臺灣新北地方法院103年度重訴字第752號

• 裁判案由: 排除侵害等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 104 年 09 月 10 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第752號原　　　告　祭祀公業法人新北市黃永山
法定代理人　黃照夫
訴訟代理人　李文中律師
鄭雅文律師
劉宇哲律師
被　　　告　張仁德
林淑真
共　　　同
訴訟代理人　陳福寧律師
上列當事人間請調整租金事件，本院於民國104 年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告向原告承租新北市○○區○○段○○○地號土地之每年租金，自民國一Ｏ三年十月二十二日起，調整為新臺幣參拾伍萬陸仟壹佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）伊為坐落於新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，被告於民國69年1 月1 日向原告承租系爭土地至今，現每年租金為新臺幣（下同）141,246 元，兩造間並存在不定期之基地租賃關係，合先敘明。
（二）按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第227 條之2 第1 項、第442 條分別定有明文。次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例參照）。被告向原告承租系爭土地，參酌新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖可知848 （1 ）與848 （2 ）部分面積共計64.77 平方公尺（如附圖）。系爭房屋自67年興建完畢，迄今已近40年，折舊後所剩殘值有限，相較於原告所有之系爭土地，自69年迄今公告現值調漲幅度將近30倍，簡言之，被告房屋隨時間持續折舊，反之原告土地隨時間持續增值，被告得以將房屋出租予他人，係因該第三人重於坐落位置與周邊機能，而非高屋齡之房屋，應屬無疑。是以，本件請求調整租金按103 年起訴時之公告地價年息10% 調升租金，亦即每年租金應調整為361,417 元（計算式：55,800元×64.77 平方公尺×10
% ）
（三）被告答辯以北門街加速沒落、欠缺人潮與商機，出租租金不比十年前云云，並非事實，蓋104 年1 月30日鈞院至現場履勘時，系爭土地上之房屋二樓已出租他人使用，訴外人承租作為通達創意行銷有限公司之辦公室使用，當日該公司恰巧委請保全人員至現場查勘保全系統，足見被告辯稱無法出租，要非屬實；再系爭土地上之房屋一樓自104
年2 月起業已出租與訴外人作為Milano販售服飾之店面，被告陳報103 年10月間之照片，不僅與現況不符顯刻意混淆，實無足採。原證44第2 頁照片所示紅廚排骨店面招租照片，亦與現況不符，該店面早已於104 年2 月出租予他人；原告起訴前曾向被告表示欲重新簽定書面租賃契約，當時被告答以：「這地段將來可能會都更，要就簽定20年租賃契約，不然就是等都更的時候，再換取坪數」等語，卻於答辯狀稱：「周遭環境荒廢、多有空地、欠缺商機」云云，前後反覆，僅為臨訟空言抗辯，無足採信。被告承租系爭土地每月租金約11,771元，前自承以31,000元出租予他人，在在顯示顯示兩造租金確實過低，有調整之必要。
（四）請求給付租金差額部分：
1、兩造土地租賃面積64.77 平方公尺，關於98年至102 年期間之租金，被告僅給付63.82 平方公尺，尚有不足，原告得請求給付該部分差額，應屬無疑。
2、租金差額計算式：
⑴98年度租金：
55,330元×80% ×5%×（64.77 平方公尺－63.82 平方公
尺）＝2,103元。
⑵99年度租金：
55,330元×80% ×5%×（64.77 平方公尺－63.82 平方公
尺）＝2,103元。
⑶100年度租金：
55,330元×80% ×5%×（64.77 平方公尺－63.82 平方公
尺）＝2,103元。
⑷101年度租金：
55,330元×80% ×5%×（64.77 平方公尺－63.82 平方公
尺）＝2,103元。
⑸102年度租金：
55,330元×80% ×5%×（64.77 平方公尺－63.82 平方公
尺）＝2,103元。
⑹共計10,515元。
3、被告應返還租金差額10,515 元。
（五）綜上，聲明：⑴被告共同承租原告所有系爭土地如附圖所示848 （1 ）與848 （2 ）部分面積共計64.77 平方公尺之租金，自起訴狀繕本送達翌日起租金調整為每年361,417 元。⑵被告應給付原告10,515元，及自變更聲明狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑶第一項至第二項判決，請准原告提供擔保，宣告得為假執行。
