臺灣新北地方法院103年度重訴字第423號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第423號原　　　告　胡睿鈞訴訟代理人　湯明亮律師被　　　告　陳福壽陳蘇雄共　　　同訴訟代理人　劉興業律師複代理人　　劉嘉宏律師被　　　告　中鼎地產有限公司法定代理人　呂彥城訴訟代理人　余梅涓律師被　　　告　林書玄上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，經本院於民國 104年1月21日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告經被告中鼎地產有限公司（下稱中鼎公司）之仲介人員即被告林書玄之仲介，由原告委託之訴外人辜喨秋與被告陳福壽、被告陳蘇雄於民國（下同）102年12月30日簽定不動產買賣契約書，以總價新台幣（下同）1億7395萬元購買坐落新北市○○區○○段第599、600、601、602、616、655、656地號7筆土地（下稱系爭土地）及其上建號509號建物，第一期簽約款為1739萬元，並簽訂買賣價金履約保證申請書、價金履約保證動用專戶款項協議書，依照該價金履約保證動用專戶款項協議書其他約定事項附件第二條之約定，原告應支付第一期款於簽約當天暫以全額1739萬元本票支付，該本票暫保管於被告中鼎地產公司處，原告於102年12月31日將全額1739萬元匯至履保專戶內，該擔保本票即歸還原告。於是辜喨秋於簽約當天代理原告簽發系爭本票交予被告中鼎公司保管，隔日即12月31日再交付發票人為原告、票面金額100萬元之支票一紙予被告中鼎公司，及傳真發票人為原告、票面金額1639萬元、受款人為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶之支票一紙，被告中鼎公司將上開100萬元支票交付被告陳福壽、陳蘇雄，原告再匯款100萬元至履保帳戶內，並同意從該履保帳戶匯至被告陳福壽、陳蘇雄帳戶而付清，至於上開1639萬元傳真支票則繼續放在被告中鼎公司處，原告亦同意最遲於103年1月6日中午12時將款項 1639萬元存入履保專戶內。㈡惟購買之時，被告陳福壽、被告陳蘇雄及被告中鼎公司之仲介人員即被告林書玄向原告表示，系爭不動產可興建1500坪以上房屋，原告信以為真，才同意與被告陳福壽、被告陳蘇雄簽約。詎簽約後原告委請王國輝建築師事務所計算，竟發現系爭不動產其中599、602、616、655地號等四筆土地位於計畫道路上，不能納入基地，以系爭600、601及656地號作為基地使用，扣除法定面積以後，實際使用基地面積為 429.28坪，總銷售建坪為824.12坪，建照申請總樓地板面積1427.7坪，並非總銷售建坪。實與被告林書玄所稱、建坪 500多坪，可以蓋到1500坪，差距甚大，本件買賣顯有瑕疵存在，且此瑕疵係可歸責於被告，原告乃依民法第359條、第360條規定解除契約，並請求返還買賣價金100萬元，以寄發存證信函予被告陳福壽、陳蘇雄為主張，惟被告陳福壽、陳蘇雄二人竟將原告所簽發以為保證之系爭本票聲請本票裁定。㈢又原告購買系爭不動產，由被告林書玄帶看及商談買賣，被告林書玄對於系爭土地能否興建1500坪以上房屋，當知之甚詳，卻向原告佯稱系爭土地可興建1500坪以上房屋，其有過失甚明，並因而致原告受有支付買賣價金100萬元之損害，故原告得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告中鼎公司、林書玄連帶賠償100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。則被告陳蘇雄、陳福壽之返還價金債務，與被告中鼎公司、林書玄之連帶賠償債務之間，具有不真正連帶債務關係，如其中一項金額已經被告履行給付，其餘被告於履行範圍內，免給付義務。㈣並聲明：1.確認鈞院103年度司票字第1682號民事裁定所示本票債權不存在，2.被告陳福壽、陳蘇雄應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，3.被告中鼎地產有限公司、被告林書玄應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，4.