臺灣新北地方法院102年度訴字第1510號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 103 年 03 月 17 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1510號原　　　告　李家萱
訴訟代理人　蔡政宏
被　　　告　坤賦不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　潘怡玲
訴訟代理人　陳守文律師
複　代理人　李易哲律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國102年3月因瀏覽591 售屋廣告（下稱系爭廣告），嗣經被告居間購買新北市○○區○○○路00巷0號1樓不動產（含土地，以下合稱系爭不動產），並於102年3月14日與所有權人即訴外人周林美玉簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買價格為新臺幣（下同）8,700,000 元。原告購屋前亦再三詢問被告業務員即訴外人吳錦政，系爭不動產使用坪數是否如系爭廣告所載之39.21 坪，經吳錦政承諾後，原告方以8,700,000 元購買系爭不動產。之後，於裝潢時經設計師實際測繪，始發現系爭不動產實際使用坪數僅為31.2 坪，與被告所刊登廣告使用坪數39.21坪短少8.01坪。又系爭不動產為開放格局，原告以目視無以得知使用坪數是否為系爭廣告所載之39.21 坪，僅能相信被告公司之專業，且系爭廣告所載之坪數精準至小數點下2 位，應經實際繪測，原告始願以8,700,000元購買系爭不動產。
㈡今因被告虛偽不實廣告，使原告錯誤判定，致現購置系爭不動產不僅不符原告需求，且造成原告對價格錯判，室內實際使用坪數減少20％差距甚鉅。被告不僅失其專業，且未盡善良管理人之注意義務，致使原告蒙受損害，除依不當得利之法律關係，要求被告返還仲介服務報酬170,000 元，並依不動產經紀業管理條例第21條規定，向被告請求短少坪數所生之價值損害1,770,000元【計算式：（8,700,000÷39.21）X
8.01=1,777,276，小數點以下四捨五入 】，合計1,940,000元。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告1,940,000元。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠原告請求返還仲介服務費170,000元部分：
原告並未表明其請求返還170,000 元服務報酬之請求權基礎為何。又本件買賣雙方自始未就系爭不動產之買賣坪數約定為39.21 坪，原告從議約之始至訂約交屋完畢亦從未表明系爭不動產須以39.21 坪為其議約之基礎，若系爭不動產坪數非原告所要求，則原告自看屋終至交屋時應有相當機會查明並向被告反應，自不能反要求被告應盡房屋坪數之調查義務。又原告與訴外人周林美玉就系爭不動產以8,700,000 元合意成立買賣係經由被告居間媒介促成，被告依民法第568 條規定，自得請求買賣雙方給付居間報酬，非無法律上原因。此外，本件買賣價款8,700,000 元係包含周林美玉應負擔之土地增值稅260,000元、周林美玉應支付之居間報酬270,000元及補貼被告未向原告收取之居間報酬170,000 元，故原告並無170,000元仲介報酬之損害。
㈡原告依不動產經紀業管理條例第21條請求損害賠償1,770,000元，並無理由：
⒈按「廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」不動產經紀業管理條例第21條第3 項固有明文。惟所謂廣告性質上為要約之引誘，否則契約當事人並無須受其拘束，故不動產經紀業者所為刊登廣告之目的僅意在吸引消費者登門詢價，即廣告與事實有所出入，仍應探究實際銷售內容是否確與事實不符，始能課予不動產仲介經紀業相當之責。
