臺灣新北地方法院103年度訴字第507號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 103 年 12 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第507號原　　　告　鄭煌彬
訴訟代理人　沈孟賢律師
賴俊睿律師
被　　　告　王秀英
訴訟代理人　蕭琪男律師
複 代 理人　劉玉麟
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將發票人為原告、發票日期為民國一０二年十二月六日、票面金額為新臺幣壹佰萬元、付款銀行為臺灣土地銀行東板橋分行、支票號碼為DI０八０六０三四之支票壹紙返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一０三年二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告各以新臺幣叁拾叁萬叁仟元供擔保後，各得假執行；但被告如各以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查，本件原告起訴時原訴之聲明第1 項為「被告應給付原告新臺幣（下同）200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」，茲因被告並未提示原告於簽約時所交付作為定金之支票，乃於民國103 年11月19日以書狀變更前開訴之聲明為第1 項：「被告應將發票人為原告、發票日期為102 年12月6 日、票面金額為100 萬元、付款銀行為臺灣土地銀行東板橋分行、支票號碼為DI0806034 之支票1 紙返還予原告。」、第2 項：「被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」，核原告前揭訴之變更後所請求之事實，與原訴之聲明所請求之事實為同一之事實，於上開規定並無不合，自應准許之，核先敘明。乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告為坐落新北市○○區○○段0000地號土地（面積：167.48平方公尺，權利範圍：全部，下稱系爭土地）之所有權人。被告於民國102 年12月5 日，與訴外人陳熙智簽署土地買買意願書（下稱系爭土地買賣意願書），由被告委託訴外人陳熙智全權處理系爭土地之銷售事宜及收受定金，委託出售總價為新臺幣（下同）10,132,000元，委託期間為102 年12月5 日起至102 年12月12日止。原告因有依上開金額購買系爭筆土地之意願，乃於同年12月6 日開立付款人為臺灣土地銀行東板橋分行、支票號碼DI0806034 、票面金額100 萬元之支票1 紙（下稱系爭100 萬元支票），作為定金，並交付予被告所委任之訴外人陳熙智，訴外人陳熙智嗣於電話中向原告表示伊已將原告要購買系爭土地，並已交付系爭100 萬元支票做為定金乙事，並約定兩造於102 年12月12日簽署系爭土地之買賣契約書。詎料，102 年12月10日，被告竟認其先前委託出售之價格過低，反悔不願履行簽約及配合辦理出售土地之相關事宜。雖經原告及訴外人陳熙智多次催告，惟被告仍置之不理。本件被告既已將系爭土地之銷售事宜及收受定金，全權委託訴外人陳熙智處理，則訴外人陳熙智以代理人身分代為收受原告交付之系爭100 萬元支票定金之行為，應直接對被告發生效力。依民法第248 條之規定，應推定兩造間就系爭土地之土地買賣契約業已成立，是被告事後反悔不願履行簽約及配合辦理其他出售土地之相關事宜，係屬可歸責於賣方即被告之事由而不能履行，依系爭土地買賣意願書第㈢條、民法第269 條第1 項或第249 條第3 款之規定，原告均得請求被告應加倍返還其所受之定金。
