102年度訴字第957號｜民事：確認規約無效等｜裁判日期：102 年 07 月 22 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第957號原　　　告　喬崴建設開發股份有限公司法定代理人　楊貴清訴訟代理人　陳國雄律師曾憲忠律師複代理人　姜耀曾被　　　告　寶格麗花園社區管理委員會法定代理人　林阜民訴訟代理人　林俊峰律師上列當事人間請求確認規約無效等事件，本院於民國102年7月3 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面： (一)被告之法定代理人於原告起訴後變更為林阜民，並經該新任法定代理人林阜民具狀聲明承受訴訟（見本院卷第152頁至第153頁），經核於法並無不合，應予准許。 (二)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又上開規定所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即堪認有受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起(最高法院42年台上字第1031號判例參照 )。經查，原告主張其所有分管附表所示之停車位；寶格麗花園社區於100年3月20日召開區分所有權人會議，增訂規約第2章第17條第19款關於停車場管理辦法第8點規定：「車位所有權人不得單獨轉售(租)予非社區住戶。」；另增訂規約第2章第17條第21款第2目規定：「只購買獎勵車位且非本社區住戶者不得從社區逃生樓梯進出本社區。」等決議。原告主張上開決議增訂之社區規約有違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2、民法第148條及比例原則而無效等情，為被告所否認，則原告就系爭停車位使用、收益之法律上地位即有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，得以確認判決加以除去，是原告對上開決議增訂之社區規約規定自有請求確認之法律上利益，其提起本件確認之訴，即無不合，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張： (一)原告出資興建坐落於新北市○○區○○段000地號土地其上之寶格麗花園社區(下稱系爭社區)共計地上15層，地下室2 層，並為新北市○○區○○段000地號土地應有部分1萬分之192，及其上之同地段8039號建號即門牌號碼新北市○○路 000○0號建物房屋之所有權人。依寶格麗花園不動產買賣契約書第2條第6項第3款、第4款約定：「本社區之地下層除共用面積外，其餘由賣方依法令以汽車停車位應有部分產權另行出售予承購戶。」、「地下二層獎勵汽車車位，依賣方規劃之可售數量，以共用部分登記，買方同意就承買汽車停車位所依附之主建物(即系爭建物一樓)按可售車位數比例持分共有，買方依其所購買車位編號與其他共有人為協議分管。」，並將地下一層平面圖及地下二層平面圖列為契約之附件，足證購買地下層法定及獎勵停車位人間成立分管契約。查原告並分管如附表所示停車位（下稱系爭停車位）將系爭停車位其中6個獎勵停車位回饋予社區，故原告實際所有系爭停車位中45個獎勵停車位。 (二)系爭社區之房屋及停車位陸續出售並成立管理委員會後，系爭建物之區分所有權人悖於上開約定，為排除及干擾原告對於系爭停車位之合法權利行使，於100年3月20日召開區分所有權人會議，增訂寶格麗花園社區規約（下稱系爭規約）第2章第17條第19款約定之寶格麗花園社區停車場管理辦法，其中第8點規定：「車位所有權人不得單獨轉售(租)予非社區住戶。」(下稱前揭停車場管理辦法第8點)；另增訂系爭規約第2章第17條第21款約定基於社區住戶安全考量特訂定門禁管制規定，其中第2目規定：「只購買獎勵車位且非本社區住戶者其進出一律從汽、機車道出入並不得從社區電梯、逃生樓梯及其他方式進出本社區。」(下稱前揭規約第2章第17條第21款第2目)等決議，實已限制原告對系爭停車位之使用及處分，且100年6月30日修正前建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定：「為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣(市)建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管機關核定實施。」據此，直轄市另訂之獎勵增設停車位之法令依據為「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」、「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」、而各縣(市)另訂獎勵增設停車位之法令依據為「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」，是依建築法令所增設之獎勵停車位應提供給公眾使用，倘獎勵停車位未依法開放公眾停車使用，即屬違反建築法第73條第2項規定之未經核准變更使用而擅自使用之行為，被告前於100年3月20日所召開區分所有權人會議增訂前揭停車場管理辦法第8點規定，顯然已違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定，牴觸建築法令之強制規定，依法應屬無效。又建築技術規則建築設計施工編第59條之2第1項於100年6月30日後修正為：「為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。」