106年度投簡字第160號｜民事：給付服務報酬｜裁判日期：106 年 12 月 04 日

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　106年度投簡字第160號原　　　告即反訴被告　冠盤房屋法定代理人　呂炳煌杜淑鈴訴訟代理人　林見軍律師被　　　告即反訴原告　林瑞豐上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國106 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟陸佰元，及自民國一百零六年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬伍仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。事實及理由壹、程序方面一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259 條、第260 條定有明文。二、查原告主張其與被告於民國104 年4 月23日簽訂不動產買賣委託斡旋書（買賣意願書）（下稱系爭契約），依系爭契約第4 條約定買方應於契約成立時，給付承購總價款2%之服務報酬與原告，惟被告僅給付新臺幣（下同）10萬元後，剩餘之16萬5,600 元即未給付，而因兩造就原告是否業已完成居間所負義務有所爭執，是反訴原告於106 年5 月24日提起反訴，請求反訴被告返還業已給付之服務報酬10萬元等語（見本院卷第67頁），核其反訴與本訴之標的均係基於同一基礎事實（即系爭契約中給付之金額）所生，而有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，反訴原告所提反訴於法有據，應予准許。貳、實體方面一、本訴部分：（一）原告起訴主張： ⒈被告前於104 年4 月23日與原告簽訂系爭契約，委由原告代為斡旋訴外人簡秋菊坐落於南投縣○○鎮○○○段000 地號之土地（下稱系爭土地），斡旋期間至104 年5 月15日，嗣原告斡旋成功後，被告亦於斡旋期間內之104 年5 月6 日以總價新臺幣（下同）1,328 萬元向簡秋菊購買系爭土地，並訂有土地買賣契約書（下稱買賣契約書），依系爭契約第4 條之約定，被告即應給付上開買賣價金之2%即26萬5,600 元之服務報酬與原告，被告雖已給付10萬元之服務報酬，然對於剩餘之服務報酬即16萬5,600 元卻置之不理。 ⒉被告執以不為給付服務報酬之理由，乃謂賣方在洽議買賣之過程中有所隱瞞，故在給付一定金額後乃堅不給付第2 期款，為此原告身為仲介自有督促被告用印付款之責，遂於104 年6 月11日以草屯碧山郵局29號存證信函促催被告應於104 年6 月9 日給付第2 期款564 萬元之義務，詎料始終未果，雖被告後有對簡秋菊提出返還定金之訴訟，然原告既有完成買賣仲介事宜，被告不應執此作為拒絕給付服務報酬之理由，爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1 項所示。（二）被告抗辯略以：被告確曾委由原告仲介購買系爭土地，並於104 年5 月6 日簽訂買賣契約書，惟原告竟告知系爭土地係臨4 米寬之道路，並提供不動產說明書標明路寬4 米，惟被告於簽訂買賣契約書後，向南投縣草屯鎮公所查詢分區使用證明，始知所謂「4 米道路」係規劃之「人行步道」，並非可供車輛行駛之道路，而且不得作為停車空間車道出入通行使用，原告未依被告所需之條件尋覓土地，反仲介一不符合被告需求之土地，並刻意隱瞞，使被告於不知情下與簡秋菊簽約，原告應已違反其居間之義務，且應認原告並未完成其居間之工作，故原告自無權請求被告給付服務報酬，原告之主張並無理由。並聲明：原告之訴駁回。二、反訴部分：（一）反訴原告起訴主張：反訴原告於104 年5 月間因任職現代房屋（即冠盤房屋）仲介陳彩雲介紹向簡秋菊購買系爭土地，並簽訂買賣契約書，約定定金為200 萬元，反訴原告並於簽約當日支付簡秋菊定金50萬元，又於104 年5 月8 日匯入定金150 萬元至簡秋菊帳戶，另有匯入服務報酬10萬元至反訴被告帳戶，惟反訴被告竟未告知系爭土地有上開瑕疵，並刻意隱瞞，反訴原告並於104 年11月26日以南投三和郵局278 號存證信函向簡秋菊表示欲解除買賣契約，並請求返還定金，反訴原告所提起之上開訴訟，業經本院以105 年度訴字第160 號民事判決判決簡秋菊應返還反訴原告定金200 萬元確定在案，反訴被告自無權請求服務報酬，且已收受之服務報酬10萬元亦屬不當得利，應返還反訴原告，反訴原告並於106 年2 月21日以南投三和郵局52號存證信函通知反訴被告應返還已受領之服務報酬10萬元，惟反訴被告均置之不理，爰依民法第227 條、第256 條之規定解除兩造間之系爭契約，並依民法第259 條、第571 條、第179 條之法律關係，提起反訴。