㈡被告雖以伊於簽署系爭土地買買意願書後，在代書翁境宏指導下，向市政府都市發展計劃單位查詢，始得知系爭土地已被劃入都更範圍，而周遭土地買賣價格已高達每坪50、60萬元，被告始驚覺自己遭受訴外人陳熙智隱瞞此重大事實，並以不實價位欺瞞，致被告陷於錯誤，而以遠低於行情之價位簽訂系爭土地買賣意願書，伊已向訴外人陳熙智表達撤銷買賣意願書之意思表示云云資為抗辯。惟查，被告在簽署系爭土地買賣意願書前，已有多次出售不動產之經驗，並非第一次出售不動產，100 年間並曾因委託銷售房地發生糾紛，遭他人提起民事訴訟。該件民事訴訟之基本事實與本件極為相似，被告在該件訴訟中亦同樣是以仲介人員隱瞞市價之資訊，作為其答辯之理由，顯見在與訴外人陳熙智簽署系爭土地買賣意願書之前，對於如何取得相關交易價格之資訊，被告已有一定之經驗與知識，且亦無不能先行取得土地價格相關資訊之情事存在。因此，被告是否確有因陷於錯誤而為意思表示之情事存在，顯非無疑。次查，都更（都市更新）與變更都市計畫是不同的概念，都市更新是針對舊有房屋的改建，而變更都市計畫是針對土地的使用分區（用途）來作變更，被告所提出被證3 號之土地使用分區證明書上所載「變更新店都市計畫（第二次通盤檢討）案（88年12月17日）」等文字，係指系爭土地的使用分區在88年12月17日經由變更都市計畫變更為農業區而言，是被告顯然混淆了「都更」（都市更新）與都市計畫變更之概念，誤將都市計畫變更認作是「都更」。又依常理判斷，土地使用被列為農業區，並無促使土地價格大幅上漲之可能，更遑論上開變更都市計畫案係在88年12月間通過，距系爭土地買賣意願書簽署已有14年之久，縱有影響，亦早已反應於實際成交價格之上。因此，訴外人陳熙智並無塗銷、隱匿該段文字之動機存在，且訴外人陳熙智亦否認有交付被證2 號之使用分區證明書予被告。故被告主張訴外人陳熙智疑似有以變造並行使該變造之證明書為手段，隱瞞系爭土地已納入都市更新之重要事實云云，實屬無稽。再者，原告對於被告與訴外人陳熙智簽署系爭土地買賣意願書之過程並不瞭解，就訴外人陳熙智對被告所提出的每坪地價、相關土地利用等資訊亦不知情，係屬善意第三人，依民法第92條第2 項之規定，被告自不得以其已撤銷簽訂系爭買賣意願書及授權之意思表示為由，對抗原告。至被告又辯稱原告與訴外人陳熙智等有所勾結勾串，向被告騙取賠償定金云云，惟被告就此並未提出任何佐證資料，以實其說，且訴外人陳熙智已證稱其在收受原告之定金支票後，在102 年12月8 日以電話告知被告有人應買及已收受定金100
萬元之事。是被告上開辯解顯係臨訟編造之詞，不足採信。㈢被告另辯稱系爭土地買賣意願書係訴外人陳熙智趁伊急迫時所為給付之約定，且其情況顯失公平，請求依民法第74條第1 項規定，撤銷該法律行為云云。惟查，被告雖稱伊於102
年年底需錢孔急，帳戶餘額為0 元，並提出存摺內頁影本為證。然帳戶餘額並非當然等同經濟狀況，且被告未必僅有1
個金融帳戶，而財產持有態樣亦不以存款為限，現金、不動產、汽機車、黃金珠寶等亦屬之。因此，自無法以被告所持有某一金融帳戶在102 年11月11日時之存款餘額為0 元，即可逕認被告已該當民法第74條第1 項所定「急迫」之情。況依被告所提出存摺影本所示，每月11日固定有44,214元及42,454元兩筆貸款轉帳支取，而該帳戶早於102 年10月初就僅餘10萬餘元，按一般社會大眾管理金錢的習慣，不可能待身無分文時始求變賣財產，通常會及早另覓財源。被告既然有長期支付貸款需求，應當對自己財務狀況甚為瞭解，不致有「一時之間」面臨帳戶餘額為0 元之窘境，堪認被告簽訂系爭買賣意願書前，就出售系爭土地、買賣條件至少有兩個月的充分時間作事前調查、取得相關交易價格資訊，進而決定是否委託訴外人陳熙智銷售系爭土地，自難謂有急迫情事。