101年度簡上字第251號｜民事：返還租賃房屋｜裁判日期：102 年 05 月 15 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第251號上　訴　人　徐簡参爾被上訴人　　費涂璧玉費正和共　　　同訴訟代理人　賈育民律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，上訴人對於中華民國101 年8月16日本院板橋簡易庭101年度板簡字第51號第一審判決提起上訴，經本院於102年4月24日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：（一）門牌號碼新北市○○區○○街0巷00弄00號建物（下稱系爭房屋），坐落於新北市○○區○○段000地號土地上，為未辦保存登記之房屋，由上訴人費涂璧玉持分2/3，費正和持分1/3，有土地登記第二類謄本及新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、88年度台北縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書可按。費涂璧玉於86年11月15日，將系爭房屋全部出租與被上訴人，租期至87年11月14日止，另名所有權人費正和承認費涂璧玉之上開出租處分行為。上開租賃因租期屆滿後未另訂新約，被上訴人仍為租賃物之使用，上訴人不即表示反對之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。（二）系爭房屋之折舊年數已有43年，極為陳舊，上訴人於100 年7月18日與訴外人黃騰建設有限公司（下稱黃騰公司）就系爭房屋坐落之基地即新北市○○區○○段000地號，簽訂土地合建分屋契約書，上訴人依約應將土地交付黃騰公司，故被上訴人於100年7月5日以南港同德郵局存證信函第84號通知上訴人終止租約，並請其於函到3個月內搬遷完畢。（三）兩造間先前雖已成立不定期限之租賃關係，但土地法第 100 條第1款規定「出租人收回自住或重新建築時」得收回房屋。上訴人既巳定3個月之期間通知被上訴人遷讓，被上訴人於100年7月11日收受該存證信函通知，遷讓房屋之期限已屆至，被上訴人仍無權占有系爭房屋。（四）原審證人廖世煌到庭證述不實在，如上訴人所述屬實，則其修繕後即可不付租金使用，但87年後被上訴人按月前往收租，92年後改為2個月匯款1次，上訴人於100年7月7日最後一次繳納租金匯款，在此之前已累計積欠9個月租金，之後即未再付租積欠租金達2年。為此爰依民法第767條之所有權物上請求權提起本訴，訴請被上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還上訴人等語。二、上訴人則以：（一）系爭房屋於86年11月15日簽立租約，租金一次收取2個月共新台幣（下同）1萬元，租金合乎常情，並無特別優惠。88年間因房子多處須修補，上訴人費涂壁玉與之口頭約定，由承租人即被上訴人自行出資修蓋，任憑被上訴人使用不收回，其乃花費積蓄及借貸約100萬元，用以加蓋及整修系爭房屋，依常理而論，非經房東約定，房客怎可能投資如此龐大金額整建租賃物。（二）今被上訴人違背上開任憑上訴人租用之口頭約定，致其誤信而損失慘重，無錢搬遷且負債，為圓滿解決，其願接受上訴人給付50萬元搬遷費，而與遷讓。（三）原審證人廖世煌到庭證述其聽聞費涂壁玉陳述被上訴人自行出資修蓋，任憑被上訴人使用等語，其證述情節已明確，原審判決卻認為時、地不明，證詞不足採信，應有違誤，被上訴人請求遷讓系爭房屋無理由等語資為抗辯。三、原審判命上訴人應遷出系爭房屋，並騰空返還上訴人，及依職權宣告准免假執行。上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：①原判決廢棄。②被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：駁回上訴人之上訴。四、本件被上訴人主張其為稱系爭未辦保存登記房屋共有人，該屋坐落於新北市○○區○○段000地號土地上，被上訴人費涂璧玉於86年11月15日，將系爭房屋全部出租與被上訴人，租期至87年11月14日止，另名所有權人費正和承認費涂璧玉之上開出租處分行為，上開租賃因租期屆滿後未另訂新約，被上訴人仍為租賃物之使用，視為以不定期限繼續契約，因被上訴人已與黃騰公司就系爭房屋坐落之基地，簽訂土地合建分屋契約書，上訴人依約應將土地交付黃騰公司，故被上訴人於100年7月5日以郵局存證信函通知上訴人終止租約，並於3個月內搬遷等情，為上訴人所不爭執，並有土地登記第二類謄本及新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、88年度台北縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書、房屋租賃契約、合建分屋契約書、存證信函附卷可稽，此部分被上訴人之主張堪信屬實。