可知，獎勵停車位應作為營業停車場使用，俾符供公眾使用之目的，次按內政部101年4月13日內授營建管字第0000000000號函要旨所示：「依據建築技術規則建築設計施工編第59-2條規定設置之鼓勵建築物增設之營業使用停車空間，如未開放供公眾停車使用，即屬違反建築法第73條第2項規定之未經核准變更使用而擅自使用之行為，依據同法第91條第1項第1款規定處斷。」，是以，倘獎勵停車位未依法開放公眾停車使用，即屬違反建築法第73條第2項規定之未經核准變更使用而擅自使用之行為，是前揭停車場管理辦法第8點規定自屬無效。 (三)再者，寶格麗花園社區於同日區分所有權人會議增訂前揭規約第2章第17條第21款第2目規定，已違反比例原則及民法第148條規定，依法應屬無效。查原告所有之系爭停車位係屬機械式停車位，位於系爭建物地下二層，而社區住戶均在地上樓層，區隔明顯，雖原告所屬之系爭停車位與被告所屬之社區法定停車位均為同一車道出入，然系爭停車位僅藉由中庭逃生樓梯進出時，通往社區之公共空間，並不會進入社區住戶內，且由中庭逃生樓梯通往地下一、二層時亦有門禁管制及警衛人員管制，對於社區住戶之安全並無妨礙。縱認系爭建物有安全管制之必要，惟原告對系爭停車位有專用權限，且有提供公眾使用之需求，審酌系爭建物已有門禁管制及警衛人員管制，非住戶實不易自由進出，因而有關「不得從逃生樓梯進出本社區」之限制已超出必要性，有違比例原則，致失公允，亦與原告提供公眾使用之目的相違，違反民法第148條規定而類推同法第56條第2項規定無效。 (四)原告前於101年9月13日將新北市○○區○○路000號地下室等49個獎勵停車位出租予訴外人博客公司，並簽訂不動產租賃契約書，租賃期間自101年10月15日起至104年10月31日，每月租金41,160元。惟因被告違法刻意派員阻礙並張貼公告，自101年9月17日起禁止博客公司之車輛及出租之非社區住戶車輛進入系爭建物地下室停車場，顯足以妨害原告所有之系爭獎勵車位之使用收益權益，致原告受有1,481,760元（計算式:41,160元×3年36個月）之租金損害，原告得請求被告負損害賠償責任，應屬有據。 (五)爰依民法第56條第2項、第184條第1項前段、第216條規定為請求，並聲明：1.確認寶格麗花園大廈社區100年3月20 日區分所有權人會議增訂系爭規約第2章第17條第19款有關管理辦法第8點規定：「車位所有權人不得單獨轉售(租)予非社區住戶。」之決議無效。2.確認寶格麗花園大廈社區100 年3月20日區分所有權人會議增訂系爭規約第2章第17條第21款第2目：「只購買獎勵車位且非本社區住戶不得從逃生樓梯進出本社區。」之決議無效。3.被告應給付原告1, 481,760元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。4.第三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)原告於94年5月1日、98年5月27日分別領取系爭公寓大廈之建築執照及使用執照。而建築技術規則建築設計施工編第59條之2於100年6月30日修正前係規定「為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣(市)建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管機關核定實施。」，前揭規定係於100年6月30日始修正增訂為「為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間」，且無溯及既往規定。故於原告申請建築執照及使用執照之際，該條文不以所增設之獎勵停車位需營業使用為必要，關於前揭停車場管理辦法第8點之增訂，自以修正前之規定為規範基礎。則依修正前之建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定，增設之獎勵停車位僅需供公眾使用，不以營業使用為必要，意即獎勵停車位使用方式，除了以營業行為作為達到供公眾使用外，尚可依其他方式如開放予未承購車位之住戶、提供予社區訪客臨時停車之用等促其目的達成。參以內政部84年10月3日(八四)內營字第 00000000號函，系爭獎勵停車位，無論係由所有權人自行使用，或依約定提供予不特定人使用，均屬供公眾使用，而與修正前之建築技術規則建築設計施工編第59條之2之立法目的無違。又系爭獎勵停車位為約定專用部分，系爭規約限制車位所有權人不得將車位單獨轉售(租)予非社區住戶，係就車位之停放管理使用上，以規約限制於單獨轉售(租)時，僅能轉售(租)予社區住戶，對於未單獨轉租情形，自不受系爭規約限制，而非絕對限制所有權行使，系爭獎勵停車位對於轉售(租)予社區住戶之情，未加以限制，且並無違反供公眾使用之目的，則系爭規約之規定，在無違反法令情形下，當然自始確定有效。且原告身為區分所有權人，依公寓大廈管理條例第23條第1項規定，自因遵守區分所有權人會議決議內容，而受該規約拘束。綜上所述，系爭規約「車位所有權人不得單獨轉售(租)予非社區住戶」之約定，既無違反修正前建築技術規則建築設計施工編第59條之2，而不適用民法第56條第2項規定而當然無效。原告就系爭獎勵車位之使用方式，自應受前開規約拘束，不得將車位單獨轉售(租)予非社區住戶。 (二)原告請求確認系爭社區區權會增訂系爭社區規約第二章第17條第21款第2目規定：「只購買獎勵停車位且非本社區住戶者不得從逃生樓梯進出本社區」之決議無效，係無理由。