是被告於簽署系爭土地賣賣意願書時，其主觀上並無急迫、輕率、或無經驗之情事。次查，系爭土地係坐落於新店區陽光段，由內政部不動產交易實價查詢服務網所查得之土地實價登錄資料顯示，102 年1 月至同年12月間，前開地段土地共有22筆交易紀錄，除其中1 筆於102 年11月間之成交單價為每坪28.2萬元外，其餘土地成交價格均在每坪15萬元以下。故系爭土地買賣意願書以每坪20萬元之價格，委託出售系爭土地，相較之下，客觀上並無價格過低而有顯失公平之情事甚明。從而，被告前開所辯，洵無可採。
㈣被告雖另辯稱考量原告所交付之系爭支票未兌現，原告並未受有損害，且買賣契約僅止於締約階段等情，請求 鈞院酌減本件違約金。然查，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，係規定於民法第249 條第3 款，並非民法250 條以下所定之違約金，自無民法第252 條規定適用之餘地甚明。系爭意願書上第㈢條所載：「若賣方反悔不賣，賣方除應將買方所支付之訂金退還外，並需支付買方所支付訂金的一倍做為違約金」，亦僅係將民法第249 條第3 款規定之內容，定入契約條文之內。因此，被告請求 鈞院酌減本件違約金云云，實屬無稽。
㈤並為聲明：⑴如主文第1 項、第2 項所載；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯稱：
㈠訴外人陳熙智於遊說被告委託伊代為出賣系爭土地時提出諸多不實資料，如被證2 號由訴外人陳熙智所申請之102 年10月9 日新北店工字第1020083618號新北市政府都市計畫土地使用分區證明書（下稱系爭甲土地使用分區證明書），該份證明書上僅記載系爭土地為農用區而無都市更新之記載，惟經被告事後自行申請之被證3 號103 年3 月6 日新北店工字第1030080565號新北市政府都市計畫土地使用分區證明書（下稱系爭乙土地使用分區證明書）上卻有「變更新店都市計畫（第二次通盤檢討）案（88年12月17日）」之記載，訴外人陳熙智疑似有以變造並行使系爭甲土地使用分區證明書為手段，隱瞞系爭土地已納入都市更新之重要事實，欺騙被告系爭土地之價值每坪僅約11、12萬元，使被告陷於錯誤而委託訴外人陳熙智以每坪不足20萬元之價格代被告處理銷售事宜及收定金，被告已依法撤銷前開受詐欺之意思表示，訴外人陳熙智自無權代被告收受原告所交付作為定金之系爭100
萬元支票。
㈡被告於102 年年底因有支付貸款之需求，一時之間面臨帳戶餘額為0 元之窘境，被告因需錢孔急又無餘力多為調查或詳為考慮，訴外人陳熙智又利用其專業隱瞞關於系爭土地已納入都更之重大資訊、誆騙被告同意以遠不及市價之委賣價格而簽訂系爭土地買賣意願書，除授權訴外人陳熙智外，並約定定金一倍之高額賠償，顯係乘被告急迫、輕率或無經驗，使被告為財產上之給約或為給付之約定，且其情況已達顯失公平之程度，爰依民法第74條規定，請求 鈞院撤銷前揭之法律行為。
㈢參照系爭土地買賣意願書上載有「全權委託銷售事宜」、「收受定金」及「委任期限」等約定，另被告簽訂土地買賣意願書時，購買系爭土地之對象尚未明確，且訴外人陳熙智任職於訴外人合德地產開發有限公司（下稱合德公司），該公司所營項目包含仲介服務業，證人陳熙智並到庭證稱：存證信函及買方（即原告）都由公司主管處理等語，顯見，系爭土地買賣意願書實非就簽訂買賣契約授予代理權之契約，而係居間仲介契約。
㈣又被告於系爭土地買賣意願書上載有以10,132,000元出售系爭土地，惟原告僅以系爭100 萬元支票做為購買系爭土地之定金，並未具體表明對買賣價金有所合意；另原告於102 年12月12日寄發之存證信函內容亦未就表明就價金部分業已合致。是兩造就系爭土地買賣契約之具體內容既未合致，難謂兩造就系爭土地業已成立買賣契約。
