101年度簡上字第191號｜民事：解除契約等｜裁判日期：103 年 01 月 22 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第191號上　訴　人　楊琮凱訴訟代理人　胡坤佑律師複代理人　　李慧盈律師被上訴人　　宋國城訴訟代理人　宋宣慧上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國101年8月10日本院三重簡易庭99年度重簡字第1547號第一審判決提起上訴並為擴張聲明及追加訴訟，經本院於102年12月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣叁拾陸萬元，及自民國99年11月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。其餘擴張聲明之訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有同法第255條第1項第2款至第6款之情形形不在此限；又簡易案件之上訴程序，準用第3編第1章之規定，民事訴訟法第255條第1項第2款、第446條第1項、第436條之1分別定有明文。二、本件上訴人於原審聲明被上訴人應給付新台幣（下同）36萬元之本金，並無遲延利息之請求。嗣上訴於本院後，擴張聲明請求被上訴人應給付自民國99年10月30日起至清償日止之法定遲延利息，核屬民事訴訟法第255條第1項第3款所定擴張應受判決事項之聲明，於法無違，自應就擴張後之聲明為審判。三、又所謂「請求之基礎事實同一」者，係指「變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者」（參照最高法院91年度台抗字第552號裁判意旨）。經查，本件上訴人於原審主張依據買賣瑕疵擔保之法律關係，請求被上訴人給付36萬元，嗣上訴本院審理中，合併追加另依據兩造間買賣契約第9條第3項之約定，請求被上訴人給付金36萬元；另合併追加依民法第252條規定請求酌減違約金36 萬元，請求本院就以上訴訟標的擇一有利而為判決。本院認上訴人起訴部分及追加之訴部分，二者最主要爭點在於被上訴人買賣標的物是否存在瑕疵，就該基礎事實，兩造於原審已互為攻擊防禦，訴訟及證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，亦有於追加之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭俾符訴訟經濟要求，且對於被上訴人程序權之保障亦無不利影響。揆之前揭說明，本院認為追加之訴與原訴間之基礎事實即屬同一，應予准許。貳、實體方面：一、上訴人主張：（一）上訴人於99年9月27日向被上訴人買受門牌號碼新北市○ ○區○○路000巷00號4樓之房屋及其坐落基地應有部分（下稱系爭房屋），兩造並於同日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為595萬元，其已於同日給付簽約金36萬元予被上訴人。（二）惟上訴人於99年10月8日委託厚昇工程顧問有限公司材料實驗室（下稱厚昇公司）檢測出系爭房屋氯離子含量高達1.078kg/㎡及1.364k g/㎡，比CNS3090A2040修定標準（ 0.6 kg/㎡或0.3kg/㎡以下）超出許多，足認系爭房屋為海砂屋，有重大瑕疵之事實。上訴人遂於同年10月22日以新莊新泰路郵局第274號存證信函，通知被上訴人解除系爭房屋之買賣契約，請求被上訴人回復原狀返還簽約金36萬元，惟被上訴人均不置理。（三）又本件系爭房屋於上訴中另由新北市建築師公會鑑定結果，其鑑識人員於系爭房屋內採樣3處之氯離子含量，分別為每立方公尺1.037公斤、1.433公斤、1.354公斤，皆超出87年6月25日內政部營建署公佈法定標準每立方公尺0.3公斤之數值，系爭房屋氯離子平均含量高達每立方公尺1.275k公斤，高出國家標準4倍以上，有新北市建築師公會 102鑑字第373號鑑定報告書可稽。