訴字第28號｜民事：土地所有權移轉登記｜裁判日期：102 年 08 月 27 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第193 號原　　　告　劉金慧訴訟代理人　張智剛律師被　　　告　葉力鳳葉青純共　　　同訴訟代理人　何威儀律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國102年8月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告葉力鳳、葉青純應將所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地應有部分各18分之1移轉登記予原告。訴訟費用由被告葉力鳳、葉青純負擔。事實及理由一、本件原告起訴主張：㈠伊於民國100年4月29日與被告葉力鳳、葉青純（以下合稱被告）簽訂土地買賣契約書，向被告購買其2人所有新北市○○區○○段0000地號土地之應有部分各18分之1（下稱系爭土地），價金為新台幣（下同）2,762萬6,000元，原告於簽約時已支付第1期款290萬元（葉力鳳、葉青純各取得145萬元），因斯時被告與訴外人葉人豪共同繼承該土地，尚未完成遺產分割，兩造乃於契約第15條約定由被告委託原告代為進行判決分割申請手續，或代為進行土地法第34條之1之各項手續執行。㈡原告於簽約後即依約定委任律師代為進行遺產判決分割程序，經本院100年度重訴字第28號判決被告與葉人豪間繼承遺產按3分之1應繼分比例分割，並於101年1月30日確定，原告於2月4日委託仲介人員向被告收取舊有之公同共有權狀辦理分別共有登記，同時由被告在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、土地增值稅（土地現值）申報書上用印，以便於取得分別共有權狀後得以向稅捐單位申報土地增值稅，再依土地買賣契約書第3條第2項規定於增值稅單核發後3日內支付第2期款。㈢系爭土地分別共有登記於101年2月9日完成，詎葉力鳳竟在甫辦妥分別共有登記取得新權狀之101年2月15日以簡訊通知原告「於民國100年4月29日對新北市○○區○○段地號1803地號所簽之買賣契約，賣方葉力鳳之權利部分決定即刻解約，同時民國101年2月7日所簽之土地增值稅申報書、土地移轉契約書、登記申請書與授權書等也即刻解除效力，特此通知」等語，原告認為並無違約情事，即與葉力鳳進行協商，並告知葉青純希望繼續履約，然葉青純雖口頭答應繼續履約但拒不交付相關印鑑證明等文件，原告乃於101年2月22日及3月5日分別以三重中山路郵局第176號及222號存證信函通知被告應交付移轉登記所需文件並受領原告交付之價金，被告非但未依期履行，葉力鳳並以存證信函回覆稱因原告未申報增值稅等理由主張解除契約云云，被告復於101年3月8日委由江肇欽律師發函以「出售土地價金認知錯誤、違反土地開發重劃契約、未申請增值稅致未給付第二期款」等理由，主張意思表示錯誤撤銷買賣契約。㈣本件土地兩造簽約時之價格係經過協商所訂定，且經長期之訴訟始能進行移轉登記程序，期間不論價格有無變動，均不足以作為意思表示錯誤之理由，且原告於101年2月4日取得舊權狀後已依規定辦理分割登記，並須以分割後分別共有權狀始能申請土地增值稅，乃被告竟在甫為分割登記完成之第6日（包含星期假日）即以原告未申請增值稅遲誤付款為由，解除契約，完全未考慮辦理登記時程，甚至還有例假日應予扣除，原告自無違約之處，被告顯無解除契約之理由。而被告既經原告屢次通知仍拒絕交付移轉登記所需文件，爰依買賣之法律關係，訴請被告履行移轉登記之義務等語。並聲明：如主文所示。二、被告則以：㈠系爭土地原係被告於100年4月29日委託訴外人宏凱資產管理股份有限公司（下稱宏凱公司）之營業員鍾錦生居間銷售，依民法第567條、內政部公佈之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第6條第2項規定，鍾錦生就訂約事項本有向被告據實報告及調查之義務，並應於被告簽約前據實告知最近3個月之成交行情等一切交易資訊，供被告訂定售價參考，詎鍾錦生竟意圖為自己或原告之所有，違反善良管理人注意義務，與其主管黃馨慧經理及原告、曹家豪夫妻鼓其如簧之舌隱藏重大資訊消息，致被告陷於交易條件之錯誤，僅以2,762萬6,000元賤售予原告，故鍾錦生與原告等人係利用居間斡旋之機會，賤價吃下被告系爭土地再高價轉賣賺取差價，已明顯造成被告財產交易所得之損失。