按有關公寓大廈之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第23條第1項定有明文。是於經區分所有權人合法決議通過之規約，乃當然拘束所有區分所有權人，系爭規約為區分所有權人於100 年3月20日召開區分所有權人會議合法議決增訂，就非社區住戶之獎勵停車位所有權人進出使用停車位之方式，基於保障社區住戶之安危考量，限制不得透過逃生樓梯進出。且系爭獎勵停車位依社區不動產買賣契約第2條第6項第4目已約定為共用部分，住戶為其安全及公共利益，對獎勵停車位之使用方式，當然可依規約為有效管理。再系爭規約雖限制非社區住戶之獎勵停車位所有權人，不得利用逃生樓梯進出，而對該所有權人之所有權行使有所限制，惟並非絕對禁止其等使用獎勵車位，而是就進出方式，排除自逃生樓梯為之，獎勵停車位之所有權人仍可利用車道進出，無礙獎勵停車位之整體使用，被告訂定規約之行為自無民法第148條權利濫用之情。復按對權利之限制，於符合適當性、必要性、衡平性之情況下，即無違比例原則，有憲法第23條、大法官會議解釋第476號、436號、584號等解釋可資參考。查系爭社區為一花園別墅透天式與公寓大廈式之複合型社區，花園別墅透天式之部分，以矮牆設計與中庭相鄰，而中庭逃生樓梯於一樓處是通往社區公共空間，該公共空間與花園別墅透天型之社區住宅間，未設有任何管制措施，意謂利用中庭逃生樓梯從地下二層之獎勵停車位所在處往上至一樓時，既無需經過前門警衛處，亦無庸透過社區櫃台管制大門，任何人均可隨意進到屬社區全體共有人共用、不對外開放之中庭空間，使得居住在花園別墅透天型住戶之安危性急劇昇高，造成社區住戶之惶惶不安，與該區住戶購買之初預期之居家安全有相當出入，原告雖稱可藉由門禁卡管制中庭逃生樓梯之進出，然逃生樓梯，既係因應緊急危難發生所提供之保護設置，若施以門禁設置，恐有危難發生不及應變，造成傷亡之可能，自與設置目的相違，此觀一樓至地下二層逃生樓梯大門處均貼有「安全門常關閉，勿上鎖」之警示標誌即可得知。再者，於獎勵停車位設置之地下二層處，除設有通往中庭之逃生樓梯外，另設有可直接通往公寓大廈式建築1樓內部之樓梯，在無有效管制進出方式之情形下，有心份子自可利用臨時停車之方式，趁機進入社區內部，對於社區治安維護造成一定影響，此有現行部分車位所有權人違反規約擅將車位出租，致社區發生竊案一事，可資佐證。綜上所述，系爭規約限制非社區住戶之獎勵停車位所有權人，不得利用逃生樓梯進出，既為可合理期待有效預防居住安全之方式，且對非社區住戶之獎勵停車位所有權人仍提供其進出使用獎勵停車位之替代方式，就其等無法自逃生樓梯進出之不便與全體社區住戶之居家安全相較，顯無逾越比例原則，或權利濫用之虞，系爭規約自應合法有效。 (三)原告雖依侵權行為之法律關係，請求被告給付原告1,481,760元及利息。然兩造間並無契約關係，且被告並無任何故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之情形。本件被告係為維護社區安全而於100年3月20日召開區分所有權人會議作出上開系爭決議，難認被告有何故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之情形可言。退萬步言，若鈞院經審酌後，仍認為被告應負損害賠償責任時，爰請鈞院加以參酌原告就其所有分管之系爭停車位，原告將其中包含4個法定停車位在內之停車位出租予訴外人博客公司，原告已違背法定停車位不得轉租(售)之規定，則原告與博客公司所簽訂之租賃契約應屬無效。又按民法第216條第1項規定，原告應扣除系爭停車位其中45個獎勵停車位所應每月繳納給被告社區之管理費810,000元（計算式：500元×45×3年36個月）；次按民法第 217條規定，原告對於出租停車位之損害亦有過失，就本件系爭決議增訂之規約，原告明知在未與被告管委會及社區協商解決規約爭議之前，仍逕自與博客公司簽訂租賃契約，可預知難以使博客公司合法行使債權，足認原告亦負有與有過失之責，應負擔全部或部分減少價金之責等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。三、兩造不爭執事項: (一)原告為門牌號碼新北市土城區○○路000○0號建物，應有部分155分之51，及新北市○○區○○段000地號，應有部分1 萬分之192號之所有權人，依分管契約得使用如附表所示停車位，有新北市板橋地政事務所建物所有權狀可參(見本院卷第25頁)。 (二)寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議，增訂規約第2章第17條第19款關於停車場管理辦法第8點規定：「車位所有權人不得單獨轉售(租)予非社區住戶」；及增定系爭規約第2章第17條第21款第2目規定：「只購買獎勵車位且非本社區住戶者其進出一律從汽、機車道出入並不得從社區電梯、逃生樓梯及其他方式進出本社區。」。四、本院得心證之理由：原告主張寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂前揭停車場管理辦法第8點規定違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定；又同日區分所有權人會議增定前揭規約第2章第17條第21款第2目規定，違反比例原則及民法第148條之規定，均屬無效。另被告執行區分所有權人會議，刻意違法阻礙原告所有獎勵停車位之使用、收益，致受有租金損害，依侵權行為之法律關係請求被告負損害賠償責任等語，均為被告所否認，並以前詞置辯，故本件之爭點為: (一)寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂前揭停車場管理辦法第8點規定，是否違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定而無效？