再內政部營建署公佈之「混凝土結構設計規範」第一章1.7.2規定結構混凝土之抗壓強度不得小於每平方公分210公斤，惟依上開新北市建築師公會鑑定報告書，於系爭房屋內採樣3處之抗壓強度分別為每平方公分97公斤、118公斤、92公斤，平均抗壓強度為每平方公分102公斤，明顯低於法定規範之抗壓強度。系爭房屋不僅氯離子含量過高，且抗壓強度明顯不足，減損建物結構之抗震能力及耐用度，且對人身安全、財產權造成嚴重威脅，系爭房屋實有嚴重減少一般建物所應具有通常效用之重大瑕疵。（四）至於被上訴人抗辯上訴人多次至現場參觀確認房屋現況，從未保證氯離子濃度，故上訴人不得解約云云，並無理由。蓋氯離子是否過高、房屋抗壓性是否不足，非肉眼所得判斷，上訴人於簽訂系爭買賣契約時，不知系爭房屋有瑕疵。另有無保證氯離子含量一事，僅係涉及可否依民法第360條請求賠償責任之問題，然被上訴人仍須依民法第35 4條第2項之規定，擔保買賣標的物之品質。從而，上訴人當得主張買賣瑕疵保單保請求權，予以解除契約，請求回復原狀，返還已交付之36萬元。（五）又系爭買賣契約第4條第5項約定「乙方（按即被上訴人）就買賣標的依法對甲方（按即上訴人）負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」、第9條第3項約定「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事至本約解除者，應立即返還已收價金並負擔甲方所受損害之賠償外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方」等語。其與被上訴人於99年9月27日訂立系爭買賣契約書，上訴人並於當日支付簽約金36萬元，其後上訴人因懷疑系爭建物為海砂屋，遂向被上訴人告知，被上訴人表示同意上訴人自行尋找鑑定公司鑑定氯離子含量，故上訴人乃委請厚昇工程顧問有限公司進行檢驗，並在99年10月11日之試驗報告中顯示驗出系爭房屋氯離子含量超過每平公公尺0.3公斤之國家標準，上訴人因而認系爭房屋有瑕疵，其依上開契約第4條第5項約定未再繼續給付第3期款項，並不構成違約，詎被上訴人即以上訴人未支付價金為由，擅自解除買賣契約，並以上訴人繳交之36萬元作為懲罰性違約金，拒不返還。被上訴人已違反契約第4條第5款之約定，依系爭契約第9條第3項約定其當可請求被上訴人返還已收取之價金36萬元。（六）再者，上訴人自行聘請厚升公司鑑定公司先為鑑定，其認系爭房屋有瑕疵，欲解除契約請求返還價金，然被上訴人即以上訴人未依約繳交價金為由解除契約，本件訴訟中，被上訴人復將系爭房屋再行以600多萬元價格出賣第三人，高於原先出售予上訴人之595萬元，被上訴人因此解約，非但無損失，甚且獲利。是平衡兩造之利益，該36萬元簽約金，如作為被上訴人可得之懲罰性違約金顯然過高。故其亦得請求法院酌減違約金，被上訴人應返還36萬元等語。二、被上訴人則以：（一）系爭房屋並無被告應負擔保責任之瑕疵存在： ①所謂海砂屋係指蓋房子使用「未經處理的海沙」，因其中含有過多泥沙雜質，破壞混凝土強度，容易腐蝕而曝露鋼筋，長期則會加速混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構，根據海沙氯離子濃度與建築物使用年限而言，在台灣的海砂屋可能只有6至10年的使用壽命。系爭房屋建於77年，屋齡已達22年以上，若真為海砂屋，則混凝土塊早已剝落不堪，且整個社區有百戶以上建物，怎可能獨獨系爭房屋為海砂屋。況本件因上訴人違約，被上訴人再出賣系爭房屋予第三人，自100年2月間交屋予第三人以來，已逾約2年，第三人從未向被上訴人主張系爭房屋有何滅失或減少價值、滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在。 ②中央標準局係在83年7月22日通過「新拌混凝土」水溶性氯離子最大容許值（CNS3090）規定，之前毫無認定標準。而系爭房屋建造於77年間，當時建物建材並無公認標準，上訴人以83年中央標準局通過之認定標準，適用於77年之建物豈不類似以現代觀點檢驗中國萬里長城不符堅固標準般之荒謬。