並聲明：反訴被告應給付反訴原告10萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）反訴被告抗辯以：兩造間簽立之系爭契約有效存在，未經撤銷或解除，故反訴原告之請求並無理由。並聲明：如主文第4 項所示。三、本院之判斷：（一）本訴部分 ⒈系爭契約之抬頭為現代房屋，惟所載受託人則係記載現代房屋草屯加盟店冠盤房屋，負責人為呂炳煌等情，有系爭契約1 份在卷可憑（見本院卷第161 頁至第162 頁），而被告亦係由原告之業務員陳彩雲帶同前往查看系爭土地一節，被告就此亦未否認之，則依上開事證以觀，系爭契約之債權債務主體即契約當事人乃兩造無誤，先予敘明。 ⒉被告前委由原告代為尋覓符合被告需求之土地，原告部分則由其業務員陳彩雲代為處理，嗣陳彩雲覓得系爭土地後，被告則於104 年4 月23日與原告簽立系爭契約，委由原告代為斡旋系爭土地，斡旋成功後，被告並於同年5 月6 日與簡秋菊簽訂買賣契約書，約定買賣價金共1,328 萬元，簽約款為200 萬元，被告並於同日先給付50萬元與簡秋菊，於104 年5 月8 日又給付150 萬元與簡秋菊，另給付10萬元之服務報酬與原告，嗣因被告認原告所覓得之系爭土地所臨道路係「人行步道」，而非可供車輛行駛之道路，不符其需求，而對簡秋菊提起返還定金之民事訴訟，經本院於105 年12月21日以105 年度訴字第160 號判決被告勝訴，簡秋菊應返還被告所給付之定金200 萬元，判決理由係認系爭土地所臨之4 米路為無法供車輛通行之路，因而使系爭土地具價值及契約預定效用之瑕疵，該瑕疵並使買賣契約未能達契約之目的，故被告解除買賣契約尚非顯失公平；又被告於106 年2 月21日以南投三和郵局52號存證信函請原告及陳彩雲應返還服務報酬10萬元，並經原告於同年2 月22日、陳彩雲於同年2 月25日收執等情，有買賣契約書、彰化銀行匯款回條聯、臺灣銀行無摺存入憑條存根、本院105 年度訴字第160 號民事判決、現代房屋草屯加盟店冠盤房屋呂炳煌、陳彩雲之名片影本、系爭契約、存證信函及回執等在卷可稽（見本院卷第77頁至第103 頁），並為兩造所不爭執，堪認為真實。 ⒊按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。又民法第565 條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照）。 ⒋原告主張被告依系爭契約之約定應給付原告服務報酬16萬5,600 元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。惟查，依兩造所簽立之系爭契約第4 條約定：「買方（即被告）承諾應於契約成立時，給付承購總價款百分之二之服務報酬予本公司（即原告），並以現金壹次給付，絕無異議。若可歸責於買方之事由導致無法簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務報酬予本公司。」，可知系爭契約係約定於系爭土地之買賣契約成立時，原告即得向被告收取承購總價款2%之服務報酬，是兩造間關於系爭土地所簽訂之系爭契約，性質上屬媒介居間，因原告之斡旋、媒介至買賣契約成立，即可請求被告給付服務報酬，亦即被告給付仲介報酬之義務係於系爭土地之買賣契約成立時即發生。而被告前委託原告居間購買簡秋菊之系爭土地，並於104 年5 月6 日與簡秋菊簽立買賣契約書，約定總價為1,328 萬元，已如前述，是被告與簡秋菊間之買賣契約業已成立，縱嗣後本院於105 年度訴字第160 號判決認被告解除契約未顯失公平，然依前開判例，被告縱解除買賣契約，然亦不影響原告得對被告請求居間之服務報酬，則原告主張扣除被告業已給付之服務報酬10萬元後，仍得請求被告給付服務報酬16萬5,600 元（計算式：1,328 萬元×2%－10 萬元＝16萬5,600 元），自屬有據。 ⒌又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567 條、第571 條分別定有明文。復當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。被告固抗辯原告刻意隱瞞系爭土地所臨之4 米寬道路係「人行步道」，並非可供車輛行駛之道路，原告已違反居間之義務，自無權向被告請求給付居間報酬等等。