110年度埔簡字第109號｜民事：給付租金等｜裁判日期：110 年 12 月 21 日

臺灣南投地方法院民事簡易判決 110年度埔簡字第109號原告陳朝樂訴訟代理人王邦安律師被告羅聰海上列當事人間給付租金等事件，本院於民國110年11月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬伍仟陸佰陸拾捌元，及自民國一百一十年九月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾捌萬伍仟陸佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：被告於民國109年6月15日向原告承租位於南投縣○○鎮○○巷0○00號「方圓行止Funyuanvillage」房地（下稱系爭房地），並簽訂租任契約（下稱系爭租約），租期自109年6月15日起，租期1年簽，每年租金為新臺幣（下同）60萬元，每年終結算，並約定被告應負責所有營運產生之費用，包括土地及營運稅金等。詎被告僅於110年1月間給付30萬元之租金，剩餘30萬元租金尚未給付，另被告未依約維護園區花草樹木之生長並維護建物設備之完整，導致系爭房地之玻璃碎裂損毀，修繕費用為9萬元，且依約被告於系爭租約期間使用系爭房地經營民宿所生電費、地價稅及房屋稅等費用，應由被告負擔，惟系爭房地於系爭租約期間之電費25萬6,250元、地價稅1,574元、房屋稅6萬7,985元，共計32萬5,809元，均為原告代墊繳納，原告乃於110年4月9日委請律師以律師函通知被告於110年6月15日系爭租約租期屆滿後即不再續租，並請求被告於租賃關係終止時清償積欠之30萬元租金及稅金、規費等營運所產生之費用，被告竟委請律師回函拒絕支付上開租金及費用；被告辯稱原告無權占有部分租賃物並非事實，且此與玻璃修繕費用無涉，原告亦未找人使用割草機割草；租賃契約之當事人得以特約約定租賃物之稅捐由承租人負擔，故原告自得依系爭租約第E條、民法第179條，請求被告返還原告代墊之電費、房屋稅及地價稅等費用。爰依系爭租約、民法第179條、第432條第2項、第184條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告71 萬5,809元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其以書狀略以：原告並未就其究係受有何實質侵害行為部分、何部分受有損害及被告係如何基於故意或過失所致為舉證，自不能以原告空口指陳逕為起訴；系爭租約簽定後，原告並未將租賃標的物完全交付，而霸佔其中最大一間房屋長期無權占有迄租賃期限屆滿暨處處干預被告之經營及管理，滋生被告權益損害及營利上之短收等情事；有關土地稅、房屋稅等項目，依照一般房屋租賃之慣例，均係由出租者負擔，此部分之請求不符合社會常情而為無理由，況該筆土地又係農牧用地，政府早於94年間即免徵田賦即土地稅，且原告長期無權占有系爭房地之住屋及辦公處所，而營業稅均係由被告如期繳納，水電費部分硬要被告全額負擔是否符合公平正義原則，請本院斟酌；原告係於被告休假期間自行雇工為庭園整理，因割草不慎導致石頭噴飛造成玻璃破損，此可歸責事由自應由原告承擔，不能將可歸責於原告之監督不周事由，硬要轉嫁被告負擔；原告糾眾至被告營業處所霸王住宿及原告長期無權占有租賃標的所滋生之營業損失、水電部分之負擔及應負擔房屋使用之租金等，倘原告願就上開費用為結清，被告主張債務清算及相抵，且兩造間因原告無權使用系爭房地而有諸多刑事案件，目前由臺灣南投地方檢察署偵辦中；由原告提出之所有權狀及自承，系爭房地尚有共有人即訴外人陳依婷、陳正雄、陳正熙，則原告僅以其個人名義與被告簽訂系爭租約，是否合法，電力設備亦係陳依婷、陳正雄、陳正熙之名義，原告逕以其個人名義為請求，是否合法等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、法院之判斷：（一）原告主張其於109年6月15日起將系爭房地出租與被告經營民宿，並簽訂系爭租約，每年租金為60萬元，於每年終結算，租期1年簽，被告有於110年1月給付30萬元等情，業據其提出系爭租約1紙為證（見本院卷第25頁），且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。（二）承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。民法第439條前段定有明文。經查，兩造於系爭租約約定每年租金為60萬元，現系爭租約業已屆滿，而被告僅支付30萬元之租金，仍有30萬元之租金未支付，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告支付30萬元之租金，應屬有據。