⒉被告於系爭廣告固載明「有增建使用坪數約39.21 」，然該使用坪數係根據賣方所提供之房屋資訊刊登，被告並未表明系爭不動產可使用坪數即為39.21 坪，又系爭買賣契約已載明坪數為21.21坪，即已表明房屋權狀為21.21坪，不致使消費者陷於錯誤。至於可使用坪數範圍各人認知不一，有認為僅限室內坪數，亦有認為包含室外而可實際使用支配部分，是以被告於系爭廣告可使用坪數前加註「約」字，理性消費者於看屋自會詳細評估可使用坪數是否符合其要求，故系爭廣告並無登載與事實不符。又原告雖主張系爭不動產實際可使用坪數僅31.2坪，卻僅見其提出1 紙設計圖為據，然該設計圖為私人所繪製丈量，是否存在誤差並非無疑，該證據並無相當證明力，此部分仍應由原告舉證以實其說。
⒊被告銷售內容為何應從系爭買賣契約探究，又系爭買賣契約已詳為載明建物為70.10平方公尺（即21.21坪），增建部分於系爭契約第1條第1項載明：「增建部分係屬違建」、「以上未登記部分以房地產現況為準。」，系爭不動產建物部分所有權範圍確為70.10 平方公尺，可使用部分仍以現況為準，是以被告實際銷售內容並無與事實不符之處，且為原告所接受。
⒋再者，原告以8,700,000 元買受系爭不動產，實際上亦未受有損害，蓋實務上房屋買賣均以權狀所登載之坪數計算每坪單價，則原告以8,700,000元買受系爭不動產（21.21坪），換算每坪單價約410,000元（計算式：8,700,000元÷21.21=
410,184 元，小數點以下四捨五入），與同地段之房屋交易單價相當，故原告主張其受有1,770,000 元面積短少之價值損害，應負舉證責任。
㈢答辯聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於102年3月間因瀏覽到系爭廣告，經被告居間購買系爭不動產，並於102年3月14日與系爭不動產所有權人周林美玉簽訂系爭買賣契約，購買價格為8,700,000 元等情，業據其提出系爭廣告、系爭買賣契約各1 件為證（參見本院卷第6 至13頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張其購屋前再三詢問被告業務員吳錦政，系爭不動產使用坪數是否如系爭廣告所載之39.21 坪，經吳錦政承諾後，原告方以8,700,000 元購買系爭不動產。嗣系爭不動產於裝潢時經設計師實際測繪，始發現系爭不動產實際使用坪數僅為31.2坪，與被告所刊登廣告使用坪數39.21坪短少8.01 坪。因被告虛偽不實廣告，使原告錯誤判定，致其購置系爭不動產不僅不符原告需求，且造成原告對價格錯判，室內實際使用坪數減少20％差距甚鉅。被告未盡善良管理人之注意義務，致使原告蒙受損害，爰依不當得利之法律關係，要求被告返還仲介服務報酬170,000 元，並依不動產經紀業管理條例第21條規定，向被告請求短少坪數所生之價值損害1,770,000元云云，為被告所否認，並執前詞置辯。
⒈經查，系爭買賣契約記載略以：不動產標示（如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄本記載為準），建築改良物標示，建號為1766，建物門牌為○○區○○○路00巷0 號，地面層為70.10 平方公尺，出賣權利範圍為全部，另該買賣契約第1 條載明：「本約土地及建物包括未登記但可使用部分：⑴項目或範圍：增建部分係屬違建，相關權利義務一併移轉甲方（即原告）。⑵以上未登記部分以房地產現狀為準（增建、加蓋部分應遵行本約第5條第4款之約定）等語（參見本院卷第7 頁）。由此可知，原告與周林美玉簽立系爭買賣契約時，原告已知系爭不動產有包含未登記但可使用之增建部分，且該部分係屬違建，雙方並同意該增建部分以房地產現況成立買賣契約。又系爭買賣契約並未記載上述增建部分之實際面積，倘原告認為該增建部分應如系爭廣告所載與已登記部分建物需合計有39.21 坪，則原告理應要求於系爭買賣契約為如此附註或將系爭廣告列為附件，惟原告捨此不為，則原告與周林美玉即應依系爭買賣契約所載內容履行，亦即上述增建部分應以房地產現況為準。
⒉次查，系爭廣告記載略以：系爭不動產位於三重區文化南路巷內…鄰近捷運站＆交通更方便，開放式空間，好規劃＆利用有增建，使用坪數約39.21，只有售價9,500,000元等語（參見本院卷第6 頁），依系爭廣告所示，可知被告僅表示系爭不動產「約」39.21 坪，而非確實之使用坪數。再者，原告與周林美玉實際成交之價格亦非9,500,000 元，足認原告與周林美玉所成立之買賣標的範圍及買賣價款等具體內容仍應以系爭買賣契約為準。是原告主張系爭廣告中載明系爭不動產可使用坪數為39.21坪，而實際可使用坪數不足39.21坪云云，顯係對系爭廣告斷章取義，委無可採。
