104年度簡上字第307號｜民事：損害賠償｜裁判日期：104 年 12 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第307號上　訴　人　高綵霙被上訴人　　長恒不動產仲介經紀有限公司法定代理人　馬志明上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年8月7日本院板橋簡易庭104年度板簡字第1054號第一審判決提起上訴，經本院於104年12月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國104年2月4日與被上訴人簽訂專任委託銷售契約書（委託書編號：A0000000；下稱系爭委託銷售契約），委託被上訴人銷售上訴人所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（應有部分1/5）及其上建號373號，門牌號新北市○○區○○路0巷00弄0號2樓房屋之所有權全部（下稱系爭房地），委託銷售期間自104年2月4日起至104年5月30日止，委託價格為新臺幣（下同）650萬元，約定服務報酬為成交價格之4%。上訴人於同日、同時又簽立「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（契約編號： V760958；下稱系爭變更同意書），將委託銷售價格變更為580萬元（其價金含4%服務費）。系爭委託銷售契約記載簽立104年2月5日是誤載，記載委託銷售價格650萬元則是廣告價。系爭變更同意書上記載580萬元則是上訴人委託銷售底價。按系爭委託銷售契約第三條第二項約定：「委託人（即上訴人）同意授權受託人（即被上訴人）代為收受買方支付之定金。」；第六條第五項約定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」、第十一條第一項第㈢款約定：委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人。被上訴人接受上訴人之委託後，於104年4月15日覓得買主即訴外人王建惟簽立不動產買賣議價委託書（契約編號：M700131），願以575萬元購買系爭房地，並支付定金5萬元在案。由於王建惟出價未達上訴人委託之底價，被上訴人商請王建惟加價，王建惟於104年4月17日加價至582萬元，並簽立不動產買賣議價委託書（契約編號：M700133）。經被上訴人通知上訴人應於7日內出面與王建惟簽訂不動產買賣契約書時，上訴人竟拒絕履行，經被上訴人一再催促，均不理會。依上開約定，上訴人應給付被上訴人已銷售之總價582萬元6%計算之服務報酬349,200元為損害賠償。為此依據兩造間系爭委託銷售契約第十一條第一項第㈢款約定提起本訴，聲明求為判決上訴人應給付被上訴人349,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。二、上訴人則抗辯：㈠緣上訴人於96年間購買系爭房地，此為上訴人此生中唯一購屋經驗，於104年2月間，基於財務因素不得不將系爭房地出售，上訴人無銷售房屋之經驗，104年2月4日隨機在路邊尋找仲介公司，看到被上訴人公司所經營之住商不動產經紀店面，遂入內洽詢不動產銷售事宜，因為從來沒跟仲介公司打過交道，對於仲介運作毫無經驗，在被上訴人公司員工陳韋樺遊說下，上訴人於104年2月4日當下即與被上訴人簽訂系爭委託銷售契約，委託期限自104年2月4日至同年5月30日。簽約前，陳韋樺同時向上訴人保證會以高於650萬元價格出售系爭房地，但是關於系爭委託銷售契約內容，陳偉樺並未充分說明，只是一再表示該契約為制式合約，內容絕無問題，系爭委託銷售契約中所需書寫之內容也都是陳韋樺所書寫，並未告知上訴人內容意涵，陳韋樺甚至竟利用上訴人無經驗的弱點，在完全沒有告知的情況下，片面在系爭委託銷售契約訂立預先拋棄消費者契約審閱條款，以矇騙方式要求高綵霙放棄消費者審視合約的權利，在不清楚系爭本約內容情況下簽立契約。