被告固抗辯原告未將租賃標的物完全交付，霸佔其中最大一間房屋長期無權占有迄租賃期限屆滿，然為原告當庭否認，被告復未到庭提出證據證明或聲請本院通知證人以利調查證據，則被告上開抗辯，難認可採。（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。經查，系爭租約第E條部分約定：「乙方（即被告）負責所有營運所產生之費用，如土地及營運稅金。」，而營運所產生之費用包含電費應符合一般經驗法則，原告主張系爭租約所載承租範圍：「全區二甲四分地及地上所有建物」，包含南投縣埔里鎮桃米坑段252、253-4、305、305-1、305-18、306-3、306-4、306-18地號土地及門牌號碼南投縣○○鎮○○巷0000號1層樓、9-15號1層樓房屋，已為被告代墊電費共計25萬6,250元，並提出台灣電力公司繳費通知單、繳費憑證等為證（見本院卷第33頁至第52頁），惟系爭租約所載租約始期為109年6月15日，故上開252地號土地109年7月之電費帳單，原告僅得請求9,330元（計算式：12,051元×24/31＝9,33 0，元以下四捨五入，以下均同）、上開9-15號1層樓房屋109年7-8月之電費帳單，原告僅得請求16,455元（計算式：18,670×52/59＝16,455）、305-1地號土地109年7-8月之電費帳單，原告僅得請求320元（計算式：363×52/59＝320 ）、上開9-13號1層樓房屋109年7-8月之電費帳單，原告僅得請求2,012元（計算式：2,283×52/59＝2,012），故原告關於電費部分，請求被告返還25萬1,000元，即屬有據。又房屋稅之課稅期間是前1年的7月1日起算至當年6月30日止、地價稅則為每年1月1日至12月31日，上開253-4等4筆土地109年之地價稅，按承租期間計算，原告僅得請求862元（計算式：【1,102＋472】×200/365＝862）、9-15號房屋109、110年之房屋稅，按承租期間計算，原告僅得請求33,806元（計算式：【34,197×16/365】＋【33,788×349 /365】＝33,806）。從而，原告代墊之電費、地價、房屋稅部分，共得請求被告返還28萬5,668元，然逾此範圍之請求，則屬無據。至被告抗辯土地稅、房屋稅等項目，依照慣例，應由出租者負擔；原告長期占用住屋及辦公處所，由被告負擔全額電費是否符合公平正義原則等等，惟原告未將全部租賃標的物交付一節，為原告所否認，被告亦未到庭舉證，本院即難為被告有利之認定，且民法第427 條關於稅捐應由出租人負擔之規定並非強制規定，兩造既已於系爭租約約定土地及營運稅金由被告負擔，則被告此部分之抗辯，即無可採。（四）承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第432條第1項、第2項本文定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文，故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。復系爭租約第D條約定：「乙方（即被告）必須善盡維護園區及建物設備之完整」。本件原告主張於承租期間建物之玻璃碎裂，修繕費用為9萬元，應由被告負損害賠償責任，並提出一元玻璃行估價單1紙為證（見本院卷第99頁），然為被告所否認，依上開說明，應由原告負舉證之責，而原告僅提出上開估價單，充其量僅能證明原告有更換玻璃之情，但更換玻璃之原因是否即係因被告未盡善良管理人注意義務保管承租標的物致玻璃碎裂，仍屬有疑，且上開估價單日期為110 年10月27日，可知為訴訟進行中始製作，是否可信，亦屬有疑，則原告既無法舉證係因被告未盡善良管理人注意義務致玻璃碎裂，則其請求被告賠償9萬元，即屬無據。（五）從而，原告本件得請求之金額即為58萬5,668元（計算式：30萬元＋28萬5,668元＝58萬5,668元）。四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付58萬5,668元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原告陳明請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要。又被告陳明願供擔保，聲請准為免假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　 110　　年　　12　　月　　21　　日臺灣南投地方法院埔里簡易庭法官丁婉容以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　21　　日書記官詹書瑋

南投簡易庭(含埔里)110年度埔簡字第109號

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