101年度訴字第1636號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：102 年 03 月 28 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1636號原　　　告　吳芮綺訴訟代理人　連世昌律師複代理人　　吳婉貞被　　　告　瓏山林企業股份有限公司法定代理人　林鴻堯被　　　告　林張素娥共　　　同訴訟代理人　劉宏邈律師複代理人　　林士祺律師楊發貴上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國101 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新臺幣參拾壹萬貳仟元，及自民國一百零一年七月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告瓏山林企業股份有限公司負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣壹拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告瓏山林企業股份有限公司如以新臺幣參拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：⑴被告瓏山林企業股份公司（下稱瓏山林公司）應給付新臺幣（下同）750,657 元，並自民國97年11月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息予原告。⑵被告林張素娥應給付360,000 元，並自97年11月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息予原告。⑶就上開聲明，原告願供擔保請求宣告准予假執行。於101 年8 月31日言詞辯論期日，原告當庭變更聲明（見本院卷第166 至167 頁），先位訴之聲明：⑴被告瓏山林公司應給付原告750,657 元，並自97年11月12日起至清償日止按年息百分之計算之利息。⑵被告林張素娥應給付原告360,000 元，並自97年11月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。備位訴之聲明：⑴被告瓏山林公司應給付原告750,657 元，並自98年1 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵被告林張素娥應給付原告360,000 元，並自98年1 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶原告願供擔保請准宣告假執行，並追加依民法第252 條及不當得利法律關係請求。嗣於102 年2 月7 日又當庭變更聲明為，先位訴之聲明：⑴被告瓏山林公司應給付原告690,000 元，並自97年11月12日起至清償日止按年息百分之計算之利息。⑵被告林張素娥應給付原告360,000 元，並自97年11月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。備位訴之聲明：⑴被告瓏山林公司應給付原告690,000 元，並自98年1 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵被告林張素娥應給付原告360, 000元，並自98年1 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。查原告為訴之變更追加訴聲明，雖未得被告同意，惟衡原告變更追加聲明之請求基礎事實同一，屬變更並擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，揭諸前開規定，於法尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：（一）原告吳芮綺（原名吳佳蕙）前於94年9 月間前往被告瓏山林公司位在新北市中和市外圓山段之「四季紐約」建案招待中心參觀，期間由被告瓏山林公司委由之訴外人信義房屋銷售人員黃秀珍進行解說銷售，推銷過程中，訴外人對於該基地地目為「乙種工業用地」於將來所可能涉及法律上之權利義務關係，均隱飾未誠實告知，更將擴建陽台標示為室內空間，並再三保證該房屋為可合法使用為「一般住宅」，更提出該建案印刷精美之廣告資料，自該資料亦顯示將來成屋時，當與現今具時尚之大樓一般住宅無異。再者，被告公司及房屋代銷人員均明知該建案之貸款成數不能達85% ，而於解說銷售及其後簽訂之系爭契約（付款明細表）卻都載明貸款成數85% ，原告遭此欺瞞而陷於錯誤，遂於94年9 月23日簽立購買該建案編號D1棟9 樓之房地預定買賣契約書，並即支付290,000 元房屋款（含訂金、簽約金）予被告瓏山林公司，以及360, 000元土地款予被告林張素娥，並按期繳納所購預售房地自備款，總計達1,110,657 元（即土地價款360,000 元、房屋價款590,000 元、房屋增設工程價款10,000元、天然瓦斯、水電、管理費代收款60,657元）。時至97年3 、4 月間，行政院公平交易委員會就系爭「四季紐約」建案涉及不實廣告有誤導消費者之情，被告公司遭認定違規並處以5,500,000 元罰鍰；97年8 月間原告因貸款成數不能達被告當初承諾之85 %而無法如期貸款；97年11月間被告反而催繳原告如期支付尾款。斯時，原告方知受騙。