臺灣新北地方法院103年度重訴字第349號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第349號

原告

德鎰建設股份有限公司

法定代理人

陳華助

訴訟代理人

粘舜權律師

訴訟代理人

鍾欣惠律師

被告

陳文泉

被告

陳文盛

被告

陳俊龍

訴訟代理人

李陳桃

被告

陳順治

被告

陳建鴻

上列2人訴訟代理人

邱建華

被告

陳章安

被告

陳美玲

被告

陳章旺

被告

陳莞卿（原名陳美鳳）

上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國104年6月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：本件被告陳文盛、陳莞卿未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

㈠原告為坐落新北市○○區○○段000號（下稱328號土地）、同段329號（下稱329號土地）、同段329-1號（下稱329-1號土地）土地（下稱系爭土地）共有人，詎被告未經原告同意，亦無任何占有權源，竟分別占用系爭土地。爰本於民法第767條、第821條規定提起本訴，請求被告將占用之地上物拆除，將占用土地返還原告及全體共有人。

㈡茲就被告無權占用現況，分述於下：

⑴329號土地如附圖所示B部分（面積79.95平方公尺）地上物（下稱66號地上物）係原由訴外人陳萬金無權占有興建使用，嗣於陳萬金死亡後，由被告陳章安、陳美玲、陳章旺、陳莞卿4人（下稱被告陳章安等4人）繼承取得，是應由被告陳章安等4人將66號地上物拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人。

⑵329號土地如附圖所示A部分（面積148.89平方公尺）地上物（下稱68、70號地上物）所有人為被告陳順治、陳建鴻（下稱被告陳順治等2人），是應由被告陳順治等2人將68、70號地上物拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人。

⑶329號土地如附圖所示C1部分（面積79.57平方公尺）、328號土地如附圖所示C2部分（面積136.95平方公尺）及D部分（面積23.27平方公尺）地上物（下稱5號地上物）所有人為被告陳文泉、陳文盛、陳俊龍（下稱被告陳文泉等3人），是應由被告陳文泉等3人將5號地上物拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人。

㈢併為聲明：

⑴被告陳文泉等3人應將5號地上物拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人。

⑵被告陳順治等2人應將68、70號地上物拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人。

⑶被告陳章安等4人應將66號地上物拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人。

⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告抗辯：

㈠原告係於100年9月27日以買賣為原因移轉登記取得系爭土地之應有部分，惟系爭土地既為被告陳文泉等人所共有，依土地法規定共有人出賣其應有部分時，即應通知其他共有人優先承買。原告公司法定代理人陳華助自幼既隨其父陳章科居住在相臨同段330號土地，對於系爭土地之共有及使用狀態，自知之甚詳。即原告既未依土地法規定程序合法購得系爭土地應有部分，自不得本於土地共有人地位對被告提起拆屋還地之訴。

㈡又被告對於：66號地上物原為訴外人陳萬金所有，嗣因陳萬金於98年7月6日死亡後，再由被告陳章安等4人繼承取得；68、70號地上物為被告陳順治等2人所共有；5號地上物則為被告陳文泉等3人所共有等情，被告不爭執。然本件被告所有前開地上物並非無權占用系爭土地，而係本於分管協議占有使用系爭土地特定部分（其中68、70號建物所使用部分，則經陳火煉同意交付其兄嫂使用，再由其後代陳順治等2人繼續占有使用；陳順治等2人則以其等所有331號土地與之交換使用(由陳玉那房占有使用331號土地)。）。即被告等人世居於系爭土地上迄已5代，達百年之久。系爭土地上之地上物亦興建於都市計劃之前，再由被告各本於繼承法律關係取得，並依法繳納房屋稅至今，即系爭土地早於30年間辦理總登記申請前，即由被告之先祖成立分管協議，由其等之子孫各依分管協議於系爭土地上各自建屋使用迄今，原告公司法定代理人陳華助，既為被告親戚，亦自幼居住於系爭土地附近，應對分管協議知之甚詳。且原告之前手游明娟向陳玉等人購入系爭土地應有部分時，亦已獲其等告知分管之事實。原告於100年間再向游明娟取得系爭土地應有部分1/2後，既亦將系爭土地特定空地部分圍住，供經營停車場使用，應認原告確明明知，且已默示承認分管契約，不該再興訟。另被告陳順治等2人所占有使用系爭土地特定部分，亦經除原告以外系爭土地共有人全體出具使用同意書同意被告陳順治等2人所有68、70號地上物占有使用系爭土地，依民法第821條第1項規定，原告應受其拘束。