㈡更加離譜之事，陳韋樺在上訴人簽下系爭委託銷售契約後，當場突然拿出另一紙「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（即系爭變更同意書），藉口仲介公司慣例，為了方便跟買方談判價格，契約上會有兩個不同的委託銷售價格，所以要另外簽立系爭變更同意書，乃要求上訴人再行簽訂另紙580萬元的委託銷售價格，上訴人當時雖有疑慮，但是陳韋樺一再保證會以650萬以上價格賣出系爭房地，並保證系爭變更同意書只是拿來跟買方談判所用。因為上訴人的無經驗，上訴人在被上訴人公司員工陳韋樺誤導下，當場又復簽立該系爭變更同意書。㈢殊料104年4月15日，陳韋樺電話聯絡上訴人，希望針對系爭房地問題與上訴人立刻當面洽談，當時上訴人因為身體不適緊急至國泰醫院就診，希望能夠出院再談此事，但是，陳韋樺竟然堅持當晚要立即前往國泰醫院詳談，當晚約11點時至12點間，陳韋樺、被上訴人公司店長及另名員工共3人於國泰醫院急診室外，突然提出不動產買賣契約、議價委託書等相關契約，要求上訴人當場簽立確認買賣交易。由於事發突然，上訴人感到恐懼，且買價價格遠低於被上訴人所保證的650萬元，遂拒絕簽約。嗣後上訴人多次向被上訴人表示買方出價過低，且非當初所約定的委託銷售價格，惟被上訴人竟告知上訴人，系爭房地老舊，應該降低售價，且被上訴人已經找好買方，如上訴人拒絕簽認該議價委託書，將對上訴人提起訴訟。然被上訴人是以詐術誤導上訴人同時簽訂系爭委託銷售契約及系爭變更同意書，且未給予上訴人合理審閱契約之期間，該書面契約已屬無效，何況被上訴人違反委託銷售價格出售系爭房地，才是違反契約內容，居然惡人先告狀，向上訴人請求違約賠償服務報酬，顯屬無據。㈣被上訴人以欺騙方式，誤導上訴人簽立系爭委託銷售契約及系爭變更同意書，依民法第92條第1項規定，上訴人以104年10月20日所提民事準備狀繕本送達被上訴人，為撤銷上開契約之意思表示，系爭委託銷售契約既經撤銷，被上訴人無權請求違約賠償： ⒈首先，系爭委託銷售契約所載之簽立日期為104年2月5日，系爭變更同意書所載簽約日期為104年2月4日。依照契約意旨，變更同意書的目的在於修改系爭委託銷售契約（本約）所約定事項，也就是先有本約的簽立，之後有修改本約條件的情況時，才會有需要簽立變更同意書。仔細詳查上開二份契約日期，即可明晰系爭變更同意書的簽立日期竟然早於系爭委託銷售契約簽立日期，竟然先有修改本約的系爭變更同意書，再簽立本約。事實上，系爭委託銷售契約以及系爭變更同意書都是104年2月4日同時簽立，陳韋樺以欺騙方式矇騙上訴人，欺騙說仲介銷售會有兩個底價，所以才會需要同時地簽立一份委託契約書，又馬上要簽立一份變更同意書來填寫不同的的委託銷售價格，但是陳韋樺保證會以650萬元的底價來出售系爭房地。原本陳韋樺意圖假造不同簽約日期，將系爭委託銷售契約日期填載為2月4日，而系爭變更同意書填載為2月5日，營造變更同意書是簽立本約後一日，經過上訴人同意後才變更的假象。未料，陳韋樺忙中有錯、賊星該敗，或屬緊張筆誤，誤將系爭委託銷售契約填寫為稍晚之日期（2月5日），將應該較晚登場的系爭變更同意書誤填到稍早之日期（2月4日），因此，產生變更同意書訂約日期早於本約訂立日期的荒謬結果，足以證明陳韋樺企圖以不實的文書來矇騙上訴人的事實。 ⒉再者，從系爭委託銷售契約內容觀察，更可以證明上訴人矇騙委託銷售價格的事實，蓋104年2月4日當下，兩造雖然有約定以650萬元為委託銷售價格，但是系爭委託銷售契約的委託銷售價格欄卻為空白，根本沒有填寫委託銷售金額，既然兩造在簽立系爭委託銷售契約已經合意約定委託銷售價格為650萬元，本約尚未填寫金額數字，如果簽約完立即又合意更改委託價格為580萬元，則兩造根本不需要當場又另外簽立系爭變更同意書，兩造只要在系爭委託銷售契約之銷售金額欄空白處上填寫合意更改後的金額即可，何必多此一舉，另外填寫變更同意書？