（二）原告得知上情後，一面懇求被告緩期清償、另面要求換約及籌措現金補足，被告竟仍於97年11月間在無法提供原告申貸繳款成數情形，以原告逾期申貸繳交尾款，片面強行全數沒收原告已繳價款。 ⑴本件自97年12月、98年1 、2 月起，被告二人陸續遭原告及其他消費者集體向臺北縣政府提起消費申訴，原告忍痛於98年2 月20日在臺北縣政府消保官受理消費申訴協調會向被告瓏山林公司以書面表示廣告不實為由，要求被告瓏山林公司在申貸成數不足情形下尋求換約或其他方式處理，均未予聞問，明顯默視原告消費者之權益。 ⑵該建案之消費者為保全法律上之正當權益曾組成「四季紐約之家」，並向臺北縣政府陳情，嗣經臺北縣政府覆以：「⑴查本件建照工程於88年12月19日核准，建築物規模地上一層地下三層之建築物，領照日期為89年2 月2 日，開工日期為89年10月27日，使用分區為乙種工業區，建築物用途為一般商業設施（一般零售業、一般服務業），合先敘明。⑵依據都市計畫法台灣省施行細則第18條乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，但要公共服務設施及公用事業設施，一般商業設施不在此限。此法明文規定，有關本縣乙種工業區登錄為一般商業設施使用之案件，其建照核准用途大都為「一般事務所、一般零售業、一般服務業、運動休閒設施... 」等非住宅使用項目，工務局並無於乙種工業區核發所謂「工業住宅」使用用途之建、使照。⑶由於近年來北台灣的房地產價格飆漲，建商們利用工業區土地低價成本取得優勢，大量推出所謂「工業住宅」案，造成消費者爭議頻傳，工務局於97年2 月21日研商解決方案，針對且前大眾所關心，屬工業區已領得建照（做一般商業設施使用），如購買戶也有共識願循都市計晝變更程序完成住宅使用分區者，則於工程已完工申請使用執照的案件時，要求申請人先繳交變更之回饋金後先行核發使用執照，並由申請人切結遵循都市計畫變更程序辦理工業區變更住宅區後再依規定繳交所有之代金完成都市計晝變更程序... 。」 ⑶從上開臺北縣政府之答覆，可知諸多四季紐約建案之消費者當初購買預售屋之原意係當「一般住宅」使用，未料，建商未依誠信據實以告，消費者頗為無奈始向縣政府陳情，至於將來得否完成都市計劃變更程序？回饋金繳納等爭議？原告於簽立房地買賣契約時，被告瓏山林公司及林張素娥二人均隱瞞該情事，致原告遭此詐騙。（三）按因詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦定有明文。 ⑴97年3 、4 月間，被告瓏山林公司因不實廣告有誤導消費者，遭認定違規並處以5,500,000 元罰鍰；97年8 月間原告無法以85 %之成數向聯邦銀行及渣打銀行申貸時，一再懇求予以寬限以求圓滿，被告卻以存證信函沒收原告所繳費用，總計高達1,110,657 元。原告求助無門下，自97年11月以被告廣告不實受詐騙而主張撤銷上開買賣之意思表示，要求被告等退款。 ⑵再按「契約之『解除』或『終止』，均在使法律關係歸於消滅，僅前者有溯及的效力，後者則使契約向後失其效力。惟其屬法律用語，故當事人欲消滅法律關係，而稱解除或終止云者，其真意為何，自應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準」（最高法院99年度台上字第543 號裁判意旨）。又「按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。」（最高法院88年度台上字第1671號裁判要旨） ⑶原告並非習讀法律之人，97年11月8 日以永和中山路郵局第509 號存證信函函知被告瓏山林公司，其真意即在於既然因被告瓏山林公司廣告不實等情而遭詐騙，且貸款成數亦非當時承諾的85 %，是以其真意在欲消滅兩造間法律關係，還原原狀、退屋還款之意。由解釋意思表示探求原告之真意者，其當時真意乃以撤銷意思表示而達到退屋還款之效力。 ⑷此由兩造復於97年12月31日就系爭建案編號D1棟9 樓房地（即新北市○○區○○路0 段000 巷00號9 樓）合意簽立「撤回土地現值申報申請書」、「契稅撤銷申報申請書」各一份，顯見在原告的認知下，兩造既已消滅系爭法律關係，而欲達到退屋還款之效果，自應先簽立證物四所示文件，此益徵原告所函發之證物三即有撤銷之效果意思。 ⑸縱認原告之97年11月8 日以永和中山路郵局第509 號存證信函未有撤銷之系爭房地買賣之意思，惟兩造既於97年12月31日合意簽立「撤回土地現值申報申請書」、「契稅撤銷申報申請書」，顯見兩造亦已合意解除系爭買賣契約。（四）由系爭房屋預定買賣契約書（附件十一代辦申請貸款委託書）可知，兩造間貸款約定應適用系爭房屋預定買賣契約書第18條第1 項規定。且被告公司未遵照系爭房屋預定買賣契約書第24條約定之通訊地址（新北市○○區○○路000 號2 樓）為合法送達有關之通知，顯屬未按系爭房屋預定買賣契約書第7 、18條之約定，先行通知、催告，最後再合法解除兩造買賣契約： ⑴按系爭房屋預定買賣契約書第7 、18條明訂，原告（買方）不按期繳付各期房屋價款時，被告公司均須：先行通知買方應予繳納，並於買方未於通知後未繳清時，始得再以存函催告7 日內繳清，仍未繳清時，方得解除契約。換言之，被告公司未按系爭契約約定於97年間以書面存函合法送達原告約定之通訊地址（新北市○○區○○路000 號2 樓），並依約限期7 日內催告原告履行，竟送達至新北市○○區○○路00巷00弄00號6 樓之址，縱使原告逾期不履行支付價款，尚不能遽認已生解約效力。（參見鈞院99年簡上字第16號民事判決）況被告公司在遂行通知、催告及解約等程序上，97年10月1 日、同年11月3 日及11月10日，不僅時間極為倉促又未按期限催告，原告自不能依旨履約，顯見被告公司不僅催告違法，亦有權利濫用之情。 ⑵是被告公司未依約通知、催告及解約，且有權利濫用之情，故原告主張合法行使撤銷權為有理由。（五）退萬步言，倘鈞院審認原告之撤銷或解約無理由，按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。本件原告自遭被告公司於97年11月間以極為短促的時間函催給付價款、並以違約沒收已付價款，及至98年5 月19日再出售與訴外人辜春忠為止，歷時約半年左右，被告公司二人所受損失，充其量僅為支付利息損失，遠遠超過已沒收之價款1,110,657 元（其中60,657元預收款，業經被告於訴訟中返還予原告），並占總價款約達17% 左右，對於原告實不公允。況系爭房地買賣預定契約書，性質上係屬被告等二人利用兩造間經濟不平等且懸殊地位所訂之定型化契約，而沒收全數已付之價款作為本件之違約金額，實屬過高而有不合理，故請求貴院予以酌減，並就酌減部分，依民法第179 條規定請求被告返還。（六）至於原告所繳納房屋增設工程價款100,000 元，是由被告瓏山林公司所代收，雙方既然各自主張解除契約，不論何者主張解約合法，此筆款項均屬不當得利，原告依民法第179 條規定請求被告瓏山林公司返還。（七）並聲明：先位部分：⑴被告瓏山林公司應給付原告690,000 元，並自97年11月12日起至清償日止按年息百分之計算之利息。⑵被告林張素娥應給付原告360,000 元，並自97年11月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。備位部分：⑴被告瓏山林公司應給付原告690,000 元，並自98年1 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵被告林張素娥應給付原告360,000 元，並自98年1 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯以：（一）原告未依約繳納第6 期土地及房屋期款，違約在先，系爭買賣契約業已由被告依約合法解除，原告主張依民法第92條第1 項前段規定，向被告為撤銷契約之意思表示，於法自有未合。 ⑴按土地、房屋買賣契約附件一之價款分期付款明細表之約定，原告應於核發使用執照日起第30天繳納第6 期土地與房屋價款，該期價款係屬「可委辦貨款抵繳之期款」，亦即原告可依土地、房屋買賣契約第5 條第1 項、第18條第1 項向被告洽定之金融機構辦理貸款，或依土地、房屋買賣契約第5 條第2 項、第18條第2 項自洽銀行辦理貸款，或依土地、房屋買賣契約第4 條第3 項、第7 條第3 項以現金一次給付三種方式。而由原告簽署之土地、房屋自洽貸款切結書足證，其係依土地、房屋買賣契約第5 條第2 項、第18條第2 項約定，自行向金融機構洽辦貸款以資繳付第6 期土地及房屋期款。 ⑵第按土地、房屋自洽貸款切結書第2 條約定：「... 不論買方因何理由無法獲貸，概與賣方無涉，買方仍應依約繳付期款。」、第3 條第2 項約定：「賣方領得該土地上之建物使用執照後，買方於賣方通知之期限內，將自洽貸款申貸手續辦理完成，其應辦手續由買方自行向承貸銀行詢明，並自行與承貸銀行辦理對保、開立帳戶、繳交保險費及簽訂撥款委託書與承諾書交予賣方等事宜。... 」、同條第5 項約定：「買方未依本條第1 、2 、3 、4 項之約定之期限內履行各項義務者，視為賣方放棄自洽貸款，絕無異議。」、同條第9 項約定：「買方如有中途改變主意不帶、通知金融機構撥款或依本書約定視為放棄貸款之情事者，應依土地合約第5 條之約定辦理，否則賣方得依合約第10條之約定處理。」。復依土地買賣契約第5 條第1 項約定：「... ，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。」（房屋買賣契約第18條第1 項約定同此旨）、第10條第2 項約定：「買方違反第四條規定者，賣方得沒收土地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方並得解除本契約。」（房屋買賣契約第23條第2 項約定同此旨）。據此，因原告未依約繳納第6 期土地及房屋期款，違約在先，故系爭買賣契約業已由被告依約合法解除： ①被告97年10月1 日寄發繳款通知予原告，即表明被告業已取得使用執照，原告應於核發使用執照起第30天即97年10 月30 日繳清第6 期土地及房屋期款等語，然原告竟未依期限繳清期款，依系爭買賣契約及自洽貸款切結書之約定，即視為放棄貸款。 ②基此，被告寄發存證信函催告繳清期款，同時表示如逾期不為履行，即以本函之送達為解除合約之意思表示等語，並於同年11月4 日送達原告（興安郵局第132 號），然原告仍未依約於催告後7 日內繳清期款，依系爭買賣契約之約定，即係違約。惟上開存證信函係附有如於期限內不履行，契約即解除之停止條件，而原告確未依約於7 日內繳清期款，條件成就即已發生契約解除之效力，被告無須再另為解除契約之意思表示。從而，系爭買賣契約業經被告以興安郵局第132 號存證信函合法解除，洵屬有據。 ③倘認解除不合法，原告未依約於催告後7 日內繳清期款，依系爭買賣契約之約定，即係違約，被告再次寄發存證信函表示沒收已繳全部款項、解除買賣合約等語，並於同年11月12日送達原告（興安郵局第457 號）。被告依系爭土地、房屋買賣契約第10條第2 項、第23條第2 項約定，另外以興安郵局第457 號存證信函為沒收價金、解除契約之意思表示，至為明確。原告無從對業經合法解除之契約行使撤銷權，其主張依民法第92條第1 項前段規定撤銷系爭買賣契約，洵屬無由，要無可採。 ④另按系爭房屋買賣契約書第24條關於相互通信方式之約定「買、賣雙方關於本約互為之徵詢、洽商、催告或通知辦理事項，經雙方特別協議均以書面按本約所載之通訊地址以掛號或限時專送郵寄為準，如因拒收、招領逾期或無法投遞而致退回者，均以郵局第一次投日期為送達日期。如任何一方通訊地址變更，應即以書面掛號通知他方，否則其一切責任由違反之一方」（土地買賣契約第11條第3 項同此旨），本件原告原名吳佳蕙，系爭房、地買賣契約之通訊地址均載為「永和市○○路000 號2 樓」，原告復於96年1 月12日向被告申請變更地址為「北縣中和市○○路00巷00弄00號6 樓」，是被告依雙方合意所為變更後之地址，分別為對保之通知，原告並依約前來對保，以及之後寄發房、地買賣價金尾款之繳款通知書、催告及解約存證信函，於法均無不合，原告辯稱未合法送達及解約不合法云云，與其起訴時所稱向聯邦銀行申請貸款、97年11月間受被告公司催告等情多所矛盾，顯非可採。 ⑤按「當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。」，此有最高法院90年度台上字第1231號判例可稽。被告寄發興安郵局第132 號存證信函，雖限期原告於5 日內繳清期款等語，固較約定之7 日為短，但原告亦未在存證信函送達（即97年11月4 日）後7 日內（即同年月10日）繳清期款。從而，被告依據上開判例意旨，自有權解除系爭買賣契約，且被告確有再次寄發興安郵局第457 號存證信函表明解除買賣契約、沒收款項等語，並於同年月12日送達原告，故系爭買賣契約確經被告合法解除。（二）原告辯稱兩造業已合意解除，併請求依民法第179 條規定返還不當得利云云，更屬無稽： ⑴系爭房屋買賣契約第23條第2 項後段約定：「賣方並得解除本契約並暫時停止辦理產權移轉登記之申報或登記，已辦理者賣方並得持用買方之印章逕行辦理撤銷，買方絕無異議。」，即足證明被告確已合法解除系爭買賣契約，而兩造為辦理撤銷土地現值申報及房屋契稅申報，始填寫「撤回土地現值申報申請書」及「契稅撤銷申報申請書」，故此二份文件僅是提供給行政機關憑辦之一般申請書，而顯非兩造合意解除系爭買賣契約之依據。 ⑵按土地增值稅之課徵，係於土地所有權移轉之際，始生繳納土地增值稅之義務，倘土地所有權不移轉，則毋須繳納土地增值稅，有司法院大法官釋字第286 號解釋，以及土地稅法第28條本文可稽。又按一般房地產交易習慣，買方若不能於期限內付清款項時，賣方為避免契約解除後須再向稽徵機關申請撤銷申報稅契、增值稅或者退稅之繁複手續，故於契約解除後即停止該申報之程序，縱已申報而經核定稅額，亦會向稽徵機關申請撤回，此無論為預售屋以及成屋之買賣毫無例外盡皆如此，是系爭房屋買賣契約書第23條第2 項後段兩造才合意約定於買方違約時，賣方即得停止辦理產權移轉登記之申報或登記，若已辦理者並得持用買方之印章逕行辦理撤銷，無待買方之同意，當然亦不必而多此一舉的如原告101 年10月17日開庭時所謂：「本案是被告找原告去辦原證四、原證五的撤銷案件，... 」，倘若原告仍執此主張，依民事訴訟法第277 條之規定，自應由原告就有利於其本人之事實負舉證責任。（三）被告並無欺瞞，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約；況原告亦未就詐欺之事實盡舉證責任，其訴顯無理由： ⑴觀諸系爭買賣契約前言部分，明確以粗體表示系爭房地屬「乙種工業區」，並要求原告審閱後始簽章於其上，而被告為避免一般消費者對系爭「四季紐約」建案之設計用途有所誤解，為表慎重特別在系爭房屋買賣契約第2 條及其附件二「特別聲明書」中，再次重申「本四季紐約社區乃係主管建築機關核准捌玖中建字第零陸陸號建造執照之合法建物，其設計用途一樓房屋供一般零售業使用，二樓以上供一般服務業使用，而門牌號碼編定悉依建造完成後戶政機關編定處理。」等語，自無為原告所不及知或陷於錯誤可言。 ⑵抑有進者，被告雖遭公平交易委員會罰鍰，消費者亦對被告提起申訴協調會，但並未可遽而得證原告確有被詐欺之情形。再者，臺灣板橋地方法院檢察署亦認被告就系爭「四季紐約」建案確有善盡告知義務，並無詐欺消費者之情事，此有檢察官做出刑事不起訴處分書可資參照。從而，原告未舉證證明有被詐欺之事實，僅空言主張撤銷被詐欺之意思表示云云，顯屬無稽。 ⑶本建案使用分區固屬乙種工業區，使用用途為一般服務業、一般零售業，惟被告為區別消費族群，復就上揭事實以最大之誠意於接待中心門首、客戶權益說明書以及買賣契約書、特別聲明書等分別明示其意旨，被告始終未掩飾該建案坐落於乙種工業用地上，矧於臺北縣中和市同為乙種工業區之著名建案「元氣大鎮」成功變更使用分區之案例驅使下，勘認親至本建案之消費者其動機與目的本就為洽購本建案之標的而來，對照本建案現總體銷售率已逾九成，幾近完銷，可見大部分比例之交易都已順利完成；從而，在自由市場機制下，大部分買受人已可確認係針對本建案購買，其不外基於所有權人本得任憑己意的使用收益其房地，他人已從無干涉，無論是乙種工業用地、建物用途以及成交後如何使用、處分，均屬交易的條件，買受人可以按個人需求決定，廣告僅有招徠消費者之作用，依契約自由原則，根本不影響需求如此條件的購買者。 ⑷原告先稱受騙，嗣又一再請求緩其清償、籌措現金之積極履約行為，其客觀之後行為與其所稱受詐欺而為意思表示之前行為顯然矛盾；抑有進者，原告復一再爭執被告公司及代銷人員於解說及房、地買賣契約附件一之付款明細表都載明貸款成數85% ，姑且不論被告公司或代銷人員從未承諾貸款成數為85% ，遑論被告公司僅為銷售房地之建商，並無能力對承購戶資力、將來發生呆帳風險作專業之評估，實無可能擅自代銀行決定貸款之條件，或毫無條件，即承諾、約定承購戶可貸款85% ，實際上銀行究竟核貸多少？