㈢併為答辯聲明：如主文所示。

四、兩造不爭執之事項：

㈠系爭土地現登記為原告（應有部分1/2）與被告陳章安等4人（應有部分1/6(公同共有)。陳萬金於98年7月6日死亡，被告陳章安等4人為其全體繼承人）、被告陳文泉（應有部分4/36）、被告陳文盛（應有部分6/36）、被告陳俊龍（應有部分1/18）所共有，並有土地登記謄本2份（詳本院卷第108至113頁）、繼承系統表及戶資料（詳本院卷第81至87頁）在卷可佐。

㈡329號土地如附圖所示B部分（面積79.95平方公尺）地上物（即66號地上物）係原由訴外人陳萬金所有，嗣因陳萬金於98年7月6日死亡後，再由被告陳章安等4人繼承取得等情，並有繼承系統表及戶籍資料（詳本院卷第80至87頁）。

㈢329號土地如附圖所示A部分（面積148.89平方公尺）地上物（即68、70號地上物）為被告陳順治等2人所共有。

㈣329號土地如附圖所示C1部分（面積79.57平方公尺）、328號土地如附圖所示C2部分（面積136.95平方公尺）及D部分（面積23.27平方公尺）地上物（即5號地上物）為被告陳文泉等3人所共有。

㈤系爭328號土地（重測前為沛舍坡段163號），系爭329號土地（重測前為沛舍坡段161號），均於35年7月31日提出申請，36年7月1日以「總登記」為原因，登記為陳火煉（應有部分1/3）、陳招治（應有部分1/3）、陳銀（應有部分1/3），其中

⑴陳火煉（應有部分1/3）於80年1月14日以「繼承」為原因，移轉登記為陳文通、陳文泉、陳文盛3人所有（應有部分各1/9）。其中陳文通（應有部分1/9），再於82年7月20日以「繼承」為原因，移轉登記予陳蔡寶所有。陳蔡寶（應有部分1/9）又於94年2月21日以「繼承」為登記原因，移轉予李陳桃、陳玉秀2人所有（應有部分各1/18）。嗣再於94年3月11日分別由李陳桃將其應有部分1/18以「買賣」為原因移轉登記予陳俊龍（李陳桃為陳俊龍之姑姑，詳本院卷第91頁）；陳玉秀將其應有部分1/18以「買賣」為原因移轉登記予陳文盛。

⑵陳招治（應有部分1/3）於80年1月14日以「繼承」為原因，移轉登記為陳萬金、陳玉2人所有（應有部分各1/6）。陳玉應有部分1/6，則於97年12月23日以「買賣」為原因移轉登記予游明娟所有；游明娟則復於100年9月27日以「買賣」為原因移轉登記予原告所有。陳萬金應有部分1/6，則於103年4月7日以「繼承」為原因移轉登記予被告陳章安等4人公同共有。

⑶陳銀（應有部分1/3）於97年11月24日以「繼承」為原因，移轉登記予林陳續、葉陳鑾所有；林陳續、葉陳鑾再於97年12月3日以「買賣」為原因移轉登記予游明娟所有；游明娟則復於100年9月27日以「買賣」為原因移轉登記予告所有。等情，並有新北市板橋地政事務所於103年12月24日以新北板地資字第0000000000號函檢送系爭土地人工登記簿、電子謄本及異動索引在卷可佐（詳本院卷第119至151頁）。

五、原告主張：原告為系爭土地共有人之一，業據提出土地登記謄本為佐。被告則以：原告取得系爭土地時，出賣人未依土地法34條之1規定通知共有人優先承買，故原告並未合法取得系爭土地共有權人身分云云為辯。然按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年台上字第853號判例意旨參照）。即被告前開抗辯，並無可採，原告已因完成移轉登記結果，成為系爭土地共有人之一，先此敘明。

六、承前述，原告既為系爭土地共有人之一，並以被告無權占有為原因，依民法第821條、第767條規定提起本件返還所有物之訴。被告則以：被告等人世居於系爭土地上迄已5代達百年之久，系爭土地上之地上物亦興建於都市計劃之前，再由被告各本於繼承法律關係取得，並依法繳納房屋稅至今。實則，系爭土地早於30年間辦理總登記前，已由被告之先祖成立分管協議，由其等之子孫各依分管協議於系爭土地上各自建屋使用迄今。原告公司法定代理人陳華助，既為被告親戚，亦自幼居住於系爭土地附近，理應對分管協議知之甚詳。且原告之前手游明娟向陳玉等人購入系爭土地應有部分時，亦已獲其等告知分管之事實。原告於100年間再向游明娟取得系爭土地應有部分1/2後，既亦將系爭土地特定空地部分圍住，供經營停車場使用，應認原告確明知悉其所購入系爭土地應有部分受分配分管範圍，且已默示承認分管契約。即被告既本於分管協議占有使用系爭土地，自屬有權占有等語為辯。此部分自應由抗辯有權占有之被告，就其所辯有權占有之利己事實，負舉證之責。經查：

