臺灣新北地方法院100年度建字第144號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 102 年 12 月 31 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　100年度建字第144號原　　　告　馥華大台北公寓大廈管理委員會
法定代理人　賴怡陵
訴訟代理人　高亘瑩律師
複　代理人　陳逸融律師
被　　　告　馥華開發建設股份有限公司（原名馥華生活科技股份有限公司）
法定代理人　周俊文
訴訟代理人　江東原律師
複　代理人　蔡亞哲律師
邱依晨律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國102 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬零陸佰陸拾伍元，及自民國一百年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬零陸佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告開發興建馥華大台北社區，自民國98年起陸續交付予各住戶，自交屋後陸續發現公共設施之部分有諸多缺失及瑕疪，包括公設區壁磚及外牆二丁掛有膨脹脫落現象、公設部分泥作粗糙未完全處理、污水處理不完全，造成地下3 樓水平管過長導致阻塞，污水池排氣不良，污水流程幫浦不足易造成水位過高、機電消防缺失、相關地下室排風孔增設垂直排氣系統及地下室監控系統增設全面錄影裝置缺失等，經原告多次催促並請被告依合約之宗旨為公共設施之驗收點交，被告均置之不理或藉口拖延，原告迫於無奈，乃於98年7 月13日發函通知被告儘速改善缺失，以利驗收程序及相關瑕疵之修復，然被告均未修復或改善，嚴重影響全體住戶權益，嗣原告屢次向被告表示瑕疵項目及應修復之情形，均未獲被告正面具體積極之回應，甚至對於允諾改善或回饋社區之項目亦未見履行，遲不辦理公共設施之驗收及點交，原告遂於99年4 月間，委請台灣檢驗科技股份有限公司（下稱台灣檢驗公司）針對馥華大台北社區之公共設施部分之瑕疵進行勘驗，經詳細現場勘驗確認後，提出公共設施檢驗報告書（報告號碼BI-0000000），詳列馥華大台北社區公共設施之瑕疵，此瑕疵足以減損馥華大台北社區之利用，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，被告於交付時確有瑕疵甚明。又依上開公共設施檢驗報告書所載瑕疵項目及內容，相關之修復費用經原告委請一品一國際股份有限公司（下稱一口一公司）進行估價，共新臺幣（下同）9,691,028元
，原告得依民法354條1項本文、第360條之規定，請求被告
賠償上開修復費用。
㈡因被告遲未就馥華大台北社區公共設施部分之瑕疵為修復，也對新增瑕疵不為聞問，除前開鑑定項目外，對社區頂樓安全門檢修、E棟污水抽風機改善工程、H棟1樓污水管漏水工
程、E棟頂樓漏水修繕工程等諸項目（即如附表所示之19項
維修項目）亦不修復，而由原告先行修復，計花費559,627
元，此部分原應由被告支付，惟因被告遲不修復，致原告受有損害，原告得依民179 條之規定向被告請求返還之。以上合計被告應給付原告10,250,655元。
㈢併為聲明：被告應給付原告10,250,655元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠本件原告起訴係以公共設施具有瑕疵，依民法第360 條之規定提起本件訴訟，顯然係針對區分所有權人與建設公司間實體爭執之私權糾紛加以干涉，並非基於公寓大廈管理條例所定職務範圍內事項提起訴訟，其當事人適格顯有欠缺，應予駁回。
㈡又原告起訴主張之請求權基礎為民法第356 條、第360 條買賣瑕疵擔保責任。然被告與原告管理委員會間並無買賣契約之法律關係，原告起訴亦顯無理由。若原告係依住戶與被告間之買賣契約起訴，但原告並非該等契約之當事人，自亦無法依該等契約主張任何權利，益證原告起訴顯無理由，應予駁回。
㈢被告已多次與原告進行點交協商，雙方並於98年11月23日簽訂協議書，且被告已依照該協議書履行完畢，惟原告卻於第四次管理委員會改選後拒絕承認上開協議書，並自行委託台灣檢驗公司另外進行勘驗，實有違誠信原則：
⒈查被告所興建坐落於新北市○○區○○路○段000○000號，地上14層，地下3層之馥華大台北大樓，於90年10月2日開工，96年6月20日竣工，並於96年9月12日取得使用執照，96年底陸續交屋。自交屋日起，被告即不斷催促原告配合辦理點交事宜，且被告之售後服務及對社區之維修工作亦從未間斷，97年1 月13日召開第一屆區分所有權人大會並成立第一屆管理委員會（任期自97年1 月13日至98年1
