臺灣新北地方法院109年度簡字第90號

• 裁判案由: 不動產經紀業管理條例
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 109 年 09 月 24 日

臺灣新北地方法院行政訴訟判決　　　　　 109年度簡字第90號109年9月10日辯論終結
原　　　告　安信國際不動產仲介經紀有限公司

代　表　人　李忠信
輔　佐　人　李忠政
被　　　告　新北市政府地政局

代　表　人　康秋桂（局長）

訴訟代理人　歐彥熙
蔡盈輝
楊登祺

上列當事人間違反不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國109 年6 月8 日新北府訴決字第1090000000號函檢送之訴願決定（案號：0000000000號），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件係因原告不服行政機關所為新臺幣（下同）40萬元以下罰鍰處分（本件罰鍰金額6 萬元），依行政訴訟法第229 條第2 項第2 款之規定，應適用同法第2 編第2 章之簡易訴訟程序。
貳、實體事項：
一、爭訟概要：
緣新北市政府環境保護局人員於民國（下同）108 年11月11日在新北市○○區○○路00巷00號旁電線桿上查獲違規售屋廣告1 則〈內容：海山站一房，總價540 萬《打X 》出價談，1 房1 廳/ 衛，僅此一戶，租不如買，0000-000-000〉（未註明經紀業名稱，下稱系爭廣告），經稽查人員循廣告上電話號碼[phone]）聯繫該號碼使用人，由自稱廣告公司之人員接聽，並表示再請該廣告之業務回電，嗣接獲原告電話號碼[phone]）回撥，因稽查人員未及接聽，遂以前開號碼之未接來電紀錄回撥，獲自稱○○房屋之人員接聽，並轉由李姓營業員回復物件資訊（裕民路亞特蘭大，正一房一廳，11.88 坪，公設9%，25年屋齡，開價540 萬元，可以談。），同時留下可與其聯繫之手機號碼[phone]），經查2 該電話號碼[phone]）分別為原告及任職於原告之不動產經紀業營業員李○○所有。因該違規廣告未註明經紀業名稱，涉有違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，新北市政府環境保護局遂將全案移由被告續處。案經被告函請陳述意見後，認該仲介售屋廣告確為原告受託銷售且未註明經紀業名稱，乃依不動產經紀業管理條例第29條第1 項第3 款、新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條事件統裁罰基準第2 點附表項次參規定，以109 年2 月7 日新北地價字第1090187411號函併附同文號處分書（下稱原處分），裁處原告6 萬元罰鍰（法定最低罰鍰金額）。原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：
（一）主張要旨：
1、原告於108 年12月20日收到被告發文字號新北地價字第1082399488號函，要求原告解釋，原告依規定時間內解釋說明該違規廣告非原告所為，被告以109 年2 月07日新北地價字第1090187411號函作成原處分，原告不服提起訴願遭決定駁回，所以提起本件訴訟。
2、被告函內，該違規廣告0000000000號碼非原告公司員工所有，被告也無查核違規號碼0000000000屬何廣告公司及何人所有？僅依檢舉人提供電話通聯紀錄認定原告違法，原告實在無法接受。
3、且原告於訴願中提供00000000通話內容，也無被告函提供之電話紀錄中「環保局：請問海山站一房廣告地點在那裏？」，強將違規案件與原告相連，另被告函提供的電話通聯紀錄，如要知悉原告電話營造未接來電再回撥是輕而易舉，被告函內的檢舉人是否有先至原告營業場所假借買賣房屋留電話，這是有待確認的。
（二）聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告答辯及聲明：
（一）答辯要旨：
1、本案係新北市政府環保局於108 年11月11日新北市○○區○○路00巷00號旁查獲違規張貼之售屋廣告，其上登載電話[phone]）作為聯繫號碼，並載有「海山站一房540 萬1 房1 廳1 衛租不如買」等字樣，惟廣告並未註明經紀業名稱，經環保局稽查人員拍照採證後，循廣告上電話號碼聯繫號碼（0000000000）於108 年11月27日15：50聯繫號碼使用人後，由自稱廣告公司之人員接聽，並表示再請公司業務回撥接洽，後於同日20：54使用電話號碼[phone]）來電，惟因該稽查人員未及接聽，遂於20：55以前開未接來電紀錄回撥，獲自稱○○房屋之人員接聽，並轉由自稱李先生之業務員回復物件資訊，同時留下可與其聯繫之手機號碼[phone]）。經查內政部不動產服務業管理作業系統，電話號碼[phone]）分別為原告及任職於原告之營業員李○○君所有，爰認該違規刊登廣告內容為原告所銷售之不動產，遂以108 年12月13日新北環維字第1082340182號函檢送違規廣告物採證相片及查證紀錄單移由被告續處，為釐清案情，被告乃以