㈠按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例意旨參照）。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號判決意旨參照）。

㈡查本件經依被告聲請，傳訊證人陳章烈（即陳玉之子），到庭證稱：（證人是否原來是在住在民安街64號，64號是在那塊土地上？）是的，是在328、329地號土地上，我本來是共有人之一，我大約在5年前賣掉了。（就證人的了解，328、329地號土地上是如何約定使用？）在我曾祖父那個時候就是這樣住了。大概幾年我不記得了，從我出生的時候就是這樣使用了，我出生的時候我的曾祖父已經往生了。使用情形我是聽我奶奶、媽媽講的。（當時有幾塊土地是這樣使用？）當時有5、6、7房的人都是這樣使用，因為當時長輩對於土地的法律概念不是很清楚，所以就是長輩同意分配後大家就這樣蓋房子。（大概那幾塊地有這樣分配？）有包含331、328、329地號土地，那個時候大家不會去計較，我的長輩與被告的長輩們都是兄弟。我把我的土地賣給游明娟，游明娟再賣給原告。（游明娟是否知道系爭土地的使用情形？）他知道，我在賣土地給他有跟他說，游明娟不是我們的親戚，他是建設公司的人。（所以游明娟知道你們之間的使用情形？）他知道。（陳華助他們家是住在那裡？）他們原來有住在那邊。陳銀還有我的那1份，還有一個叫「阿嬌」的總共3份都賣給游明娟，然後游明娟再轉賣給陳華助。（證人所述的3份，是否上面都有建物？）是的。（所以游明娟買了系爭土地之後，是否就把房子拆掉？）我的房子後來有被拆掉，是原告買了以後拆掉的。（除了陳華助跟你們買的之外，陳華助本來是否也住在那邊？）是的，他原來也是住在那邊跟我的房子連在一起，他房子拆的時候，大概就是陳華助轉買到我房子的時候一起拆除的。（拆掉房子的土地，目前做何使用？）目前是做停車場使用，有圍起來。而且圍起來之後很多人都無法出入。（(提示本院卷118頁與證人閱覽，並告以要旨)，照片裡面的房屋是否與你有關？）對，這就是當時的房子。從我小時候就是這樣。（證人的母親是否還健在？）對，這件事情我的長輩都有明白的告訴我。（證人把土地賣給游明娟的時候，是如何告訴游明娟房屋土地的使用現況？）當時因為我們住的不方便，有3個人要賣房子，他們都知道我們的使用情形，因為他們都在那邊蓋房子，權狀跟房子他們都很清楚。（所以證人是否沒有特別跟游明娟說明使用情形？）我有跟他講我們土地是共有的，從以前開始就是這樣使用。（在證人曾祖父的時候，土地是單獨所有還是共有？）是共有的，本來土地是拿來種菜的，是後來子孫愈來愈多，沒地方住，所以才拿去蓋房子。（證人與陳華助是否很熟？）我沒有很熟，但我是叔叔。我跟他們那一房比較沒有往來。陳華助住我隔壁，住在我跟陳章源的中間，因為他跟我們是同房，所以陳章源的部分是直接賣給陳華助。我的賣給游明娟。現在作停車場就是我、陳華助、陳章源原來房子在的地方。（證人可否敘明照面上面的地是誰在使用(提示本院卷189頁上面)）？這就是我剛才所述的3個房子的所在地。（陳萬金與你是何關係？）跟我母親是姊妹關係。（證人與陳文泉等人是何關係？）陳文泉他們是第5房、我是第6房，大家算是堂兄弟。陳順治是大房，第2房因為沒有娶，所以倒房。第3房就是那個「阿嬌」，第5房就是陳文泉，第六房就是我們，第4房是陳銀他們。陳華助他們是號稱第7房，是因為她們的祖先走了，所以他們讓我們養，所以後來才讓他們也算一房。（陳華助的父親是何人？陳華助他們住多久了？）陳華助的父親是陳章科，跟我同輩，從小就住在那邊。（證人把土地賣給游明娟的時候，是證人本人與游明娟確認內容的？）是的等語。經本院審酌結果，認由證人陳章烈之證詞可悉，關於系爭土地應早於陳章烈曾祖父時期（即為總登記申請前）即依現況占有使用。證人陳章烈雖並不確知正確開始分管使用之時間，然可確認至少從伊出生（43年）時，即已如此分配使用。併相關使用情形既由陳章烈直接聽聞其奶奶（即系爭土地36年總登記時共有人之1「陳招治」）、媽媽（陳玉；即原告之前前手共有人）敘述而來，並與其兒時起居住經驗相符，衡情，自足信為真實，併足推認系爭土地至遲於35年7月31日為總登記申請時，確已經登記共有人3人（即陳火煉、陳招治、陳銀）同意依各房使用現況成立分管協議。參酌證人陳章烈所陳原告之前手游明娟取得系爭土地應有部分1/2，其來源共3份一節。經核乃源自原屬陳玉所有（應有部分1/6，計1份）及陳銀所有（應有部分1/3；嗣於97年11月24日以「繼承」為原因，移轉登記予林陳續、葉陳鑾所有；林陳續、葉陳鑾再於97年12月3日以「買賣」為原因移轉登記予游明娟所有，故為2份。）。至證人陳章烈關於正確出賣人之陳述雖有出入（例如其母陳玉部分逕稱為自己部分，或陳銀繼承人部分，仍稱陳銀等），則或肇於親系眾多所致，此部分自應以前述系爭土地異動索引記載為確，併此敘明。再者，游明娟取得系爭土地應有部分及再轉讓原告同時，依證人陳章烈之證詞可悉，前手既均係以於其上建有地上物方式占有使用系爭土地特定部分，且遲至原告取得系爭土地共有權後，才由原告將前手所遺地上物拆除，並將該特定部分圈圍設置停車廠使用等情（此部分為原告所未爭執，應可信屬實）。則證人陳章烈所證關於其等將系爭土地出售予原告之前手游明娟時，已明確向游明娟告知系爭土地分占有使用之事實，衡諸一般社會經驗法則，自足認為真正。遑論原告法定代理人陳華助除與被告間具親戚關係，自幼即居住於與系爭土地相鄰土地上之建物外，甚且其所有建物亦緊臨其前手購入證人陳章烈居住之地上物，則證人陳章烈所證，原告購入系爭土地前即明確知悉系爭土地分管之內容等語，亦與常情無違，而可採信。另證人陳章烈所陳關於分配使用土地包含陳順治等2人所有331號土地，陳順治為大房一節，則與被告陳章旺於本院言詞辯論期日所稱「當時是陳火煉同意給他兄嫂住68、70號」（詳本院卷第207頁）亦互核相符，附此敘明。