第2、3項之請求，於任一被告履行給付後，其他被告於其給付範圍內，免給付義務，5.願供擔保請准宣告假執行。二、被告陳福壽、陳蘇雄共同主張：㈠被告陳福壽、陳蘇雄僅係單純出賣系爭不動產，並未表示系爭土地嗣後得以興建若干坪數之建物。至於原告出於何種動機、原因購買，其購買後有何處置規劃，根本不在系爭買賣契約約定範疇內，而原告主張其以為系爭土地可興建1500坪以上建物，係屬於原告主觀想法及願望，即屬契約之動機，而非本件買賣契約意思表示之內容。㈡本件被告陳蘇雄係全權委託仲介即被告中鼎公司出售系爭不動產，而被告陳蘇雄於簽約時才第一次與原告見面。原告主張上開契約之動機，作為解除契約之理由，應由原告舉證該動機屬於契約約定之內容，否則原告須負民法第229條以下之遲延責任。況且原告係鈞碩建設股份有限公司（下稱鈞碩公司）之成員，具有專業能力判斷是否承購，對於系爭不動產買賣理應審慎評估詳為分析，卻於事後以此為解除買賣契約之藉口，顯有違誠信原則，且並無理由。而且，系爭土地尚未交付予原告，依最高法院47年台上字第1655號判例見解，買賣標的物既尚未交付原告，尚不生物之瑕疵擔保責任問題，自無民法第359條、360條規定適用，原告主張依民法第359條規定解除契約，仍屬無據。再依民法第359條之規定，解除契約相對於減少價金，受有更嚴格限制，即須解約不顯失公平者方可為之。故原告所簽發之系爭本票，其背後原因關係即買賣契約仍然存在，原告提起本件確認本票債權不存在訴訟即無理由，被告收受100萬元即為有據。㈢系爭本票性質既因擔保履約（第一期簽約款）而簽發，依系爭不動產買賣契約書第8條第2項規定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方……(略)；經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據作為違約賠償……(略)」，原告違約給付遲延在先，後經被告催告履約、發函解約，依上開契約之約定，被告自得以原告簽發之履約本票作為違約賠償。況原告於其準備書一狀已自承被告收受之 100萬元係違約賠償，益證被告收受此違約金之合理性及正當性。㈣又違約金於無當事人特別約定之情形下，原則上屬於損害賠償額預定性違約金之性質，即以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額，至於實際損害額為何則非所問。此違約金之約定係基於當事人間之合意，債務人即應依約履行。而且依最高法院79年台上字第1915號民事判例見解認為債務人已經給付者，即不得再以違約金過高為由，請求酌減。故原告以違約金過高為由主張被告應返還100萬元，即等於主張將違約金酌減至零，顯無法理依據。㈤並聲明：1.駁回原告之訴，2.願供擔保請准宣告假執行。三、被告林書玄主張：㈠被告自始至終未向原告保證可以蓋1500坪以上，也未向原告表示很多人搶購系爭土地，只是提供謄本、週邊行情，聽同事口述這塊地大約可蓋約1500坪，但要自己審慎評估，原告有1個多月時間可以評估，而且原告是土地開發的專業，這些話被告說了十次以上，事後也傳簡訊並寄存證信函。至於原告所提出的評效表並無被告簽名，也不是由被告提供給原告。㈡被證二意願書是被告寫的，當時有拿給辜喨秋看，告知必須付斡旋金，至少要寫要約書，後來辜喨秋稍微看一看以後就用鈞碩公司的不動產買賣購買意願書格式開給被告，鈞碩公司在12月3日就寫了意向書給被告。系爭交易並不是被告主動向原告推銷，是原告來問被告的。被告在11月底就到原告所屬的公司作介紹，前後去了6、7次左右。㈢原告當初只在意系爭土地軍事限高的問題，所以被告當時找了很多地方查建築法規有關於軍事限高的資料。而且簽約當時原告對於坪效問題也未提出，只談及系爭土地上有租約的問題。買賣合約書被告和代書都有分開詳細解釋給雙方聽，辜先生當時看條文很仔細，簽約過程有錄音錄影，原告對坪效確實沒有意見。原本原告承購8筆地號，經原告詳細查過以後，認為其中615地號不需要購買，因為是溜地，對原告沒有用，即原告對系爭土地已有相當瞭解，並沒有倉促決定的情況。而原告的出價也由一坪30萬元提高到32萬元，最後以32萬多元成交，總成交價比購買意願書的總價少了十幾萬元。