月12日），被告陸續與原告於下列時點就公共設施陸續移交：
①97年2 月17日─移交一樓管理室公設與監控系統。
②97年3 月16日─移交社區檔案與卷宗、公設鑰匙、住戶裝潢保證金等項目。
③97年8 月15日─移交公設「圖書室、健身房、視聽室」。
④97年10月23移交公設「污水處理設施」。
⑤98年12月9日─移交公設「緊急照明設備」。
⑥99年1 月26日─移交公設「地下一層機房增設冷氣設備」。
⑦99年3 月8 日─移交公設「地下室監控系統增設錄影設備」。
則原告所言被告拒不配合點交云云，誠非屬實。
⒉且自馥華大台北社區第一屆管理委員會成立以來，被告即與管理委員會就有爭議之公共設施進行協調，自始至終被告均秉持負責之態度，從未推諉卸責。而第一屆管理委員會於97年4 月10日委託估豐全消防股份有限公司（下稱估豐全公司）進行機電、消防設備檢驗作業，並於97年4 月3 日與被告進行點交協調會議，雙方並於98年7 月29日、98 年7月30日、98年9 月15日、98年11月19日分別就公設點交召開會議。被告並於98年11月23日與馥華大台北社區第二屆管理委員會簽立協議書，其後並均依照協議書履行，於99年3 月19日被告依協議書履行完畢並發函通知管理委員會，然管理委員會卻於99年4 月16日來函拒絕承認上開協議書，而另委請台灣檢驗公司進行公設查驗，如今原告又於起訴狀聲稱被告對公共設施之瑕疵遲未修復不為聞問云云，除與事實顯有不合外，亦無視被告先前所為，實令被告冤屈莫名。
⒊況被告於96年間即已陸續交屋，且於原告起訴前均不斷就原告所認定之公共設施之瑕疵主動進行修復，甚至對於原告提出許多逾越合約內容之設施，被告亦基於回饋住戶之心態予以承諾並加以施作，而原告所提出之公共設施檢驗報告書與先前原告委請估豐全公司進行之檢驗作業內容亦多有不符，且原告社區住戶高達上千人，每日均有上千人進出該社區、使用公共設施，則上開公共設施檢驗報告書之損害是否屬於瑕疵？亦或是因為住戶使用不當造成之人為損壞？或因管理設備不當導致之損害？被告均有所質疑。
㈣原告就其請求之9,691,028元部分尚未證明受有損害：
⒈查原告雖主張其就馥華大台北社區受有10,250,655元之損害，並主張其中包含公共設施瑕疵（如公設區壁磚及外強二釘掛膨脹、公設泥作未完全處理、污水處理不完全等等），修復費用評定為9,691,028 元，並提出一品一公司之工程標單影本作為證據，然此工程標單僅為估價單，原告就此部分工程尚未支付任何款項，並未產生任何實際損害，則原告何來損失可言？
⒉次查，原告未知會被告，即自行委請鑑定之台灣檢驗公司就其所稱之公共設施部份瑕疵進行鑑定，然台灣檢驗公司並非建築實務機構，就建築施工實務方面是否具有足夠專業可茲鑑定？其鑑定標準為何？被告就此均有所質疑。
⒊且原告遲至100 年始委請台灣檢驗公司就馥華大台北社區之公共設施進行檢驗，檢驗結果除與原告於97年間委由估豐全公司進行之檢驗報告顯有不符外，就馥華大台北社區進行檢驗之時間距離被告交屋已間隔長達4 年，期間每日均有上千人進出該社區，已無法區隔台灣檢驗公司所稱之瑕疵係屬耗材自然損壞或人為因素（如公共設施使用污損、管理及使用不當等）導致公共設施損害，則台灣檢驗公司於100 年就馥華大台北社區所作之公共設施檢驗報告是否據可參考性，亦有可議之處。準此，被告就台灣檢驗公司所作之公共設施檢驗報告書所述之內容是否屬於瑕疵亦有所質疑。
⒋再查，原告就此部分委請估價之一品一公司，其資本額僅為50萬元，其登記之營業項目為家具零售，其委託之業主亦非被告而為恆典國際法律事務所，就高達969萬元之工
程之施工是否具有足夠專業，其所出具之估價單是否具有具有參考價值可作為損害賠償之依據，均有待商榷。
⒌況且，依原告所提出之上開公共設施檢驗報告書後附之消防改善報價單（即銓益消防工程），其估價金額亦僅有384,930 元，與一品一公司之估價金額落差高達9,306,098
元，亦足證該公司所提出之估價單實不可採。退步言之，縱認為原告確受有損害，亦應另行找第三公證單位就損害進行估價，始稱公允。況原告就該估價部分亦尚未支出分毫，如何可稱為受有損害？實有疑問。
㈤就原告主張其已自行修復之部分（即原告主張之55萬元之損害），原告雖提出由財團法人中華工商研究院（下稱中華工商研究院）鑑定是否屬於公共設施之瑕疵，然該機構係屬學術單位，就建築施工實務方面是否具有足夠專業可資鑑定，不無疑問，且系爭工程均已施工，單憑收據是否足以鑑定此部分工程屬於公共設施或是否屬於瑕疵，亦有疑義。