實際上，就是因為被上訴人經常以變更契約的業務話術矇騙客戶，在簽立本約後，藉口仲介公司都有兩份不同的底價，再以變更同意書方式欺騙客戶簽立，詐騙的過程中都會出現本約跟變更同意書，而本件被上訴人依然按照過往的詐騙流程SOP進行，對於契約內容完不在意，日期，內容胡亂書寫，連本約沒有填寫委託銷售價格都沒有發現，只是一再以口頭方式向上訴人保證以650萬元價格為委託銷售價格，未說明變更同意書的真正意涵，兩造當時根本沒有談到要將委託銷售價格變更，上訴人是受到被上訴人的欺騙才會簽立系爭變更同意書，但是，藉由被上訴人的疏忽也才發現，系爭變更同意書絕對是在被上訴人欺騙下所簽立。 ⒊前開事證顯示被上訴人積極實施詐術，致使上訴人陷於錯誤而同時簽下系爭委託銷售契約及系爭變更同意書。實則，在不動產買賣中，委託銷售價格即為賣方即上訴人之「底價」，該底價始為賣方願意出售之價格，至於仲介如何向第三人買賣交涉，賣方不會過問，所以對賣方而言，只有至少成交之價格，不會同時有兩種委託銷售價格，「委託價是開價650萬元」，又另一個「委託價是底價580萬元」之情況。此種所謂「一份開價、一份底價」之作法，皆係仲介用以混淆消費者之騙術，被上訴人在系爭委託銷售契約訂立當日，本來可以用完整之契約書內容作為書面締約之基礎，但是卻故意以契約變更同意方式來矇騙消費者有所謂兩種底價的不說法，企圖以詐術故意混淆消費者，是上訴人即得依據民法第92條撤銷其意思表示。是系爭委託銷售契約既未成立，被上訴人請求給付違約損害賠償即屬無據。㈤更甚者，既然本約之委託價格並未填載，尚待補充，契約始行成立生效。然因被上訴人急著以欺騙方式賣出上訴人之系爭房地，才會在未注意契約重要之點合意前，再簽立變更同意書，以致於發生本件之爭議。亦即，本約中必要之點尚未合意，兩造根本沒有就委託銷售價格達成意思表示合致，必要之點未合意下，契約並未生效，依本約所生之系爭變更同意書當然無從生效： ⒈茲比對被上訴人於原審所提出之系爭委託銷售契約與上訴人所持有之系爭委託銷售契約，赫然發現兩份契約弔詭之處，上訴人所出持有之系爭委託銷售契約上有關委託銷售價之記載為空白，但是被上訴人所提出的系爭委託銷售契約竟然會記載有委託銷售價格650萬元。兩造所簽訂之系爭委託銷售契約，為一式兩份，由兩造分別保存，內容應完全相同，惟該一式兩份之契約，竟出現內容不同之情事，而僅有被上訴人持有之契約正本載有委託價650萬元，被上訴人以事後偽造填寫金額方式來矇騙法院，更涉及變造文書之行為，亦併敘明。可以確定的是，契約內容雖有可能事後添加當初所無的內容，但是絕不可能將已經填寫過的內容不留痕跡的塗銷，因此，上訴人所提出的系爭委託銷售契約絕對是未經變造的正本，簽立系爭委託銷售契約當下，兩造並未在該契約上書寫委託銷售價格甚明。 ⒉按當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分別定有明文。再按系爭委託銷售契約第二條委託銷售價格之附註：「前項金額未記載者，不動產委託銷售定型化契約無效」。本件兩造之間所成立為不動產居間契約，居間契約目的在於不動產銷售，不動產價格極為高昂，相當於大部分人一生之積蓄，因此，價格絕對是居間契約的必要之點，兩造所簽立的系爭委託銷售契約，亦有載明未記載委託銷售價格的情況下，委託銷售契約應屬無效，系爭委託銷售契約未載明委託銷售價格已如前述，縱使兩造於簽約當時雖有口頭談及應將系爭房地以高於650 萬元價格出售，但是系爭委託銷售契約第一頁左側已明文規定：「為確保權益，所有權利義務皆以本契約內容所載為準，凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力」，也就是說，即便兩造有口頭約定銷售價格，未載明於系爭委託銷售契約中即不生效力。 ⒊再按不動產經紀業管理條例第22條規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章︰不動產出租、出售委託契約書。…」觀諸不動產經紀業管理條例第22條規定，其立法目的係因不動產價值多屬高昂，為求當事人於委託出售行為時可以謹慎評估並避免爭議，遂要求從事不動產經紀業於居間仲介時須與客戶簽訂「契約書」之「要式契約」，該等要式契約之立法目的既係要求當事人於委任締約時須慎重考量再三，自不得容許以任何形式予以架空或減略，而喪失立法者希求當事人審慎其事之美意。