㈣並聲明：1.駁回原告之訴，2.願供擔保請准宣告免為假執行。四、被告中鼎公司主張：㈠原告所代表之鈞碩公司於102年12月3日與被告中鼎公司簽訂要約書，委託被告公司仲介購買被告陳福壽所有之系爭土地，買賣雙方於102年12月30日簽訂買賣契約書，而原告自簽立要約書至買賣契約書，中間相隔一個月，已足使原告詳盡了解系爭土地，再為周全規畫，經原告以其建築專業背景評估以後決定購買，全憑原告之意願。㈡被告林書玄僅單純居間仲介買賣雙方，並未向原告提供實質證明文件或者口頭保證系爭土地絕對可興建1500坪以上建物，而且原告本身即係從事不動產土地建設公司之人員，豈會一昧相信非具有土地建設專業之被告林書玄，可見此為原告卸責之詞。被告林書玄已詳盡善良管理人之注意義務，並無過失存在，原告自無從依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，主張被告中鼎公司與被告林書玄應對原告負連帶賠償責任。本件實情為原告於簽約以後，反悔不願履行買賣契約，故以系爭土地不能興建1500坪以上房屋作為解除契約理由，然而被告中鼎公司係合法從事房仲業者，並無原告所述之不法行為。況且原告若在意效坪，何以其所出具之意願書及買賣合約書均未提及此事，而且原告反而將購買價格提高。㈢並聲明：1.駁回原告之訴，2.願供擔保請准宣告免為假執行。五、兩造不爭執事項（本院卷第57頁正反面）：㈠原告經被告中鼎公司之業務人員即被告林書玄之仲介，由原告委託之訴外人辜喨秋與被告陳福壽、陳蘇雄於102年12月 30日簽定不動產買賣契約書（原證1），以總價1億7395萬元購買系爭坐落新北市○○區○○段第599、600、601、602、616、655、656地號土地土地及建號509號建物，第一期簽約款為1739萬元，並簽訂買賣價金履約保證申請書、價金履約保證動用專戶款項協議書（原證2、3）。㈡依照該價金履約保證動用專戶款項協議書其他約定事項附件第2條之約定，原告應支付第一期款於簽約當天暫以全額 1739萬元本票支付，該本票暫保管於被告中鼎公司處，原告於102年12月31日將全額1739萬元匯至履保專戶內，該擔保本票即歸還原告。㈢訴外人辜喨秋於簽約當天代理原告簽發系爭本票交予被告中鼎公司保管，隔日即12月31日再交付發票人為原告、票面金額100萬元之支票一紙予被告中鼎公司（原證4），及傳真發票人為原告、票面金額1639萬元、受款人為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶之支票一紙（原證5）。被告中鼎公司將上開100萬元支票交付被告陳福壽、陳蘇雄，原告再匯款100萬元至履保帳戶內，並同意從該履保帳戶匯至被告陳福壽、陳蘇雄帳戶而付清，至於上開1639萬元傳真支票則繼續放在被告中鼎公司處。㈣原告本同意最遲於103年1月6日中午12時將款項1639萬元存入履保專戶內，但未如期履行，並於103年1月8日以系爭土地未能興建1500坪以上之房屋為由，寄發存證信函通知被告被告陳福壽、陳蘇雄解除契約及請求返還100萬元支票，副本並通知被告林書玄（原證6）。㈤被告陳福壽、陳蘇雄於103年1月17日寄發存證信予原告，要求原告應於函到後7日內給付第一期款，屆期未履行給付，視同違約；其後又於103年1月29日寄發存證信函予原告，解除系爭買賣契約（原證8、9，本院卷第66-68頁）；並以系爭本票記載金額未獲清償為由，聲請本票裁定准予強制執行，經本院於103年4月14日以103年度司票字第1682號裁定准許（原證7，本院卷第18頁）。㈥原告之後以被告陳福壽、陳蘇雄、林書玄涉嫌背信、詐欺得利為由提起刑事告訴，經新北地方法院檢查署檢察官於103 年8月1日為不起訴處分（被證7，本院卷第157-159頁）。六、本件爭執點：㈠原告依物之瑕疵擔保規定，主張解除契約是否有理由？㈡原告請求確認系爭本票債權不存在，是否有理由？㈢原告請求被告陳福壽、陳蘇雄返還已給付之買賣價金100萬元，是否有理由？㈣原告請求被告中鼎公司、林書玄連帶賠償支付買賣價金100 萬元之損害，是否有理由？