關涉申貸人個人以往之信用及資力，又與被告何干？追根究底，本件顯然與「受詐欺而為意思表示」無涉，實係因原告個人資力問題導致銀行不能核貸而未能於期限內給付價金造成違約之緣故，退萬步言之，本建案土地之出賣人林張素娥，自始至終係出賣「乙種工業用地」，何來原告所謂「詐欺」之有？原告證物三存證信函之目的，不外僅向被告公司表達無須再就房屋為裝潢，故要求被告退還裝潢費用100,000 元而已，看不出有任何撤銷系爭房、地買賣契約意思表示之意思；尤意思表示之解釋，在邏輯法則之推論下，乃係由外部之表示行為所呈現之客觀情狀，進而推論表意人內心意思表示為何？由該客觀情狀之存證信函既言明：「... 房屋增設工程委任約定（即為裝潢），... ，自無須裝潢，... 」等語，倘若再解釋為「撤銷買賣之意思表示」，實在過於牽強而逾越解釋之範圍，原告以此存證信函作為撤銷買賣意思表示之主張，洵無足採。（四）原告顯未於法定除斥期間內行使撤銷權，自不應准予原告之請求：按前條之撤銷，應於發現詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。民法第93條定有明文。據原告所提民事起訴狀第一、㈢點及證物二所示，原告於97年3 月間即已知受騙，而原告在97年11月間寄發之存證信函亦僅請求退還10萬元之裝潢費用，並未為詐欺撤銷系爭買賣契約之意思表示。從而，原告起訴主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，距離其發現被詐欺之時間卻已超過1 年，顯已喪失撤銷權，自不應准予原告之請求。（五）原告主張違約金過高亦無理由：依內政部最新修訂之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」，此範本係主管機關參考房地產交易現況、社會通念所製作，貼近社會現實狀況，不失為客觀合理之依據，是違約金總額若為房地總價之15% ，即應屬合理之範圍。系爭房地買賣之價額合計為6,300,000 元，而被告於原告違約後所沒收之違約金額為950,000 元（即土地價款360,000 元、房屋價款590,000 元），僅約為房地總價之15% ，倘若再扣掉被告委託訴外人信義房屋仲介股份有限公司銷售本件案應支付之銷售佣金5.5%，被告沒收之違約金額實際上根本未達房地總價之10% ，本件實難謂有違約金過高之問題，原告主張依民法第252 條請求酌減違約金，於法實無理由。 ⑵且「縱約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」，最高法院92年度台上字第2747號判決闡釋甚明。參酌臺灣高等法院99年度上易字第538 號民事判決亦認為「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252 條所明定，惟判斷違約金是否過高，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之主觀平衡，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。是法院於適用民法第252 條酌減違約金時，應力求契約自由與契約正義間之調和，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮契約自由之空間。尤以民法第250 條規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。於當事人約定此類損害賠償總額預定性質違約金之場合，一旦有債務不履行情事發生，債權人即得不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。」足參，是原告今既未舉證以實其說被告所受損害究有若干？以及應減至何程度為宜？揆諸前開判決意旨，原告亦不得據為請求酌減違約金。 ⑶再按房、地價格之高低有其不可預見性，屬市場自由機制運作之結果，被告何時出售系爭土地，端賴不特定買方何時與被告達成合意及完成履約之程序，斯時房地產之價位如何豈為被告所能預知？復依債之關係相對性，兩造間權利義務不存在後，系爭房地之所有權人如何處分，原非他人可得置喙，甚或援為被告損失多寡的依據；依民法260 條規範意旨，契約解除後所生之損害原不在斟酌範疇內，於契約解除後因市場波動所造成之盈虧，要非衡量被告是否受有損害之標準，更遑論以解除契約後被告在行出售之價格來審酌違約金是否過高？在在足證，原告以此主張違約金酌減，並無理由。至於原告初主張受詐欺而為意思表示解除系爭買賣契約，復又追加主張民法第252 條之違約金酌減，被告並不同意原告所為之追加，況原告究竟是請求違約金酌減抑或解除契約？尚屬不明。（六）至原告另筆繳納之房屋增設工程價款10,000元，依房屋預定買賣契約書第29條第2 項規定，係屬原告委任訴外人燿震企業有限公司（下稱燿震公司）施作該戶房屋之增設工程，原告與燿震公司並有簽訂室內裝修工程承攬契約書為憑，此筆款項非被告所收取，其施作與否與施作程度均與被告無關，原告就此價金應向燿震公司請求。（七）綜上，原告請求顯無理由，爰聲明：⑴原告之訴駁回。⑵若受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告得免假執行等語。三、兩造不爭執之事項：（一）原告於94年9 月23日與被告林張素娥及瓏山林公司分別簽「四季紐約」土地及房屋預定買賣契約書，購買由被告瓏山林公司規劃興建位於新北市中和市○○○段00000 ○00○○地○○○○○○○○○區○○○號Ｄ1 棟玖樓層一戶，約定土地價款為3,780,000 元、房屋價款為2,520,000 元（下稱系爭房地買賣契約）。