106年度員簡字第261號｜民事：給付報酬｜裁判日期：107 年 06 月 15 日

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 106年度員簡字第261號原　　　告　力合開發有限公司法定代理人　林建成訴訟代理人　李進建律師複代理人　　張家豪律師被　　　告　陳相訓訴訟代理人　黃建閔律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國107年5月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一０六年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣肆仟捌佰陸拾陸元，其中由被告負擔新臺幣壹仟陸佰貳拾貳元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、原告主張：一、被告於民國（下同）105年12月31日簽立不動產購買意願書（下稱系爭一意願書），委託原告並下斡旋金，欲以新臺幣（下同）1,600萬元購買出賣人即證人劉義禮所有坐落彰化縣○○市○○段000○000○0地號土地及其上同段1267建號即門牌號碼員林市○○○街00號之建物房屋（下稱系爭房屋）。嗣經原告努力，於106年1月6日與劉義禮達成以總價1, 600萬元之合意並簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），且於同年3月6日過戶完成，完成委託仲介買賣之任務。期間，被告與劉義禮約定就系爭房屋所有裝潢或設備，以補貼20萬元，換取劉義禮不為拆搬等約定，經被告於106年1月12日交付20萬元予原告先行代為收取並書立證明，且於過戶完畢後之106年3月15日由原告轉交劉義禮收執。二、被告於106年1月6日要求原告僅協議收取30萬元服務費，經原告同意，兩造乃簽立服務費給付同意書（下稱系爭同意書），約定106年1月10日同時給付30萬元服務報酬，然被告事後竟拒絕給付，並佯稱已給付服務報酬，然實際上被告所給付者為20萬元，而非30萬元，且此20萬元係被告與劉義禮所約定之補貼，被告卻執意抗辯106年1月12日給付由原告代收之20萬元即為服務報酬30萬元，實屬曲解事實。三、參照最高法院79年度臺上字第579號民事裁判意旨，居間契約規定應優先於委任契約規定而適用，本件原告業已達成居間仲介之任務，自得依據民法第565條、第568條第1項規定、系爭同意書之約定，請求被告給付30萬元之服務報酬，且系爭同意書已明訂於106年1月10日給付30萬元服務報酬之期限，被告迄未給付，應負遲延責任。則原告請求自106年1月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息等語。四、並聲明：㈠被告應給付原告30萬元，及自106年1月11日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、原告對被告答辯之陳述：一、本件交易情況如下：㈠因劉義禮原不同意以1,600萬元售出，經兩造再於106年1月4日另簽立不動產購買意願書（下稱系爭二意願書），被告願意以1,650萬元（包括2%仲介費用）購買。經原告再與劉義禮斡旋，劉義禮願意以1,620萬元出賣，且其中20萬元作為補償裝潢費用，不寫入總價，故僅以1,600萬元作為系爭買賣契約之總價，蓋因該20萬元若列入交易總價，將課徵40% 稅率，造成賣方短收。此部分經原告、被告、劉義禮及代書即證人張賀雄多方協調後，被告亦同意不寫入買賣總價中，但於點交知悉裝潢設備等無誤後，始交付該20萬元；且將斡旋金50萬元中之30萬元作為簽立系爭買賣契約時訂金，剩餘斡旋金20萬元先交由原告保管，再於106年3月15日點交無誤後，再交付予劉義禮，此為現場全部之人（包括被告家人），皆在場見聞。被告辯稱不知為何原告要交付20萬元予劉義禮乙情云云，顯屬臨訟脫責之詞。㈡系爭同意書中會約定仲介費用為30萬元，乃源自系爭二意願書中，被告表示願意以總價包括仲介費用在內共計1,650萬元購買，而其中1,600萬元作為系爭房屋之總價、20萬元為裝潢補貼費用、30萬元為仲介費用。至被告於106年3月15日後又給付賣方15萬元，此部分係冷氣不搬遷之補償費用，亦即全數冷氣由賣方賣予買方，與原告無涉。㈢衡情，原告會無緣無故、心甘情願，將被告先行給付仲介費用20萬元交予劉義禮？若與社會常理等不符，堪認本件被告確實知悉並未給付仲介費用，或者主觀上知悉給付不足（原告否認）。㈣基於下述理由，可證明20萬元為被告補貼劉義禮之費用： 1.