以下分別說明七、就原告主張依物之瑕疵擔保規定解除契約一節而言：㈠原告於起訴狀主張：「被告陳福壽、陳蘇雄及被告中鼎公司仲介人員即被告林書玄向原告表示上開不動產可興建1500坪以上之房屋，原告信以為真，才同意與被告陳福壽、陳蘇雄簽約，詎簽約後原告請建築師計算，竟發現上開不動產無法興建1500坪之房屋，本件買賣顯有瑕疵存在，且該瑕疵係可歸責於被告，因此，原告寄發存證信函予被告陳福壽、陳蘇雄主張解除契約」云云。㈡按民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」被告陳福壽、陳蘇雄否認曾表示「系爭土地可興建1500坪以上之房屋」一語，辯稱僅係單純出賣系爭不動產而已。又據證人辜喨秋到庭證稱：「在102年12月30日時，約下午2點半左右，原告請我到中鼎全國不動產與陳福壽、陳蘇雄作簽約動作，但一直在不動產辦公室內坐到約晚上7、8點，其間都是由不動產的營業人員，與陳福壽、陳蘇雄協調價格，他們後來協調完成價格後才要我去陳福壽、陳蘇雄所在的辦公室作簽約動作」、「林書玄跟原告說這塊地未來可興建1500坪，系爭土地購買的決定很倉促，因為林書玄說這塊土地很多人搶購」、「（代理簽約時，之前有跟陳福壽、陳蘇雄2人見面過嗎？）第1次見面就是簽約當天晚上，下午時我和陳福壽、陳蘇雄分別在不同的辦公室，所以沒有見到面，直到簽約時才見到」等情（本院卷第80頁反面、第81頁），顯見於簽約過程中，被告陳福壽、陳蘇雄二人確實未曾表示「系爭土地可興建1500坪以上之房屋」一語。再參酌系爭不動產買賣契約書中並未記載此項條件，甚至在買賣契約書及價金履約保證動用專戶款項協議書上「其他約定事項」欄（本院卷第11、13頁），僅記載賣方要補齊授權書之相關事項，均未就此項「系爭土地可興建 1500坪以上之房屋」條件為任何記載，顯然原告主張被告陳福壽、陳蘇雄二人曾表示此項條件云云，尚缺乏證據證明。㈢再查，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。而物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，同法第354條第1項前段定有明文。又民法第359條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。本件中，買賣契約當事人分別為原告、被告陳福壽、陳蘇雄，被告陳福壽、陳蘇雄僅單純出賣系爭土地，至於買受人即原告究竟出於何種動機、原因而購買，購買後有何處置與規劃，甚至與買方仲介人員林書玄如何商議，如無明文記載於買賣契約書上，自非系爭買賣契約效力所及，亦不得拘束契約相對人即被告陳福壽、陳蘇雄二人。因此，原告既無法舉證證明被告陳福壽二人有表示「系爭土地可興建1500坪以上之房屋」一節，復無記載此項條件於系爭買賣契約中，即無從認定買賣雙方曾約定系爭土地應具備此項條件之價值、效用，而原告也未舉證說明系爭土地有何其他瑕疵存在，故原告主張依物之瑕疵擔保規定，向被告陳福壽、陳蘇雄解除契約云云，顯然無理由。八、就原告請求確認系爭本票債權不存在一節而言：㈠系爭不動產買賣契約書第8條第2項規定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方……；經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據作為違約賠償……」（本院卷第10頁反面、第11頁）。而依買賣總價款萬分之三計算，買方每逾一日之滯納金即為5萬2185元（000000000× 0.0003=52185）。㈡查原告於起訴狀即表示「依照該價金履約保證動用專戶款項協議書其他約定事項附件第二條之約定，原告應支付第一期款於簽約當天暫以全額（即1739萬元）本票『支付』，該本票暫保管於被告中鼎地產公司，原告於102年12月31日將全額1739萬元匯至履保專戶內，該擔保本票即歸還原告。於是辜喨秋於簽約當天代理原告簽發系爭本票交予被告中鼎地產公司保管」等情（本院卷第4頁），並有「價金履約保證動用專戶款項協議書其他約定事項附件」附卷可稽（本院卷第13頁反面）。由此可知，依照原告自認內容及買賣雙方之約定，系爭本票除供擔保作用外，並同時作為第一期款「支付」之用。原告既未依約於102年12月31日將全額1739萬元匯至履保專戶內，之後於103年1月8日解除契約亦不合法，已如前述，顯然原告違約給付遲延在先，之後再經被告先後催告履約、發函解約。