（二）原告已支付土地價款360,000 元、房屋價款590,000 元、房屋增設工程價款10,000元及天然瓦斯、水電、管理費代收款60,657元（此部分代收款業經被告於訴訟中退還予原告）。四、兩造爭執之事項及法院之判斷：（一）系爭房地買賣契約是否業經原告於97年11月8 日以永和中山路郵局第509 號存證信函撤銷其意思表示而無效？ ⑴原告主張被告委託之銷售人員對系爭房地之基地地目為「乙種工業用地」於將來所可能涉及法律上之權利義務關係，均隱飾未誠實告知，更將擴建陽台標示為室內空間，並再三保證該房屋為可合法使用為「一般住宅」，且明知該建案之貸款成數不能達85% ，而於解說銷售及其後簽訂之系爭契約（付款明細表）卻都載明貸款成數85% ，原告遭此欺瞞而陷於錯誤簽訂系爭房地買賣契約，及至97年3 、4 月，被告瓏山林公司遭行政院公平交易委員會認定涉及不實廣告有誤導消費者之情，而處以550 萬元罰鍰，97年8 月間原告因貸款成數不能達於被告承諾之85% 而無法如期貸款，97年11月被告反而催繳原告如期支付尾款，原告方知受騙，即於97年11月8 日以永和中山路郵局第509 號存證信函撤銷其買賣之意思表示等語，被告則否認其有欺瞞，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約之行為，並辯稱：原告在97年11月間寄發之存證信函僅請求退還10萬元之裝潢費用，並未為詐欺撤銷系爭買賣契約之意思表示，且據原告所提民事起訴狀第一、㈢點及證物二所示，原告於97年3 月間即已知受騙，原告起訴主張撤銷系爭買賣契約亦已超過1 年之除斥期間等語。 ⑵查，解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。最高法院86年度台上字第3042號判決要旨可參。依原告於97年11月8 日以永和中山路郵局第509 號存證信函通知被告之信函內容：「茲回復存證信函第286 號，本人所訂購之四季紐約Ｄ1-9 Ｆ，房屋增設工程委任約定（即為裝潢）經本人購屋之後方知本屋為工業區並非住宅區，並規定不得作為住家使用，顯與原銷售說辭不同，自無須裝潢，於此因退原已支付之款項：（新臺幣：壹拾萬元整）是祈。」，可知原告僅係針對房屋增設工程委任約定即裝潢部分通知被告無須裝潢，要求退還已支付之裝潢工程款10萬元，原告並未有任何欲撤銷系爭房地賣賣契約之意思表示，其辭句文意明確，自不容原告另為曲解。是原告主張其已於97年11月8 日以永和中山路郵局第509 號存證信函通知被告撤銷其買賣之意思表示等語，要無可採。（二）系爭房地買賣契約是否因原告未依約繳納第6 期土地及房屋期款，由被告合法解除？ ⑴被告抗辯：因原告未依約繳納第6 期土地及房屋期款，被告於97年10月1 日寄發繳款通知予原告應於核發使用執照起第30天即97年10月30日繳清第6 期土地及房屋期款，原告未依期限繳清期款，視為放棄貸款，被告又以興安郵局第132 號存證信函於同年11月4 日催告原告限期繳清，如逾期不為履行，即以本函為解除合約之意思表示，然原告仍未依約於催告後7 日內繳清期款，已發生契約解除之效力，倘認解除不合法，被告復以興安郵局第457 號存證信函通知原告表示沒收已繳全部款項、解除買賣合約，並於同年11月12日送達原告，系爭房地買賣契約已合法解除等語，原告則辯稱：兩造間第6 期款即貸款約定應適用系爭房屋預定買賣契約書第18條第1 項規定，且被告未遵買賣契約書24條所約定之通訊地址（新北市○○區○○路00 0號2 樓）送達有關之通知，且被告在遂行通知、催告及解約等程序上，97年10月1 日、同年11月3 日及11月10日，不僅時間極為倉促又未按期限催告，被告解約不生效力等語。 ⑵關於原告（原名吳佳蕙）於系爭房、地買賣契約之通訊地址「永和市○○路000 號2 樓」，業經原告於96年1 月12日向被告申請變更地址為「北縣中和市○○路00巷00弄00號6 樓」乙節，業經被告提出客戶資料異動表影本為證（被證13），且為原告所不爭執，原告指摘被告相關催告及解約通知送達不合法云云，要無可採。 ⑶按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229 條第2 項前段定有明文。關於兩造於系爭房地買賣契約所約定之第6 期土地及房屋價款，乃屬應於核發使用執照日起第30天之繳款項目，並屬於可委辦貸款抵繳之期款，此參土地預定買賣契約書第5 條、附件一土地價款分期付款明細表及房屋預定買賣契約書第18條、附件一房屋價款分期付款明細表之約定自明，是知就第6 期土地及房屋價款之給付乃屬無確定期限之給付，仍待被告於使用執照核發後之催告。 ⑷又依前開土地及房屋預定買賣契約書第5 條、第18條之約定，原告對第6 期土地及房屋價款之繳納方式，可選擇①由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，即代辦申請貸款方式，②買方自洽金融機構辦理貸款，即自洽貸款方式，③買方不辦貸款，以現金繳款方式。復參以原告於簽訂系爭房地買賣契約時，即同時簽訂土地預定買賣契約書之附件二代辦貸款申請委託書（原證7 ）、附件三自洽貸款切結書（被證2 ）及房屋預定買賣契約書附件十一代辦貸款申請委託書（原證7 ）、附件十二自洽貸款切結書（被證2 ），足見原告就第6 期土地及房屋價款之給付方式乃約定以辦理貸款方式為之。 ⑸又依土地預定買賣契約書第5 條（房屋預定買賣契約書第18條同此約定）第1 項關於代辦貸款之約定：「... 倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。」