劉義禮於106年11月24日證稱：伊要實拿1,560萬元，雖經買賣雙方以1,620萬元成交，然因稅率問題，故僅以1,600萬元作為系爭買賣契約之總價，剩餘20萬元作為裝修費補貼，且伊所給付仲介費用為60萬元等語。 2.張賀雄證稱：劉義禮於106年1月6日原係願意以1,620萬元總價格來賣給被告；而被告當天亦知悉其所付出款項為1,620 萬元。而系爭買賣契約書會以1,600萬元作為成交價，另20 萬元為裝修補貼，更因為兩稅合一之稅率問題，方不將該20萬元寫上等語，此證詞與劉義禮前開所述相符。 3.系爭二意願書約定購買總價為1,650萬元（內含前開2%仲介費用），及斡旋轉定金50萬元，其中：①106年1月6日成交時，姑且暫時不論成交總價為多少，然於當日簽立契約後，旋即以系爭同意書約定於106年1月10日同時給付報酬30萬元。②如上，即可知悉，為何會從2%仲介費，改為約定為30萬元？必定有其總額上限因素，即為系爭二意願書之總價1,650萬元之上限，而可推知買買價金總價為1,620萬元【計算式：1,650萬元－30萬元＝1,620萬元】。③如前，即可推知，系爭二意願書、系爭同意書之簽立，完全與前述劉義禮、張賀雄所稱之總額成交價金為1,620萬元相符。④再者，被告先行給付斡旋轉定金為50萬元，系爭買賣契約之價金給付備忘錄業已書寫106年1月6日訂金30萬元，為何不是將106年1 月4日書寫系爭二意願書時所交付斡旋轉定金之50萬元轉為 106年1月6日買賣成交契約書時之訂金30萬元呢？卻僅有將 50萬元中之30萬元轉為訂金呢？此即，將該20萬元（50萬元訂金）挪出，作為不列入買賣價金之書寫，此係兩稅合一之避稅使然。⑤為何前開20萬元於106年3月15日點交當日才由仲介人員交予劉義禮呢？此係因為現場看房屋狀態沒問題後所約定之補償裝修費用，遂而在無問題後交付，此更符合張賀雄所述。二、綜上所述，被告明確知悉應付出之仲介費用多少，由辯稱完全給付仲介費用，至調解時及訴訟上坦承應給付仲介費用為12萬元，再至法律上主張仲介人員違反相關規定而不用付仲介費用，在在可證被告不願付仲介費。參、被告辯稱：一、本件事實為：㈠被告於105年12月31日與原告簽立系爭一意願書，願以1,600萬元購買系爭房屋並交付斡旋金50萬元的即期支票一張（支票號碼：FA0000000）。嗣於106年1月4日，原告營業員張育瑋聲稱劉義禮堅持要高於1,600萬元價錢，方可出售，經張育瑋等人說服，被告抬高購承購總價為1,650萬元並簽立系爭二意願書，且在系爭二意願書第11條特別約定事項中寫明「此承購總價新台幣壹仟陸佰伍拾萬元正內含2%仲介服務費」等語。買賣雙方於106年1月6日簽定系爭買賣契約及履約保證時，方得知買賣總價金為1,600萬元，而與系爭一意願書的承購價相同。原告趁被告對買賣過程生疏及對個人權利不熟悉情況下，指引將斡旋金分成二筆，其中30萬元會轉入價金，同時要求簽一張也是30萬元之系爭同意書，說明此30萬元會轉入價金，因此第一期簽約款只要付130萬元即可，被告因相同數字，也不疑有他在上面簽名。因被告認為所多付的20萬，是給付原告之服務報酬，且簽約後，張育瑋即索取30萬元仲介服務費，被告不明為何要再另外多付30萬而深感疑惑，故希望待交屋完成後再行確認所有的金額。迨106 年3月15日交屋，由張賀雄完成過戶點交，被告除支付1,600萬元價金外，加上斡旋金剩餘20萬元，實付共1,620萬元無誤。㈡原告主張「20萬元為被告與劉義禮所約定裝潢補貼，及經被告於106年1月12日交付20萬元予原告代為收取並書立證明。」等情云云，均非事實。首先，原告所提原證三無被告之簽名，對被告不生效力。原告不得代理其聲稱20萬元是交付給劉義禮不拆搬約定之說法；其次，依據系爭買賣契約第14項約定，被告實無需再另簽訂不拆搬之補貼。㈢依不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款及第9款、第19條等規定及內政部89年7月19日台內中地字第8979517號函釋解釋，原告為不動產經紀業者，依前開規定不得向被告收取差價，或名為報酬實為差價之內容，系爭二意願書固約定委託購買總價1,650萬元乃包含仲介費及成屋履約費用，亦即原告之仲介報酬為委託購買總價1,650萬元扣除實際買賣交易價格1,600萬元及成屋履約之差價共50萬元，已違反不動產經紀業管理條例第19條第1項之規定。三、因原告係違反居間人之義務，依民法第567條以及第571條，其不得請求給付仲介報酬，其理由如下：㈠原告於起訴狀中原稱成交價為1,600萬元，嗣於準備狀中改稱成交價為1,620萬元，然實價登錄金額確定為1,600萬元，除自相矛盾外，顯與事實不符。