因此，依上開不動產買賣契約書第8條第2項規定，被告自得沒收原告簽發之系爭本票作為違約賠償而行使權利，故原告請求確認系爭本票債權不存在，即無理由。九、就原告請求被告陳福壽、陳蘇雄連帶返還買賣價金100萬元一節而言：㈠原告主張於系爭買賣契約簽訂後不久即解除契約，被告陳蘇雄、陳福壽並無受有損害，其等主張沒收100萬元違約賠償，實為無理亦屬過高，應予返還原告云云。㈡惟查，依前述系爭不動產買賣契約書第8條第2項規定，被告除得沒收原告簽發之系爭本票，亦得沒收原告已繳第一期部分買賣價金即系爭100萬元作為違約賠償。而違約金，若無當事人特別訂定，原則上屬「損害賠償額預定性違約金」之性質，即以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之意，至於實際損害額為何，則非所問。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，亦有最高法院49年台上字第807號判例要旨可參。本院審酌原告為建築業者（鈞碩建設公司總經理，本院卷第57頁反面）、原告與被告陳福壽、陳蘇雄簽訂契約之買賣標的價額、原告違約之原因及可能對被告陳福壽二人所生之損害等情形，認被告陳福壽二人依據系爭不動產買賣契約書第8條第2項規定沒收違約金即系爭買賣價金100萬元並無不當，亦無過高之處。從而，原告此部分請求，即無理由。十、就原告請求被告中鼎公司、林書玄連帶賠償支付買賣價金 100萬元之損害一節而言：㈠原告主張被告林書玄對於系爭土地能否興建1500坪以上房屋，當知之甚詳，卻向原告佯稱系爭土地可興建1500坪以上房屋，其有過失甚明，並因而致原告受有支付買賣價金100萬元之損害，故原告得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告中鼎公司、被告林書玄連帶賠償100萬元云云。㈡查被告林書玄否認曾向原告表示系爭土地確實可興建1500坪以上房屋一事，辯稱：「我自始至終沒有向原告保證可以蓋1500坪以上，我只是提供賸本，週邊行情，聽同事口述這塊地好像可蓋約1500坪，但要自己審慎評估，原告是土地開發的專業，這話我說了10次以上，事後我也傳簡訊及寄存證信函」、「我也沒有給證人什麼坪效表，我從來沒有說過我們的建築師說可以蓋1500坪以上，我說大約可蓋1500坪，但原告要自己評估，有1個多月的時間讓原告去評估，而且價格從1坪30萬元提高到32萬元，最後也是1坪32萬元多成交，總成交價比購買意願書的總價少了十幾萬元」、「買賣合約書只有當下代書會解釋，我和代書都有分開詳細解釋給各人聽，辜先生當時看條文很仔細，簽約過程有錄音錄影，原告對坪效確實沒有意見，簽意向書給我時有2張，，原本承購8筆地號，原告詳細查過後，認為其中615地號不需要購買，因為是溜地，對原告沒有用，所以原告對系爭土地已有相當瞭解，也沒有決定很倉促的情況」等情（本院卷第102-103頁）。㈢依照前述民事訴訟法第277條規定，自應由原告就此部分主張之事實負舉證之責。原告所舉證人辜喨秋雖曾到庭證稱：「（有聽到林書玄親口說系爭土地有1500坪的坪效嗎？）有，時間在簽約前一天時也有聽到，後來土地有爭議時，林書玄依舊如此說」、「（林書玄有提出任何書面資料佐證嗎？）林書玄說他們的建築師有說過可蓋到1500坪以上，也帶了一張類似坪效表讓我看過，但沒有留下來」等語（本院卷第81頁反面、第82頁），惟證人辜喨秋係原告所經營鈞碩公司之副總經理（本院卷第80頁反面），也是原告簽署細爭土地買賣契約書之代理人，更為系爭面額1739萬元本票共同發票人，與原告處同一立場之利害關係，且未能提出任何書面證據為憑，其所為之證詞即難免偏頗，自難以採信。㈢原告雖又先後提出三份坪效表（本院卷第97、110、127頁）主張被告林書玄曾表示系爭土地可興建1500坪房屋一事卻屬不實云云。惟查， 1.第一份坪效表（原證10，本院卷第97頁）是原告於簽約後才委請王國輝建築師事務所對系爭土地所製作之坪效資料，並非被告林書玄所製作及提供之資料，無法證明被告有何表示系爭土地確可興建1500坪房屋之事實。 2.