㈥併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回：如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件馥華大台北公寓大廈（門牌：新北市○○區○○路○段000 ○000 號，地上14層，地下3 層）為被告所興建，並出售予各區分所有權人，原告則係於97年2 月27日向主管機關新北市板橋區公所申請報備，經該所同意備查，而依公寓大廈理條例成立之馥華大台北公寓大廈管理委員會之事實，為兩造所不爭執，並有公寓大廈管理組織報備證明影本在卷可稽（見本院卷㈠第19頁），自為真實。
四、原告主張馥華大台北社區自被告交屋後陸續發現公共設施有諸多瑕疪，經催促修復後，被告均置之不理或藉口拖延，原告乃於99年4 月間委請台灣檢驗公司進行勘驗，提出公共設施檢驗報告書，詳列公共設施之瑕疵，並就修復費用委請一品一公司估價，共9,691,028 元，原告得依民法354 條1 項本文、第360 條之規定，請求被告賠償上開修復費用；另就馥華大台北社區公共設施新增瑕疵（即如附表所示之19項維修項目）部分，被告亦不修復，而由原告先行修復，計支出559,627 元，此部分原告得依民179 條之規定向被告請求返還等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：原告提起本件訴訟其當事人是否適格？原告得否就馥華大台北社區公共設施之瑕疵向被告主張買賣之瑕疵擔保責任？得否就已修復之瑕疵得否向被告主張不當得利之返還責任？茲分別說明如下：
㈠關於原告提起本件訴訟其當事人是否適格部分：
⒈按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院85年度台上字第1054號、86年度台上字第16號、93年度台上字第382 號判決要旨參照）。
⒉本件原告主張其得依民法第354 條本文、第360 條有關買賣瑕疵擔保之規定請求被告賠償其修復費用9,691,028 元，及依民法第179 條不當得利之規定請求被告返還其已支出之公設維修費用559,627 元等語，顯見原告提起本件給付之訴，係主張其為上開瑕疵擔保請求權及不當得利返還請求權之權利主體，被告為義務主體，則依前揭判決意旨，本件當事人適格並無欠缺，故被告抗辯：原告以公共設施具有瑕疵，依民法第360 條之規定提起本件訴訟，係針對區分所有權人與建設公司間實體爭執之私權糾紛加以干涉，並非基於公寓大廈管理條例所定職務範圍內事項提起訴訟，其當事人適格顯有欠缺云云，顯係將當事人適格之要件與是否具備為訴訟標的法律關係之要件相混淆，並非可採。
㈡關於原告得否就馥華大台北社區公共設施之瑕疵向被告主張買賣之瑕疵擔保責任部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354 條第1 項、第360 條固分別定有明文。惟買賣契約為債權契約，具有相對性，有關買賣契約所生之瑕疵擔保請求權，僅其買受人得向出賣人主張之，非買賣契約之當事人自不得行使此項權利。
⒉原告主張：馥華大台北社區之公共設施自被告交屋後即陸續發現公設區壁磚及外牆二丁掛有膨脹脫落現象、公設部分泥作粗糙未完全處理、污水處理不完全，造成地下3 樓水平管過長導致阻塞，污水池排氣不良，污水流程幫浦不足易造成水位過高、機電消防缺失、相關地下室排風孔增設垂直排氣系統及地下室監控系統增設全面錄影裝置缺失等瑕疵，經委請台灣檢驗公司勘驗確認瑕疵後，再委請一品一公司估價，共9,691,028 元一節，雖據提出台灣檢驗公司出具之公共設施檢驗報告書及一品一公司出具之工程標單影本為證（見本院卷㈠第25至132 頁），然原告僅為馥華大台北公寓大廈之管理委員會，並非向被告買受該大廈房屋之買受人，顯難以買受人之地位，依上開民法第354 條第1 項本文及第360 條之規定，主張被告應負買賣之瑕疵負擔保責任，原告其此部分主張自非可採。
⒊原告復主張：馥華大台北社區之公共設施既屬全體住戶共有，原告負責與被告就公共設施進行點交事宜，且原告係為執行職務範圍內就關於公共設施之管理及維護提起本件訴訟，又馥華大台北社區於100 年1 月9 日經區分所有權人大會決議授權原告與被告協商賠償，原告得本於代理馥華大台北社區區分所有權人依渠等與被告間之買賣關係向被告請求損害賠償云云，並提出馥華大台北公寓大廈第四屆區分所有權人會議紀錄影本為證（見本院卷㈠第149 至152 頁）。惟查，區分所有權人會議之決議僅就公寓大廈之公共事務有拘束全體區分所有權人之效力，但並無法以其決議取代區分所有權人本於私法上買賣契約所生之買受人之地位，故亦難以區分所有權人會議之決議而認原告管理委員會得行使各區分所有權人本於買賣契約所生之瑕疵擔保請求權，是原告上開主張亦難採取。