故而就同一不動產標的，當事人如欲變更契約內容，仍應以完整之契約書內容（包括兩造一切權利義務）作為書面締約之基礎，而非僅利用簽署其上未載明契約詳細權利義務內容之契約內容變更同意書，作為兩造間新契約之「要式」內容。不動產經記契約為要式契約，且若無有效之完整契約內容做為基礎契約，未詳細載明權利義務內容之變更同意書即失所附儷，變更同意書也不得作為要式之內容，變更同意書亦屬無效甚明。也就是說，不存在本約的情況下，變更契約內容也不生效力。本件系爭變更同意書所變更之基礎內容為系爭委託銷售契約（本約）之約定，而本約已無效力可言，系爭變更同意書亦屬無效，被上訴人無從行使系爭委託銷售契約或是系爭變更同意書之權利，所主張之請求權基礎自無道理，依法不得向上訴人請求違約損害賠償。㈥退萬步言，縱認上訴人與被上訴人間成立系爭委託銷售契約及系爭變更同意書，系爭委託銷售契約定型化條款也違反消費者保護法而無效，被上訴人無從主張違約條款要求賠償：⒈系爭委託銷售契約之「拋棄審閱權利條款」違反消費者保護法（下稱消保法）第12條及民法第247條之1第3款，對消費者顯失公平，應屬無效，蓋被上訴人係以不動產仲介經紀業為業，屬於消保法第2條第1項第2款所規定之企業經營者。系爭委託銷售契約為被上訴人為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，性質上為一定型化契約。 ⒉次按104年6月7日甫修正之消保法第11條之1第2項，「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利者，無效」。探其修法理由，在於「實務常見企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，此類型條款對消費者顯失公平，應屬無效，爰增訂第二項，以保護消費者審閱契約之權利」。是新修正消保法第11條之1 雖無溯及效力，惟參其修法方向及意旨，企業經營者於契約中加註消費者自願拋棄契約審閱權，應認其已構成消費者保護法第12條所謂「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」或民法第247條之1第三款之情事。查被上訴人所預先擬定之「契約書」，即包含「拋棄契約審閱權」條款。被上訴人並於簽約當日，由業務人員陳韋樺自行勾選「委託人已詳閱並充分了解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤」之拋棄審閱權選項，並未告知該高綵霙拋棄契約審閱權，被上訴人作法已違反消保法保護消費者的立法目的，依據消保法第12條、民法第247條之1，輔參以新修正之消費者保護法第11條之1第二項修法意旨，該拋棄權利條款應屬無效。 ⒊被上訴人既違反消費者保護法第11條之1，未給予上訴人合理審閱期間，兩造簽訂之系爭委託銷售契約及系爭變更同意書之定型化契約條款即不構成契約內容。蓋企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日內之合理期間，供消費者審閱全部條款。違反該規定者，其條款不構成契約之內容。消保法第11條之1第1項、第2項分別定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。查被上訴人與上訴人簽訂系爭委託銷售契約時，即要求其拋棄審閱權，該拋棄權利條款依消費者保護法第12條及民法第247條之1，違反誠信原則，對消費者顯失公平，應屬無效。故被上訴人既未提供上訴人審閱期間，即不得主張系爭委託銷售契約之定型化條款得構成契約內容。是該條款既然未訂入契約，被上訴人依據系爭委託銷售契約第十一條定型化條款（違約之處罰）請求6%之服務報酬，即屬無據。 ⒋退萬步言，縱認被上訴人得要求上訴人拋棄審閱權利，系爭定型化契約之數項條款亦違反平等互惠原則及誠信原則，對消費者顯失公平，應屬無效。企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條定有明文。