㈡被告願以1,600萬元購買並交付斡旋金50萬元的即期支票一張後，原告逕自與張賀雄協商，在未經被告同意前，擅自將50萬元斡旋金分成二筆，其中30萬元轉入價金履約保證專戶，顯已違反誠實及信用方法。且如上述，原告自行與劉義禮約定補貼劉義禮20萬元，復將剩餘20萬元斡旋金交付予劉義禮，顯已違反民法第571條後段規定，故原告不得請求被告給付仲介費30萬元。㈢被告未曾以1,500萬元價額簽立購買意願書，惟劉義禮證稱：「那時候談到我實拿1,664萬元左右，仲介一開始跟我說買方的價格最初是1,500萬元開出價。」、「我說不要賣，但我願意降，後來談到我要實拿回來1,620萬元。」等語，可知原告係以不實價格哄抬價格，而意圖賺取差價，違反對委託人之據實報告義務。㈣又證人曾瑞君證稱：「1月4日張育瑋打電話來說賣家1,600 萬不賣，堅持要1,664萬元才要賣」、「第二次出價是在1月4日出價1,650萬元」、「（法官問：第二次出價原因是否因仲介張育瑋告知賣方開價1,664萬元？）對」等語，足見被告於106年1月4日簽訂系爭二意願書並出價為1,650萬元，係因原告違法哄抬價格，意圖賺取差價。㈤依民法第567條規定，原告於106年1月2日即知劉義禮將以1,560萬元出售，卻未據實報告與委託人即被告，反而哄抬價格至1,664萬元，致被告簽訂系爭二意願書並出價為1,650萬元，顯然有利益於相對人即劉義禮，可見原告違反其對委託人之據實報告義務，依民法第571條之規定，原告即不得請求被告給付仲介費30萬元。㈥綜上所述，原告行為已違反民法第567條、第571條之規定，故不得向被告請求30萬元仲介費。四、依不動產經紀業管理條例第19條規定、內政部89年5月2日台（89）內中地字第8979087號函訂定及89年7月10日台（89）內中地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定，原告不得向被告主張給付30萬元報酬，其理由如下：㈠本件買賣成交價額為1,600萬元，原告依上開標準得收取之報酬不得超過6%即96萬元，原告已收取賣方成交價額百分之4之仲介報酬即60萬元（此有原告開立給賣方60萬元仲介費發票），如加計原告主張被告應給付50萬元，合計已達110 萬元，原告顯有收取超價報酬之情形。㈡曾瑞君證稱：「我們並不知道賣家總共有出過幾次價格，只是簽正式買賣契約書的時候價格是1,600萬元」等語，可見於簽約時，買賣雙方協議價格為1,600萬元。然原告則已收取1,620萬元，此20萬元即係不動產經紀業管理條例第19條規定所指的「差價」，故依同條第2項之規定，原告應將已收取之差價20萬元，加計利息後加倍返還被告。五、原告與劉義禮私下約定20萬元裝潢補償費，與被告無涉，不應由被告負擔，其理由如下：㈠觀之系爭買賣契約第14條、點交約定：買賣價金包含房地之室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等，買賣雙方同意依照房地之定著物點交，另附贈設備記錄如下…。等語，買賣價金已包含室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備、公共設施及附贈設備等，故毋庸另行支付裝潢費用。㈡又劉義禮交屋前，屋內僅有四台冷氣，曾瑞君另支付15萬元予劉義禮簽定協議書（下稱系爭協議書）以購買冷氣機，系爭房屋嗣後係由被告自行裝潢，故可證明原告所述與事實不符。㈢劉義禮證稱：「1,600萬元，但是當下太平洋房屋有說再補貼我…，後來是有附加一個但書，太平洋公司說要補貼我20萬元的裝修費用，當時太平洋公司有寫一個書面約定給我，但是交完屋之後我有將書面約定交還太平洋公司…，20萬元的款項是由太平洋公司出還是由被告支出我不曉得，這是由他們自行去協調。」、「（問：你剛才說簽書面契約書的時候，有人簽另一個書面說要20萬元給你，是誰簽給你？）仲介公司的經理。」、「（問：20萬元是誰寫給你的？交給你的是誰？）交給我的是陳聖錞，寫給我的印象中是太平洋經理。」等語，可知係原告與劉義禮約定補貼劉義禮20萬元，且被告在106年1月6日與劉義禮簽約完成後，並於106年1月 11日繳完第一期簽約款，原告始與劉義禮在106年1月12日私下簽定20萬元裝修費用，非被告允諾另行支付20萬元。㈣曾瑞君證稱「（問：被告有同意說另外自己補貼劉義禮20萬元嗎？）沒有。」、「（法官問：請描述點交屋當天狀態？）原告拿出一張不知道什麼東西，然後給劉義禮20萬元，我公公就問我說為何不是買冷氣機給15萬元，為何仲介又拿20萬元給劉義禮云云。」等語，可知被告於簽約時並不知情，而係原告與劉義禮之私下約定。