臺灣新北地方法院100年度簡上字第145號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 101 年 01 月 11 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第145號上　訴　人　遠東磁器股份有限公司
法定代理人　卓郁陽
訴訟代理人　廖大鵬律師
複 代 理人　關維忠律師
被 上 訴人　許玉燕
訴訟代理人　凌見臣律師
複 代 理人　郭佳瑋律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國100 年5
月31日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭100 年度板簡字第178 號第一審判決提起上訴，經本院於100 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：緣上訴人係新北市○○區○○段第888 地號（即重測前大湖段崁腳小段473-19地號，下稱系爭土地）土地之所有權人，系爭土地原為訴外人卓木川所有，卓木川於民國69年5 月10日出具土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書），同意訴外人朝記陶瓷加工廠即楊朝益在系爭土地上興建廠房建物，楊朝益因而興建同段第700 建號廠房建物（門牌號碼為新北市○○區○○街72號，下稱系爭建物），楊朝益嗣於73年6 月14日將系爭建物移轉登記予訴外人李信義，訴外人李信義又於77年10月28日將系爭建物移轉登記予被告。惟訴外人卓木川與楊朝益間係屬使用借貸關係，並非租賃，不得類推適用買賣不破租賃原則，該使用借貸關係性質上為債權契約，對上訴人不生效力，兩造間未存有使用借貸或租賃關係，被上訴人所有之系爭建物占用上訴人所有之系爭土地，占有如原審判決附圖編號888 地號所示，面積23.91 平方公尺，為無權占有，爰依民法第767 條第1
項前段、中段規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還上訴人。而上訴人為系爭土地所有權人，提起本件請求，乃權利之正當行使，非權利濫用，亦與誠實信用原則無關等語。聲明求為：被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部分面積23.91 平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還上訴人。原審駁回上訴人之全部請求，上訴人不服，提起上訴，併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部分面積23 .91平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還上訴人。
二、被上訴人則以：
㈠系爭建物係訴外人楊朝益興建，於69年9 月2 日為建物所有權第一次登記。上訴人則係於92年12月10日方向其前手卓木川以買賣為原因取得系爭土地所有權，則上訴人買受系爭土地時，系爭建物已然存在，且使用執照從未經撤銷，係合法建物。系爭建物申請建造執照時，系爭土地原所有權人卓木川出具系爭土地使用權同意書上載記「業經本人等一人完全同意，為申請使用執照特立此同意書為憑」等字樣，系爭建物即為合法建物。被上訴人買受系爭建物，乃係基於信賴系爭建物為合法建築及該建物前亦曾經為買賣之合法標的物，因而買受之。系爭建物既經系爭土地之原所有權人卓木川同意而申請核發使用執照，使用執照有其公示效果，應可推知系爭土地之原所有權人本意為允許系爭建物長久有效坐落於系爭土地上，直至使用執照經撤銷為止，蓋系爭土地使用權同意書上並無載記任何條件或期限之字樣，是衡諸一般社會通念，應可認為系爭建物有其長久合法有效存在之理，故上訴人請求拆屋還地，顯無理由。
㈡上訴人之請求乃有違誠信原則：
⒊基上，上訴人於買受系爭土地時，已明知系爭建物坐落於系爭土地上，且土地與建物分屬不同人所有，上訴人所有之廠房又與系爭建物比鄰，而土地使用權同意書及土地與建物之所有權變動情形，皆為可供申請查閱之文書，上訴人明知系爭建物因系爭土地使用權同意書之緣故而為合法建築，卻於買受系爭土地之多年後，始對被上訴人主張拆屋還地，其請求明顯侵及被上訴人可信賴之利益，上訴人之行使權利，違反誠信原則與公共利益，並以損害被上訴人為主要目的，洵屬無由。