且系爭房屋建造迄今並無上開俗稱「海砂屋」即鋼筋銹蝕、混凝土塊發生龜裂或崩解；剝落不堪之現象，此亦為上訴人所自知，倘系爭房屋有此現象，原告豈會願意購買系爭房屋，是系爭房屋確實非海砂屋。 ③且系爭房屋為22年中古屋，被上訴人並未保證如檢測氯離子濃度過高，得為解除契約條件。退步言之，氯離子濃度過高並不代表即為海砂屋，非民法第359條規物之瑕疵情事，亦無滅失或減少其通常效用，系爭房屋結構安全無慮，不影響人身健康，難以上訴人主觀確認氯離子濃度過高之情，認定為瑕疵。（二）上訴人主張解除契約於法不合，應無理由： ①本件系爭房屋無大片混凝土剝落、鋼筋裸露之情形，應非海砂屋無瑕疵存在，被上訴人應無需負擔瑕疵責任，退步言之，縱使該建物之混凝土氯離子濃度過高，但房屋現實狀況不但無大片混凝土剝落、鋼筋裸露，甚至根本連細小混凝土剝落情事也沒有，根本無損害之發生；相對而言，解除契約造成被上訴人無法依照買賣契約完成交易，受領買賣價金，損害至為重大，屬於如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約之情形。 ②本件買賣契約雙方稅單已核下，但因上訴人未依據系爭買賣契約第2條之約定，給付第3期款59萬元，其遂於同年月25日以三重介壽路郵局第147號存證信函，催告上訴人履行契約約定之付款義務，惟其仍未履行付款義務，被上訴人遂於同年11月3日以三重忠孝郵局第550號存證信函，再次催告限期履行契約，否則即依契約第8條第3點解除契約。惟上訴人仍拒不依約給付價金，故系爭買賣契約業經被上訴人以前開存證信函通知解除。依據買賣契約第9條第2項約定「本契約簽訂後甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事，致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並應以支付之價金作為懲罰性違約金於乙方」等語。準此，本件買賣契約已因上訴人給付之違約事由，由被上訴人解除契約在案，故被上訴人依上開契約此約定，以已支付之價金36萬元作為懲罰性違約金，上訴人不得請求返還。（三）關於新北市建築師公會102年8月27日所做鑑定報告之意見如下： ①本件建築師公會事先未經被上訴人同意，竟又囑託原第一審上訴人提出之「厚昇工程顧問有限公司」材料實驗室為鑑定單位，被上訴人不同意，厚昇公司有公信力不足之情形。 ②本件囑託鑑定建築師雖現場「鑽心取樣三處」，但現場採取後加水，封存後有否依CNS之步驟標準規定處理「鑽心試體進行抗壓」，程序不明，且取樣之物實驗測試經過程序，如兩端平整處理、潮濕狀況、蓋平、度量、試驗… 等等之專業步驟如何，是否有錄影存證，最後數據如何取得，皆欠缺客觀可信之資料解讀。又該鑑定報告並無瑕疵分析結論，是本件系爭房屋無滅失或減少其價值，亦無滅失或減少其通常效用之情事，系爭房屋結構安全無慮，不影響人身健康，如何能以上訴人之主觀認定氯離子濃度過高即為瑕疵。 ③不論上開「鑑定報告」之可靠性為何，雙方簽定買賣契約（契約書第6條第3項、第12條），已經載明現狀點交，被上訴人並未保證如檢測氯離子濃度過高，為解除契約條件。又氯離子含量過高不一定是海砂引起，也有可能是外在的環境因素，如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性的化學變化。中央標準局在83年7月22日通過「新拌混凝土」水溶性氯離子最大容許值的規定（CNS 3090），之前毫無認定標準，系爭房屋建於77年間，當時建物建材並無公認標準，建商依法建築完工，通過檢驗取得使用執照，一切安全、效用無慮，此乃目前之客觀事實等語置辯。三、原審判決駁回上訴人瑕疵擔保返還價金之訴，上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：①原判決廢棄。②被上訴人應給付上訴人36萬元，及自99年10月30日起至清償日止之法定遲延利息。③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。