南投簡易庭(含埔里)105年度投簡字第446號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 南投簡易庭(含埔里)
• 裁判日期: 106 年 01 月 10 日

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　105年度投簡字第446號原　　　告
即反訴被告　李佳樺
被　　　告
即反訴原告　林威臣
上列當事人間返還價金事件，本院於105 年12月27日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣拾萬元，及自民國一百零五年九月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本訴判決得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣肆仟肆佰壹拾元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：被告於民國105 年8 月間於網路售屋平台591 網站以屋主自售之名義，刊登以新臺幣（下同）273 萬元自售其名下預售建案，即坐落臺中市北屯區青萍段觀景苑D
棟3 樓1 戶，兩造於105 年8 月2 日簽立讓渡書，約定由被告自建商購買之原價加10萬元為讓渡之價金，原告並當場交付被告10萬元，並偕同至第三人隆乙建設有限公司另繳10萬元之現金。惟事後經詢問該建設公司，全部售價為4 百餘萬元並非273 萬元，被告所述價金，顯與實際之售價不符，且差距太大，又原告亦未曾看到被告與建商所簽訂之契約。兩造之讓渡契約，並不成立，被告自應返還所受領之10萬元。惟經原告以存證信函通知未告返還，均置不理，爰提起本件，並聲明：被告應返還原告10萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：兩造於上揭時間訂立讓渡書，載明讓渡標的物為上址觀景苑第3 樓編號D1戶及車位（B226），以建商之售價加10萬元為價金，依民法第345 條第2 項之規定，當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立。兩造就讓渡標的物及價金已表示一致，契約自已成立。原告支付命令中所載之10萬元，即為給付被告讓渡書中之買賣價金。系爭讓渡書係在原告之住處樓下管理室，由原告之夫所書立，並非單方所簽立，該10萬元係原告要給付被告讓渡書中之價金，基於司法自治及契約自由原則，該讓渡書並非無效，且讓渡書為原告所擬，豈有簽約後違約又要求被告返還價金之理？原告之請求，為無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告於105 年8 月2 日向反訴原告購買上址觀景苑第3 樓編號D1戶及車位（B226）之預售屋，反訴被告於簽約時已詳細將契約內容寫出，並以建商之售價加10萬元為價金，依民法第345 條第2 項之規定，買賣契約已成立。又依民法第250 條第1 項規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。兩造所訂立之讓渡書，已載明甲乙（指兩造）雙方有違約情況發生，以不動產交易法條尋求保障。依系爭房屋與建商之不動產交易有房屋預定買賣契約書影本一份，故讓渡書如違約係以房屋預定買賣契約書之規定尋求保障。依房屋預定買賣契約書第5 條規定，房屋總價（含車位）為新臺幣273 萬元整，第21條第2 巷前段則歸定，買方違反本契約第7 條、第12條、第16條或第17 條
規定者，賣方得解除本契約，解約時賣方得沒收買方依房地總價款百分之15計算之金額，反訴被告違反讓渡書之約定，反訴原告自得請求反訴被告給付273 萬元房屋價金百分之15計算之違約金40萬9500元，爰依房屋預定買賣契約書，提起本件反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告40萬9500元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
參、兩造不爭執之事項：
（一）被告即反訴原告於105 年8 月間於網路售屋平台591 網站以屋主自售之名義，刊登以273 萬元自售其名下預售建案，即坐落臺中市北屯區青萍段觀景苑D 棟3 樓1 戶（含車位），兩造於105 年8 月2 日簽立讓渡書，約定由被告即反訴原告自建商購買之原價加10萬元為讓渡之價金，雙方有違約情況發生，以不動產交易法條尋求保障。原告即反訴被告並當場交付被告即反訴原告10萬元，並偕同至第三人隆乙建設有限公司另繳10萬元之現金，惟事後原告即反訴被告經詢問該建設公司，全部售價為4 百餘萬元。
（二）被告即反訴原告與第三人巽揚建設有限公司於103 年9 月間訂立房屋育訂買賣契約書，房屋價金為273 萬元（不含土地價金）。
肆、本件爭點及本院之判斷：
一、本訴部分
原告主張之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是應審究之爭點在於：兩造之讓渡書契約是否已成立？原告請求被告返還所受領之10萬元，是否有理由？本院之判斷如下：（一）原告主張兩造所訂立之系爭讓渡書，約定由被告自建商購買之原價加10萬元為讓渡之價金，原告並當場交付被告10萬元，並偕同至第三人隆乙建設有限公司另繳10萬元之現金，惟事後經詢問該建設公司，全部售價為423 萬元並非273 萬元，被告所述價金，顯與實際之售價不符，且差距太大，又原告亦未曾看到被告與建商所簽訂之契約。兩造間之讓渡契約，並不成立，被告自應返還所受領之10萬元等語，被告則予否認，辯稱：兩造所訂立之系爭讓渡書已就標的物及價金之意思表示一致，讓渡契約已成立，原告所交付被告之10萬元，即為履行讓渡書中約定之讓渡價金，原告請求返還，為無理由等語。經查：
1、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。民法第153 條、第345 條、第346 條第1 項分別定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。亦有最高法院40年台上字第1482號判例可資參照。