㈢上訴人確實知悉系爭土地與系爭建物分屬不同人所有及系爭土地使用同意書存在。上訴人本件權利之行使顯以損害被上訴人為主要目的，而屬權利濫用，並有違誠信原則：
⒈系爭建物於69年9 月2 日為建物所有權第一次登記，上訴人於92年12月10日買受系爭土地時，系爭建物已然存在；且上訴人買受系爭土地時，系爭土地登記謄本業已詳載系爭建物之建號於上，故上訴人買受系爭土地時顯已明知其上系爭建物之存在，則系爭建物是否有合法坐落之權源？土地與建物分屬不同人所有之原因為何？獨獨買受系爭土地是否有利益？等重大問題，既皆經上訴人查察並思慮後而買受之，其卻於買受多年後，始要求被上訴人拆屋還地，顯有違誠信原則。
⒉系爭建物自起造完成迄今已存在30年之久，上訴人之公司廠房即緊鄰系爭建物，兩建物比鄰多年，且被上訴人買受系爭建物亦已22年。上訴人早知系爭建物為被上訴人所有，猶買受系爭土地，卻從未提出任何意見，時隔多年，今卻逕自要求被上訴人拆屋還地，顯係違反誠信原則。又系爭建物自起造完成迄今已30年之久，被上訴人買受系爭建物亦已22年，非惟起造人楊朝益、後手買受人李信義及被上訴人，均對於系爭建物坐落系爭土地之合法權限深信不疑，因此於系爭建物中安排日常生活而有長期之規劃，上訴人要求被拆除系爭建物，除勞民傷財、耗損被上訴人利益外，亦有損系爭土地之有效規劃與使用，就此，斟酌上訴人因拆屋還地所得之不明確利益，與被上訴人因之於信賴上、財產上所受之損害，兩者顯有不平衡之損益關係，而以被上訴人所受之損害為大。
⒊系爭土地使用權同意書及土地興建之所有權變動情形，亦皆為可供申請查閱之文書。換言之，於查閱系爭土地之登記謄本即可知悉其上有一合法建物（即陶瓷段第700 建號之系爭建物），亦得查知系爭建物為被上訴人所有，故上訴人買受系爭土地時，即已知悉系爭建物之存在並知悉系爭土地與建物分屬不同人所有之情形。故基於占有及登記具有公示性，依最高法院98年度台上字第1319號、96年度台上字第2828號、96年台上字第1359號裁判意旨，系爭土地受讓人即上訴人亦可得知悉借貸關係之存在，在此系爭土地之所有權人與占有人發生利益衝突時，所有權人即上訴人應讓步，而優先保護占有人即被上訴人，以維護正當信賴。
⒋系爭土地原所有權人卓木川於92年12月31日將系爭土地出售予上訴人公司，惟斯時上訴人公司之法定代理人即為卓木川。是以，系爭土地僅係由原所有權人卓木川個人名義變更成以其所擔任法定代理人之上訴人公司為名義。故系爭土地雖變更所有權人，惟系爭土地與系爭建物分屬不同人所有及系爭土地使用權同意書存在等情，系爭土地之前後手顯然明知。況上訴人公司之現任法定代理人卓郁陽，斯時亦擔任其公司之董事，對於上訴人公司購地等重大事項，理應知之甚詳。再者，卓郁陽與卓木川又為父子關係，就系爭土地與系爭建物分屬不同人及系爭土地使用權同意書存在等情，實難委為不知。據此，上訴人確實知悉系爭土地與系爭建物分屬不同人及系爭土地使用同意書存在等情。再者，系爭土地之前手（即上訴人法定代理人之父親卓木川）顯係為脫免其容忍占有之義務而將系爭土地轉讓予其子卓郁陽擔任法定代理人之上訴人公司，揆櫫上開最高法院判決意旨，系爭土地之前手為規避法律規定而假借土地移轉登記於上訴人名下，使其不受系爭土地使用權同意書之拘束而提起本件訴訟，故上訴人取得系爭土地所有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有（即系爭建物基於系爭土地使用權同意書而具合法坐落權源乙節）。準此，上訴人行使物上請求權，係以損害被上訴人為主要目的，而為法所不許。
㈣退步言之，上訴人於相當期間內不行使其權利，已足引起被上訴人之正當信賴，認上訴人已不欲行使其權利，而權利失效，故上訴人不得主張拆屋還地：
