方同意後』由乙方承擔之。其債務總額由乙方就買賣價金中扣抵之，應負利息自登記完畢以後歸由乙方負擔支付，各無異議。」，惟上開約定係指，倘由被告承擔原告於系爭土地之抵押債務時，則被告承擔原告之債務金額，得由應付原告之買賣價金中扣抵，其原屬原告應負之抵押債務利息，自土地移轉登記予被告，應由被告負擔。惟原告出售系爭土地前，因已將系爭土地，連同其所有同段668
、669地號土地及517建號建物為共同擔保，向台灣土地銀行（下稱土地銀行）借款而設定1億4146 萬元之抵押債務，而系爭土地價金僅31,128,000元。故於土地銀行同意解除共同擔保前，被告無法單獨承擔系爭土地上之擔保債務。故被告自始未同意承擔原告之抵押債務，自不生土地移轉登記後，原告原有抵押債務利息應由被告負擔之問題
㈡系爭土地買賣價金之付款方式，除9,338,400 元部分由被告以開立支票方式交付原告外，餘款21,789,600元，係由原告直接與土地銀行談妥清償方式後，被告已依原告98年4月16
日之指示，匯入原告指定之還款帳戶，被告自無負擔抵押債務利息之理。
㈢又依系爭契約第11條約定「大崗段668 地號土地擋土牆費用，乙方支付125 萬元整，其餘費用由甲方支付」。惟兩造嗣於系爭協議書第5條約定「邊界圍牆費用125萬元整，於民國98年3月7日付清尾款時同時開立，支票兌現日期98年4月21
日，『支票交代書處保管，待甲方完工時交甲方提領』。若甲方提前完工，則支票兌現日乙方應更改至完工日」。是上開擋土牆費用，係由被告開立支票交由代書保管，待原告完成擋土牆後始能提領，被告亦已依約開立支票交由代書保管。依系爭協議書第4 條約定，原告應於土地點交後45日內將擋土牆完工；第3條約定，系爭土地以南投縣政府98年3月16日到場訂椿日為點交日，故原告就其應施作之擋土牆即應於45日內即98年4 月30日完工。然原告迄今仍未施作擋土牆，則其主張被告未付擋土牆費用125 萬元係屬違約云云，為無理由。
㈣原告雖主張，被告未經原告同意，於原告聲請調解期間，自代書處取走權狀及向合作金庫設定2880萬元抵押等語，惟土地權狀乃土地所有權之證明文件，系爭土地於98年1月8日因買賣移轉登記予被告後，其權狀本應交付予被告。而被告依原告98年4 月16日之通知，付清土地買賣餘款後，自得自由處分該土地而為設定，原告所謂未經其同意云云，實不明所以。且系爭土地依系爭協議書約定，應以98年3 月16日為點交日，原告主張並未完成點交云云，亦無可採。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院於99年12月22日言詞辯論程序整理並簡化爭點，結果如下：
㈠不爭執事項：
⑴兩造於97年10月27日簽訂買賣契約，由被告向原告買受系爭土地。
⑵卷附被證1 土地買賣契約及所附「收付價款明細表」（下稱系爭契約，詳本院卷第38-43頁）、被證3原告之傳真函（詳本院卷第48頁）、被證4 之協議書（下稱系爭協議書；詳本院卷第49-52頁）均為真正。
⑶原告已收受被告支付之土地價金合計31,128,000元。
⑷大崗段668地號土地為原告所有，與系爭667地號土地相鄰。⑸被告並未承擔原告以系爭土地設定抵押權所擔保之債務。
㈡兩造爭執事項：
⑴系爭契約第9 條約定之殘餘價金是否包括系爭契約第11條約定之擋土牆費用125萬元或系爭協議書第5條約定之邊界圍牆費用125萬元。
⑵系爭契約第11條所載之「擋土牆」費用是否即為系爭協議書第5條所載之「邊界圍牆工程」費用。
⑶被告是否違反系爭契約第9 條之約定，故原告得依約解除契約並為本件之請求。
四、本院得心證之理由：