㈤證人陳熙智雖證稱：「我是禮拜五收到原告的訂金，之前因被告有跟他說禮拜六、日比較忙，所以我就隔了兩天之後，才跟她（即被告）講」、「是102 年12月8 日，我有去看我的通聯紀錄，我跟她講的時候，她說她知道了，但是到102
年12月10日之時候，她跟我說她不要賣了」等語，惟衡諸常情，仲介既已覓得真實買方，鮮少有不即時回報賣方者。況且，設若證人陳熙智收受訂金為真，然該日為禮拜五（即日期為102 年12月6 日），何以於102 年12月8 日（該日係星期日）通知被告？如此，豈不與前述被告於星期六、日比較忙之證述互相矛盾。尤為可議者在於，證人陳熙智對「有無受原告（即買方）委託？」、「訂金支票有無還給原告？」、「是否曾經寄發存證信函給被告？」等問題，均表示不清楚，且與證人陳雍元均屬負責賣方（即賣方經紀人員），買方（即原告）跟公司簽約的情形則不清楚，顯見，證人證述避重就輕，且迥異於仲介實務，故其證詞難以採信。
㈥本件被告享有締約自由，非必然屈就訴外人陳熙智所居間仲介之條件而與原告簽立買賣契約，故縱令契約未能成立，亦非屬可歸責於被告之事由所致。遑論原告僅稱業已支付100
萬元定金，惟價金為何？付款條件、付款方式等，均不明，尚難稱兩造間已存有預約，故縱令系爭100 萬元支票屬定金，惟訴外人合德公司亦為原告之代理人，故至多原告僅能從訴外人合德公司取回其系爭100 萬元支票。退步言，設若兩造間就系爭土地之買賣契約業已成立，則被告主張系爭土地買賣意願書係受訴外人陳熙智詐欺所為，且已撤銷意思表示，則回復原狀後，原告自應向訴外人合德公司取回系爭100
萬元支票。再者，被告並未實際目睹系爭100 萬元之定金支票，也未收受系爭100 萬元支票，且系爭100 萬元支票既由訴外人合德公司持有，且訴外人合德公司亦為原告之代理人，則自應由訴外人合德公司負返還之責。
㈦系爭土地買賣意願書約定條款載有：「若賣方反悔不賣時，賣方除應將買方所支付訂金退還外，並需支付買方所支付訂金的一倍作為違約金」，顯見，依兩造約定，加倍返還定金性質上即為違約金。設若原告之主張為有理由，惟參酌被告業於委託期日終止前通知訴外人陳熙智終止居間契約、系爭支票並未兌現，原告並無損失，且系爭買賣契約止於締約階段等情，自得請求鈞院酌減本件違約金。
㈧並為答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告起訴主張被告於102 年12月5 日與訴外人陳熙智簽訂系爭土地買賣意願書，委託訴外人陳熙智全權處理系爭土地之銷售事宜並收受定金，委託出售總價為10,132,000元，委託期間為102 年12月5 日起至102 年12月12日止，原告願依前開價格購買系爭土地，乃交付系爭100 萬元支票予訴外人陳熙智作為定金，兩造並約定於102 年12月12日簽訂系爭土地之買賣契約書，詎被告以其先前委託出售之價格過低為由，反悔不願與原告簽約，惟被告既已將系爭土地之銷售事宜及收受定金，全權委託訴外人陳熙智處理，則訴外人陳熙智以代理人身分收受原告交付之系爭100 萬元支票定金之行為，應直接對被告發生效力，並應推定兩造間就系爭土地之土地買賣契約業已成立，是被告事後反悔不願履行簽約及配合辦理其他出售土地之相關事宜，係屬可歸責於被告之事由而不能履行，原告自得依系爭土地買賣意願書第㈢條、民法第269 條第1 項或第249 條第3 款之規定，請求被告應加倍返還其所受之定金。