系爭建物占用系爭土地部分已逾30年之久，被上訴人買受系爭建物亦已逾22年，上訴人買受系爭土地亦已逾7 年。被上訴人亦對於系爭建物於系爭土地合法坐落之權源深信不疑而信賴其合法存在。系爭土地所有權人數十年來均不行使其權利，自已足以引起被上訴人之正當信任，認為其已不欲行使其權利。而今上訴人再為行使，依最高法院72年度台上字第2673號、97年台上字第950 號裁判要旨所示，自應認為有違誠信原則，被上訴人既已提出抗辯，則上訴人請求拆屋還地之權利應歸於消滅等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於92年12月31日自前手卓木川處，以買賣為原因，移轉登記取得系爭土地所有權。卓木川曾於69年5 月10日出具系爭土地使用權同意書予其妹婿楊朝益，同意朝記陶瓷加工廠即楊朝益在系爭土地上興建廠房建物，楊朝益因而興建系爭廠房建物（即同段第700 建號建物，門牌號碼為新北市○○區○○街72號），並於69年9 月2 日辦理建物所有權第一次登記。嗣楊朝益於73年6 月14日，以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予訴外人李信義，李信義又於77年10月28日，以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人（見原審卷第8 至13頁之土地登記謄本、系爭土地使用權同意書影本、建築改良物登記簿、建物登記第二類謄本）。㈡系爭土地原所有權人卓木川於92年12月31日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予上訴人公司時，斯時上訴人公司之法定代理人即為卓木川（按上訴人公司自73年1 月12日起至94年8 月9 日止期間，皆由卓木川擔任法定代理人），而上訴人公司之現任法定代理人卓郁陽，斯時（92年12月31日）亦擔任上訴人公司之董事（按卓郁陽於89年1 月15日起至94年8
月9 日止，擔任上訴人公司之董事，直至94年8 月10日起始由其擔任上訴人公司之董事長），且卓郁陽與卓木川為父子關係（見原審卷第109 至124 頁，新北市政府所檢送之上訴人公司設立及歷次變更登記資料影本）。
㈢系爭建物占用系爭土地如原審判決附圖編號888 地號所示、面積23.91 平方公尺（見原審卷第57頁，新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖表）。
四、本件上訴人主張其為系爭土地所有權人，被上訴人所有之系爭建物，無權占有系爭土地等語，被上訴人否認，並以上開情詞抗辯。經查：
㈠按「按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間，另訂有債權契約，而猶於該契約成立後，惡意受讓該物之所有權者，參照司法院大法官會議釋字第349 號解釋，及民法第148 條所揭櫫之誠信原則，受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。」最高法院90年台上字第1060號判決明揭斯旨。
㈡另最高法院95年11月14日95年度第16次民事庭會議「提案：甲同意乙無償在甲所有土地上建造三層樓房一棟，未約定使用土地期限，不久之後，乙所有房屋經其債權人聲請查封拍賣，由丙拍定買受，並取得不動產權利移轉證書，甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係，屬無權占有為由，依民法第767 條規定，訴請丙拆屋還地，是否應予准許？決議：採丙說：視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。」，此有最高法院95年度第16次民事庭會議決議可稽。
㈢本件上訴人之前手卓木川於69年5 月10日出具系爭土地使用權同意書予其妹婿，同意朝記陶瓷加工廠即楊朝益在系爭土地上興建廠房系爭建物，並於69年9 月2 日為建物所有權第一次登記，卓木川與楊朝益間固為使用借貸關係。嗣楊朝益於73年6 月14日以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予訴外人李信義，李信義復於77年10月28日，以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人。依上開最高法院95年度第16次民事庭會議決議所揭，被上訴人買受系爭建物固不當然繼受楊朝益與卓木川間之使用借貸關係，惟被上訴人則抗辯上訴人本件權利之行使係以損害被上訴人為主要目的，而屬權利濫用，並有違誠信原則等語資為抗辯。經查：⒈系爭建物既經系爭土地所有權人出具系爭土地使用權同意書而興建為合法建物，並經所有權第一次登記，具有公示之效力，被上訴人買受系爭建物，乃係基於信賴系爭建物為合法建物，及該建物前亦曾經為買賣之合法標的物，因而買受之。