該解釋應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意、解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意、解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。另按消保法第12條第1項規定，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。同條第2項第1款並規定，定型化契約中之條款違反平等互惠原則者，推定其顯失公平。 ⒌次按系爭委託銷售契約第十一條（違約之處罰）第一項，委託人有多達5款情事即必須負違約之責，並支付違約金（委託總價的6%）予受託人；反之，依據同條第二項，受託人僅有於違反合約第七條第三項時，委託人始得終止系爭合約；如委託人因其他合理情事欲終止契約，還必須依據系爭合約第10條給付違約金，上開定型化契約條款顯然違反平等互惠原則，應依據消保法第12條而屬無效。是被上訴人依據系爭委託銷售契約第十一條請求上訴人負擔違約之責，向其給付服務報酬，當屬無據。㈦再則，被上訴人亦違反受任人善良管理人注意義務，依據民法第571條，不得向上訴人請求報酬： ⒈按系爭委託銷售契約第七條第二款（受託人之義務）規定：「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月同路段、同性質不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任」，是該定型化契約條款雖依據消保法第11條之1不構成契約內容，惟依同法第11條之1第3項，其既有利於消費者，上訴人自得主張該定型化契約條款為有效，先予敘明。 ⒉次按民法第567條第1項前段規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。同法第571條規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。查被上訴人不僅未據實提供近三個月內之成交行情，甚至故意誤導並混淆上訴人，使上訴人同時簽下系爭委託銷售契約及系爭變更同意書，顯然違背其善良管理人注意義務，致生損害於上訴人，自不得請求服務報酬。 ⒊仲介業者就其所為之仲介行為既向消費者收取高額報酬，即應善盡其受託義務，尤有甚者，被上訴人不但違反其受託義務，實施詐術混淆消費者，居然還陳稱其已詳細說明合約內容及契約精神，甚至向消費者提起訴訟，要求高額服務報酬，不足憑採。㈧綜上所述，系爭委託銷售契約及系爭變更同意書並未成立。退步言之，縱認上訴人與被上訴人間成立系爭委託銷售契約，該定型化條款亦依據消保法第11條之1、第12條，不構成契約內容之一部。被上訴人不僅於簽約時誤導消費者，且未盡受託義務，竟執意依據該定型化契約條款第十一條第一項第㈢款，請求上訴人負擔違約之責並給付服務報酬，顯有不當至明。三、原審判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、被上訴人主張：上訴人於104年2月4日委託被上訴人銷售系爭房地，兩造並於同日簽訂系爭委託銷售契約，委託銷售價格為650萬元，委託銷售期間自104年2月4日起至104年5月30日止。同日同時，上訴人並簽立系爭變更同意書，將委託銷售價格變更為580萬元之事實，固據提出系爭委託銷售契約影本、系爭變更同意書影本各1份為證（見原審司板檢調字卷第5至7頁）。上訴人雖不爭執有於104年2月4日簽立系爭委託銷售契約、系爭變更同意書，惟辯稱：兩造簽立系爭委託銷售契約當時，並未於該契約書上記載委託銷售價格，故系爭委託銷售契約與系爭變更同意書均為無效等前揭情詞為辯，並提出其持有委託銷售價格之金額欄為空白之系爭委託銷售契約影本、系爭變更同意書影本各1份為證（見本院簡上字卷第82至83頁）。經查：系爭委託銷售契約第十六條載明：「…本契約書一式兩份，由雙方各執一份留存。」，可證系爭委託銷售契約應有同一式之正本二份，分別由兩造各執有一份。