㈠前揭兩造不爭執事項，有兩造分別提出之系爭契約、土地登記謄本、系爭協議書、原告之傳真函在卷可憑（詳本院卷第38-52頁），堪信為真實。
㈡按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。故債權人因債務人遲延給付，應定相當期限催告履行，始取得契約解除權，如於期限內仍未履行時，始得解除契約。惟契約當事人間仍得保留解除權之特別約定，故買賣契約當事人間，就一方之履行期有特別重要之意思表示，而未按照時期履行者，他人自得依同法第255 條之規定，不經催告逕行解除其契約。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院46年台上字第1685號、17年上字第1118號判例意旨參照）。本件兩造於系爭契約第9 條約定，被告如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於被告之事由，致不能如期交付殘餘價金時，原告毋庸催告，即時得向被告解約，依上開約定及說明，如被告確有未依契約交付殘餘價金，或不能如期交付殘餘價金，係因可歸責於被告之事由，原告即得解除系爭契約，而無待催告。故被告是否未依契約交付殘餘價金，為本件爭點所在。經查：
⑴系爭契約第1條係約定「本件買賣價格經雙方議定為新台幣
參仟壹佰壹拾貳萬捌仟元整」，故兩造已將買賣之價金金額約定明確，契約第2 條則就前揭價金之支付方式續作約定，包括訂金，及定金以外之「殘餘價金」之給付，除此之外，僅有契約第9條對於未依約交付殘餘價金時之違約，及第10
條承擔抵押權時，言及買賣價金，足見兩造對於系爭土地之買賣價金即為契約第1條所定之31, l28,000元無誤；而契約第11條所定係擋土牆「費用」，既名為費用，自與價金有別。
⑵又系爭契約內容並未提及擋土牆之施作用途，及施作義務人，然668 地號土地為原告所有，乃兩造不爭之事實，而依契約第11條係約定「大崗段668 地號土地上擋土牆費用，乙方（即被告）支付壹佰貳拾伍萬元，其餘費用由甲方支付」，足知擋土牆係由所有人即原告負責施作，被告則依約負擔
125 萬元之施作費用，惟擋土牆之施作與系爭契約有何關聯，未見契約載明，尚難認兩造約定之擋土牆費用125 萬元，即係系爭土地之價金。
⑶再依系爭協議書載明「目前買賣標的物已依約登記於乙方（即被告）名下，但尚未付款完畢，甲方（即原告）抵押貸款未清償，土地尚未點交完畢，雙方協議願依下列條款，圓滿完成全部買賣程序…」，並訂明以南投縣政府所訂（98年）3 月16日之訂樁日為點交日，餘為「餘土利用」、「邊界圍牆工程」、「邊界圍牆費用」等事項之約定，契約成立後相關事項之約定，依此觀之，僅「土地點交」為系爭土地買賣必要之要件，其餘約定顯係兩造以毗鄰土地所有人地位，處理土地相鄰關係所為約定，並非買賣成立必要要件，其性質要非系爭契約之主給付義務或從給付義務，而屬附隨義務。又本件之「擋土牆」，依系爭契約第11條約定，係指在668
地號土地上施設擋土牆，其費用，由被告支付125萬元，其
餘由原告負擔；至「邊界圍牆」，依系爭協議書第4條、第5條約定，則指原告在系爭土地668 地號土地交界處之邊界圍牆工程，其費用為125 萬元，由被告開立支票交予代書保管，待原告完工時由原告提領；既系爭協議書係兩造為完成全部買賣程序而簽立，協議書中提及之內容自應與系爭契約內容有關，其中關於「邊界圍牆工程」部分，雖費用數額乃至於負支付義務之人均與「擋土牆」之一致，惟名稱既與「擋土牆」不同，故兩造顯有以「邊界圍牆」取代「擋土牆」之意，故原告陳稱「邊界圍牆」並非「擋土牆」，尚足採信。