二、被告答辯以：
（一）69年1 月被告向原告承租系爭土地約25坪（約82.64 平方公尺），租期自69年1 月1 日起至71年12月31日止，租金則按政府評定當時所申報之地價，以祭祀公業出租鄰近租金率為準，於69年計繳租金33,350元；租期屆滿後，因承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對之意思，並收取租金，雙方視為以不定期限繼續租賃契約。被告繼續承租系爭土地並繳付25坪租金至92年底，詎自93年1
月1 日起，出租人擅將使用面積（非承租面積）縮減為63.82 平方公尺（換算為19.30 坪），並以63.82 平方公尺為基礎計算租金。惟被告所有房屋實際占用系爭土地面積經新北市板橋地政事務所複丈為64.77 平方公尺，仍在雙方租約範圍之內，且系爭土地曾於73年1 月4 日遭新北市政府徵收作為板橋區板橋國民小學校地，致被告承租系爭土地只使用64.77 平方公尺（一層建物主體59.62 ＋一層加蓋5.15），原告卻以25坪（82.64 平方公尺）計算承租面積直至92年止，20年來計超算357.4 平方公尺（82.64
㎡－64.77 ㎡×20年）；93年後才改以63.82 平方公尺計
算使用面積平迄今，因被告房屋使用面積為64.77 平方公尺，原告以63.82 平方公尺計算使用面積，少算0.95平方公尺（64.77 ㎡－63.82 ㎡），11年來少算使用面積10.45 平方公尺（0.95㎡×11年）。兩相折抵，原告尚超算34
6.95平方公尺之承租面積。
（二）按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第227 條之2 第1 項、第442 條固定有明文。惟按民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因情事變更，法院應為增減給付或變更其他原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平為要件。如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，雙方對之應如何調整給付，有所約定者，自無該條項規定之適用（最高法院84年台上字第760 號裁判要旨參照）。兩造既已約定租金隨土地價值之昇降而機動調整，自無再依民法第四百四十二條規定聲請法院予以調整之理（最高法院70年台上字第3194號裁判要旨參照）。兩造69年簽訂基地租賃契約書第3 條約定租金係「按照政府評定當時所申報之地價，以祭祀公業出租鄰近租金率為標準」。第4 條其他約定事項第2 項，約定「乙方在租賃期間中政府如有調整地價者，應照其課稅月份起以新地價之本公業只租鄰近租金率計算為租金，此項甲乙互相提補之，不得異議。」顯見雙方於簽訂契約時，即已預見將來情事變更應如何調整給付，而事實上兩造多年來亦均以政府之公告地價機動調整租金，並非固定以69年約定之租金收付。是以，兩造既已約定租金隨土地價值昇降而機動調整，自無再依民法第227 條之2 第1 項、同法第442 條規定聲請法院以調整租金之理，故原告聲請調整租金亦無理由。
（三）原告稱系爭土地位於新北市板橋精華地匾，鄰近板橋大遠百、遠東百貨、誠品商圈、麗寶百貨廣場、華納威秀電影院等，且附近又多學區，如板橋高中，板橋國小等，與台鐵、高鐵，捷運三鐵為鄰，足見交通便利，生活機能良好，擁有良好之經濟發展價值云云；然北門街自台鐵、高鐵、捷運三鐵開通，板橋大遠百、遠東百貨、誠品商圈、麗寶百貨廣場、華納威秀電影院設置後，不但沒有帶來人潮商機，反而使北門街加速沒落，人潮都被新板特區帶走。10多年來，北門街商家店面經常空屋待租，租金也大幅下降，縱然降租，也不一定有人要租。待租房屋往往1 、2
年都租不出去，鈞長104 年1 月30日履勘時，系爭房屋一樓店舖即是空屋可證，縱有出租，亦因沒人潮，商家虧損連連後，結束營業而退租。被告房屋旁邊為空地，無騎樓聯接，一般人行至56號店家前即停住、不再往前，週遭環境不是荒廢宿舍就是空地，何來人潮商機？若不是環境不佳，建物頹廢老舊，何需都更？被告所言均屬事實，懇請明鑒。土地出租只管按時收租，無管理、折舊、修繕問題；房屋出租則不一樣，有建造房屋成本、裝修設備成本、建物管理維修等成本問題，故房屋租金較為複雜，包括土地、房屋、設備使用代價及修繕、折舊、管理房屋之費用、利潤等，故房屋出租之租金，必高於土地租金，不能以房屋租金與土地租金相較，來認定土地租金有無過低之情。原告主張被告現承租部分，每年租金為141,246 元，相當於每月租金約11,771元，被告前已自承以31,000元出租予他人，在在顯示兩造之租金確有過低之情，有調整之必要，亦不可採。