(二)寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂規約第2章第17條第21款第2目規定，是否違反比例原則及民法第148條之規定而無效？(三)原告主張被告執行區分所有權人會議，違法阻礙原告所有獎勵停車位之使用、收益，致受有租金損害，應負侵權行為之損害賠償責任，是否有理？茲分述如下: (一)寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂前揭停車場管理辦法第8點規定，是否違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定而無效？ 1、按公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議內容如有違反法令或規約等情事時，其效力如何，並無明文規定，依同條例第1條第2項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自可類推適用社團總會決議效力之規定。次按總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條第2項定有明文，準此如主張區分所有權人會議決議無效，當以決議內容違反法令或章程為限。又按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款，第4條第2項分別定有明文。 2、原告雖主張寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂規約第2章第17條第19款關於停車場管理辦法第8點規定「車位所有權人不得單獨轉售(租)予非社區住戶」違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定，應屬無效云云。然查，100年6月30日修正前之建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定:為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣(市)主管建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。足見依100年6月30日修正前之建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定設置之獎勵停車位，設置目的係供公眾停車使用，而前揭停車場管理辦法第8條之增訂，雖將係爭社區獎勵停車位之出售及出租對象限縮為社區住戶，仍與設置獎勵停車位之目的在供公眾停車使用並無違背，原告以前揭停車場管理辦法第8 條之增訂違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2之規定而認無效，自非可取。至原告主張前揭停車場管理辦法第8 條之增訂違反100年6月30日修正後之建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定修正增訂為「為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間」部分，依中央法規標準法第13條規定，法規明定自公布或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第三日起發生效力；行政法規中除明定具有溯及效力者外，其適用以不溯及既往為原則，此為法律適用之原則。而原告於94年5月1日、98年5月27日分別領取系爭公寓大廈之建築執照及使用執照。而100年6月30日修正後之建築技術規則建築設計施工編第59條之2「為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間」，無溯及既往規定，故於原告申請建築執照及使用執照之際，建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定不以所增設之獎勵停車位需營業使用為必要，原告以寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂前揭停車場管理辦法第8點規定，違反100年6月30日修正後之建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定而認無效，亦無足採。 3、況且，寶格麗花園社區依法所設置之停車位中，其中法定停車位123位，獎勵停車位166位，有98年5月21日台北縣○○ ○○○00○○○○000號使用執照可參(見本院卷第95頁)，而所謂「法定停車位」，係指依都市計畫書、建築技術規則建築設計工編及其他相關法令所應附之停車位，又稱防空避難室兼停車位，無獨立權狀，以共用部分持分配給承購戶，須隨主建物一併移轉，但可依分管協議，交由某一戶或某些住戶使用，不得讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，足見「法定停車位」本不得與主建物分離而為移轉或設定負擔，而不得單獨轉售於非社區住戶。