四、本件上訴人主張其於99年9月27日向被上訴人買受系爭房屋，兩造並於同日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為 595萬元，其已於同日給付簽約金36萬元予被上訴人，其認系爭房屋為海砂屋有重大瑕疵，遂於同年10月22日以存證信函通知被上訴人解除契約，請求被上訴人返還簽約金36萬元，惟被上訴人不返還等情，為被上訴人所不爭執，並有買賣契約附卷可稽，此部分上訴人之主張，應屬真實可採信。惟上訴人另主張其係以瑕疵擔保請求權等而為主張之事實，則為被上訴人所爭執，並以上開情詞置辯。從而本件兩造爭執要旨厥為：（一）本件買賣標的物有無瑕疵。（二）上訴人得否主張買賣瑕疵擔保請求權，行使單方解約權。五、本件買賣標的物有無瑕疵：（一）按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（參照最高法院73年台上字第1173號判例意旨）。（二）經查，系爭房屋於本件訴訟中，由新北市建築師公會實施氯離子含量鑑定，經於系爭房屋結構樑體選取3處鑽心試體，其氯離子含量分別為每立方公尺1.037公斤、1.433 公斤、1.354公斤，皆超出87年公佈之CNS3090鋼筋混凝土法定標準每立方公尺0.3公斤之數值，系爭房屋氯離子平均含量高達每立方公尺1.275k公斤，有新北市建築師公會102鑑字第373號鑑定報告書可稽。又上訴人主張上開鑽心試體抗壓強度分別為每平方公分97公斤、118公斤、92公斤，平均抗壓強度為每平方公分102公斤，低於內政部營建署公佈之「混凝土結構設計規範」第一章1.7.2規定結構混凝土之抗壓強度不得小於每平方公分210公斤標準，此亦有上開新北市建築師公會102鑑字第373號鑑定報告書、上證3所示混凝土結構設計規範文獻（見本院卷第146頁）附卷可稽。參照上開判例意旨所示，於通常建物買賣，關於低標準值之混凝土氯離子含量，應屬建物應具備之品質，高於標準值之建物，足使物之價值、效用、品質有所欠缺，自屬物有瑕疵。被上訴人就此雖抗辯稱即便該建物之混凝土氯離子濃度過高，但房屋現實狀況不但無大片混凝土剝落、鋼筋裸露，甚至連細小混凝土剝落情事亦無，應無瑕疵等語，惟依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。本件系爭房屋經鑑定混凝土氯離子含量超標近4倍、且結構混凝土之抗壓強度為每平方公分102公斤，僅達於標準數值每平方公分210公斤之半數，顯見其構造缺乏穩固、耐用功能，雖尚未顯露混凝土剝落、鋼筋裸露表徵，然有隱藏存在危及居住、使用環境之虞，故通常交易觀念，當然認屬瑕疵。（三）次查，被上訴人雖辯稱系爭房屋興建於77年年間，屋齡已達22年以上，不適用政府頒佈之氯離子含量標準，且縱使系爭建物之氯離子含量過高，因減少之程度無關重要，不得視為瑕疵云云。惟系爭房屋建造完成日期在先，其後始有政府製頒之CNS3090氯離子含量規範標準值，然兩造買賣締約時，既已有上開CNS3090氯離子含量等規範標準值之存在，且兩造間系爭買賣契約，亦無明示排除其後氯離子含量規範標準值之適用，故被上訴人所辯不適用興建後之規範標準云云，不足採信。（四）再按「民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。」、「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約」（參照最高法院89年台上字第1085號、99年台上字第2443號裁判意旨）。本件系爭房屋，並未移轉交付予上訴人，然締約後移轉前上訴人自行委請厚昇公司檢測結果，其查覺有氯離子含量偏高之瑕疵，是依據上開最高法院裁判意旨所示，應認為上訴人在危險移轉前即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金。六、上訴人得否依據民法第359條規定，主張買賣瑕疵擔保請求權，行使單方解約權：（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，民法第359條定有明文。