（四）歷年來繳納租金，都係由原告計算後通知繳納，依被證3
收據記載原告收取租金之計算方式：55,330×80% ×5%×
63.82 ＝141,246 ，可知原告通知被告繳付之租金，係以當年度公告地價×80 %為申報地價，再乘以申報地價年息
5%，再乘以使用面積（非租用面積）＝一年總租金，原告擅自減少被告承租土地之使用面積，與被告無關，基於誠信原則，原告無權要求被告補足使用面積差額，被告亦主張原告自73年至103 年間超算之使用面積與少算之使用面積抵銷，故原告請求給付差額租金為無理由。
（五）綜上，原告請求均無理由，應予駁回。聲明：⑴請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請。⑵如為被告不利之判決，請准供擔保，免為假執行
三、法院之判斷：
（一）被告於69年1 月1 日向原告承租系爭土地，租期為69年1
月1 日至71年12月31日，約定承租面積約25坪，租金按照政府評定當時所申報之地價，以祭祀公業出租鄰近租金率為標準，69年繳納租金33,350元，租期屆滿後，兩造以不定期限繼續租賃契約至今，69年至92年間雙方均以25坪之承租面積計算、繳納租金，93年至102 年雙方則以63.82
平方公尺計算、繳納租金，原告每年租金之計算方式則係以公告地價×80% ×5%×面積（25坪或63.82 平方公尺）
，93年至102 年每年收取租金為141,246 元（即公告地價55,330元×80% ×5%×63.82 ＝141,246 元），此有基地
租賃契約書及收據等件影本為證（見卷第48至56頁、第87頁至第121 頁），且為兩造不爭執，洵堪認定。
（二）又系爭土地上現有被告所有一棟四層樓建築物（門牌號碼新北市○○街00號），占用系爭土地如附圖所示848 ⑴、848 ⑵部分，面積為64.77 平方公尺，亦為兩造所不爭執。
（三）原告主張被告使用面積64.77 平方公尺，惟98年至102 年期間之租金均以63.82 平方公尺計算給付，五年共欠租金差額10,515元，應返還原告等語，為被告所爭執，查：
1、關於歷年租金收取情形，被告陳稱：（問：每年度應繳租金數額是原告通知被告繳納，還是被告自行計算金額後繳？）以前都是原告計算後通知被告繳納等語（見本院103
年12月18日言詞辯論筆錄），並提出69年至102 年由原告出據之租金收據為證（見卷第87至120 頁），且為原告所不爭執，應堪採信。
2、又依卷附基地租賃契約及前開租金收據，可知原告於69年至92年期間係以25坪計算每年應繳納租金數額，94年至102 年則改以63.82 平方公尺計算每年應繳納租金數額，並將計算方式記載於收據憑向被告收租，原告均無異議如數繳納，自應認兩造於94年起就系爭土地之租賃契約內容已默示合意變更承租面積為63.82 平方公尺，並以此計算租金數額。是原告於本件再以被告使用面積64.77 平方公尺計算98年至102 年之租金數額，主張被告於該五年期間尚有租金差額10,515元未為給付，顯無理由。至被告目前實際使用如附圖所示848 ⑴、848 ⑵部分之面積超過承租範圍，則屬被告是否有權占用之另一問題。
（四）又原告主張系爭土地之租金應依起訴時公告地價之年息10% 調升租金，亦即每年租金應調整為361,417 元（計算式：55,800元×64.77 平方公尺×10 %），為被告所爭執，
並以前詞置辯，查：
1、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。同法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。（最高法院93年台上字第2446號民事判例要旨可資參照）又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。
2、系爭土地臨新北市板橋區北門街，距離捷運府中站、捷運板橋站及板橋火車站、高鐵板橋站均不遠，附近並有板橋大遠百、遠東百貨、麗寶百貨、誠品、華納威秀電影院及板橋南雅夜市等商圈，學區則有板橋高中、板橋國小，有位置圖在卷足稽（見本院卷第23、77頁），系爭土地上有被告所有一棟四層樓建築物（門牌號碼新北市○○街00號），先前曾以31,000元之代價出租他人，現僅一樓及二樓由被告分別以每月20,000元及8,000 元之代價出租他人，三、四樓沒有出租，亦據被告陳明在卷，並有勘驗筆錄乙份、照片及房屋租賃契約公證書附卷可查（見本院卷第74頁至第80頁、第153 至154 頁、第177 頁第184 頁），故系爭土地交通便利、生活機能完整，富商業機能。
