102年度訴字第2487號｜民事：給付服務費｜裁判日期：102 年 12 月 13 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2487號原　　　告　遠東世紀興業有限公司法定代理人　莊碧霞訴訟代理人　陳友炘律師被　　　告　寰賀科技股份有限公司法定代理人　王伶圭訴訟代理人　黃繼儂律師上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國102 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：（一）緣原告（原名「遠東世紀不動產仲介有限公司」）於民國102 年3月15日與被告簽訂不動產出售委託契約書，約定由原告為其仲介銷售其所有坐落門牌號碼新北市○○區○○路000號15樓之7及15樓之8等二戶房屋，併同地下層平面式編號1036、1037等二停車位，連同坐落之土地，委託銷售之總價款為新臺幣（下同）5,160萬元，且上開房地經由原告售出後，被告應支付原告以售出總價款3%計算之服務費。而原告接受上開委託後，即依約為被告尋訪買主，於102年3月18日即有第三人高錦雯向願以5,170萬元購買上開房地，同時提出面額150萬元之支票為保證，簽立買賣議價委託書為證，當日即由被告確認，並在前開買賣議價委託書末尾蓋章證明。又被告於透過原告與第三人進行議約後，原告於完成議約時，亦同意仲介服務之佣金為總價2%。茲以第三人高錦雯所為出價，既已高於被告委託銷售之金額，並已經被告蓋章確認，被告與第三人高錦雯間就前揭房地之買賣關係即應屬成立，被告自應依約支付售出總價款5,170萬元之2%計算之服務費，即為1,034,00 0 元。惟嗣後被告屢屢藉詞推託，始終不願依議定之買賣契約進行簽約，並依約支付服務費，爰據雙方間委託買賣仲介之法律關係，提起本件訴訟。（二）查被告並不否認其與第三人高錦雯間所約定簽約日期展延至102 年3 月28日下午3 時之情事，惟當日第三人高錦雯因陸上交通因素，致未能於約定時間抵達，然再三要原告請被告人員稍候，惟第三人高錦雯於同日4點45分抵達原告處所，被告人員均已離去，當時第三人高錦雯隨即以郵局存證信函知會被告，並通知於文到3日內簽訂買買契約，此存證信函並於次日即102年3月29日送達被告，但迄今被告均未有何受領第三人高錦雯所提出履行簽約義務之給付。是以縱如被告主張其與第三人高錦雯間僅具有成立買賣契約之預約關係存在，則此預約係以雙方互負簽訂買賣契約為其等之給付義務，是第三人高錦雯未於約定之102 年3月28日下午3時抵達原告處所，亦僅有給付遲延之問題而已，且並非全無補正之可能，況其亦即以存證信函表示提出給付之意旨。就此而言，被告既未有任何正當理由表明其不為受領之原因，則其與第三人高錦雯未能成立買賣關係，自屬可歸責於被告之事由，依委託不動產出售委託契約書第5條第1款及第6條第3款所訂，仍應視為亦已成交，被告仍有依約支付服務費之義務。（三）聲明：1.被告應給付原告1,034,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以下開情詞置辯：（一）查被告與買方即第三人高錦雯就系爭房地僅止於議價階段，後因非可歸責被告之原因而未簽訂買賣契約：１、被告於102 年3 月18日同意以5,170 萬元出售系爭不動產予第三人高錦雯，且簽署於議價書上，因知即將與第三人高錦雯簽立買賣契約，被告旋委託代書著手撰擬細部買賣契約，然因原告未告知被告有關第三人高錦雯聯絡方式，議價書上亦看不出第三人高錦雯住居所地與電話，原告即續擔任買賣雙方之商議橋樑，由原告負責向買賣雙方溝通、協調買賣契約概項、簽約與付款時程等。然因原告表示第三人高錦雯不及審閱契約，故需展延至102 年3 月28日下午3 時簽訂買賣契約書，被告對此並無意見，進修正載明議價書第5 條第6 項內容。