108 年12月20日新北地價字第1082399488號函請原告說明，嗣獲回覆略以：「…於108 年11月27日晚間致電本公司詢問不動產銷售案件，因當天值班接到客戶詢問…本公司基於服務每位客戶介紹案件…應該要追查0000000000號碼是誰持有…」，並提供受託物件之一般委託銷售契約書、不動產說明書供稽。依上開查證顯示，環保局稽查人員撥打該張貼廣告所留電話，係由受委託之廣告公司轉告後，再由原告所屬僱用員工以其所有之電話號碼[phone]）回撥。是以，本案之違規廣告倘非原告事前受託銷售且知悉有張貼該物件廣告，稽查人員於撥打廣告所留電話後，原告當無其他管道得以知悉來電紀錄，進而據以回撥並解說物件，故原告主張顯未合事實，被告爰依不動產經紀業管理條例第29條第1 項第3 款規定暨行為時新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條事件統一裁罰基準第2 點附表項次參（105 年12月16日新北地價字第1052413104號令修正公佈），處原告6 萬元罰鍰，洵屬有據。
2、有關原告理由二所陳未查核違規號碼（0000000000）屬何廣告公司及何人所有，即逕行認定其違法一節，經查電話錄音紀錄（0000000000）顯示，稽查人員於108 年11月27日15：50通話過程中確實已詢問有關廣告單之內容（海山站一房）後，獲接聽電話之人員回應表示再請業務回電，其後於同日20：54獲知原告電話[phone]）之來電紀錄，稽查人員才得以該未接來電回撥查證來電者身分，並確認其所對應之待售物件資訊（詳電話[phone]電話錄音紀錄），因若系爭違規廣告與原告無涉，原告如何得知環保局稽查人員聯繫洽詢物件之情事。據此，不論該廣告實際刊登者為何，原告執行仲介業務本應盡善良管理人責任，尚不得以前開主張規避不動產經紀業管理條例第21條第2
項所課予業者廣告刊登事項之義務。至於原告本次另行主張稽查人員有先行至營業處所假借買賣房屋留電話、未接來電紀錄係屬營造等說法，因未能提出相關事證以資證明，且迄今仍未能具體說明如何取得環保局之稽查號碼，以及主動聯絡該號之動機，是原告前等所持主張均未有據而顯不足採，實為刊登廣告未註明經紀業名稱之推諉之詞。3、綜上所述，被告所為前揭行政處分於法有據，原告之訴無理由。
（二）聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：
系爭廣告是否原告所刊登？
五、本院的判斷：
（一）前提事實：
爭訟概要欄所載之事實，除原告以系爭廣告非其所刊登而否認違規外，其餘事實業據二造所不爭執，且有內政部不動產服務業管理作業系統－安信國際不動產仲介經紀有限公司及經紀營業員李○○備查資料影本各1 份、新北市政府環境保護局108 年12月13日新北環維字第1082340182號函影本1 紙、違規廣告採證相片及查證紀錄單影本1 份、系爭廣告影本1 紙、新北市政府地政局108 年12月20日新北地價字第1082399488號函影本1 份、原告說明函影本1
份、電話通話譯文1 份（見本院卷第121 頁至第126 頁、第127 頁、第129 頁至第131 頁、第133 頁至第135 頁、第136 頁、第161 頁、第162 頁）及電話通話錄音光碟1
片（置於本院卷卷末存置袋）足資佐證，且就上開電話通話錄音光碟，亦經本院於言詞辯論期日當庭勘驗而核與前揭電話通話譯文相符（見本院卷第193 頁），是除原告否認部分外，其餘事實自堪認定。
（二）系爭廣告係原告所刊登：
1、應適用之法令：
⑴不動產經紀業管理條例：
①第3 條：
本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。
②第21條第1 項、第2 項：
經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。
③第29條第1 項第3 款：
經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：
三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
⑵新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條事件統一裁罰基準第2 點附表項次叁：
五、違反第21條第2 項：經紀業所刊登廣告及銷售內容與事實不符，或未註明經紀業名稱者。一、經查獲者處6 萬元罰鍰，並限期改正。．．．。
⑶行政罰法第7 條：
違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。
法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。
2、由系爭廣告所載之內容（海山站一房，總價540 萬〈打X