㈡實則，100年4月29日由原告簽發支付被告之第1期款共290萬元之花旗銀行板橋分行支票（帳號為0000000000 ，號碼分別為0000 000、0000000），其資金來源應係由宏凱公司或鍾錦生等人轉出代墊，原告就系爭土地之買賣，事實上並未出任何價金，僅係代為出面購買系爭土地之人頭，而系爭土地之實際買受人，即係被告於100年4月29日所委託代為居間銷售土地之宏凱公司營業員鍾錦生或經理黃馨慧或曹家豪3人之1，故原告等人利用居間斡旋之機會，賤價吃下被告之土地再高價轉賣賺取差價，已明顯造成被告財產交易所得之損失，而涉犯共同詐欺罪嫌。嗣原告等人尚不以此為滿足，更要求被告於101年2月7日先蓋用與系爭買賣契約無關之空白授權書，交由原告等人直接對外兜售，避免先移轉所有權登記至原告名下後，又須由原告再過戶予第三人所應繳納之2次稅捐，以達到買空賣空賺取暴利目的，因被告於同年月13日意外收到曹家豪出售系爭土地之廣告始知受騙。㈢系爭土地原為被告之父葉金杞所有，葉金杞早在系爭土地上搭蓋門牌號碼為新北市○○區○○街00○0號建物，並於 95年間出租予訴外人陳天生，租金為每月5萬元；葉金杞不幸於95年1月19日死亡，系爭房地遂由被告與葉人豪共同繼承，並於95年12月2日再將系爭建物出租予訴外人源泉興食品有限公司，租金仍為每月5萬元，是系爭土地雖為葉金杞或被告與其他共有人共有，但若非葉金杞或被告與其他共有人有口頭約定分管協議，則葉金杞或被告如何可在系爭土地之特定位置搭蓋上開建物，並出租予他人，而多年來坐收每月5萬元租金均相安無事，故雖無書面佐證，仍應推定葉金杞或被告與其他共有人早有分管協議之約定存在，始合乎常情。㈣被告於99年4月17日就系爭土地已與訴外人元信開發工程有限公司（下稱元信公司）簽訂「台北縣三重市仁義段自辦市地重劃區開發合約」，嗣後依新北市政府99年11月8 日北府地劃字第000000000 0號函核准成立「台北縣三重市仁義段自辦市地重劃區籌備會」，而原告於100年4月29日與被告訂立系爭土地買賣契約時，就是料準自辦市地重劃區開發合約簽訂及籌備會成立後政府機關審核市地重劃區開發案必會通過，才遊說被告低價出售系爭土地，承上，本件共有土地既為市地重劃區，則重劃區內所有土地勢必須整合後再重新洗牌，重劃前之分割協議將隨都市計劃重新規劃而消滅，因此所重者乃權利範圍即持分之多寡，而與重劃前是否有分割協議取得特定位置或有無濱臨馬路無關，從而是否有分管協議並不影響估價之條件。㈤系爭土地於100年4月29日當時之價值，經被告向相鄰之新北市○○區○○段0000○0000○0000○0地號地主葉春吉查詢，得知葉春吉於100年8月5日出售相鄰土地時之買賣價格為每坪31萬元，則與被告於100 年4月29日出售系爭土地時每坪為19萬元，短短約3個月價差達60%以上，可見本件交易明顯與市價背離而不符常理，因此難謂被告無受到原告等人詐欺。況系爭土地於100年4月29日當時之價值，經本院委託中華民國不動產估價師公會全國聯合會評估鑑定後每坪為26萬2,500元，被告持有共145.4坪，總價值應為3,816萬7,500元，鍾錦生、黃馨慧均為有多年經驗之專業經理人，自無法辯稱並不知悉系爭土地行情之情事，此價格早已將100年4月29日簽約後將來還要增加分割共有物手續費及繳奢侈稅等成本計算在內，此與被告於100年4月29日出售系爭土地予原告時每坪為19萬元，買賣總價款為2,762萬6,000元，價差竟達1,000萬元以上，顯不相當，可見本件交易明顯與市價背離而屬暴利，難謂被告無受到鍾錦生、黃馨慧與原告等人詐欺，而宏凱公司既與被告簽立委託銷售契約，本應盡其善良管理人注意義務，並告知一切其所知悉之資訊，今卻以原告名義出面承購系爭土地，隱藏重大資訊消息，致被告陷於交易條件之錯誤，僅以2,762萬6,000元賤售予原告，致被告受有損害應堪認定。