再者，關於寶格麗花園社區設置之「獎勵停車位」部分，依卷附寶格麗花園不動產買賣契約書第2條第6項第4款約定:地下二層獎勵汽車車位，依賣方(即原告)規劃之可售數量，以共用部分面積登記，買方同意就承買汽車停車位所依附之主建物按可售車位數比例持分共有，買方依其所購買車位編號與其他共有人為協議分管，並將地下壹層平面圖及地下貳層平面圖列為契約之附件(見本院卷第16頁反面)，足徵寶格麗花園社區設置之「獎勵停車位」設置於公寓大廈之共用部分，且停車位之買受人就承買汽車停車位所依附之主建物按可售車位數比例持分共有，再依訂立分管契約之方式，取得約定專用權，參以公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，公寓大廈管理條例第58條第2項定有明文，可知區分所有建築物之共有部分與其基地，不得與區分所有權客體之專有部分分離而為讓與，故專用權人亦不得將專用權讓與他人，是「獎勵停車位」自不得與專有部分分離而單獨讓與，則前揭停車場管理辦法第8點之增訂，與前揭法令之規定自無不合。 4、公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第1條、第3條第12 款參照。再有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第23條第1項亦定有明文，是有關公寓大廈停車空間之管理使用事宜，得以規約或區分所有權人會議決議定之，各區分所有權人自當共同遵守。查原告既為系爭社區之區分所有權人，除區分所有權人會議決議有民法第56條第2項違反法令或規約而無效之情形，依公寓大廈管理條例規定，原告自應遵守區分所有權人會議之決議內容，而原告無法舉證前揭停車場管理辦法第8 點之增訂之決議有何違反法令或規約而無效之情事，則原告主張前寶格麗花園社區區分所有權人會議增訂前揭停車場管理辦法第8點之決議無效，自無可採。 5、綜上，原告未能舉證寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂前揭停車場管理辦法第8點之決議內容違反法令或規約之規定，故原告主張無效，自無理由。 (二)寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂規約第2章第17條第21款第2目規定，是否違反比例原則及民法第148條之規定而無效？ 1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第73 7號判例參照）。是權利人若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用。 2、本件原告主張寶格麗花園社區100年3月20日區分所有權人會議增訂前揭規約第2章第17條第21款第2目規定違反民法第 148條及比例原則之規定云云。然查，寶格麗花園社區之逃生樓梯之出口位於連棟式別墅及大樓區間之公共空間，於逃生樓梯出入後，須穿越社區之公共空間，始得經由前門警衛及櫃台大門秘書處，進出社區，有兩造不爭執之社區平面圖可參(見本院卷第54頁)，是倘將獎勵停車位供非社區住戶使用，導致非社區住戶者得經由逃生樓梯以進入社區公共空間，使社區出入人員趨於複雜，社區安全管理上之威脅必然增加，系爭社區區分所有權人為完善管理措施而增訂規約，實有其必要性，且係為維護社區多數住戶的公共利益所必需，自無原告所指本件決議以損害原告權利為主要目的，被告雖稱可藉由門禁卡管制中庭逃生樓梯之進出云云，然縱將逃生樓梯以門禁管制，亦將導致持有門禁卡之非社區住戶，於任何時間均得自逃生樓梯進入社區公共空間，持有門禁卡之人進出社區無從即時管制，且逃生樓梯一樓出入口與前門警衛及櫃台大門相距非近，非社區住戶停放車輛進入社區公共空間後，是否即行離開系爭社區，或逗留社區內，均無相當之防備措施，對於系爭社區住戶之安寧及安全性，均存在隱憂及風險，亦見前揭決議有其必要性，況且，前揭規約第2章第17條第21款第2目之增訂，僅排除非社區住戶之獎勵停車位使用人進出逃生樓梯，該等獎勵停車位使用人仍得經由停車場出入口以設置人車分離走道方式進出取車，對於使用停車位之便利性並無影響，亦無礙原告對於該等停車位之約定專用權，從而，前揭規約第2章第17條第21款第2目之增訂係維護系爭社區住戶全體安全及安寧之公共利益所必須，且原告及非社區住戶之獎勵停車位使用人所受損害與系爭社區全體住戶之安全相較，實甚輕微，自難謂該等決議係以損害原告為主要目的，且對於原告及非社區住戶使用獎勵停車位之限制，僅排除經由社區逃生梯進出，亦符合適當性及衡平性，無違比例原則。 3、綜上，前揭規約第2章第17條第21款第2目之增訂並未違反民法第148條及比例原則，原告主張寶格麗花園社區區分所有權人100年3月20日關於前揭規約第2章第17條第21款第2目之增訂無效，自屬無據。 (三)原告主張被告執行區分所有權人會議，違法阻礙原告所有獎勵停車位之使用、收益，致受有租金損害，應負侵權行為之損害賠償責任，是否有理？按侵權行為所發生之損害賠償請求權，須有故意或過失不法侵害他人之權利，且損害之發生與加害人之故意或過失加害行為間有相當因果關係，始能成立。查原告主張前於101年9月13日將系爭社區地下室等49個獎勵停車位出租予訴外人博客公司，並簽訂不動產租賃契約書，租賃期間自101年10月 15日起至104年10月31日，每月租金41,160元，因被告違法刻意派員阻礙並張貼公告，自101年9月17日起禁止博客公司之車輛及出租之非社區住戶車輛進入系爭建物地下室停車場，致原告受有1,481,760元之租金損害，然系爭社區之區分所有權人於100年3月20日區分所有權人會議增訂規約第2章第17條第19款關於停車場管理辦法第8點規定，並未違反法令或規約之規定，業經本院認明如前，故本件被告執行該決議，難謂屬故意或過失不法侵害原告之權利，原告主張被告侵害其權利而應負損害賠償責任，並無理由。