，及依土地預定買賣契約書附件三自洽貸款切結書第3 條第2 項所約定：「賣方領得該土地上之建物使用執照後，買方於賣方通知之期限內，將自洽貸款申貸手續辦理完成，其應辦手續由買方自行向承貸銀行詢明，並自行與承貸銀行辦理對保、開立帳戶、繳交保險費及簽訂撥款委託書與承諾書交予賣方等事宜。... 」、同條第5 項約定：「買方未依本條第1 、2 、3 、4 項之約定之期限內履行各項義務者，視為賣方放棄自洽貸款，絕無異議。」、同條第9 項約定：「買方如有中途改變主意不帶、通知金融機構撥款或依本書約定視為放棄貸款之情事者，應依土地合約第5 條之約定辦理，否則賣方得依合約第10條之約定處理。」（房屋預定買賣契約書附件十二同此約定），可知買方就第6 期款之繳納方式倘係約定以貸款方式繳納，無論係代辦貸款或自洽貸款，於視為放棄貸款之情形發生時，其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清，否則即屬違約，惟此時賣方之通知繳款仍受土地及房屋價款分期付款明細表之拘束，應於使用執照核發後始得為之。 ⑹本件原告於簽約時同時簽訂有代辦貸款申請委託書及自洽貸款切結書，已如前述，而被告曾於97年8 月5 日函知原告：可委辦銀行貸款部分，被告業已洽委渣打商業銀行建國分行，若原告委由被告代辦貸款抵繳，請於97年8 月16日攜帶相關文件前往辦理貸款對保，若自洽貸款，應依約辦理，並於98年8 月18日前來繳納相關稅費等情，有函文及函件執據聯影本附卷可稽（被證14），被告並於97年10月1 日另函知原告如為自洽貸款者，應於97年10月30日（即使用執照日起算第30天）前辦妥貸款手續，逾期依買賣約約（貸款約定）即視為放棄貸款，應於7 日內以現金一次繳清，否則即係違約等情，亦有函文及函件執據聯影本附卷可稽（被證3 ）。則參以原告所主張97年8 月間原告無法以85 %之成數向聯邦銀行及渣打銀行申貸時，一再懇求予寬限之前詞，可知原告因代辦貸款及自洽貸款均無法核貸足額之第6 期價款，而視為放棄貸款，是依土地預定買賣契約書第5 條（房屋預定買賣契約書第18條同此約定）第1 項約定，原欲貸款部分之價款即應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清。而被告既先以前開97年10月1 日之通知函知一併通知原告於97年10月30日之貸款繳納期限逾期未繳者，應於7 日內以現金一次繳清，否則視為違約，復以興安郵局第132 號存證信函於97年11月4 日催告原告限期五日繳清，如逾期不為履行，即以本函為解除合約之意思表示，此有存證信函影本及收件回執附卷為證（被證4 ），原告均未於催告後之七日期限內繳清第6 期款，原告自已遲延給付，而屬違約。 ⑺按民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權) ，或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約) 者，基於私法自治原則，亦非法所不許。最高法院86年度台上字第3165號判決要旨可參。關於原告遲延給付土地及房屋第6 期款之違約情形，依土地預定買賣契約書第10條第2 項及房屋預定買賣契約書第23條第2 項之約定「買方違反第四條規定（即付款條件方式），賣方得沒收依土地總價百分之二十計算之金額，..賣方並得解除本契約。」、「買方違反第七條（即付款條件方式）、第十五條及第十八條之規定者，賣方得沒收房地總價款百分之二十計算之金額..賣方並得解除本契約」，兩造既已約定得不經催告逕行解除契約，則被告嗣逕以興安郵局第457 號存證信函通知原告表示沒收已繳全部款項、解除買賣合約，並於同年11月12日送達原告，自應認被告已於97年11月12日合法解除系爭房地買賣契約。 ⑻又系爭房地產買賣契約既已於97年11月12日經被告合法解除，而自始無效，原告另主張兩造嗣於97年12月31日合意簽立「撤回土地現值申報申請書」、「契稅撤銷申報申請書」，亦已合意解除系爭買賣契約云云，自無可採。（三）被告因原告前開違約情事而沒入原告已繳納之房地價款是否過高而有核減必要？ ⑴原告主張其因前開違約而遭被告沒入之已繳價款1,050,000 元（即土地價款360,000 元、房屋價款590,000 元、房屋增設工程價款10,000元）顯屬過高等語，為被告所否認，並辯稱：被告於原告違約後所沒收之違約金額為950,000 元（即土地價款360,000 元、房屋價款590,000 元），僅約系爭房地買賣之價額6,300,000 元之15% ，倘若再扣掉被告委託訴外人信義房屋仲介股份有限公司銷售本件案應支付之銷售佣金5.5%，被告沒收之違約金額實際上根本未達房地總價之10% ，本件實難謂有違約金過高之問題，至原告另筆繳納之房屋增設工程價款10,000元，是原告委任訴外人燿震公司施作該戶房屋之增設工程，並非被告所收取，原告應向燿震公司請求等語。 ⑵關於原告所繳納價款中之100,000 元乃屬房屋增設工程價款，此項增設工程之施作係由原告另與燿震公司訂有室內裝修工程承攬契約書乙節，為兩造所不爭執，並有室內裝修工程承攬契約書影本乙件在卷可稽，是以此項房屋增設工程之承攬關係應係存在於原告與燿震公司間，而非原告與被告間；惟參以原告與被告瓏山林公司間於房屋預定買賣契約書第29條第2 項房屋增設工程約定：「買方得依個別需求另委任燿震企業有限公司施作該戶房屋之增設工程，本項工程由該廠商負責設計、施工等工程相關責任，並由買方與該廠商另訂委任契約書... 」、「付款方式：買方於簽訂本契約書之同時，應給付賣方相當增設工程約定之工程總價金依房地買賣總價自備比例計算之價款；其餘之款項則依該戶房地買賣契約約定之貸款利率及條件辦理貸款手續。..