3、再查兩造於69年1月1日就系爭土地簽立基地租賃契約時，係約定租金按照政府評定當時所申報之地價，以祭祀公業出租鄰近租金率為標準，69年至102年之歷年租金為33,350元、30,000元、50,000元、51,785元、51,220元、65,46 0元、109,075元、90,170元、116,350元、132,000元、13 4,182元、136,364元、136,909元、137,455元、141,246元，此經被告陳報在卷（見本院卷第82至86頁），且為原告所不爭執，而依原告自85年起於每年租金收據所列租金計算方式，亦可知原告係以公告地價×80% ×5%×面積
計算得出每年租金。又系爭土地於80年7 月起之公告地價為每平方公尺35,200元，於83年7 月調漲為每平方公尺39,930元、86年7 月調漲為每平方公尺41,250元、89年7 月調漲為每平方公尺41,580元、93年1 月調漲為每平方公尺55,330元、102 年1 月（及103 年1 月）調漲為每平方公尺55,800元，而其較符合市場交易價值之公告土地現值，則由69年之每平方公尺18,284元，逐年調漲，80年7 月調漲為每平方公尺143,000 元，86年7 月調漲為每平方公尺159,500 元、89年7 月調漲為每平方公尺165,000 元、93年1 月調漲為每平方公尺188,100 元、99年1 月調漲為每平方公尺199,100 元、102 年1 月調漲為每平方公尺279,000 元、103 年1 月調漲為每平方公尺327,000 元，調漲幅度達17.8倍（103 公告土地現值327,000 元÷69年公告
土地現值18,284元＝15，小數點以下四捨五入），足見系爭土地於訂立租賃契約後，土地之價值已有調昇；且因前述交通便利、商業繁榮等因素，土地價值逐漸提高，公告土地現值與公告地價間之差距於103 年亦達於5.8 倍（103 公告土地現值327,000 元÷103 公告地價55,800元），
益見公告地價較之申報地價更為準確接近市場交易價值；復衡以被告並無居住系爭土地上之所有房屋必要，前曾以每月31,000元之租金出租他人，目前僅一、二樓出租他人，每月得收取租金28,000元，三、四樓則閒置，亦非不得再為出租，足認被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益與102 年所繳納年租金141,246 元顯不相當。是原告以民法第442 條、民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整租金，自屬有據。
4、綜上，兩造間就系爭土地之承租範圍既已合意變更為63.82 平方公尺，審酌系爭土地之上開坐落位置、工商業繁榮程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、與系爭土地之價值，堪認原告主張系爭土地之每年租金應按103 年起訴時之公告地價年息10% 調升租金為356,116 元（計算式：55,800元×63.82 平方公尺×10 %＝356,116 元，小
數點以下四捨五入），尚屬允當，應予准許。至原告主張以附圖所示848 ⑴、848 ⑵部分之面積計算調整租金，則屬無據。
（五）末按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年臺上字第1152號、48年臺上字第521 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨參照）。原告係於103
年10月9 日提起本件調整租金之訴，是其請求以起訴狀繕本送達翌日即103 年10月22日起作為調整租金之起算日，自無不當。
（六）從而，原告依民法第442 條、民法第227 條之2 第1 項規定，請求將系爭土地之每年租金自103 年10月22日調升為每年356,116 元，洵屬有據，應予准許。原告逾此部分之調整租金請求，及依租賃關係，請求給付租金差額10,515元，及自變更聲明狀繕本送達翌日起算之法定遲延利自，則無理由，應予駁回。
（七）本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實並無影響，自不予一一論述，併此敘明。
（八）按調整租金之訴為形成之訴，而形成之訴之判決，性質上不得為強制執行，原告就此部分聲請宣告假執行，應予駁回。至原告請求給租金差額部分，既經判決駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
四、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 10 日民事第一庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 10 日書記官 何嘉倫