五、綜上所述，原告聲明請求確認確認寶格麗花園大廈社區100 年3月20日區分所有權人會議增訂系爭規約第2章第17條第19款有關管理辦法第8點規定：「車位所有權人不得單獨轉售(租)予非社區住戶。」，及增訂系爭規約第2章第17條第21款第2目：「只購買獎勵車位且非本社區住戶不得從逃生樓梯進出本社區。」之決議無效；並請求被告應給付原告1,481,760元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請及失所依據，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 7 月 22 日民事第二庭法官黃繼瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 7 月 24 日書記官林珊慧附表： ┌───────────────────────┐ │原告就寶格麗花園大廈社區分管停車位編號 │ ├───────────┬───────────┤ │地下2層14(獎勵停車位) │地下2層131(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層15(獎勵停車位) │地下2層132(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層18(獎勵停車位) │地下2層133(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層20(獎勵停車位) │地下2層136(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層21(獎勵停車位) │地下2層137(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層82(獎勵停車位) │地下2層138(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層83(獎勵停車位) │地下2層139(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層84(獎勵停車位) │地下2層140(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層85(獎勵停車位) │地下2層143(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層86(獎勵停車位) │地下2層144(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層87(獎勵停車位) │地下2層145(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層91(獎勵停車位) │地下2層146(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層103(獎勵停車位)│地下2層147(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層106(獎勵停車位)│地下2層150(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層108(獎勵停車位)│地下2層151(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層117(獎勵停車位)│地下2層152(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層118(獎勵停車位)│地下2層153(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層119(獎勵停車位)│地下2層154(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層120(獎勵停車位)│地下2層157(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層121(獎勵停車位)│地下2層158(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層122(獎勵停車位)│地下2層161(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層123(獎勵停車位)│地下2層162(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層124(獎勵停車位)│地下2層163(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層125(獎勵停車位)│地下2層164(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層126(獎勵停車位)│地下2層165(獎勵停車位)│ ├───────────┼───────────┤ │地下2層129(獎勵停車位)│ │ └───────────┴───────────┘

臺灣新北地方法院102年度訴字第957號

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