2、本件被告於105 年8 月間於網路售屋平台591 網站以屋主自售之名義，刊登以273 萬元自售其名下預售建案，即坐落臺中市北屯區青萍段觀景苑D 棟3 樓1 戶（含車位），兩造於105 年8 月2 日簽立讓渡書，約定由被告自建商購買之原價加10萬元為讓渡之價金，雙方有違約情況發生，以不動產交易法條尋求保障。原告即反訴被告並當場交付被告即反訴原告10萬元，並偕同至第三人隆乙建設有限公司另繳10萬元之現金，惟事後原告即反訴被告經詢問該建設公司，全部售價為4 百餘萬元等情，有原告所提系爭讓渡書、存證信函在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真。且依一般房地產交易及社會之通念，購買預售房屋，自係房屋及其所在之土地按住戶應有部分比例一併購買，自無可能僅購買其中之一，而使房屋及土地各易其所有人，致衍生使用收益之糾紛。是現今社會上一般人所稱房屋售價或總價，自係指房屋及其土地之全部價金而言，而非單指房屋之價金。本件被告以屋主之名義，刊登以273 萬元自售其名下之預售建案，依一般人之認知，自係認為被告以273 萬元出售其預售建案之房屋及土地，且被告於與原告訂立系爭讓渡書時，並未出示或告知原告其與第三人巽揚建設有限公司訂有房屋預售買賣契約書，為被告所不爭執，再徵之其辯稱如再加上土地之價格，其價金不止273
萬元等語，足見原告與被告訂立系爭讓渡書，被告並未明確告知原告所欲承受之系爭房屋總價（含房屋及土地）共計為四百餘萬元，復未出示及告知被告其與第三人巽揚建設公司所訂立之預售房屋及土地之全部價金，致原告信被告所自售之上開預售建案房屋總價為273 萬元，而與被告簽立系爭讓渡書甚明。自受讓上開預售建案之原告而言，，其認知被告係以273 萬元預購上開預售建案之房屋及土地，而同意受讓被告之預購上開預售建案屋主之地位，承受上開預售房屋之273 萬元價金，並加10萬元，而取得被告之讓渡。然系爭房屋之總價（含房屋及土地），經原告事後詢問建商，其總價為423 萬元，為兩造所不爭執，則與原告之所以願意受讓被告所讓渡之系爭房屋總價273 萬元加10萬元，相差140 萬元，就價金及讓渡標的物而言，原告係認被告所讓渡之標的物，為預售建案房屋及應有部分土地，價金則為273 萬元加10萬元，而被告則稱其所讓渡出售者，僅為房屋，總價為273 萬元加上10萬元，土地部分尚須另行加價購買（見本院卷第182 頁），則就兩造間所訂立之讓渡書，雙方對讓渡出售之標的物及價金，意思表示並不一致，依上開說明，其讓渡契約並未成立。被告辯稱兩造間之讓渡契約業已成立云云，不足酌採。
（二）原告主張兩造間之讓渡契約並未成立，被告受領原告所交付之10萬元，自應返還等語，為被告所否認，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又為給付原因之法律行為不成立或無效時，其給付即自始欠缺原因。故當事人一方本於一定目的而為給付時，其目的在客觀上即為給付行為之原因，給付如欠缺其原因時，他方當事人受領給付即無法律上之原因，應成立不當得利。亦有最高法院98年度台上字第204 號判決要旨可資參照。本件兩造所訂立之系爭讓渡書，雙方對讓渡出售之標的物及價金，意思表示並不一致，其讓渡契約並未成立，已如前述所認定，則原告之給付10萬元予被告，即自始欠缺原因，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還10萬元之不當得利，即屬有據。被告雖又辯稱該10萬元其已交還建設公司，建設公司並已交付原告云云，然為原告所否認，被告就此主張利己之事實，並未舉證以實其說，所辯已經返還系爭10萬元予原告，自難憑信。從而，原告請求被告返還10萬元，及自支付命令送達翌日即105 年9 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即為有理由，應予准許。
（三）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦法暨未經援用之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一論列。
（四）本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為之判決，爰就被告敗訴部分，依職權宣告假執行。
（五）本訴部分訴訟費用1,000 元，應由敗訴之被告負擔，爰確定如主文第2 項所示。
（六）訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
二、反訴部分：
反訴原告主張之事實，為反訴被告所否認，依兩造之主張、陳述及答辯，反訴部分應審究之爭點在於：兩造間是否已成立讓渡契約？反訴原告主張反訴被告違約，請求反訴原告給付違約金40萬9500元，是否有理由？本院之判斷如下：
（一）反訴原告主張兩造就讓渡書中之標的物及價金意思表示一致，讓渡之買賣契約業已成立，反訴原告自應依約履行等語，為反訴被告所否認，辯稱：兩造間之讓渡契約並未成立等語，經查：依前開本訴部分所述，就兩造所訂立之系爭讓渡書，就價金及讓渡標的物而言，反訴被告即原告係認反訴原告即被告所讓渡之標的物，為預售建案房屋及應有部分土地，價金則為273 萬元加10萬元，而反訴原告即被告則稱其所讓渡出售者，僅為房屋，總價為273 萬元加上10萬元，土地部分尚須另行加價購買等語，則就兩造間所訂立之讓渡書，雙方對讓渡出售之標的物及價金，意思表示並不一致，依民法第153 條、第345 條之規定，兩造間之讓渡契約並未成立。反訴原告主張系爭讓渡契約業已成立云云，為不足採。
（二）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異。最高法院68年台上字第3887號判例可資參照。適於契約成立生效後，於當事人之一方債務不履行時，始有給付違約金之問題。查本件兩造間之讓渡契約，因就標的物及價金之意思表示不一致，系爭讓渡契約並未成立，已如前述，則反訴原告依係爭讓渡契約及房屋預定買賣契約書，請求反訴被告給付違約金40萬9500元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即屬無據，應予駁回。
（三）反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦法暨未經援用之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一論列。
（四）反訴部分訴訟費用4,410 元，應由反訴原告負擔，爰確定如主文第5 項所示。
（五）反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 12 日書記官 蕭元鳴