㈤證人陳義秤證稱：「沒有，因為房價1,600萬元以外，支付冷氣費外就沒有了。」、「交屋的時候我有當場看到仲介拿20萬元現金給賣家劉義禮。但是我沒有問賣家及仲介。」等語，亦可證被告不知情。㈥雖證人張賀雄證稱：「斡旋金50萬元拆成20萬元及30萬元部分我可以確認仲介及賣方都有明確告知陳相訓，是剛才所說稅的問題，要補貼賣家的房屋裝修費。」云云，惟此證言並不足以採信，係因張賀雄改稱：「我在正式書寫不動產買賣契約書的時候，我沒有明確再陳述20萬元的部分是要給賣家劉義禮作為房屋裝修費，並且由買家陳相訓來負責支付之內容云云。」等語，可知其證詞前後矛盾，不足採信。㈦綜上，20萬元裝潢補償費用，皆係由原告私下與劉義禮之約定，被告並不知情，故不得將此部分認定為價金之一部，而要求被告負擔。故原告主張被告應給付之1,650萬元，其中之30萬元為仲介費，而其中之20萬元係裝潢補償費用，顯無理由。六、末查，依照雙方簽訂的系爭買賣契約及履約保證帳戶明細表，買賣成交價為1,600萬元，而另外20萬元由原告取走，倘認定被告應給付仲介費30萬元，被告前已給付20萬元主張抵銷。七、並為答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。肆、兩造不爭執及爭執事項：一、兩造不爭執事項：㈠原告與劉義禮於105年12月20日簽訂一般委託契約書，該契約書第二條、第三條分別約定：「…合計總價新台幣壹仟陸佰陸拾肆萬圓整。…」、「…委託銷售期間自民國105年12 月20日起至民國106年3月25日止。…」等語（見本院卷第165頁）。㈡原告與被告於105年12月31日簽立系爭一意願書，且委託價格為1,600萬元；系爭一意願書第四條、第八條分別約定：「出價金之支付與返還：一、買方於簽訂本意願書之同時，須同給付加盟店依賣方委託價2%計算之出價金（以現金或即期支票）。其於賣方同意售出後轉為定金，在簽定書面買賣契約時，轉為買賣價金之一部份。二、買方之付出價金金額如下：…繳款金額：竹山鎮農會。帳號：28097。到期日：105年12月31日。票號：FA0000000。面額：50萬元。…」、「買方義務及海砂屋標準：一、服務報酬之支付：1.買方於簽訂不動產買賣契約時，應給付購買總價2%計算之服務報酬，原出價金則轉作簽約款之一部份。…」等語（見本院卷第13、14頁）。㈢原告與劉義禮又於106年1月2日簽訂契約內容變更合意書，該變更合意書約定：「委託期限：變更至106年1月8日止。委託總價：變更為新台幣壹仟伍佰陸拾萬元整。備註：扣除4%仲介服務費，原屋主實拿壹仟伍佰陸拾萬元正。…」等語（見本院卷第160頁）。㈣原告及被告另於106年1月4日簽立系爭二意願書，且委託價格為1650萬元；系爭二意願書第十一條約定：「特別約定事項（本特別事項須雙方簽章始生效力）此承購總價新台幣壹仟陸佰伍拾萬元正，內含2%仲介服務費。」等語（見本院卷第65頁）。㈤被告及劉義禮於106年1月6日簽訂系爭買賣契約，且系爭買賣契約第三條、第七條第五款、第十三條、第十四條及契約支架金給付備忘錄分別約定：「…一、買賣總價款：新臺幣（下同）壹仟陸佰萬（內含營業稅）。…」、「…七、賣方需自行檢視是否課徵房地合一稅（即所得稅），日後自行向稅捐機關申報及繳納，與買方、地政士、仲介公司無涉。」、「…五、買賣標的包含房屋及其室內（外）之定著物、門窗、廚房、衛浴、防盜、逃生、水、電、照明等設備（不含藝術燈飾）及公共設施等物品，在點交房地前賣方應保持或恢復正常使用，不得任意取卸、變更、或破壞，否則應由賣方負責回復原狀。」、「…本合約壹式肆份，由買、賣雙方、不動產經記業或地政士、安心建經各執壹份為憑。」、「…點交約定：買賣價金包含房地之室內外定著物、門窗、廚房：衛浴設備及公共設施等，買賣雙方同意依房地之定著物成交，另附贈設備記錄如下，但合約簽訂後賣方欲更換、拆卸時，必須徵得買方書面同意始得為之。賣方願意附贈買方設備如下：天然瓦斯、水錶、店錶、流理台、排油煙機、瓦斯爐、熱水器（電）、窗簾（架）。」、「款別：訂金。付款日期：106年1月6日。給付方式：現金。給付金額：參拾萬元。收款人簽章：林建成。備註：左列款項委由收款人匯存至履約保證專戶。」等語（見本院卷第17至19頁）。㈥原告及被告於106年1月6日簽立服務費給付同意書，被告願意給付原告30萬元（見本院卷第22頁）。㈦安心建築經理（股）公司之專戶資金及利息結算明細表（買方），業已載明：「2017/01/11簽約款：（金額）1,300,000。2017/01/12簽約款：（金額）300,000。…」等語（見本院卷第140頁）。㈧於106年3月15日，由原告交付20萬元予劉義禮（見本院卷第21頁）。