㈢再依被告聲請傳訊證人陳章信（40年出生；331號土地共有人之1），到庭證稱：（證人所住的331地號土地有無分管協議？）應該沒有書面的分管協議，我們是口頭協議。（331地號土地如何分管？）我們已經在那邊住了很多年了，我出生就住在那邊了，我們3個兄弟就是陳章富、陳章緒住1/2，陳建鴻、陳建隆住其他的1/2。331地號的土地就是這樣住的。陳建鴻、陳建隆他們怎麼住我不清楚。（證人是否知道你隔壁的土地為什麼會這樣住嗎？）因為早期祖先就是這樣分配，這樣住的。我現在60歲，在我出生的時候就是這樣住的。（一直到現在，是否都沒有改變？）是的。（新北市○○區○○街00號部分是誰住？）以前我叔公陳阿尾在住，現在沒有人住。現在登記在誰的名下我不知道等語。即由證人陳章信所證內容可推認，331號土地現確由共有人以各1/2方式分管使用中（即存在分管契約，由陳章信3兄弟分配特定1/2範圍使用；被告陳建鴻兄弟則分配其餘特定1/2範圍使用。）。另證人陳章信故不清楚相鄰系爭土地占有使用原因，然所證「因為早期祖先就是這樣分配，這樣住的。我現在60歲，在我出生的時候就是這樣住的」等語。則與證人陳章烈所證內容互核相符，而可信為真。