㈥鍾錦生係受被告有償委任處理土地買賣事務，依上開土地專任委託銷售契約書上第3條服務費之約定，被告尚應給付成交總價之2%計 55萬2,000元之居間報酬給鍾錦生，鍾錦生自有篩選價格落差太大之出價人，並撮合買賣雙方以最有利於雙方之價格成交之義務，而非僅單純「轉達」買賣雙方價格而已，蓋若房屋仲介之經紀人之義務僅屬後者，則買賣雙方僅需自己聯絡對方即可，又何須找房屋仲介為其「單純轉達」，即支付金額非小之佣金之理。而鍾錦生為貪圖再次仲介可獲取二次佣金之私利或賺取差價，竟捨委託人之最大權益於不顧，惡性可謂重大。況原告應為鍾錦生、黃馨慧所主動接洽，鍾錦生、黃馨慧於主觀上即有就系爭土地再為仲介獲利可能之認知及充分之瞭解，否則若系爭土地以較高之市場行情價成交，宏凱公司、鍾錦生、黃馨慧即得收取更高之佣金，衡情鍾錦生、黃馨慧理應向原告為提高價錢之要求，並告知被告相關訊息，惟鍾錦生、黃馨慧竟改以較低之2,762萬6,000元居間仲介兩造簽署系爭土地之買賣契約，是鍾錦生、黃馨慧應早已明知就系爭土地有再次仲介獲取佣金或平分賺取差價之可能性，竟貪圖為自己不法利益及損害被告利益，共同基於背信之犯意聯絡，未善盡其善良管理人義務詳實告知被告，亦未要求原告提高購買系爭土地之價額，致使被告同意以較低之2,762萬6,000元出售系爭土地，損失利益1,000萬元以上，而違背其等居間仲介任務等情，實已昭然若現。㈦被告於100年4月間出售系爭土地時，係由鍾錦生、黃馨慧持宏凱公司名片，以宏凱公司業務人員名義與被告居間仲介，故嗣後宏凱公司雖僅推派鍾錦生代表與被告簽訂居間契約，但宏凱公司對鍾錦生仍具有實質上影響力，因而宏凱公司無論假借任何職員或親友名義出面向被告購買系爭土地，均無礙「球員兼裁判」之實，而涉嫌共同背信、詐欺，鍾錦生於臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）102年度他字第1240 號102年3月27日庭訊時，已當庭坦承曹家豪為其在宏凱公司之主管，鍾錦生還辯稱當時有回報宏凱公司，因宏凱公司認為系爭土地每坪19萬元，評估利潤不夠裁示不予購買，故轉找其主管曹家豪商討，而曹家豪亦坦承系爭土地實際上係與妻即原告合購，又被告嗣後拿到散發之廣告宣傳單上曹家豪尚自稱係宏凱開發建設股份有限公司之職員，再依經濟部商業司之公司基本資料查詢顯示，宏凱公司確係以不動產仲介經紀業為所營事業；退一步言，被證1之土地專任委託銷售契約書並非簽約時臨時由雙方協議而以手書寫而成，而係由打字而成之定型化不動產居間契約書制式格式，應係本來就存放在宏凱公司備用，否則倘若宏凱公司真與居間仲介之業務無關，為何被告與鍾錦生、黃馨慧第1次見面地點就在宏凱公司？又第一次見面當天，鍾錦生立即就可以提出定型化不動產居間契約書予被告，並與被告簽約？導致依簽訂後之土地專任委託銷售契約書上第3條服務費之約定，被告還須給付成交總價之2%計55萬2,000元之金額非小之佣金給鍾錦生，顯見宏凱公司應有經營居間仲介業務。㈧黃馨慧於100 年4月29日簽約當天初次與被告見面時，即自我介紹係鍾錦生之主管並遞交名片，更大肆宣稱買受人與宏凱公司配合過很多案子，資金很雄厚，要被告可以放心，後又以買受人已北上要被告轉往三重區正義北路之餐廳洽談，是黃馨慧就系爭土地居間仲介事宜亦不能諉為不知情；另鍾錦生在新北地檢署102年度他字第1240號102年3月27日庭訊時尚辯稱是被告當天沒有問明買受人身份，才未主動告知係宏凱公司職員之身份，然被告認為宏凱公司應是正派經營的公司，尤其鍾錦生、黃馨慧既接受居間仲介委託，本應遵守誠實信用原則，且依上述被告尚須給付成交總價2%之金額非小佣金，因此本不預料會有上述情事發生，無奈仍遭鍾錦生、黃馨慧刻意隱瞞曹家豪本就是同為宏凱公司同事之情事，則上述情事怎能責怪被告未主動提問？㈨被告會發覺受騙，係因於101年2月7日所簽署與買賣合約無關的空白授權書，被填上原告名字，加上接到負責自辦重劃的元信公司法定代理人陳信利先生來電詢問被告買賣土地事宜，始知曹家豪已在兜售系爭土地，嗣101年2月13日又拿到曹家豪以宏凱公司名義散發之廣告宣傳單傳真稿，才明白原告等4人已在另找尋新買受人而想再轉手賺取價差，欲意遂行買空賣空及逃漏稅之目的。㈩原告代被告繳納予辦理本院100年度重家訴字第28號分割遺產事件訴訟代理人蔡文燦律師之委任酬金僅為6萬元、代被告繳納予唐明雪地政士代書之委任酬金及辦理分割登記規費共僅2萬餘元而已，與本件買賣可獲得利潤並不合比例，故本件交易與當時市價總價差既高達1,000萬元以上，已明顯與市價背離而屬暴利，因此若辯稱有專業買賣土地的宏凱公司誤判、或有專業開發建設土地經驗多年之人士即曹家豪、原告夫妻不知系爭土地價值，而無背信、詐欺之嫌，實有違常理。