被告則以系爭土地買賣意願書並非被告就簽訂買賣契約授予訴外人陳熙智代理權之契約，而係居間仲介契約；又被告於系爭土地買賣意願書上雖載有以10,132,000元出售系爭土地，惟原告僅以系爭100 萬元支票做為購買系爭土地之定金，並未具體表明對買賣價金有所合意，且原告於102 年12月12日寄發之存證信函內容亦未就表明就價金部分業已合致，是兩造就系爭土地並未成立買賣契約；再者，被告係受訴外人陳熙智之詐欺而簽立系爭土地買賣意願書，被告已撤銷意思表示，且被告並未實際收受系爭100 萬元支票，原告應向系爭100 萬元支票之持有人合德公司請求返還；另訴外人陳熙智係乘被告需錢孔急下使被告簽訂系爭土地買賣意願書，對被告而言已達顯失公平之程度，應依民法第74條規定撤銷該法律行為；又依兩造約定，加倍返還定金為違約金之性質，被告業於委託期日終止前通知訴外人陳熙智終止居間契約、系爭支票並未兌現，原告並無損失，自應酌減本件違約金等語置辯。是本件應審究者厥為：㈠被告有無受訴外人陳熙智之詐欺而簽訂系爭土地買賣意願書？㈡被告主張訴外人陳熙智係乘其急迫、輕率、無經驗之際簽訂系爭土地買賣意願書，應依民法第74條規定撤銷其所為之法律行為，有無理由？㈢系爭土地買賣意願書係被告委託訴外人陳熙智處理出售系爭土地之居間仲介契約？或授予代理權之契約？㈣兩造間就系爭土地之買賣契約是否已成立？㈤系爭土地之買賣契約不能履行，是否係因可歸責於被告之事由所致？㈥原告請求被告返還系爭100 萬元支票及加倍返還之定金100 萬元是否有理由？㈦系爭100 萬元支票之定金是否屬違約金之性質？被告主張應予酌減是否有理由？
四、本院判斷如下：
㈠被告有無受訴外人陳熙智之詐欺而簽訂系爭土地買賣意願書？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號民事判例意旨參照）。經查：
1.證人陳熙智於103年8月12日言詞辯論期日到庭證稱：伊於被告簽訂系爭土地買賣意願書前，有提出其所申請之102 年10月9 日新北店工字第1020083618號新北市政府都市計畫土地使用分區證明書（下稱系爭丙土地使用分區證明書，見本院卷第99頁）及當時之時價登錄資料給被告看，但未看過被告提出之系爭甲土地使用分區證明書，且伊並不清楚系爭土地是否有辦理都市更新之計畫等語（見本院卷第90頁背頁至第91頁），另證人陳雍元於上開言詞辯論期日到庭亦證稱：伊曾於102 年12月中向陳熙智要過系爭丙土地使用分區證明書，且被告於簽訂系爭土地買賣意願書時，伊亦有在場，當時陳熙智有拿系爭丙土地使用分區證明書給被告看，伊並未見過系爭甲土地使用分區證明書等語（見本院卷第92頁正、背頁）。且證人陳熙智當庭所提出之系爭丙土地使用分區證明書確係其向新北市新店區公所申請後由新北市新店區公所所核發，二者內容相同，並無任何變更，均載有「變更新店都市計畫（第二次通盤檢討）案（88年12月17日）」等文字之事實，有新北市新店區公所103 年4 月7 日新北店工字第1032074869號函及函附之系爭丙土地使用分區證明書（稿）影本1 紙、新北市都市計畫使用分區證明申請書影本1 紙附卷可稽（見本院卷第40頁至第42頁），是尚無證據證明被告所提出之系爭甲土地使用分區證明書係證人陳熙智所變造，被告前開辯稱陳熙智持疑似變造後之系爭甲土地使用分區證明書給伊觀看，致伊誤信系爭土地並無都市更新而同意以較低價格委託陳熙智出售云云，並無可採。
2.證人翁境宏於103 年7 月15日言詞辯論期日到庭證稱：伊於102 年年底或103 年年初去新店地政事務所送件時有遇到被告，被告當時在服務台詢問問題，之後有請伊計算土地的坪數及公告現值，伊算給被告看後就離開了，伊當時並未告訴被告系爭土地之市價為何；另外都市更新與變更都市計畫是不相同的概念，都市更新是舊有房屋來改建，是以區域為單，變更都市計畫，是針對土地使用分區的不同來變更，變更都市計畫是有可能使價格變動等語（見本院卷第75頁正、背頁），另證人高千琇於前開言詞辯論期日到庭證稱：被告曾向伊詢問系爭土地目前的使用區分及有無變更都市計畫的問題，伊有告知被告系爭土地有變更都市計畫的議案在內政部審議中，尚未確定；另被告有問如果都市計畫通過後，當地的市價為何之問題，伊回答其不清楚，但有跟被告提到在新店的中央段附近有聽民眾說該地方經過區段徵收之後，有人說每坪漲到50萬元左右，但伊有提醒被告，土地的位置、區位條件不同，價格只能參考，不見得相同等語（見本院卷第76頁正、背頁）。