⒉系爭建物於69年9 月2 日為建物所有權第一次登記，上訴人則係於92年12月31日向卓木川取得系爭土地所有權時，系爭建物已然存在；且上訴人買受系爭土地時，系爭土地登記謄本業已詳載系爭建物之建號於上，故上訴人買受系爭土地時明知其上系爭建物之存在。
⒊上訴人所有之土地即鶯歌區○○段第888 、890 、886 、893 、887 等地號均緊臨於被上訴人系爭建物所坐落之系爭第889 地號土地，且其中上開第893 、886 、887 地號三筆土地，上訴人早分別於62年12月14日、76年3 月20日、76年3 月20日即先後取得該等土地所有權；上訴人所有之廠房（門牌號碼永昌街84號）又與系爭建物（門牌號碼永昌街82號）比鄰多年等事實，此有原審囑託樹林地政事務所測量之土地複丈成果圖表1 件、被上訴人所提鶯歌區○○段第888 、890 、886 、893 、887 等地號之土地登記第二類謄本各1 件暨照片數張附卷可稽（見原審卷第56、57頁，81至87頁）；再者，系爭土地使用權同意書及土地興建之所有權變動情形，亦皆為可供申請查閱之文書。換言之，於查閱系爭土地之登記謄本即可知悉其上有一合法建物（即陶瓷段第700 建號之系爭建物），亦得查知系爭建物為被上訴人所有，故上訴人買受系爭土地時，即已知悉系爭建物之存在並知悉系爭土地與建物分屬不同人所有之情形。
⒋系爭土地原所有權人卓木川於92年12月31日將系爭土地以買賣為原因，移轉登記予上訴人公司，惟斯時上訴人公司之法定代理人即為卓木川（按上訴人公司自73年1 月12日起至94年8 月9 日止期間，皆由卓木川擔任法定代理人），此有新北市政府檢送之上訴人公司登記全部資料附於原審卷可稽（見原審卷第109 至122 頁）。是以，系爭土地僅係由原所有權人卓木川個人名義變更成以其所擔任法定代理人之上訴人公司為名義。故系爭土地雖變更所有權人，惟系爭土地與系爭建物分屬不同人所有及系爭土地使用權同意書存在等情，系爭土地之前後手顯然明知。況上訴人公司之現任法定代理人卓郁陽，斯時（92年12月間）亦擔任其公司之董事（按卓郁陽於89年1 月15日起至94年8
月9 日止，擔任上訴人公司之董事，直至94年8 月10日起始由其擔任上訴人公司之董事長，參見原審卷第109 至122 頁之上訴人公司登記資料，卓郁陽原名卓義煬），對於上訴人公司購地等重大事項，理應知之甚詳。再者，卓郁陽（原名卓義煬）與卓木川又為父子關係，上訴人法定代理人卓郁陽就系爭土地與系爭建物分屬不同人及系爭土地使用權同意書存在等情，當無不知之理。
⒌上訴人雖於提起本件上訴後，以100 年8 月15日民事準備書㈠狀提出訴外人楊朝益名義之「證明書」（下稱系爭證明書），以證明楊朝益與卓木川間已終止使用借貸關係。系爭證明書內容記載因朝記陶瓷加工廠向原地主卓木川無償借用系爭土地，楊朝益同意終止使用借貸關係，並願將系爭土地返還予現今土地所有人即上訴人等語（見本院卷第57頁），然被上訴人否認系爭證明書之形式真正及實質真正。經查，觀諸整份系爭證明書，除立書人、身分證字號及地址各欄位係手寫外，其餘內容之文字則均為電腦打字，上訴人訴訟代理人廖大鵬律師（按：亦為原審之原告訴訟代理人）於本院準備程序中自承系爭證明書係其在本件第一審審理期間所擬稿後，透過第三人轉交給楊朝益簽的，其拿到楊朝益簽完名之系爭證明書的時間是在一審判決之後，向二審提出民事準備書㈠狀（按法院收文戳日期100 年8 月15日下午）的前幾天等語（見本院100 年9 月20日準備程序筆錄），足見系爭證明書乃上訴人原審敗訴後之100 年8 月15日前幾天才出具完成，而為臨訟所製作。
⒍本院復依上訴人之聲請，訊問證人卓木川、楊朝益。經隔離訊問結果，其中證人楊朝益承認系爭證明書為其所親簽（見本院100 年10月13日準備程序筆錄），固堪認為系爭證明書之形式為真正；惟證人楊朝益復證稱：「（法官問：何人拿系爭證明書給你看？）是我小孩楊秀美拿給我看的，法官問：楊秀美是特地拿到你住處給你簽上開空白證明書？）是。」、「（法官問：你實際是何時簽上開證明書？）我忘記了。」、「（法官問：是今年？去年？或是何時？）我沒有去記這種不重要的事情、「（法官問：你簽該份證明書是要簽給何人？）我女兒楊秀美比較清楚，我不清楚」、「（被上訴人訴訟代理人問：你73年離開系爭廠房後，有無再跟卓木川往來聯絡？你與卓木川最近一次的聯絡是何時？）沒有。