被告於100年3月8日已委託律師寄發板橋埔墘郵局第63號存證信函，以錯誤為由撤銷系爭契約；並於100年4月25日寄發台北雙連郵局第472號存證信函，以被詐欺為由撤銷系爭契約，被告已合法發函通知原告撤銷系爭契約，兩造已無契約關係存在，被告自不再受系爭契約之約束等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張伊於100年4月29日與被告簽訂土地買賣契約書，向被告購買其2人所有系爭土地，價金為2,762萬6,000元，原告並於簽約時支付第1期款290萬元（葉力鳳、葉青純各取得145萬元），因被告與葉人豪尚未完成遺產分割，雙方乃於契約第15條約定由被告委託原告代為進行判決分割申請手續，或代為進行土地法第34條之1之各項手續執行。原告於簽約後即依約定委任律師代為進行遺產判決分割程序，經本院100年度重家訴字第28號判決被告與葉人豪間繼承遺產按3分之1應繼分比例分割，並於101年1月30日確定，原告於2月4 日委託仲介人員向被告收取舊有之公同共有權狀辦理分別共有登記，同時由被告在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、土地增值稅（土地現值）申報書上用印，以便於取得分別共有權狀後得以向稅捐單位申報土地增值稅，再依土地買賣契約書第3條第2項規定於增值稅單核發後3日內支付第2期款。系爭土地分別共有登記於2月9日完成，葉力鳳在取得新權狀後之2月15日以簡訊通知原告「於民國100年4 月29日對新北市○○區○○段地號1803地號所簽之買賣契約，賣方葉力鳳之權利部份決定即刻解約，同時民國101年2月7日所簽之土地增值稅申報書、土地移轉契約書、登記申請書與授權書等也即刻解除效力，特此通知」等語之事實，業據提出土地買賣契約書、本院100年度重家訴字第28號判決暨其確定證明書、被告已用印之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、土地增值稅（土地現值）申報書、土地登記謄本、葉力鳳之簡訊內容等件為證（本院卷第7至19頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告復主張葉力鳳、葉青純應依買賣契約各將其2人所有系爭土地移轉登記予原告等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，為民法第153條所明文規定。而契約成立要件之意思表示乃由效果意思、表示意思及表示行為三個要素所構成，須此三要素兼備，意思表示始謂成立；而當事人間合法締結之契約，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求解約（最高法院19年上字第985號判例、高等法院84年度上字第525號裁判意旨參照）。本件兩造對於系爭買賣契約之標的及價金意思表示一致，已如上述，則系爭買賣契約有效成立，兩造均受其拘束。㈡被告雖抗辯仲介系爭土地買賣之鍾錦生，受有仲介報酬，本應盡善良管理人之注意義務，卻意圖為自己或原告不法所有，與其主管黃馨慧經理及原告、曹家豪夫婦隱瞞系爭土地之市場行情每坪31萬元、26萬2,500元，致被告陷於交易條件錯誤，而以每坪19萬元賤售予原告，鍾錦生與原告等人利用居間斡旋之機會，賤價買下被告土地再高價轉賣賺取暴利，已明顯造成被告財產交易所得之損失，而涉犯共同詐欺罪嫌，被告已分別於100年3月8日、同年4月25日以板橋埔墘郵局第63號存證信函、台北雙連郵局第472號存證信函撤銷錯誤、被詐欺之意思表示，故兩造間已無契約關係存在，被告自不再受系爭契約之拘束等語，並提出土地專任委託銷售契約書、授權書、廣告單、不動產買賣契約書、臺灣桃園地方法院98年度訴字第1185號民事判決、台北雙連郵局第472號存證信函、臺灣桃園地方法院檢察署檢察官99年度偵第12884 號起訴書、臺灣桃園地方法院99年度審簡字第495號刑事判決、剪報、房屋租賃契約書、三重市仁義段自辦市地重劃區開發合約書函、籌備會函、都市計畫圖、圖示、臺灣臺北地方法院100年度易字第484號刑事判決、刑事告訴狀、名片為證（本院卷第29至40、50至64、95至102、120頁）。