其付款方式及貸款約定悉比照房地預定買賣契約書所列方式辦理（附件一之一房屋增設工程價款分期付款明細表）。」、「完工驗收及撥付款項：..賣方於買方與該工程承包商雙方會同驗收工程完畢，經買方於完工確認單後，由該工程承包廠商開立發票，向賣方請撥付該工程承包廠商本工程之工程款項。」，可知原告就此項房屋增設工程價款之給付方式，仍須依原告與被告瓏山林公司間房屋預定買賣契約書中附件一之一房屋增設工程價款分期付款明細表之約定而為給付，即由原告給付予被告瓏山林公司，待燿震公司施作完工經原告驗收確認後，再由燿震公司開立發票向被告瓏山林公司請款撥付工程款項。是以此筆房屋增設工程價款乃屬被告瓏山林公司所代收之應由原告支付予燿震公司之工程款，並非原告因買受系爭房地所給付予被告之土地及房屋價款，被告瓏山林公司本無沒入之權利。惟被告瓏山林公司之代為收取此筆房屋增設工程價款既係基於其與原告間之房屋買賣契約書之約定，此契約並經被告瓏山林公司合法解除而自始無效，被告瓏山林公司亦未證明其已將此筆工程款轉交予燿震公司，被告瓏山林公司持有此筆房屋增設工程價款即無法律上之原因，至燿震公司是否向原告請求已施作部分之承攬工程款，則非本件所得審究。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告瓏山林公司返還此筆房屋增設工程價款100,000 元，為有理由。 ⑶又關於原告所繳納土地價款360,000 元、房屋價款590,000 元經被告以違約金予以沒入部分，固為兩造所不爭執，惟原告主張：其遭被告於97年11月間以極為短促的時間函催給付並沒入價款，及至98年5 月19日再出售與訴外人辜春忠為止，歷時約半年左右，被告所受損失，充其量僅為支付利息損失，遠遠超過已沒收之價款，並占總價款約達17 %左右，對原告實不公允，且系爭房地買責契約係屬被告利用兩造間經濟不平等且懸殊地位所訂之定型化契約，而沒收全數已付之價款作為本件之違約金，已屬過高云云，查： ①按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院79年台上字第1915號、93年台上字第909 號著有判例、裁判闡釋甚明。 ②系爭房地產買賣契約固屬預售屋買賣之定型化契約性質，惟依卷附內政部於98年10月所公告修正並經行政院消費者保護委員會會議通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（被證10），可知中央主管機關於預售屋買賣關係中，為維護消費者之正當權益，亦認賣方因買方違反付款條件及方式所得沒收之已繳價款應以房地總價款百分之15為上限，自屬客觀合理之範圍。況且，被告委託信義房屋仲介股份有限公司承辦銷售系爭房地，必需支付房地及車位之委託售價百分之4.5 至5.5 計算之服務費用，此有被告所提中和中山路案不動產委託銷售契約書影本在卷可稽，若原告依約履行，被告於97年10至11月間即可受領全部買賣價金而為其資金之週轉運用，惟因原告違約，被告未能取得預計之房地價款，復須重行出售系爭房地，自難謂被告僅受有利息之損失。 ③爰審酌上情，並參以原告與被告林張素娥所成立土地預定買賣契約書之約定土地總價為3,780,000 元，原告與被告瓏山林公司所成立房屋預定買賣契約書之約定房屋總價為2,520,000 元，依原告於各該契約之違約情事，被告林張素娥、瓏山林公司各自依契約關係所得沒入之違約金上限合理範圍應為土地部分567,000 元（即3,780,000*0.15＝567,000 ）、房屋部分378,000 元（即2,520,000*0.15＝378, 000）。是被告林張素娥、瓏山林公司各以原告已繳納土地價款360, 000元、房屋價款590,000 元充作違約金予以沒入，就土地價款部分固於上限之合理範圍內，然就房屋價款部分顯然高於前開違約金之上限，而屬過高，應予酌減為房屋價款之百分之15即378,000 元，較屬適當。至於上限範圍內之違約金，依當事人契約自由、私法自治原則，即難認有過高之情形。 ④準此，被告林張素娥、瓏山林公司各自沒入已收取原告支付之土地及房屋價款，就超過房屋價款百分之15以上部分即212,000 元（即590,00 0元-378,000元＝212,000 元），係無法律上之原因而受有利益，原告依民法第179 條之規定，請求被告瓏山林公司返還212,000 元，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。（四）從而，原告依民法第179 條規定，請求被告瓏山林公司給付312,000 元（即100,000 元+212,000元＝312,000 元），及自起訴狀繕本送達翌日即101 年7 月14 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求及先、備位聲明之請求，則屬無據，應予駁回。（五）兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。（六）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。中華民國 102 年 3 月 28 日民事第二庭法官葉靜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 3 月 28 日書記官何嘉倫

臺灣新北地方法院101年度訴字第1636號

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