我做生意失敗後都沒有再跟卓木川聯絡，他也沒有跟我聯絡。我跟卓木川的兒子有見面過，但是跟卓木川都沒有見面過，今天才有見到卓木川」等語；證人卓木川則證稱：「（法官問：你與楊朝益二人是一起坐車來？) 楊朝益是住樹林，我們從鶯歌由上訴人公司員工開車載我，去接楊朝益之後，一起過來法院」、「（上訴人訴訟代理人問：在等庭的時候，在法庭外面，你有無與我﹝廖大鵬律師﹞及楊朝益三人談系爭土地、建物的事情？) 我都沒有說什麼」、「（被上訴人訴訟代理人問：請提示系爭證明書原本，請問證人有無看過該份證明書？）好像沒有看過」等語。故難認楊朝益終止使用借貸契約之意思表示確有到達相對人卓木川。
⒎另證人楊朝益亦證稱：「（法官問：系爭廠房69年9 月2
日蓋好作所有權的第一次登記，你73年6 月14日把廠房移轉給李信義，當時朝記陶瓷加工廠已經結束營業了嗎？）是」、「（被上訴人訴訟代理人問：你73年6 月14日廠房過戶給李信義的時候，卓木川住在何處？…卓木川知道你做生意失敗嗎？）一樣住在系爭廠房的隔壁。…他知道」等語；證人卓木川亦證稱：「（法官問：楊朝益生意失敗的事情，你是否知道？）我有知道他生意失敗，但十幾、二十幾年前就跑不見人」、「（法官問：你當時住在楊朝益的系爭廠房隔壁嗎？) 距離系爭廠房約2 、3 間而已，我住在永昌街84號，現在也還是住在那裡」、「（被上訴人訴訟代理人問：請提示原審被證11照片，請問證人被證11 上 面標示永昌街84號是否為上訴人公司？永昌街72號是否為系爭廠房？）是」等語（見本院100 年10月13日準備程序筆錄）。由是可徵，楊朝益因生意失敗而於73年6
月間將系爭建物賣出並遷移，卓木川亦自承知悉楊朝益生意失敗而已搬離系爭建物而離開十幾、二十幾年之久，並證稱其始終仍居住在與系爭建物僅一牆之隔之永昌街84號，則依吾人一般經驗法則，證人卓木川豈有不知隔鄰之系爭建物已移轉而由他人使用之情？故證人卓木川其不知楊朝益賣掉系爭建物、不知楊朝益已搬家云云，顯係臨訟迴護上訴人之詞，要無足採。
⒏而上訴人於本院100 年10月13日準備程序期日證人卓木川、楊朝益到庭作證完畢後，復又提出由證人卓木川、楊朝益簽名之100 年10月17日「同意書」，內容表示證人卓木川、楊朝益同意終止使用借貸關係，並均同意由楊朝益將系爭土地返還上訴人公司（見本院卷第109 頁）。上訴人代理人廖大鵬律師復於本院自承上開100 年10月17日同意書是其於2 位證人作證完畢後才由其擬稿後給2 位證人簽名之情（見本院卷第104 頁反面之100 年11月8 日準備程序筆錄），亦顯為臨訟所製作。
⒐綜上各節，被上訴人買受系爭建物固不當然繼受楊朝益與卓木川間之使用借貸關係，惟系爭建物既經系爭土地所有權人出具系爭土地使用權同意書而興建為合法建物，並經所有權第一次登記，上訴人於92年12月31日取得系爭土地所有權時，系爭建物已然存在23年餘，為上訴人所明知，且系爭土地原所有權人卓木川於92年12月31日將系爭土地以買賣為原因，移轉登記予上訴人公司，斯時上訴人公司之法定代理人即為卓木川，故系爭土地雖變更所有權人，惟系爭土地與系爭建物分屬不同人所有及系爭土地使用權同意書存在等情，系爭土地之前後手顯然明知。而上訴人公司之現任法定代理人卓郁陽，斯時（92年12月間）亦擔任其公司之董事（按卓郁陽於89年1 月15日起至94年8 月9 日止擔任上訴人公司之董事，自94年8 月10日起始擔任上訴人公司之董事長迄今，參見原審卷第109 至122 頁之上訴人公司登記資料，卓郁陽原名卓義煬），對於上訴人公司購地等重大事項，理應知之甚詳。再者，卓郁陽（原名卓義煬）與卓木川又為父子關係，上訴人法定代理人卓郁陽就系爭土地與系爭建物分屬不同人及系爭土地使用權同意書存在等情，斷無不知之理，足認上訴人本件權利之行使顯以損害被上訴人為主要目的，而屬權利濫用，並有違誠信原則。上訴人主張其為權利之正當行使云云，為無可採。
五、綜上所述，本件上訴人依物上請求權，請求被上訴人將坐落系爭土地上如原審判決附圖888 地號所示23.91 平方公尺之系爭建物拆除，將上開土地返還上訴人云云，非有理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃信滿
法 官 陳翠琪
以上正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 101 年 1 月 12 日書記官 簡曉君