再經本院於104年11月6日準備程序期日當庭勘驗兩造當庭所提出其等各自持有之該份系爭委託銷售契約正本結果，被上訴人持有之契約書第二條委託銷售價格之金額欄，有手寫記載「陸佰伍拾萬」元，簽約日期則記載為104年2月5日。上訴人持有之該份系爭委託銷售契約正本則是複寫本，其第二條委託銷售價格之金額欄則為空白，並無任何委託銷售價格之記載，且該份複寫本並無塗改之痕跡，簽約日期亦記載為104年2月5日，有該日準備程序筆錄可稽（見本院簡上字卷第99頁）。是上訴人所持有之系爭委託銷售契約既為複寫本，且無何經塗改之痕跡，表示該份複寫本係由被上訴人持有之該份契約正本所複寫而來。則複寫本第二條委託銷售價格條款之金額欄既為空白，即足以證明兩造於簽立系爭委託銷售契約當時，確實未於該契約書上記載委託銷售之金額。至於被上訴人所持有之該份委託銷售契約書正本，其第二條委託銷售價格之金額欄現雖載有「陸佰伍拾萬」元，然應係被上訴人事後單方所填寫，自不得執以拘束上訴人。五、按民法第166條規定：「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。」。上開規定之立法理由為：「謹按依第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，本不須踐行何種之方式。然若契約當事人特別約定，締結契約必須一定方式者，則其意思，非專為證據之用，乃以方式為契約成立之要件，在方式未完成以前，推定其契約為不成立。故設本條以明示其旨。」。查被上訴人公司為住商不動產土城中央加盟店，此有系爭委託銷售契約受託人簽章欄之記載可稽。又系爭委託銷售契約為被上訴人公司制式之定型化契約，此為被上訴人所自承（見本院簡上字卷第97頁）。而按定型化契約條款如有疑義時，本應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2 項定有明文。況本件系爭委託銷售契約第二條「委託銷售價格」條款下方已載明「（前項之金額未記載者，不動產委託銷售定型化契約無效）」，另系爭委託銷售契第一頁之左側亦載明：「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準，凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力。」，而上開條款皆為被上訴人預先擬定之契約條款，且均明確載明兩造所有約定以記載於該契約書作為生效要件，顯非以記載於契約書面作為保全證據之目的甚明。則兩造簽立系爭委託銷售契約時，既未於第二條「委託銷售價格」條款之欄位記載金額，系爭委託銷售契約自應認為全部無效，此並有最高法院82年度台上字第415號裁判要旨可資參照。又法律行為之無效，乃自始、當然、確定不生效力。是系爭委託銷售契約既然無效，則兩造就該無效之系爭委託銷售契約內容所同時簽立之系爭變更同意書，自亦不發生效力。六、職是，系爭委託銷售契約應為全部無效，上訴人即不受拘束，被上訴人自無從依該無效契約之條款對上訴人為請求。因此，被上訴人以其已覓得買方王建惟於104年4月17日簽立不動產買賣議價委託書，願以582萬元購買系爭房地，惟上訴人拒絕與買方簽立不動產買賣契約書為由，依系爭委託銷售契約第十一條第一項第㈢款約定，請求上訴人給付其依銷售總價582萬元之6%計算之服務報酬349,200元為損害賠償云云，即無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應給付被上訴人349,200元及自104年5月16日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 12 月 30 日民事第三庭審判長法官李世貴法官陳翠琪法官黃信樺以上正本證明與原本無異不得上訴中華民國 104 年 12 月 30 日書記官李惠茹

臺灣新北地方法院104年度簡上字第307號

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