二、兩造爭執事項：㈠原告之職員張育瑋有無於106年1月4日告知被告：因劉義禮堅持要賣高於1,600萬元價錢或要1,664萬元，致使被告重新簽訂系爭二意願書，改出價為1,650萬元之行為，有無違反民法第567條、第571條之規定，而不得向被告收取30萬元之服務費用報酬？㈡原告有無向被告收取50萬元服務報酬？且如加計劉義禮所給付60萬元之報酬，有無違反不動產經紀業管理條例第19條等規定，而有收取超價報酬之行為，因而不得向被告收取30萬元之服務費用報酬？㈢被告是否有承諾要給予劉義禮20萬元作為裝潢之補貼費用？㈣原告依系爭同意書請求被告應給付30萬元之服務報酬，是否有理由？被告是否得就該20萬元款項主張抵銷之抗辯？伍、得心證之理由：一、原告之行為有無違反民法第567條、第571條之規定？㈠按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567條及第571條分別定有明文。㈡查，觀諸系爭一、二意願書、系爭買賣契約、105年12月20 日一般委託契約書、106年1月2日變更合意書等內容，並參酌證人劉義禮所證稱：「（問：何時委託那個仲介那個人員出售上開房屋？）…包括太平洋房屋，確切日期為105年12 月20日。我是委託太平洋房屋的陳聖錞。」、「（問：你在出價過程，是否記得你的出價跟買家出價如何出價？）價格我沒有跟買方直接接觸，都是仲介陳先生跟我接觸的，一開始是1千6百多萬元，後來一直殺，仲介陳先生說買方出1千5百萬元，但是我不願意，後來仲介回去跟買方談。」等語（見本院卷第100頁及該頁反面）、證人曾瑞君證稱：「（法官問：全部的仲介都是找張育瑋而已？）對。」、「（法官問：第二次出價原因是否因仲介張育瑋告知賣方開價1,664 萬元？）對。」等語（見本院卷第183頁），堪認劉義禮之營業員為陳聖錞、被告之營業員為張育瑋。㈢又查，105年12月20日一般委託契約書約定委託銷售價格為 1,664萬元，並另約定以4%作為服務報酬，則參照劉義禮證稱：「（問：當時你開價多少？）當時最開始是1890萬元，中間調整了好幾次價錢，中間的仲介過程中太平洋公司是最晚接觸的仲介，後來給太平洋仲介的價格是1780萬元。」、「（問：總共幾個人向你下過斡旋金？）只有一個，我沒有看到斡旋單我不知道，但是太平洋公司有跟我說有下斡旋金。」、「（問：一開始的時候斡旋的價格為多少？）那時候談到我實拿1,664萬元左右，仲介一開始跟我說買方的價格最初是1,500萬元開出價，但是中間過程中買方我都沒有接觸。」、「（問：你知道1,500萬元之後，如何表示？）我說不要賣，但我願意降，後來談到我要實拿回來1,620萬元，1,620萬元這個價錢中間談了很多次。」、「（問：聽到 1,500萬元，後來整共調幾次價格？）好像三、四次，最後一次談到我實拿1,560萬元。庭呈太平洋房屋106年1月2日契約內容變更合意書，委託期限變更自106年1月8日，委託總價變更為1,560萬元整，備註：扣除百分之4仲介服務費，原屋主實拿1,560萬元正，105年12月20日一般委託契約書第二條委託銷售價格合計總價為1,664萬元整，委託銷售期間自民國105年12月20日起至106年3月25日止。如果照最後的變更合意書內容記載，如果再加回去百分之4的仲介費用，買家應該總共要支付1622.4萬元。」等語（見本院卷第100頁及該頁反面），堪認劉義禮於105年12月20日委託原告銷售系爭房屋時，其意思顯係欲將未來應給付原告之服務報酬亦由買家一併負擔，換言之，其委託銷售價格1,664萬元，扣除4%服務報酬，其欲實拿1,600萬元（計算式：1,664萬÷1. 04＝1,600萬）；同理，劉義禮於106年1月2日與原告簽立變更合意書時，該變更合意書既已約定劉義禮實拿1,560萬元，如再加計4%服務報酬，劉義禮委託原告所銷售價格至少應為1,622.4萬元。㈣復查，原告與被告於105年12月31日所簽立系爭一意願書之委託承購總價格為1,600萬元，惟尚未包含2%之服務報酬（即32萬元）；則原告及被告另於106年1月4日所簽立系爭二意願書之委託價格為1,650萬元，然系爭二意願書第十一條約定：「特別約定事項（本特別事項須雙方簽章始生效力）此承購總價新台幣壹仟陸佰伍拾萬元正，內含2%仲介服務費。」等語（見本院卷第65頁），顯見如以2%服務報酬回算被告委託承購總價格為約1,617.6萬元（計算式：1,650÷1.02 ＝1,618，小數點後一位四捨五入），且縱以服務報酬費30 萬元計算，被告委託承購總價格至多僅為1,620萬元，仍是低於前述劉義禮委託銷售價格1,622.4萬。