㈣復依被告聲請傳訊證人黃玉鳳（52年生；331號土地共有人之1陳章緒之妻），則到庭證稱：（證人是否知道331地號上的分管協議？）因為以前我們大家就是這樣住的，沒有什麼書面的約定，可是我們一直都是這樣使用的。（就證人的了解，陳建鴻、陳建隆在331地號土地上的1/2是如何使用？）沒有與人交換使用，陳建鴻、陳建隆他們就是自己使用。（新北市○○區○○街00號的房屋與陳建鴻他們有何關係？）我們是在72號，74號在以前的時候有一個大家都稱呼「叔公」的人在住，他與陳建鴻、陳建隆都是遠親，因為以前大家比較沒有土地知識，不知道說房子一定要蓋在自己的土地上，所以大家都是隨便蓋在別人的土地上，那時候每個人都是這樣，之前陳華助他們住的家也是蓋在其他人的土地上。（就證人的了解，陳順治與陳建鴻的民安街68號為何會蓋在那邊？）從以前開始就是這樣蓋，從我出生的時候就是這樣使用了。（就證人的了解，329、328地號的部分，有無分管協議？）都沒有分管協議，只是大家以前就是這樣住，從我出生開始就是按照現況在使用，只有作修補沒有重建過（民安街74號是「叔公」在住的，被告陳建鴻是否完全沒有干涉到？）74號以前就是「叔公」在住的，不是陳順治、陳建鴻他們在用的。以前的人比較沒有能力再去重新蓋房子，所以大家以前蓋好了以後，就一直這樣在住。（「叔公」與被告陳章安等人的親等是不是很親？）是跟被告他們很親，與我們不是很親等語。則由證人黃玉鳳之證詞可進步推悉，陳章信3兄弟本於分管協議所分配取得特定使用範圍，乃於其上建有72號地上物；被告陳建鴻兄弟分配取得特定使用範圍，則於其上建有74號地上物，並原供與被告親等較近之「叔公」陳阿尾居住使用，而非由被告陳建鴻兄弟使用等情。另系爭土地及331號土地亦均自證人黃玉鳳出生之日起，即依現況分配使用，至今未變更一節，則與前開2位證人所證情節互核相符，自可信屬實。至證人黃玉鳳主觀認為系爭土地沒有分管協議，僅其就分管協議誤認需有書面或明示意思表示為成立要件，並無足執此推謂系爭土地即無分管協議。

㈤基上，經本院調查結果，認系爭土地既早於35年間申請辦理總登記前，已由土地共有人陳火煉、陳招治、陳銀成立分管協議，由其等之子孫各依分管協議於系爭土地上各自建屋使用迄今（包含被告陳順治等人所有68、70號地上物，亦係經陳火煉同意，占有使用系爭土地特定部分使用迄今），期間長達60逾年；而被告陳建鴻等，亦將其所有相鄰331號土地分管部分（即前述74號地上物占用部分）交由與被告陳安章等4人親等較近之叔公使用。並由陳火煉、陳招治之繼承人（包含陳文泉等人、陳萬金及陳玉等人）各於80年間以繼承為原因取得系爭土地共有權時，系爭土地登記之共有人全體亦均無人就其等先祖指示分管使用之現況曾表異議；及其等再後世子孫（即被告陳安章等4人、證人陳章烈等）及陳銀之繼承人（即林陳續、葉陳鑾）亦均就分管使用之現況明知且未曾表示異議等情以觀，亦足推認遲自80年間起系爭土地登記之共有人全體（即陳火煉之繼承人、陳招治之繼承人及陳銀）亦已有默示合意，仍按各房使用現況分管使用系爭土地。又原告之前手游明娟於向陳玉等人購入系爭土地應有部分時，系爭土地除客觀上仍存在共有人等已按分管契約占有共有物之特定部分外，並亦獲出賣人明確告知分管之事實。而原告嗣於100年間再向游明娟取得系爭土地應有部分1/2後，則除將游明娟自前手占用系爭土地特定部分建有之地上物拆除外，更將前述拆除地上物後系爭土地特定空地部分圍住，供經營停車場使用等情，亦足推認原告確明知悉其所購入系爭土地應有部分受分配分管範圍，乃出賣人所有地上物占用範圍，而已默示承認系爭分管契約。按諸首開判例、判決意旨，系爭分管契約，對於受讓人（即原告）自應繼續存在。準此，被告陳文泉等3人及被告陳安章等4人所有5號、66號地上物，既本於原告應繼受之系爭土地分管協議占有使用系爭土地特定部分；被告陳順治等2人所有68、70號地上物則本於同前分管協議及相鄰331號土地分管協議特定部分交換使用之契約關係占有使用系爭土地特定部分，應均屬有權占有。

七、綜上所述，系爭5號、66號及68、70號地上物基於原告應繼受之系爭土地分管協議，均各有權占有使用系爭土地如附圖所示C1、C2、D及B、A部分。從而，原告本於民法第767條、第821條規定提起本訴，請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。

八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。

九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。

結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。