是自前揭證人之證詞可知，土地如通過都市計畫變更非必然會使價格發生變動；至於證人高千琇向被告所提及之新北市新店區中央段土地與系爭土地所在之陽光段並不相鄰，係分處新店溪兩岸，中央段之土地緊鄰水源快速道路，交通便捷，靠近新店市中心，而系爭土地所坐落之陽光段則較靠近安坑地區，進出新店市區較為不便，因二地段土地之位置、區位條件不同，市場價格自亦截然不同，況證人高千琇亦向被告表示伊係聽他人所說，因此，證人高千琇向被告所稱之「有人說每坪漲到50萬元左右」係證人高千琇聽聞自他人所述，究竟前開中央段之土地在都市計畫變更通過後有無漲到每坪50萬元左右，尚難以證明。再者，依原告所提出之內政部不動產交易實價查詢服務網所查得之土地實價登錄資料所示，於102 年1 月至同年12月間，坐落新北市新店區陽光段土地共計有22筆之交易紀錄，其中與被告於102 年12月5 日簽訂系爭土地買賣意願書之日期相近之交易紀錄即同年10月至12月間則有5 筆，除其中1 筆102 年11月間之成交單價為每坪28.2萬元外，其餘4 筆土地之成交價格均在每坪10萬元至15萬元之間（見本院卷第95頁至第97頁），顯見系爭土地所坐落之新北市新店區陽光段土地交易並不甚熱絡，每坪土地所成交之價格絕大部分都落在10萬元至15萬元之間，則被告於102 年12月5 日簽訂系爭土地買賣意願書，以每坪約為20萬元之價格（計算式：系爭土地面積為167.48平方公尺，約為50.6627坪，10,132,000÷50.6627＝19
9,989 ，小數點以下四捨五入）委託訴外人陳熙智出售系爭土地，已高於當時之市場行情，並無被告所辯稱之價格過低之情事。從而，被告辯稱伊查知系爭土地經納入都市計畫變更後，每坪土地之買賣價格已高達50、60萬元云云，顯係被告個人主觀之臆測之詞，無足採信。
3.綜上，被告辯稱訴外人陳熙智於伊簽訂系爭土地買賣意願書時持疑似變造之系爭甲土地使用分區證明書給伊觀看，致伊誤信系爭土地並無都市更新而同意以較低價格委託訴外人陳熙智出售云云，委無可採。是其事後於103 年3 月6 日以郵局存證信函通知訴外人陳熙智，主張依民法第92條規定撤銷其所為之意思表示云云（見本院卷第28頁至第29頁背頁），於法尚有未合。
㈡被告主張訴外人陳熙智係乘其急迫、輕率、無經驗之際簽訂系爭土地買賣意願書，應依民法第74條規定撤銷其所為之法律行為，有無理由？
再按法院依民法第74條第1 項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107 號民事判例意旨參照）。又所謂「急迫」，係指當事人因某種客觀上之原因，必須即時為該法律行為，否則將受某種不利益而言，如無此種情形，僅當事人主觀上欲儘速處理事務而為法律行為，即難認係屬「急迫」。查，本件被告雖辯稱伊於102 年年底因有支付貸款之需求，一時之間面臨帳戶餘額為0 元之窘境，且無餘力多為調查或詳為考慮，訴外人陳熙智隱瞞系爭土地已納入都更之重大資訊，乘被告急迫、輕率或無經驗，而簽訂系爭土地買賣意願書，並約定定金一倍之高額賠償云云，並提出存摺內頁1 紙為憑（見本院卷第32頁）。惟查，依被告所提出之存摺內頁所示，被告之前開帳戶於102 年11月11日之存款餘額雖為0 元，惟被告並未提出其他財力證明以證明其於102 年12月5 日簽立系爭土地買賣意願書時，其資力、經濟狀況已陷於需錢孔急之窘境，且未舉證證明訴外人陳熙智當時確有利用渠需錢孔急之急迫窘境，而使其簽訂系爭土地買賣意願書之主觀情事，是被告主張依民法第74條規定將系爭土地買賣意願書撤銷，於法顯有未合，不應准許。