惟被上訴人另主張其得依土地法100條第1款規定收回房屋，上訴人已屬無權占有，應予遷讓等情，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是以本件兩造爭執之重點，厥為被上訴人得否依土地法100條第1款規定收回系爭房屋，上訴人有無無權占有情事。五、按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時」，土地法第100條第1款定有明文。又土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（參照最高法院70年台上字第1401號判例意旨）。六、經查，兩造均不爭執系爭房屋於86年11月15日，由被上訴人全部出租與被上訴人，租期至87年11月14日止，惟上開租賃因租期屆滿後未另訂新約，被上訴人仍為租賃物之使用，視為以不定期限繼續契約之事實。次查，系爭房屋惟未辦保存登記之建物，依據上訴人提出之建物現狀相片（見原審卷第23至28頁），其庭院覆以鐵皮屋頂及圍籬，主建物亦顯老舊，以該基地坐落中和區○○段位置，於100年間公告現值有每平方公尺7萬6500元之價值，然系爭房屋全棟於101年時，其課稅價值僅有7萬5700元，此有土地登記謄本及房屋稅籍證明書附於原審卷可稽（見原審卷第5、6頁），亦即一平方公尺之土地價值，已高於整棟系爭房屋透天厝之價值，客觀上其建物之價值與土地之利用價值顯不相當。從而被上訴人考量其坐落基地之利用與都市之繁榮發展，於100年7月間與訴外人黃騰公司簽訂合建分屋契約，應合於最高法院70年台上字第1401號判例意旨所示有充分利用土地之目的，租賃物在客觀上有重建之必要情形，故被上訴人依土地法第100 條第1款規定單方終止不定期租賃，並已定3個月之履行期間，催告上訴人遷離，衡屬正當有據。是兩造間就系爭房屋之租賃關係，堪信已因被上訴人發存證信函到達上訴人而終止。七、雖上訴理由爭執原審證人廖世煌到庭證述其聽聞費涂壁玉陳述被上訴人自行出資修蓋，任憑被上訴人使用等語，其證述情節已明確，原審判決卻認為時、地不明，證詞不足採信，應有違誤云云。然查，原審證人廖世煌於101年3月5日於原審辯論期日證稱：「出租人只有一人，女性大約六、七十歲，簽約現場連我共三人，沒有其他人在場。簽約地點就在租賃標的物房屋內。雙方就租期、租金講一講就簽約了」，此係證述兩造簽訂租約時其在現場見聞，此部分其證述時地固屬明確，然亦僅能證明兩造間原租賃關係之事實。至於廖世煌於此證述之後，接著證述「後來原告費涂碧玉有說租賃標的物就讓被告徐簡參爾去整修使用，那房屋就不收回來了，我忘了是簽約多久之後講的，大約是被告住了幾個月之後才談，我當時在現場有親耳聽到原告費涂碧玉所講的話」等語，而為有利於上訴人之證述，然稽其上開所證情節，係「忘了是簽約多久之後講的」，並非與簽約時同時地聽聞之情事，且依其證述簽約在前，允諾使用在後，然何以簽約時地記憶清楚，而發生在後之使用允諾卻不復記憶，是證人廖世煌之上開有利於上訴人證詞，自不足為有利於被上訴人之認定。此外，上訴人復未能舉證證明費涂壁玉與其間確有「系爭房屋任由整修且不收回系爭房屋」約定之事實，故其無對抗被上訴人行使終止租賃權之正當理由。八、末按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去，民法第767 條定有明文，本件上訴人於租約中止後占有系爭房屋，已屬妨害被上訴人之所有權，從而，被上訴人請求上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還上訴人，核屬正當，應予准許。原審判命上訴人遷讓房屋，及依職權宣告准免假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 102 年 5 月 15 日民事第一庭審判長法官李世貴法官黎文德法官陳財旺以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國 102 年 5 月 15 日書記官黃瀅螢

臺灣新北地方法院101年度簡上字第251號

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