申言之，自原告與第三人高錦雯接洽，並於102 年3 月18日簽立議價書後，至原告居中協調簽約付款時程，且通知被告延展簽約期之期間，被告俱未見過第三人高錦雯，皆由原告居中處理，代為聯絡第三人高錦雯。２、詎被告依約定時間前往原告公司，卻未見第三人高錦雯出現，甚者，原告更當場告知被告，表示第三人高錦雯轉為看上其他標的物，因而不願購買系爭不動產，被告突聞此情至感詫異，然因被告不知第三人高錦雯之聯繫方式，只得請原告當場電詢並口頭催告第三人高錦雯確認是否買受，原告電詢結束後，旋當場向被告明確表示第三人高錦雯確定不為買受系爭不動產等語，從而，該日買賣雙方無法完成簽約，被告便於當日下午近5時離開，則該買賣契約之所以未能簽立，並非可歸責予被告甚明。（二）按參照最高法院61年台上字第964 號判例、80年度台上字第1883號判決意旨，買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內甚明。經查，原告與第三人高錦雯所簽訂併經被告簽署之議價書，其上僅有買賣價金、議價期間、稅費及規費、付款條件、議價條件、服務費等約定，又該議價書為原告提供之定型化契約，所印製之稅費與規費、付款條件等重要交易內容，並無法劃一約制各該個案買賣雙方，又其他諸點交責任、如瑕疵擔保、違約責任等，均非議價書所規範亦未經買賣雙方約定，是核議價書性質應屬預約，固可作為本約之張本，然不能據此認定買賣契約成立，準此，被告與第三人高錦雯未依議價書之約定於102 年3 月28日簽署買賣契約書，雙方未就買賣達成合意，買賣關係顯然不成立，已屬明確。甚者，本件乃因買方違約不買，不動產出售委託書第3 條復規定：「委託標的物經由乙方售出後」為原告請求給付服務費之前提條件，則系爭不動產未經售出，原告顯然無請求給付服務費之權利，灼然至明。（三）查原告雖稱被告託辭不與高錦雯簽約，乃提出之102年5月3日存證信函及102年5月10日存證信函為證，進就被告名下財產聲請假扣押，然該等證物誠與原告本案服務費請求顯然無關。而被告雖確實收訖上開假扣押聲請狀所附存證信函，惟102年5月3日存證信函竟包含不相關之訴外人「吳進雄」簽署之買賣議價委託書及支票佐為附件，又102 年5月10日存證信函亦含括訴外人「吳進雄」簽署之買賣議價委託書佐為附件，核上開兩函與原告提出假扣押聲請狀之102年5月3日存證信函、102年5月10日存證信函，兩相參照可見原告故意不提該二封存證信函之附件，甚者，進一步查明該附件之買賣議價委託書，亦洵非本來之買方第三人高錦雯，而係另一不相關之訴外人吳進雄，顯見原告故意將訴外人吳進雄混為第三人高錦雯名義，佯裝第三人高錦雯確實於102年3月28日即表訂簽約日後有簽訂買賣契約之意，藉此誤導鈞院致假扣押裁定有重大違誤。甚者，原告竟可於102年5月2日後另與吳進雄接洽，再擅自簽立議價委託書，益證原告明知被告未與第三人高錦雯就系爭不動產成立買賣契約，竟執此要求服務費，要無可採。（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張於102年3月15日與被告簽訂不動產出售委託契約書，約定由原告為其仲介銷售其所有系爭2戶房屋，併同地下層平面式2停車位，連同坐落之土地，委託銷售之總價款為 5,160萬元，且上開房地經由原告售出後，被告應支付原告以售出總價款3%計算之服務費等語，業據提出不動產出售委託書影本1份為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告復主張係被告拒不履行簽約之義務，依委託不動產出售委託契約書第5條第1款及第6條第3款所訂，仍應視為亦已成交，被告仍有依約支付服務費之義務乙節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者，為原告仲介之系爭不動產買賣契約未簽訂是否係因被告違約所致？原告請求被告依約支付服務費，有無理由？茲敘述如下。