（二）經查，上訴人雖不爭執被上訴人所辯締約過程上訴人曾多次看屋之事實，然系爭房屋建造於77年間，當時尚未製頒氯離子含量國家規範標準，惟並非在此期間興建之建物普遍存在氯離子含量偏高之情事；且上訴人僅為通常知識之人，其憑肉眼觀看系爭房屋外貌，難期當能知悉系爭房屋是否氯離子含量偏高，自難謂上訴人有何重大過失不知瑕疵。故上訴人依據民法第359條規定，行使法定解約權，應屬有據。（三）上訴人主張系爭房屋為海砂屋有重大瑕疵，其於99年10月22日以存證信函通知被上訴人解除契約，請求被上訴人於函達後7日內返還簽約金36萬元之情，已據上訴人提出存證信函及回執附卷可參（見本院卷第171頁），此通知之事實，並為被上訴人所不爭執，足認上訴人已為解約之表示，且於存證信函到達於被上訴人時（99年10月26日），契約解除生效。（四）雖被上訴人抗辯稱因上訴人未依據系爭買賣契約第2條之約定，給付第3期款59萬元，其於99年10月25日以存證信函催告上訴人履行付款義務，再於同年11月3日以存證信函再次催告限期履行契約，否則即解除契約，並以已支付之價金36萬元作為懲罰性違約金云云。然上訴人早於99年10月26日解約生效，故被上訴人其後之解約表示，無足拘束上訴人之單方解約權。從而被上訴人主張其依兩造買賣契約第9條第2項「本契約簽訂後甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事，致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並應以支付之價金作為懲罰性違約金於乙方」之約定，沒入上訴人給付之簽約金36萬元等語，顯失依據。（五）兩造間系爭買賣契約，既經上訴人依法解除生效，故上訴人主張被上訴人應回復原狀，返還受領物36萬元，應屬有理由。又上訴人於99年10月22日以存證信函通知被上訴人解除契約，該通知一併表示被上訴人應於函達後7日內返還簽約金36萬元，有上訴人提出之信函可查，此信函於99年10月26日到達被上訴人，依此計算上訴人返還簽約金義務之末日為99年11月5日，翌（6）日始生給付遲延利息之效果，上訴人於本院擴張聲明請求自99年11月6日起算之法定遲延利息部分，亦屬有理由。七、綜上所述，上訴人本於買賣瑕疵擔保請求權，解除契約請求被上訴人給付已付之簽約金36萬元，及自99年11月6日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，即自99年10月30日至99年11月5日之利息請求，為無理由，應予駁回。又上訴人另主張依據兩造間買賣契約第9條第3項之約定，請求被上訴人給付金36萬元；另依民法第252條規定請求酌減違約金36萬元，請求本院就以上訴訟標的及原審之瑕疵擔保請求權，擇一有利而為判決，本院認上訴人本於買賣瑕疵擔保請求權訴訟標的，已為勝訴判決，自無庸審究其餘合併為同一聲明之選擇訴訟標的。八、原審就上開應准許部分（擴張聲明部分除外），為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文所示。至於上訴人之請求不應准許部分，上訴意旨為無理由，應駁回其擴張聲明之訴，並命被上訴人一造負擔訴訟費用。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。叁、據上論結，本件上訴（含擴張聲明部分）為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第 449條第1項、第79條、第463條，判決如主文。中華民國 102 年 1 月 22 日民事第一庭審判長法官李世貴法官許瑞東法官陳財旺以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。中華民國 102 年 1 月 22 日書記官黃瀅螢

臺灣新北地方法院101年度簡上字第191號

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