然證人即負責系爭土地銷售之業務員陳彩雲於另案時證稱：銷售過程是其當天值班，接到被告電話，其帶被告及其太太至現場看系爭土地，不動產說明書是當天就有給被告看，被告下斡旋金時，也有清楚解釋，當時就在不動產說明書上簽名，下斡旋是簽約之前的一、二個禮拜前，當初並沒有說到4 米道路是可供車輛通行，現況並沒有路，但都市計劃有編列道路出來，土地尚未徵收，是私人土地，如果私人同意，可以興建工廠，被告到現場看也沒有路，被告說他兩年前就有看過這塊地等語（見本院105 年度訴字第160 號民事卷宗第89頁反面至第91頁），且被告亦不否認證人陳彩雲確實有告知系爭土地暫無法興建工廠，因所臨之前開地號土地尚未開闢，亦未徵收完全，部分土地為國有財產局、鎮公所及私人所有，路權部分需另外處理等節，此有被告及其太太、冠盤房屋店長呂炳煌、代書張嘉珍及陳彩雲於104 年5 月22日之錄音譯文1 份在卷可憑（見上開民事卷宗第78頁至第81頁），足見證人陳彩雲已將系爭土地所鄰土地如需通行必須另外處理乙節告知被告，且證人即辦理工廠執照業務之范鼎淇於另案時證稱：都市計畫便民資訊關於土地使用分區之資訊，每個縣政府均有獨立之網站，但都市計畫有變更不見得會同步，所以不一定正確等語（見上開民事卷宗第94頁及其反面），可見土地使用分區之資訊自縣政府網站即可查得，縱不一定正確，然既可自公開管道取得此部分資訊，自難認證人陳彩雲有隱瞞此一部分資訊之必要。況簡秋菊亦係委託原告找尋系爭土地之買主，與被告相同均屬原告之客戶，原告亦無必要偏頗任何一方之利益，否則其後若產生糾紛，原告除無法取得服務報酬，亦使原告作為房屋仲介之商譽受損，而被告亦未舉證原告有何以違反誠實及信用之方法，使簡秋菊得以收受利益之情形，則其抗辯依民法第571 條規定，其得拒絕給付服務報酬，自不可採。 ⒍綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付如主文第1 項所示之金額，為有理由，應予准許。（二）反訴部分 ⒈按契約分類其中一種型態係分為一時的契約、繼續的契約，一時的契約謂債之關係係經當事人為一次履行即可實現者，例如買賣、贈與是。繼續契約則除當事人為合致的意思表示外，其契約內容須經債務人繼續的履行始能實現者，例如僱傭、租賃或終身定期金是。又終止權消滅的契約關係以繼續的契約關係為限，解除權所消滅的契約關係則以一時的契約關係為限，蓋已經完成的繼續契約，毋須因嗣後有債務不履行情事，而使其溯及的消滅之必要。 ⒉反訴原告雖主張因陳彩雲為原告之業務員，故其於106 年2 月21日以南投三和郵局存證號碼52號存證信函對現代房屋草屯加盟店、陳彩雲發存證信函請求返還服務報酬10萬元時，亦已表示對原告解除系爭契約，惟本件兩造間所簽立之系爭契約除需當事人有合致的意思表示外，尚須原告持續地與簡秋菊洽談系爭土地之買賣價金，此觀諸系爭契約內尚約定斡旋期間甚明，應認屬於繼續性之契約，而依前揭說明，繼續性之契約僅能以終止之方式為之，使契約嗣後的失其效力，則反訴原告主張其可依民法第227 條、第256 條、第259 條之規定解除契約，自無可採；何況不論反訴原告有無對反訴被告為終止或解除之意思表示，其寄發上開存證信函時，系爭契約之委託期間早已屆滿，自亦不生終止或解除系爭契約之效力，否則將使法律關係趨於複雜。 ⒊基上，反訴原告主張依民法第179 條之規定，請求反訴被告給付10萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告請求被告給付16萬5,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年4 月18日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；反訴原告請求反訴被告給付10萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。六、本件本訴與反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 12 月 4 日臺灣南投地方法院南投簡易庭法官丁婉容上為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內向本院提出上訴理由狀。(須按他造人數提出繕本) 中華民國 106 年 12 月 6 日書記官蕭元鳴

南投簡易庭(含埔里)106年度投簡字第160號

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