㈢關於原告得否就馥華大台北社區公共設施已修復之瑕疵向被告主張不當得利之返還責任部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⒉原告主張：被告除前開瑕疵外，對於新增之社區頂樓安全門檢修、E 棟污水抽風機改善工程、H 棟1 樓污水管漏水工程、E 棟頂樓漏水修繕工程等諸項目（即如附表所示之19項維修項目）亦不修復，而由原告先行修復共支出559,627 元等語，並提出之公設維修代墊明細及支出憑證影本為證（見本院卷㈠第278 至299 頁）。被告則否認馥華大台北社區有上開新增之瑕疵，並以：上開工程均已施工，單憑收據是否足以鑑定此部分工程屬於公共設施或是否屬於瑕疵，顯有疑義等語置辯。經查，本院依原告之聲請，就原告所稱如附表所示之19項維修項目，囑託中華工商研究院鑑定結果，認為：如附表所示之維修項目1 、3 、6
、14、15、18、19為被告興建馥華大台北公寓大廈時所生之瑕疵，其必要之修復費用為190,665 元，有該研究院出具之鑑定研究報告書在卷可證（置於本院卷外）。就此被告雖表示：上開鑑定報告書僅限於鑑定標的物之現況紀錄與修繕完成後之現況確認，並無分析是否符合合約所載之原始設計規範、法規要求，鑑定報告僅以事後標的物之現況，應無法足以判斷系爭瑕疵是否可歸責於被告，況鑑定時已離被告交屋間隔達6 年，已無法區隔系爭瑕疵係屬自然損壞或公共設施管理或使用不當之人為因素毀損，難以認定是否為被告興建時所生之瑕疵，鑑定報告所作成之結論顯不足以認定系爭瑕疵為被告興建時所生之瑕疵云云。惟上開中華工商研究院之鑑定，其有關瑕疵形成之理論，係依照時間因素（主要在於建物結構、固定建材及設備本身已具備相對應之組件，因長期使用時間所形之自然耗損）、材質因素（主要在於固定建材及設備本身材質所賦與之功效，在未達其效用下，因材質不對應、老化、劣化等等所形成之瑕疵）、設計因素（主要在於固定建材及設備無法達成預定功效，或與相對應公設設施形成不匹配致使功效不及，因而產生損壞所形之瑕疵）、施工因素（主要在於施工品質未達其效用，包含材料、施工或鋪設等等所形之瑕疵）、其他因素、新增裝設（包含使用者之使用因素、完工後增設裝修等等）等因素，鑑定方法則為：「維修項目之屬性分類：本鑑定案審酌買賣契約書所載為基準，以第17條保固期限及範圍第一項：本約房屋自買方完成交屋日起，賣方針對結構部分負責保固15年，固定建材及設備部分負責保固1 年作為分析基礎。將該19項公設屬性區分為結構、固定建材及設備部分與其他部份，倘若該項次為原告自行新增者，則屬新增類別。維修項目之形成原因：基於鑑定標的物於本院現場勘查時業已修復完成，一切僅能依據原告提供之會議紀錄、案件執行表以及廠商報價單等資料，以及本院現場勘驗紀錄作為本件維修項目之瑕疵確認，同時依據原告提供資料所示之修繕內容，藉由上開資料進行自然因素、材料因素、設計因素、施工因素或其他因素所致之瑕疵類別分析，藉由上開因素作為進一步研判該19項公設是否為建商興建時之瑕疵，評估瑕疵修繕的必要費用基礎。鑑定標的物之修繕費用：由於鑑定標的物於本院現場勘查時業已完成19項公設之修繕，有關修繕方式所生之修繕費用等鑑定分析僅能依據馥華大台北公寓大廈管理委員會提出支出附件（公設修繕代墊費用明細與憑證），進行歸納為瑕疵項次之修繕費用分析，即確認該項次中各小項等修繕科目與修繕內容是否為對應瑕疵之修繕費用…」等語（參見上開鑑定研究報告書第33至34頁），可見上開中華工商研究院之鑑定結論應屬客觀、公平，當可採為本件認定之依據，被告此部分抗辯並非可採。
⒊次查，本件馥華大台北社區公共設施如附表所示之維修項目1 、3 、6 、14、15、18、19等項，既屬被告興建馥華大台北公寓大廈時所生之瑕疵，且已由原告先行修復，必要之修復為190,665 元，則負修復責任之被告因而受有利益，致原告受有損害至明，故原告依不當得利之法律關係請求被告返還上開金額，自屬有據。至原告主張之新增瑕疵即如附表所示之維修項目2 、4 、5 、7 、8 、9 、10、11、12、13、16、17等項，則非屬被告興建馥華大台北公寓大廈時所生之瑕疵，亦據中華工商研究院鑑定明確，原告此部分金額368,962 元（即：559,627 －190,665 ＝368,962 ）之不當得利請求，並非有據。
五、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付190,665
元及自起訴狀繕本即100 年10月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；其逾上開金額（即368,962 元）不當得利之請求，及依民法第354 條第1