（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第17 27號、17年上字第1118號判例意旨，98年度臺上字第1925號裁判意旨參照）。（二）查依兩造所訂定委託不動產出售委託契約書第5條第1款「委託銷售期間內，甲方（即被告）如拒絕以本委託條件與乙方（即原告）所介紹對象成交者」及第6條第3款「若可歸責於甲方之事由，致出售不能完成…，甲方仍應支付予乙方服務費用」之內容，應認原告於不動產未能出售而仍須支付服務費用之情形，係指被告拒絕以該委託條件與原告所介紹對象成交，及可歸責於被告之事由致出售不能完成，原告始仍得依約請求服務報酬。而查，原告主張接受上開委託後，即依約為被告尋訪買主，於102年3月18日即有第三人高錦雯向願以5,170萬元購買上開房地，同時提出面額150萬元之支票為保證，兩造並簽立買賣議價委託書等語，固據提出買賣議價委託書影本1份為證，被告就此亦不爭執，然該買賣議價委託書第五條第6項係明定「若議價成功，應於民國102年3月28日簽定買賣契約書」等語，則查，被告辯稱其已依約定時間前往原告公司，卻未見第三人高錦雯出現，從而該日買賣雙方無法完成簽約，被告便於當日下午近5時離開等語，並據提出停車場收據影本1件為憑（見本院卷第49頁），是原告既亦主張於102年3月28日當日第三人高錦雯因陸上交通因素，致未能於約定時間抵達，然再三要原告請被告人員稍候，惟第三人高錦雯於同日4點45分抵達原告處所，被告人員均已離去等語，應認被告前開辯稱其已依約定時間前往原告公司，卻未見第三人高錦雯出現，從而該日買賣雙方無法完成簽約等語，即非不可採信。綜上，被告既已於102年3月28日當日依約到達原告處所等待訂約，惟因第三人高錦雯遲到致無法完成訂約，縱其後原告或第三人高錦雯另通知被告履約，然無法訂約之原因，係因第三人高錦雯未依時到場所致，則原告主張此為可歸責於被告之事由致出售不能完成等語，尚屬無據。又原告雖另主張第三人高錦雯未於約定之102年3月28日下午3時抵達原告處所，亦僅有給付遲延之問題而已，且並非全無補正之可能等語，然此給付遲延之情形縱可補正，惟買賣契約終無法成立之原因，確因第三人高錦雯未於約定時間所致，故被告辯稱買賣契約之所以未能簽立，並非可歸責予被告等語，自屬有據。（三）再原告固主張第三人高錦雯隨即另以郵局存證信函知會被告，並通知於文到3日內簽訂買買契約，此存證信函並於次日即102年3月29日送達被告等語，然此顯係於系爭買賣議價委託書第五條第6項所明定「若議價成功，應於民國 102 年3月28日簽定買賣契約書」其後之時，益證被告所辯屬實，被告並無不依約履行簽約義務之情事。此外，原告並未提出其他證據證明被告有何拒不履行簽約義務之情事，是原告主張依委託不動產出售委託契約書第5條第1款及第6條第3款之約定，請求被告給付服務費等語，即屬無據。至原告於102年5月2日後，固另有與訴外人吳進雄接洽，復簽立議價委託書，然原告就此並未另與被告簽立議價委託書，且就買賣價金、稅費、規費、付款條件、議價條件、服務費等約定，亦未經買賣雙方意思表示合致，有買賣議價委託書影本1份在卷可參（見本院卷第58頁），原告自不得據此對被告為本件之請求，附此敘明。四、綜上所述，原告主張依委託不動產出售委託契約書第5條第1款及第6條第3款之約定，請求被告給付1,034,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假行之聲請亦失所附麗，不應准許，併予駁回。五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 12 月 13 日民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 12 月 13 日書記官張傑琦

臺灣新北地方法院102年度訴字第2487號

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