⑷承前所述，兩造就系爭協議書中邊界圍牆工程之約定，其性質應屬系爭契約之附隨義務，且即使未有約定，亦無礙契約之成立與效力，則倘有一方不為履行，亦不致影響契約當事人對於契約利益及目的之完成，他方自不得以債務不履行為由解除契約。本件依系爭協議書第5 條約定，「邊界圍牆費用新台幣壹佰貳拾伍萬元整，於民國98年3月7日付清尾款時同時開立，支票兌現日98年4 月21日，支票交代書處保管，待甲方完工時交甲方提領。若甲方提前完工，則支票兌現日乙方應更改至完工日」，故被告應於付清尾款時簽發作為邊界圍牆費用之支票，而發票日（支票係見票即付，故發票日即為兌現日）則約定為98年4 月21日，惟如原告在該日前已完工，則被告有義務更改發票日為完工日。故而系爭協議書雖約定被告應於付清尾款時交付支票，惟發票日則已特定為98年4 月21日，不因支付尾款時間更改而變動，被告自不得任意更改支票之發票日。被告雖稱支付尾款時間因原告遲於98年4 月16日始以傳真函通知代書匯款之帳號及匯款金額，故支票之發票日亦因之延後45日而為98年6 月21日等語，顯非可採。然因擋土牆費用之支付屬系爭契約之附隨義務，雖有約定，因與契約之成立與效力無礙，且非屬價金之一部，被告雖未依約履行，既對於契約利益及目的之完成不生影響，原告自不得以違約為由解除契約。
㈢原告雖以被告依系爭契約第10條約定，應負擔自土地登記完畢後至設定塗銷完成日止之利息，被告未為負擔，亦屬違約，原告自得依契約第9 條規定解除契約等語；惟查，系爭契約第10條係約定「本件買賣標的物，甲方方如有設定抵押權者，經乙方同意後由乙方承擔之。其債務總額由乙方就買賣價金中扣抵之，應付利息自登記完畢以後歸由乙方負擔支付，各無異議。」，自該約定文義觀之，係指原告如有在系爭土地設定抵押權，且經被告同意以承擔抵押權所擔保之債務作為價金給付之一部，則被告承擔之債務總額應自買賣價金中扣抵，原告原應負擔之債務利息，自系爭土地登記完畢以後應由被告負擔支付而言。惟自系爭契約第2 條第1、2款約定被告除訂金300萬元之外，其餘殘餘價金之付款方法為「
⒈土地鑑界後支付新台幣633萬8400 元正。⒉其餘價金代償甲方銀行貸款，部分塗銷買賣標的物後，餘款再交付甲方」，亦即被告除支付買賣價金31, l28,000元其中9,338,400元（300萬元＋6,338,400元＝9,338,400元）外，其餘
21,789,600元係約定以代償原告銀行貸款為付款方式，如貸款金額少於21,789,600元，則餘額應再支付原告。故被告得自由選擇是否以承擔原告前所設定抵押權所擔保之債務作為價金之給付，如選擇以此方式支付，自應負擔自登記完畢以後所生之利息。本件被告既未同意依系爭契約第10條所定之方式給付殘餘價金，為兩造所不爭執，則原告前揭主張，亦無足採。
㈣綜上所述，本件原告主張被告因未依約支付擋土牆（或邊界圍牆工程）費用及負擔自登記完畢以後所生之利息而有違約情形，為不足採，被告抗辯擋土牆費用非屬契約價金之一部，且無負擔原告抵押權債務所生之利息必要，並無違約，尚屬可信。是以，原告主張其得依約解除契約，自屬無據。從而，原告主張本於系爭契約第9 條之解除契約請求權之法律關係，請求被告應將系爭土地移轉登記為原告所有，並除去其為合作金庫設定2,880 萬元之抵押權及將系爭土地回復原狀返還原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 12 月 30 日民事第二庭 法 官 李 蓓
本件正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 30 日書記官 林書慶