項本文、第360 條買賣瑕疵擔保請求權之規定，請求被告給付9,691,028 元及其遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其餘假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、79條、第389 條第1 項第5
款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日民事第三庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日書記官 陳淑芳
附表：
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│項次│維修月份│維 修 項 目 │
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│ 1 │98年8月 │社區頂樓安全門查修 │
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│ 2 │98年9月 │E棟污水抽風機改善工程 │
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│ 3 │98年11月│停車場分道線劃線工程 │
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│ 4 │98年12月│H棟1樓污水管漏水工程 │
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│ 5 │99年1月 │頂樓排風渦輪增高工程 │
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│ 6 │99年4月 │I棟花圃燈迴路明線工程 │
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│ 7 │99年4月 │E棟污水管線改善工程 │
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│ 8 │99年4月 │E、G棟地下室揚水管線漏水工程 │
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│ 9 │99年6月 │污水排風機增設工程 │
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│ 10 │99年7月 │B、C、E、F棟漏水工程 │
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│ 11 │99年9月 │社區排煙窗修繕工程 │
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│ 12 │99年9月 │閱覽室更換強化玻璃工程 │
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│ 13 │99年11月│I棟B3逆水閥*2更新工程 │
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│ 14 │99年12月│中庭排水孔更換工程 │
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│ 15 │100年1月│F、G 頂樓安全門*2+I棟頂樓安全門 │
│ │ │修繕 │
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│ 16 │100年2月│中庭花圃燈罩（壓克力） │
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│ 17 │100年2月│A2-2F車道上方抓漏檢查及復原工程 │
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│ 18 │100年3月│E棟頂樓漏水修繕工程 │
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│ 19 │100年3月│E棟頂樓安全門維修 │
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