惟查：⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以錯誤係關於意思表示之內容或表示行為有錯誤者為限，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院43年台上字第570號、51年台上字第3311號判例意旨參照）。被告自承其2人發覺受騙，係因於101年2月7日所簽署與買賣合約無關的空白授權書，被填上原告名字，加上接到負責自辦重劃之元信公司法定代理人陳信利來電詢問被告買賣土地事宜，始知曹家豪已在兜售系爭土地，嗣101年2月13日取得曹家豪以宏凱公司名義散發之廣告宣傳單傳真稿，始明白原告等4人已在另找尋新買受人而想再轉手賺取價差，以遂行買空賣空及逃漏稅之目的等語，顯見被告於締約時確實同意以每坪19萬元、總價2,762萬6,000元之價格出售系爭土地，其對價金數額之意思表示並無錯誤可言，縱其確係因錯估系爭土地之市價，方同意以前開價格出售系爭土地，然此僅為其以該等價格出售系爭土地之動機有錯誤，而非意思表示之內容或表示行為有錯誤。是本件被告於締約時就價金之意思表示並無錯誤，渠等即不得依民法第88條規定，撤銷以2,762萬6,000出售系爭土地予原告之意思表示。 ⑵次按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言（最高法院100年度台上字第858號裁判意旨參照）。被告抗辯宏凱公司營業員鍾錦生、經理黃馨慧、曹家豪與原告利用居間斡旋之機會，賤價買下被告土地再高價轉賣賺取差價，已明顯造成被告財產交易所得之損失，而涉犯共同詐欺罪嫌等語。經查，被告於與鍾錦生接洽時，即明知鍾錦生為宏凱公司營業員，有名片附卷可稽（本院卷第120頁），當時應可推斷其乃為宏凱公司尋找、整合土地之人，可見被告當時應得推知系爭土地之實際買受人為宏凱公司，而工商社會買低賣高，出賣人欲賣高而買受人欲買低，均屬人之常情，且買賣價格之高低本隨主、客觀因素變動，被告既為系爭土地之出賣人，本握有契約對象及議價決定權，難謂被告因原告等人鼓吹而以每坪19萬元出售系爭土地，即有受詐欺情事，此外，被告復未能再積極舉證證明受詐欺事實，自不得依民法第92條規定，撤銷以2,762萬6,000元出售系爭土地予原告之意思表示。㈢復按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又兩造買賣契約書第3條第2、3項約定：「第二次付款金額為新台幣：壹仟陸佰肆拾參萬捌仟元整。嗣完成土地法34條之一將其餘公同共有人權利持分提存於法院及免稅證明或土地增值稅繳款書核發並查無欠稅確定後三日內支付。同時乙方（即被告）交付印鑑證明正本給甲方（即原告）辦理過戶」、「尾款金額為新台幣：捌佰貳拾捌萬捌仟元整。於產權移轉至甲方（即原告）名下三日內現金一次付清」。查被告既於101年3月8 日以存證信函解除兩造買賣契約，撤回有關101年2月7日簽署土地增值稅申報書、土地移轉契約書、登記申請書之授權（本院卷第24至27頁），顯係拒絕申請核發土地增值稅繳書及受領價金，自屬因可歸責於被告之事由，致原告無從依上開契約約定支付其餘價金，遑論被告於本件亦未為同時履行抗辯，是原告自得依上開法條規定及契約約定，請求被告逕為系爭土地之移轉登記。五、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告葉力鳳、葉青純將所有新北市○○區○○段0000地號土地之應有部分各18分之1移轉登記予原告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 8 月 27 日民事第二庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 8 月 27 日書記官鍾惠萍

臺灣新北地方法院訴字第28號

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