⒊證人即被告業務人員吳錦政到庭證稱：（系爭買賣契約，本件買賣交易是否由你經手的？）我是負責銷售部分，我跟是原告接洽。（系爭房屋銷售時，你有無向原告提及該屋之使用面積有多少？）確定不會去講39.21 坪，就增建部分不會特別去介紹。（依原告所述你曾經跟原告提及你有購買1 樓房屋的經驗，本件房屋面積較大，有達39坪，是否有此事？）沒有這件事情，我沒有買過1樓的房屋。（第1次在什麼情況下接觸到買方？）原告來看房屋，她打電話進來，那天我是副職人員，那天正職很忙，所以請我帶看，正職人員只給我原告的電話，我就跟她聯絡，原告就跟我約在現場看房子，看的過程中，有問增建部分在那裡，因為我有出示平面圖，我有告訴她增建部分在房屋中間，該屋有些水漬在樑柱，如果有買的話，會叫屋主修繕，並告知要在買賣契約中載明，那天原告看房屋大概10幾分鐘，原告本來還要去看其他房子，我有告訴她這件條件不錯，除了登記21坪多還有增建部分，後來原告就沒有在去看其他房子，她看屋當天就付斡旋金，另外1 位同事去接洽屋主部分，但是屋主不願意降價，公司為此還開會，公司決定把公司的服務費降低補在價金上面，後來就成交。（原告有無跟你抱怨過，系爭房屋坪數與廣告不符？）我根本不知道公司有在網路刊登廣告，買賣契約書中有些手寫的部分也都是我提醒原告，買賣契約書上面也沒有記明增建部分的坪數。（當時原告有無要求對於增建部分測量？）原告在簽約那天要求屋主交付鑰匙，後來我跟她說，如果只是單純要設計師畫圖，我可以幫忙開門，隔天李小姐就跟我聯絡，我看到有兩組設計師過來，我也陪同在現場，原告那天確實有問第1 組設計師問室內有幾坪，設計師回答大約27坪，後來我在旁邊跟原告說，應該是有30坪，我有跟原告說請設計師測量，後來測出來是31或31點多坪，那天測出來之後，原告有向我表示跟廣告有短少，然後原告提到是否可以請屋主在降價，當時並沒有說數字，這是簽約後叫設計師去測量，我回答說應該不可能，因為那個價格跟屋主談了很多次，屋主都不願意降價，後來我有跟她說不然請原告跟屋主聯絡看看，後來原告也沒有在提起，簽約後的第3天，原告又找另1家設計師，我把鑰匙交給原告，請他們自行進入，看完之後原告在晚上再把鑰匙交還給我。（簽約當天，你人有無在現場？）有。（簽約當天買賣雙方有無就坪數及買賣價金部分去做最後磋商？）就對整間房子去談價錢，沒有分增建跟登記等語（參見本院卷第130至132頁），佐以系爭不動產經本院會同兩造及新北市三重地政事務所人員於102年10月8日至現場履勘，並請該地政事務所人員繪製複丈成果圖，經測量結果，系爭不動產可使用部分包含附圖所示編號A、B、C部分，另附圖編號D部分原屬已登記之系爭不動產可使用範圍，然經現場履勘發現該D 部分目前為樓梯間，而無法由系爭不動產所有權人使用，故系爭不動產已登記及未登記之可使用範圍共計110.22 平方公尺【70.10（權狀登記面積）-4.9（編號D）+6.1（編號A）+32.51（編號B
）+6.41（編號C）=110.22平方公尺，經換算後，坪數約33.34155坪，110.22X0.3025=33.34155 】，核與證人吳錦政所證述渠向原告表示系爭不動產可使用部分應有30坪等情相符，且證人吳錦政之證述內容與一般仲介人員帶客戶看屋之情節大致相符，證人吳錦政亦未隱瞞原告曾向渠表示系爭不動產經初步測量結果跟系爭廣告有短少一事，足認證人吳錦政之上開證詞，應屬客觀可信。依證人吳錦政之證詞，可知渠帶原告看系爭不動產時，並未向原告保證系爭不動產可使用坪數有系爭廣告所載之39.21 坪，且原告於看屋過程中，亦曾委請設計師至現場實際丈量，故原告對於系爭不動產之可使用部分坪數於簽約前即已知悉甚明，是原告於簽約後再以系爭廣告內容主張系爭不動產可使用部分面積未達39.21 坪，且其簽約時無法確定系爭不動產可使用部分之實際坪數云云，不僅有失誠信，且與事實不符，為不足採。