㈢系爭土地買賣意願書係被告委託訴外人陳熙智處理出售系爭土地之居間仲介契約？或授予代理權之契約？
另按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」、「又受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為，但於為不動產之出賣或設定負擔行為時，須有特別之授權。」民法第528 條、第531 條、第534 條但書第1 款分別定有明文。復按民法上所謂代理，係指本人以代理權授與他人，由他人代理本人為法律行為，該代理人之意思表示對本人發生效力而言（最高法院62年台上字第1099號民事判例意旨參照）。又按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法第565 條、第568 條之規定甚明（最高法院72年度台上字第1537號民事判決意旨參照）。查，依系爭土地買賣意願書之記載：「王秀英（即被告）茲將土地座落新北市○○區○○段0000地號，土地總共1 筆，權利範圍1 分之1 ，面積167.48平方公尺，授任陳熙智全權委託銷售事宜及收受定金，委託總價新台幣壹仟零壹拾參萬貳仟元整……。約定條款：㈠雙方同意於付訂起七日內完成簽約，並交付需之文件。㈡若買方反悔不買時，所支付之訂金賣方有權全部沒收買方不得異議。㈢若賣方反悔不賣時，賣方除應將買方所支付訂金退還外，並需支付買方所支付訂金的一倍做為違約金。㈣賣方保證產權清楚，如有任何產權問題，賣方願負全責決無異議。㈤雙方同意土地增值稅由買方負擔，如有其他未約定之稅捐應依有關法令或習慣辦理。」（見本院卷第4 頁），自前開約定可知，被告雖委任訴外人陳熙智全權處理系爭土地之銷售事宜，並授權訴外人陳熙智有收受買方所支付定金之權，惟訴外人陳熙智並無權代理被告與買方簽訂系爭土地之買賣契約，訴外人陳熙智仍須向被告報告有買家願以前揭價格購買系爭土地後，由被告與買家簽訂系爭土地之買賣契約。準此，系爭土地買賣意願書之性質，應為居間契約，惟被告同時授權訴外人陳熙智有全權處理系爭土地之銷售事宜及收受買方所支付定金之權限。
㈣兩造間就系爭土地之買賣契約是否已成立？
再按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248 條已有明文規定。查本件被告於簽訂系爭土地買賣意願書時既已同時授權訴外人陳熙智有全權處理系爭土地之銷售事宜及代理被告收受買方所支付定金之權限，已如前述，則本件原告於向訴外人陳熙智表達願以10,132,000元之價格購買系爭土地，並簽發系爭100 萬元支票交付予訴外人陳熙智作為定金時，其效力自應及於被告本人。是依前揭規定，兩造間就系爭土地之買賣契約於訴外人陳熙智收受原告願以10,132,000元之價格購買系爭土地之意思表示及作為定金之系爭100 萬元支票時，即已推定成立，被告前開辯稱兩造就系爭土地買賣契約之具體內容均未合致，故買賣契約並未成立云云，無可採信。
㈤系爭土地之買賣契約不能履行，是否係因可歸責於被告之事由所致？