第二份坪效表（本院卷第110頁）雖有記載「營建面積 1777.32坪」、「銷售面積1551.51坪」等內容，惟經被告林書玄否認為其所提出，辯稱：「這份坪效表沒有我的簽名，我也沒有提供，為何說是我提供這份坪效表」一語，而原告訴訟代理人也於103年10月29日庭期審理時陳稱：「這份表是一位金門代書蕭百芳傳給原告訴訟代理人，因為蕭代書認識我和中鼎公司，希望三方促成和解，這份坪效表也是蕭代書和中鼎公司拿的」等情（本院卷第103頁），顯然被告林書玄並未提供該份坪效表資料予原告。 3.第三份坪效表（原證12，本院卷第127頁）與第二份坪效表內容相同，原告同時提出錄音譯文，內有被告林書玄表示「坪效表，不要讓建築師拿去，要交回給老闆，不然就偷偷copy一份給建築師看，但不留給他，正本要拿回去給老闆」等語（原證11，本院卷第117-126頁），證明該坪效表確為被告林書玄所提供。惟原告訴訟代理人於103年 11月19日庭期審理時陳稱：「上次庭呈的坪效表（即第二份坪效表）和原證12內容一樣」、「錄音確實是在簽約後為了收集證據而錄的。坪效表也是林書玄在簽約之後才拿出來的，之前只是口頭保證可以蓋1500坪」等語（本院卷第130頁反面），此項陳述除與證人辜喨秋前述證稱「林書玄說他們的建築師有說過可蓋到1500坪以上，也帶了一張類似坪效表讓我看過，但沒有留下來」一節不符外，也與其於前次庭期所稱「這份坪效表也是蕭代書和中鼎公司拿的」一節不符，其前後陳述不一，已難採信。再者，原告提出之錄音譯文並不完整，經被告林書玄提出且經原告不爭執之完整錄音譯文（本院卷第142-144頁、第176頁反面），確認該錄音內容是被告林書玄於103年1月6日買賣發生糾紛後，與證人辜喨秋協商時所為，惟遍觀該錄音內容均未提及「被告林書玄於簽約前曾提出坪效表、表示系爭土地確可興建1500坪房屋」一事，故原告此部分主張，無法認定屬實。㈣何況，原告為鈞碩公司負責人及其他多家公司之負責人（本院卷第149-153頁），係專業建築業者，且證人辜喨秋也證稱原告為鈞碩公司總經理，公司主要營業項目為「道路地、容積移轉」，並表示「有確定要買，才會開購買意向書」（本院卷第80頁反面-82頁），足證原告為專業從事建設公司之人，對於「土地之坪效及容積移轉」等建築專業事項，均有相當程度認知。而原告於102年12月3日除由被告林書玄代寫要約書外（記載購買價格每坪28萬元，本院卷第107頁），並由證人辜喨秋於當日提出不動產買賣購買意願書（記載購買價格每坪30萬元，本院卷第108頁）予被告林書玄，讓其得持該意願書與地主議價，續於102年12月27日簽署第二份購買意願書予被告林書玄（記載購買價格每坪32萬元，本院卷第156頁），顯然早於102年12月3日，原告對於系爭土地已有一定程度之了解，距離102年12月30日簽署系爭買賣契約書，已有約一個月時間審酌即調查係爭土地詳細情形之時間，且其若無經過評估，亦無可能將購買價格從每坪28萬元提高到32萬元，故原告應無可能受到無土地專業執照背景之被告林書玄銷售言語所影響，更足以佐證其所指「被告林書玄向原告佯稱系爭土地可興建1500坪以上房屋」一事，應非事實。㈤從而，原告既無法舉證證明被告林書玄有何過失，則其依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告中鼎公司、林書玄連帶賠償100萬元，即無法成立。十一、綜上所述，原告指稱被告陳福壽、陳蘇雄及林書玄向原告表示系爭土地可興建1500坪以上房屋，致原告信以為真才同意簽立係爭買賣契約一節，均無法認定屬實，故其提起確認本票債權不存在之訴，並依民法第359條、第360條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定所為之請求，即無理由，均應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。十三、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 104 年 2 月 11 日民事第二庭法官劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 2 月 11 日書記官李略伊

臺灣新北地方法院103年度重訴字第423號

關鍵資訊