⒋此外，系爭買賣契約所載買賣價格為8,700,000 元，與系爭廣告所載9,500,000元相差達800,000元，又證人周林美玉到庭證稱：（賣房子的時候，有把房屋相關資料諸如謄本、使用狀況交付給仲介？）有，我當時是賣清，我實拿要8,000,000 元，我的房屋面積也是依照謄本上所寫等語（參見本院卷第45頁），且證人吳錦政亦證述：原告看屋當天就付斡旋金，另外1 位同事去接洽屋主部分，但是屋主不願意降價，公司為此還開會，公司決定把公司的服務費降低補在價金上面，後來就成交等語（參見本院卷第131 頁），顯見原告與周林美玉簽約前，雙方對於本件買賣之標的範圍及買賣價格均有經過磋商程序，是被告抗辯本件買賣價款8,700,000 元係包含周林美玉實拿8,000,000 元，周林美玉應負擔之土地增值稅260,000元、周林美玉應支付之居間報酬270,000元及補貼被告未向原告收取之居間報酬170,000 元等語，尚非全然無據。
⒌依系爭買賣契約所載，系爭不動產已登記部分為70.10 平方公尺（即21.20525坪，70.1X0.3025=21.20525），以買賣總價8,700,000元換算每坪之單價約為410,276 元（8,700,000÷21.20525=410,276，小數點以下四捨五入），參以被告所
提出之新北市○○區○○○路00巷0○00號，5樓以下公寓每坪單價為401,921元，有內政部不動產交易實價查詢服務網1紙在卷可稽（參見本院卷第63頁），核與系爭不動產之上述每坪單價相差不多，且系爭不動產另有未登記可使用部分約12.1363坪（33.00000-00.20525=12.1363），足認原告購買系爭不動產之總價款符合當地交易價值。
⒍原告雖主張依不動產經紀業管理條例第21條規定，其得向被告請求短少坪數所致生之價值損害1,770,000 元云云。惟按不動產經紀業管理條例第21條第1項至第3項規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。經查，系爭廣告記載略以：系爭不動產位於三重區文化南路巷內…鄰近捷運站＆交通更方便，開放式空間，好規劃＆利用有增建，使用坪數約39.21，只有售價9,500,000 元等語（參見本院卷第6頁），又系爭不動產實際可使用面積（含已登記及未登記）為33.34155坪，雖與系爭廣告所載坪數相差約5.86坪，然系爭廣告已載明「約」39.21 坪，即表示系爭不動產確實可使用坪數仍有待測量。佐以系爭買賣契約亦載明：未登記部分以房地產現狀為準等語（參見本院卷第7 頁），自難認系爭廣告有何不實之處。況且，本件原告於簽約前已委請設計師至現場初步測量面積，原告早已知悉系爭不動產之實際可使用面積未達39.21 坪，原告並透過被告與周林美玉進行買賣價款之磋商，最終以低於系爭廣告所載售價（9,500,000 元）之8,700,000 元成交，足認原告並未因系爭廣告而受有任何損害，反而以更優惠價格購買到系爭不動產。是以原告之上開主張，不足採信。
四、綜上所述，原告主張其於購買系爭不動產後，始發現系爭不動產實際使用坪數僅為31.2坪，相較系爭廣告所載使用坪數39.21坪短少8.01 坪，其因系爭廣告造成價值上之錯誤判斷而受有損害等節，均與事實不符，原告於簽約前早已知悉系爭不動產之實際使用狀況，並曾委請專業設計師初步測量系爭不動產之可使用部分坪數，並在此認知基礎下與周林美玉簽立系爭買賣契約，原告自無因系爭廣告而受有任何損害可言。再者，被告已抗辯原告應付之仲介服務報酬170,000 元係由系爭買賣契約之總價款為補貼，原告復未舉證證明其曾給付被告上述仲介服務報酬，故原告亦未受有上述仲介服務報酬之損失。從而，原告依不當得利之法律關係及不動產經紀業管理條例第21條規定，請求被告給付1,940,000元（170,000元仲介服務報酬及1,770,000 元短少坪數之價值損失），為無理由，不應准許。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本裁判之結果，爰不一一予以論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 17 日民事第二庭 法 官 林哲賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日書記官 吳語杰