訴外人陳熙智於收受原告願以10,132,000元之價格購買系爭土地之意思表示後已通知被告，並約定兩造應於102 年12月12日簽訂買賣契約，惟被告屆期並未與原告簽訂系爭土地之買賣契約，嗣經原告於102 年12月12日以三重中山路郵局第001503號存證信函通知被告應於前開存證信函送達後10日內與原告簽訂系爭土地之買賣契約，惟被告屆期仍拒不履行與原告簽訂系爭土地買賣契約之義務等情，已據原告提出上開郵局存證信函影本1 份為證（見本院卷第5 頁、第6 頁），並為被告所不爭執；且被告亦自承伊係因受訴外人陳熙智詐欺，而同意以低於市場行情委託訴外人陳熙智處理系爭土地之銷售事宜，且訴外人陳熙智係乘被告需錢孔急下使被告簽訂系爭土地買賣意願書，對被告而言已達顯失公平之程度，云云，惟被告前揭不履行系爭土地買賣契約義務之事由，業經本院認其抗辯不可採，詳如前述，被告復未舉證證明伊有何不可歸責之事由，則被告僅因其個人主觀之臆測認為系爭土地既經納入都市計畫變更，每坪土地之買賣價格應高達50、60萬元，不願以系爭土地買賣意願書中所定較低之價格出賣予原告，而拒不履行系爭土地買賣契約之義務，是系爭土地買賣契約不能履行顯係可歸責於被告之事由所致。
㈥原告請求被告返還系爭100 萬元支票及加倍返還之定金100
萬元是否有理由？
另按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249 條第3 款定有明文。查本件原告於向獲被告授權全權處理系爭土地之銷售事宜及代理被告收受買方所支付定金之訴外人陳熙智表達願以系爭土地買賣意願書上所委託之總價10,132,000元購買系爭土地，並交付系爭100 萬元支票予訴外人陳熙智作為定金時，其效力已及於被告本人，已如上述，而系爭土地買賣契約不能履行確係因可歸責於被告之事由所致，復如前所述，則原告依前揭規定，請求被告返還作為定金之系爭100 萬元支票及按已付定金加倍計算之定金100 萬元，洵屬有據。㈦系爭100 萬元支票之定金是否屬違約金之性質？被告主張應予酌減是否有理由？
復按民法第249 條第3 款，係規定契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時之加倍返還定金責任；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異，不容混淆。至系爭土地買賣意願書約定條款之㈢雖記載「若賣方反悔不賣時，賣方除應將買方所支付訂金退還外，並需支付買方所支付訂金的一倍做為違約金。」，惟此係被告與訴外人陳熙智之約定，並不能拘束原告，被告自不能以系爭土地買賣意願書約定條款之㈢之約定主張原告所交付之系爭100 萬元支票之定金係屬違約金之性質。是被告前揭辯稱系爭100 萬元支票之定金係違約定，且未兌現，原告並無損失，自應予酌減云云，洵屬無據。
五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229 條第2 項、第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告加倍返還其所受之定金，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則其請求自起訴狀繕本送達被告翌日即103 年2
月8 日起（於103 年2 月7 日送達被告）至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法尚非無據，應予准許。
六、綜上所述，本件原告依民法第249 條第3 款之規定，提起本件訴訟，請求：㈠被告應將系爭100 萬元支票返還原告；㈡被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即103 年2 月8 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證，經本院斟酌後認與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日民事第四庭 法 官 高明德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日書記官 李宏明