況且，劉義禮事後對於系爭房屋以買賣價格1,620萬元簽立買賣契約仍有不同意見之情形，可資認定張育瑋無從知悉劉義禮真正委託銷售價格為何，且無證據顯示劉義禮於105年12月20日後曾另書寫包含服務報酬在內之明確金額予原告，張育瑋自只能僅以105年12月20日所約定委託銷售價格1,664萬元告知被告，並無違誤之處。㈤綜上，張育瑋於106年1月4日告知被告所為之內容，應無以不實價格違法哄抬價格，而意圖賺取差價之行為，更無違反民法第567條「就訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人」，以及違反民法第571條「為利於委託人之相對人之行為」等情事。是被告辯稱原告之行為違反民法第567條、第 571條規定云云，顯不足採信。二、原告有無向被告收取50萬元服務報酬？且如加計劉義禮所給付60萬元之報酬，有無違反不動產經紀業管理條例第19條等規定，而有收取超價報酬之行為，因而不得向被告收取30萬元之服務費用報酬？㈠查，被告及劉義禮於106年1月6日簽訂系爭買賣契約，且系爭買賣契約第3條、第7條第5款分別約定：「…一、買賣總價款：新臺幣（下同）壹仟陸佰萬（內含營業稅）。…」、「…七、賣方需自行檢視是否課徵房地合一稅（即所得稅），日後自行向稅捐機關申報及繳納，與買方、地政士、仲介公司無涉。」等語，且兩造對於系爭房屋之買賣價金為1,600萬元乙情均不爭執，堪認本件關於系爭房屋之買賣價金確為1,600萬元。從而，原告依上開標準得收取之報酬不得超過6%即96萬元，合先敘明。㈡兩造復對於原告曾於106年3月15日交付20萬元予劉義禮乙情亦均不爭執，並有原告所提出原證三之證物附卷可稽（見本院卷第21頁），足認此部分事實為真實。而參照證人劉義禮證稱：「（問：買賣契約書上是寫多少錢？）…後來是有附加一個但書，太平洋公司說要補貼我20萬元的裝修費用，當時太平洋公司有寫一個書面約定給我…20萬元是交屋當天太平洋仲介陳聖錞先生給我的…」、「（問：所以你實拿多少？）1,560萬元（不含仲介費，但是有含報稅）。履保裏面帳戶原本有1,600萬元，仲介已經拿走60萬元，所以只剩下 1,540萬元，不符合我原本約定，所以再加後來的裝修20萬元，所以我的算法是實拿1560萬元。」等語（見本院卷第101頁，顯示該20萬元係交付予劉義禮收受並作為系爭房屋之裝潢補貼，而非作為被告給付原告之服務報酬之一部分。㈢又查，原告及被告於106年1月6日所簽立服務費給付同意書之內容（見本院卷第22頁），亦僅記載被告願意給付原告30萬元，顯無被告所辯稱原告共收取50萬元，並均作為服務報酬之情形存在。如再加計劉義禮給付原告之服務報酬費用60萬元，則原告向買賣雙方所收取之服務報酬為90萬元，並無超過前開所述96萬元之上限。是被告辯稱原告有收取超價報酬，而有違反不動產經紀業管理條例第19條等規定等情云云，顯與事實不符，應非可採。三、被告是否有承諾要給予劉義禮20萬元作為裝潢之補貼費用？㈠查，證人劉義禮業已證述稱：「（問：買賣契約書上是寫多少錢？）1600萬元，但是當下太平洋房屋有說再補貼我，原本契約寫1600萬元我是不賣的，寫契約的時候是代書寫的，後來是有附加一個但書，太平洋公司說要補貼我20萬元的裝修費用，當時太平洋公司有寫一個書面約定給我，但是交完屋之後我有將書面約定交還太平洋公司，那個書面約定是太平洋公司的經理寫給我的，我印象中是經理，這個書面約定是當時在書面買賣契約書的時候，在太平洋房屋那邊現場寫的，當時有太平洋公司陳仲介、代書、經理及買方在場。20萬元是交屋當天太平洋仲介陳聖錞先生給我的，20萬元的款項是由太平洋公司出還是由被告支出我不曉得，這是由他們自行去協調。」、「（問：你剛才說簽書面契約書的時候，有人簽另一個書面說要二十萬元給你，是誰簽給你？）仲介公司的經理。」、「（問：20萬元是誰寫給你的？交給你的是誰？）交給我的是陳聖錞，寫給我的印象中是太平洋經理。」、「（問：被告有無說要另外補貼你20萬元？）被告沒有當面跟我說他要給我20萬元的裝修費用，但是我接觸到的訊息是說被告要給我20萬元的裝修費用。」、「（問：在談成當下是否兩造及代書都在場？）有在場。因為我直接針對太平洋，所以我就要求太平洋給一張書面給我，我當下也沒有問20萬元是由誰支付給我。」、「（問：當下是誰說要給你20萬元？）仲介。」、「（法官問：從105年12月20日到106年1月6日，這段期間你的價格有變動過幾次？）…但是我跟仲介討論的都是我要實拿的價格，仲介費用要另外再計算，這段期間內被告有來看房屋，但是沒有講買賣價格。」、「（法官問：106年1月2日簽訂了1560萬元有無談成？）