103年度訴字第576號｜民事：返還定金｜裁判日期：103 年 06 月 10 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第576號原　　　告　吳灥訴訟代理人　陳垚祥律師被　　　告　麗源建設股份有限公司法定代理人　林君紋被　　　告　吳寶順共　　　同訴訟代理人　繆璁律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於103年5月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序上理由 訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款載有明文。原告原起訴主張被告麗源建設股份有限公司應應給付原告144萬元及其法定遲延利息，嗣於民國（下同）103年4月24日追加被告吳寶順（見本院卷第135頁），原告基於同一買賣契約，追加地主即被告吳寶順，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭（最高法院96年度台上字第471號判決意旨參照），核無不合，自應准許。貳、實體上理由 原告起訴主張：原告於102年8月25日經由訴外人海悅開發股份有限公司（以下簡稱海悅公司）仲介，購買被告吳寶順所有及被告麗源公司興建坐落於新北市○○區○○段000地號土地及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○路000號7樓之房屋（下稱系爭房地），經被告同意以新台幣（下同）2383萬元成立買賣契約，原告交付定金72萬元，系爭房地之買賣已推定為成立，經原告測試後，發現建物浴廁有滲漏水、大門、落地門變形等瑕疵，請求被告修繕，被告卻表示滲漏水情況嚴重，須修繕一段時間，因而暫緩與原告簽約，後經三次協調，被告卻反悔稱不出賣系爭房地，被告反悔拒不履行，簽訂系爭房地買賣契約之義務，顯可歸責於受定金當事人即被告之事由，致不能履行上開義務，爰依民法第249 條第3款之規定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告144萬元及自102年12月5日起，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。 被告則以：被告公司並未同意以2383萬元出售系爭房地，系爭房地之買賣契約並未成立，兩造就買賣價金重要之點，意思表示並未合致，原告應提出買賣契約舉證以實其說，原證3空白買賣契約書上為樣本，並無被告公司用印。原證4存證信函，寄件人為海悅公司，非被告公司，且該存證信函載明「…麗源公司不同意以前開購屋臨時證明單所載之買賣總價款2383萬元，將本戶房地出售予臺端。為此，本公司特函通知臺端應於文到七日內，攜帶購屋臨時證明單及相關身分證明文件至本建案接待中心辦理退還定金等事宜…」，更可證兩造系爭房地買賣契約並未成立。原證1購屋臨時證明單、原證2之收款臨時證明單，均由海悅公司所出具，非由被告公司所出具，本件購屋臨時單之法律關係僅存在於原告與海悅公司之間。退步言之，如認上開購屋臨時證明單上「本戶價格須經建設公司同意後始得生效，如否，則定金金額無息退還。」之約定，為解約權行使之約定，則海悅公司已依原證4存證信函解除系爭契約等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。 兩造不爭執之事項（103年4月15日筆錄，本院卷第134頁）：㈠訴外人海悅公司於102年8月25日、102年9月5日、102年9月7日依序受領原告交付買受由被告興建坐落於新北市○○區○○路000號7樓之2之房地（房屋建案名稱為雙捷京站，即B棟7樓一戶，B3汽車編號23），買賣總價金2383萬元，被告以刷卡支付訂金10萬元、39萬元、23萬元予被告，合計72萬元，有原告提出之原證1購屋臨時證明單、原證2之收款臨時單、原證5、7、9之信用卡繳款通知書、簽帳單影本可按（見本院卷第 7-10、66-66、69-72頁）。㈡海悅公司於102年10月18日以被告不同意上開售價為由，寄發原證4之存證信函通知原告取回定金72萬元，有原證4之存證信函可憑（見本院卷第28-30頁）。 本件爭點及本院判斷原告起訴主張兩造已就系爭房地成立買賣契約，被告公司反悔拒不履行簽訂系爭房地之買賣契約，顯可歸責於受定金當事人即被告之事由，致不能履行上開義務，爰依民法第249 條第3 款之規定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點㈠兩造之買賣契約是否已成立？（海悅公司是否有代理或表見代理被告成立系爭房地買賣契約之權限？）㈡本件契約何時解除?㈢原告依據民法第249條第3款之規定，以可歸責於受定金之當事人致給付不能，請求被告加倍返還訂金144萬元，是否有理由？茲分述如下：㈠兩造之買賣契約是否已成立？（海悅公司是否有代理或表見代理被告成立系爭房地買賣契約之權限？） ⒈被告吳寶順、麗源公司於101年9月27日於新北市○○區○○段地號投資興建案名為「雙捷京站」，委託海悅公司代為銷售房屋及其坐落基地，經授權人同意依雙方之委託銷售承攬合約執有代收各項客戶應繳款項及代理執行各項房屋銷售、簽約、交屋等相關事宜，被告麗源公司於上開基地委託海悅公司銷售，有被告提出被證1委託銷售合約書、授權書可按（見本院卷第 149-165頁），且雙捷京站之建案房屋係由被告興建，海悅公司銷售，並有原告提出原證4之銷售廣告單（見本院卷第56-64頁）可憑。從而，海悅公司於銷售系爭房地為被告之代理人等事實，可堪認定。 ⒉當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第一百五十三條第一項、第二項分別定有明文。經查，系爭房地之買賣契約其必要之點，無非系爭房地之坐落位置、面積及價金，如兩造就上開契約必要之點，意思表示以達成合致，則契約即已成立，先為敘明。 ⒊參以證人即余惠娟即原告之妻於本院審理時證述:海悅公司之銷售人員孫小姐於102年8月25日交付購屋證明單時，告知原告2383萬元之交易價格，必須請示主管，要和建設公司爭取優惠價格，需要一點時間，要求原告須先付10萬元定金，如建設公司已同意，會另行通知餘額定金62萬元付清，海悅公司之人員於102年9月4日通知原告，建設公司同意以2383萬元成交，後來才由原告於102年9月5日刷卡付39萬元定金，證人於102年9 月7日刷卡付23萬元定金，海悅公司之人員102年9月5日交付原證3之買賣契約書，並約定於102年9月6日測試系爭房屋是否有漏水情形，再於102年9月6日至102年9月8日由海悅公司人員陪同前往測試，經發現系爭房屋有漏水，原告請求被告修繕，被告始以電話通知原告是否可以不買受系爭房屋，原告仍希望買受等語（見本院卷第168-169頁），準此，海悅公司為被告之代理人，已如前述，海悅公司通知原告，同意以2383萬元之價金成交，從而，兩造就系爭房地之價金、標的物之意思表示已達成合致，契約自已成立，殊無需兩造另行簽訂書面之買賣契約時，始成立買賣契約。 ⒋再者，被告麗源公司應提供刷卡機予海悅公司供定金刷卡之用，海悅公司須由專人管理刷卡機及處理刷卡帳務，客戶簽定之購屋臨時證明擔被告應將公司聯及拆款表並同交付被告麗源公司，海悅公司於每周將購屋臨時證明單及合約等客戶文件送回被告麗源公司，並代收各項客戶款項及開立收據臨時證明單與客戶收執，收取之現金及支票須當日或隔日上午直接匯入被告麗源公司指定帳戶，有被告提出被證1委託銷售合約書第13條第5項、第6項、第7項分別定有明文（見本院卷第156頁），因此，原告及其妻余惠娟以刷卡支付定金，由被告麗源公司提供刷卡機，被告受領原告交付之定金，有原告提出之信用卡繳款通知單可憑（見本院卷第65-66、69-72頁），海悅公司須於每周交付被告麗源公司，該周客戶簽定之購屋臨時證明單，足見，被告麗源公司已知悉系爭房地之成交價格，因此，原告既已交付足額定金於被告，被告應已同意上開價格出售系爭房地，可堪認定。 ⒌被告抗辯原證1 之購屋臨時證明單以手寫註記「本戶價格須經建設公司同意後始得生效，如否，則定金金額無息退還」之約定，為解約權行使之約定，且海悅公司已依原證4存證信函合法行使解約權云云。經查，原證1之購屋臨時證明單為102年8 月25日簽署，原告於同日刷卡交付定金10萬元，再於102年9月5日、102年9月7日分別刷卡交付62萬元，已如前述，原證1簽署後，原告及其妻證人余惠娟於相隔10日後始刷卡交付定金共62萬元，且依據原證1之購屋臨時證明單，定金係占總成交金額之一定比例，亦即成交價為2383萬元，定金為千分之3即72 萬元，海悅公司既已要求原告刷卡付清定金72萬元，再參以海悅公司已交付原證3之空白買賣契約書予原告審閱，並同意原告前往測試系爭房地是否有漏水或其他物之瑕疵，若非被告已同意上開價格成交，焉有可能要求原告付清定金餘額，並交付空白買賣契約書，並陪同測試房屋是否有瑕疵?足見，被告同意以2383萬元之價格成交，因此，被告抗辯並未同意以2383 萬元價金出售系爭房地云云，殊非可採。㈡本件契約何時解除? 被告以海悅公司以原證4之存證信函解除系爭房地之買賣契約云云。然查，海悅公司以被告公司不同意系爭房地之價金為由，要求原告辦理退還定金等情，有原證4之存證信函可按（見本院卷第28-31頁），兩造間之買賣契約已成立等情，已如前述，海悅公司再以被告不同意上開買賣價金為由，要求原告辦理退還價金，自無理由。揆之前開文義，海悅公司並未解除契約之意思表示，因此，被告抗辯，系爭房地之買賣契約已解除云云，自非可採。㈢原告依據民法第249條第3款之規定，以可歸責於受定金之當事人致給付不能，請求被告加倍返還訂金144萬元，是否有理由？ ⒈定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用（最高法院85年度台上字第2929號民事裁判意旨參照）。按契約當事人之一方，為確保契約之履行而交付他方之定金，依民法第二百四十九條第三款規定，除當事人另有約定外，於契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用（最高法院82年度台上字第 2219號民事裁判意旨、最高法院43年台上字第607號判例可資參照）。兩造買賣標的物為代替物，而非特定給付，不發生不能履行之問題。上訴人亦自認並非給付不能，而係給付遲延。茲上訴人竟以因可歸責於被上訴人之事由致買賣契約不能履行為理由，依照民法第二百四十九條第三款請求加倍返還定金，自屬不應准許，最高法院71年度台上字第2629號民事裁判意旨參照。 ⒉系爭房地尚未出售於第三人，為被告所自認，亦為原告所不爭（見本院卷第171頁、103年5月27日筆錄），被告於系爭房地買賣契約成立後，因否認買賣契約之成立而不為給付，係能給付而不為給付，並非給付不能，揆諸最高法院上開判例及裁判意旨，原告依民法第249條第1項第3款之規定，請求被告應加倍返還原告已支付之定金144萬元，即為無理由。 綜上述，原告依據民法第249條第1項第3款之規定，請求被告給付144萬元及自102年12月5日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。 原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。 本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。 結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 103 年 6 月 10 日民事第三庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 6 月 10 日書記官余承佳

臺灣新北地方法院103年度訴字第576號

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