〉出價談，1 房1 廳/ 衛）與卷附之一般委託銷售契約書、不動產說明書（影本見本院卷第137 頁至第157 頁）加以比對，系爭廣告之出售標的即係原告受委託銷售者，此亦為原告所不爭執，又新北市政府環境保護局人員於108
年11月11日在新北市○○區○○路00巷00號旁電線桿上查獲違規張貼之系爭廣告後，經稽查人員循廣告上電話號碼[phone]）聯繫號碼使用人後，由自稱廣告公司之人員接聽，並表示再請該廣告之業務回電，嗣接獲原告電話號碼[phone]）回撥，因稽查人員未及接聽，遂以前開號碼之未接來電紀錄回撥，獲自稱○○房屋之人員接聽，並轉由李姓營業員回復物件資訊（裕民路亞特蘭大，正一房一廳，11.88 坪，公設9%，25年屋齡，開價540 萬元，可以談。），同時留下可與其聯繫之手機號碼[phone]），經查2 該電話號碼[phone]）分別為原告及任職於原告之不動產經紀業營業員李○○所有等情，亦均業如前述，是被告據之認系爭廣告乃原告所刊登（委由廣告業者為之），卻未於廣告內容註明經紀業名稱，乃以原處分裁處原告前揭處罰內容，觀諸前開規定，依法洵屬有據。
3、雖原告執前揭情詞而為主張；惟查：
⑴新北市政府環境保護局人員於前揭時、地查獲違規張貼之系爭廣告後，經稽查人員循廣告上電話號碼[phone]）聯繫號碼使用人後，由自稱廣告公司之人員接聽，並表示再請該廣告之業務回電，嗣接獲原告電話號碼[phone]）回撥一節，已如前述，是若非張貼系爭廣告之廣告業者係受原告委託，故將稽查人員撥打系爭廣告內之行動電話號碼[phone]）時所使用之電話號碼告知原告，則原告所屬人員豈能知悉稽查人員所使用之該電話號碼而回撥？
⑵又按「當事人主張事實須負舉證責任，倘其所提出之證據不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實。」，前行政法院36年判字第16號著有判例，此一判例與現行行政訴訟法第236 條、第136 條準用民事訴訟法第277
條（當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。）之意旨相符，仍得引用。又按行政法院應依職權調查事實關係，不受當事人主張之拘束；行政法院於撤銷訴訟，應依職權調查證據，行政訴訟法第125 條第1 項、第133 條前段分別定有明文，是行政法院在審理案件時應盡闡明義務，使當事人盡主張事實及聲明證據之能事，並盡職權調查義務，以查明事實真相，避免真偽不明之情事發生，惟如已盡闡明義務及職權調查義務後，事實仍真偽不明時，則作舉證責任之分配，使應負舉證責任之人負擔該不利之結果（參照最高行政法院94年度判字第58號判決）。亦即行政法院就應依職權調查證據之事件，僅係免除行政訴訟當事人之主張責任（即所謂主觀舉證責任），並非免除當事人之舉證義務（所謂客觀舉證責任），亦即待證事實陷於不明時，當事人仍應負擔不利益之舉證責任分配。查原告固以稽查人員可能有先到原告營業場所假借買賣房屋留過電話，所以會在行銷日大量「call客」（見本院卷第15頁之起訴狀及本院卷第193 頁、第194 頁之本院109
年9 月10日言詞辯論筆錄）；然其就此有利於己之事實，並未提出證據及證據方法足資證明或供調查，是其所主張之此一事實即陷於不明，自應由原告負擔不利益之舉證責任分配，故原告所為此一主張即無可採。
4、至於違反廢棄物清理法而張貼之售屋廣告，固難期其能於廣告內容中註明經紀業名稱；惟相對於違規張貼之售屋廣告所涉及之行政罰〈處1,200 元以上6,000 元以下罰鍰〉（參照廢棄物清理法第27條第10款、第50條第3 款），不動產經紀業管理條例第29條第1 項第3 款，核屬處罰較重者，且若就此不予處罰，則將形成合法之廣告若未註明經紀業名稱應予處罰，而非法張貼之廣告反而不能依較重之不動產經紀業管理條例第29條第1 項第3 款予以處罰之不合理現象，故就本件仍應認原告有違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項之違規事實，而依同條例第29條第1 項第3 款之規定予以處罰，特予敘明。
（三）本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，一併說明。
六、結論：
原處分認事用法，均無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

中 華 民 國 109 年 9 月 24 日行政訴訟庭 法 官 陳鴻清
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令的具體事實），其未載明上訴理由者，應於提出上訴後 20 日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本，如未按期補提上訴理由書，則逕予駁回上訴），並應繳納上訴裁判費新臺幣3,000 元。
書記官 李玉秀
中 華 民 國 109 年 9 月 24 日