有談成，原本在訂契約時應該要寫1622.4萬元，但是到了106 年1月6日代書要寫書面契約的時候，我有請代書計算稅金的問題，我發現如果寫1620萬元，我就要繳房地合一稅的稅金，我覺得不划算，所以我就不要寫了，所以在現場就再磋商，我接觸到的訊息是說要給我20萬元的裝修費用，另外補貼，但是被告沒有親口跟我說。」、「（法官問：106年1月6 日現場說要給你20萬元裝修費用，是誰說的？）陳聖錞及太平洋的經理都有講，買方仲介我沒有接觸。代書張勝雄也有跟我講。…」等語，此有本院106年11月24日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第100頁反面至第103頁）。堪認與劉義禮接洽補貼系爭房屋裝潢之人乃係陳聖錞、太平洋經理及代書張勝雄等人，並無被告，且被告從未親口向劉義禮承諾願意給予20萬元裝潢補貼之約定。㈡另觀諸系爭買賣契約第七條第五款、第十四條分別約定：「…五、買賣標的包含房屋及其室內（外）之定著物、門窗、廚房、衛浴、防盜、逃生、水、電、照明等設備（不含藝術燈飾）及公共設施等物品，在點交房地前賣方應保持或恢復正常使用，不得任意取卸、變更、或破壞，否則應由賣方負責回復原狀。」、「…點交約定：買賣價金包含房地之室內外定著物、門窗、廚房：衛浴設備及公共設施等，買賣雙方同意依房地之定著物成交，另附贈設備記錄如下，但合約簽訂後賣方欲更換、拆卸時，必須徵得買方書面同意始得為之。賣方願意附贈買方設備如下：天然瓦斯、水錶、店錶、流理台、排油煙機、瓦斯爐、熱水器（電）、窗簾（架）。」等語（見本院卷第18、19頁）。顯見依系爭買賣契約之解釋，被告購買系爭房屋時，買賣標的應包含房屋及其室內（外）之定著物等裝潢在內。另參酌系爭一、二意願書第四條、第八條之約定：「出價金之支付與返還：一、買方於簽訂本意願書之同時，須同給付加盟店依賣方委託價2%計算之出價金（以現金或即期支票）。其於賣方同意售出後轉為定金，在簽定書面買賣契約時，轉為買賣價金之一部份。二、買方之付出價金金額如下：…繳款金額：竹山鎮農會。帳號： 28097。到期日：105年12月31日。票號：FA0000000。面額：50萬元。…」、「買方義務及海砂屋標準：一、服務報酬之支付：1.買方於簽訂不動產買賣契約時，應給付購買總價2%計算之服務報酬，原出價金則轉作簽約款之一部份。…」等語（見本院卷第13、14、126、127頁）；暨系爭買賣契約第十三條、價金給付備忘錄之約定：「…本合約壹式肆份，由買、賣雙方、不動產經記業或地政士、安心建經各執壹份為憑。」、「款別：訂金。付款日期：106年1月6日。給付方式：現金。給付金額：參拾萬元。收款人簽章：林建成。備註：左列款項委由收款人匯存至履約保證專戶。」等語（見本院卷第19頁），堪認原告並未依約將被告所支付50萬元定金全部轉為買賣價金或簽約款之一部份。㈢從而，原告既主張被告與劉義禮有達成20萬元裝潢補貼之合意，則按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。然原告所提出原證三之書面資料，僅有原告及劉義禮之簽章或簽名，未見有被告之簽名或蓋章，依法自難為利於原告之認定，是其所主張，尚無可採。㈣至於證人張賀雄雖到庭曾證稱：「…斡旋金50萬元拆成20萬元及30萬元部分，我可以確認仲介及賣方都有明確告知陳相訓，斡旋金中的20萬元扣下來就是剛才所說稅的問題，要補貼賣家的房屋裝修費，應該是店東林建成跟買家陳相訓告知的。…」云云（見本院卷第193頁反面）。然內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082743號公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，該公告經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，自公告6個月後生效，依該公告壹、應記載事項一、契約審閱期間即規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於3日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容」。則審酌證人劉義禮證稱：「…寫契約的時候是代書寫的，後來是有附加一個但書，太平洋公司說要補貼我20萬元的裝修費用，當時太平洋公司有寫一個書面約定給我，但是交完屋之後我有將書面約定交還太平洋公司，那個書面約定是太平洋公司的經理寫給我的，我印象中是經理，這個書面約定是當時在書面買賣契約書的時候，在太平洋房屋那邊現場寫的，當時有太平洋公司陳仲介、代書、經理及買方在場。20萬元是交屋當天太平洋仲介陳聖錞先生給我的，20萬元的款項是由太平洋公司出還是由被告支出我不曉得，這是由他們自行去協調。」等語（見本院卷第101頁）；且證人張賀雄復證稱：「…我在正式書寫不動產買賣契約書的時候，我沒有明確再陳述20萬元的部分是要給賣家劉義禮作為房屋裝修費，並且由買家陳相訓來負責支付之內容，只要契約沒有寫我就不會再陳述。」等語（見本院卷第194頁），則原告於106年1月6日當日既有書立資料予劉義禮，作為20萬元補貼款項之依據（應非原告所提出106年1月12日之原證三資料，見本院卷第21頁），方使劉義禮變更或限制其原本要約，此時，張賀雄或原告自應連同前開20萬元補貼款項之書面資料（作為附件）一併交付予被告收受，卻捨此不為，顯已違反前開不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之「四、要約之拘束（一）本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方。本要約書須併同其附件送達之。」之強制規定，縱認原告法定代理人林建成確有向被告告知該20萬元補貼款項情事，亦難認對被告發生效力，併此敘明。四、原告依系爭同意書請求被告應給付30萬元之服務報酬，是否有理由？被告是否得就該20萬元款項主張抵銷之抗辯？㈠被告既已提出斡旋金50萬元予原告，且原告僅將其中30萬元款項轉為第一期簽約款，則被告對於原告尚有20萬元之斡旋金返還請求權可資行使。㈡按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文。次按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第72條亦有規定，而民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言，此復為最高法院69年臺上字第2603號判例意旨所揭。則承前所述，該20萬元補貼款項部分因違反法律強制規定而屬無效，且本應全部皆為無效（含系爭買賣契約），然除去該20萬元補貼款項部分後，被告及劉義禮於106年1月6日所簽訂系爭買賣契約，關於買賣標的、價金給付、給付期限等買賣契約要件皆已達成合意，且買賣雙方亦無意使系爭買賣契約無效，則仍應認系爭買賣契約係屬有效。故原告依系爭二意願書第八條約定，本得向被告請求購買總價2%計算之服務報酬即32萬元（計算式：1,600萬×2%＝3 2萬），惟兩造復於106年1月6日簽訂系爭同意書，約定被告應給付仲介服務報酬30萬元，則原告自得向被告請求給付30萬元之服務報酬。㈢按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前段定有明文。如前所述，被告對於原告既有20萬元之斡旋金返還請求權，被告依民法第334條規定向原告為抵銷之意思表示，準此，原告得向被告請求服務報酬金額30萬元，與被告對原告之斡旋金20萬元互為抵銷，原告尚餘10萬元之服務報酬請求權。㈣綜上所述，原告依據系爭同意書約定，請求被告給付10萬元之範圍，洵屬正當，應予准許。又系爭同意書已約定被告於買賣期間辦理106年1月10日款時同時給付仲介服務報酬，其給付有確定期限，故原告併請求被告應給付自106年1月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。原告請求逾此範圍部分，則為無理由，應予駁回。陸、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。又原告聲明願供擔保請准宣告假執行，僅係於其獲勝訴判決時，促請本院依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行，毋庸另予以准駁之諭知，附此敘明。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分之請求，既為無理由，其假執行之聲請，自失所附麗，應併予駁回。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。捌、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 6 月 15 日臺灣彰化地方法院員林簡易庭法官郭玄義以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 6 月 15 日書記官林盛輝

員林簡易庭106年度員簡字第261號

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